最近、社長から言われて競売入札のサポートを再開
し始めた訳ですが
３年ぶりになるでしょうか・・・・
以前は、管轄裁判所にて発表される
配当要求の終期の公告なんてものを見に行きまして
いわゆる、ローン等の返済が滞って
債権者が差押登記を付けたことがリスト化されるので
住所と名前を控えまして
一軒づつ、直接訪問して任売へのリードをしたものです
今から約１０年前頃は、競売業者の数も少なく
任売をやる業者も少なかったので
債務者宅に訪問すると、結構、媒介契約を締結できた
時代だったんです
任売というのは、任意売却の略語でして
競売開始決定となった方々に対して
自らの意思にて不動産を売却して、売れた代金を
借金返済に充当しませんか、というリードです
債務者としては、このまま放っておいて競売になっても
いいのに、なぜに、任売をやるのか
任売にしたら、競売よりも何かメリットがあるのか
ということとなります
任売の場合、悪い業者ですと、最初から誘い文句にて
売却した代金から、何百万も資金を残すことが出来ますよ
みたいな嘘のリードをします
理屈としては、売却代金の中から、債権者が認めてくれる
引っ越し費用とか、仲介手数料以外のお金を残して
債権者にはわからないように渡しますよ、ということなんです
僕は、そういうリードはしませんでしたがねぇ・・・・
しかし、今の時代
任売を手掛ける業者の数多くあり
立派な小冊子も作成されて
差押の登記がなされ、競売開始決定になった場合
そうですねぇ、３０社前後の業者からＤＭが発送されるでしょうし
ネットも各社広告していますから
僕みたいな街場の業者が訪問してみたところで
昔みたいに媒介を受託できる時代ではなくなりました
そして、競売市場自体も相変わらず落札価格は高値ですし
３年位前までは、僕もよく中古マンションを主体に
入札企画をやっていましたが
落札はなかなかできませんでした
入札価格の判明は、基本的には、リフォーム後の再販売価格
の「読み」からスタートして
その想定再販売価格から経費と利益を差し引いたものが
入札価格となります
同じプロなのに、なんで、落札価格に大きな乖離が生じるのでしょう
特に中古マンションならば、過去の成約事例等から
リフォーム後の売れる価格についての「読み」はそんなに
狂うはずがありません
なのに、ひどいと３００万円前後、落札価格が僕の入札価格と
違ってしまうんです
えっー、一体幾らで売るつもりなんだと思いますよ
そんなこんなで、落札が出来なかったので
暫く競売入札はやっていなかったのですが
ここにきて社長から競売もやれというので
久しぶりの復活です
来週の火曜日が入札期日の締切なので
明日、社長と入札価格に対する考察会議が行われます