みなさん、こんにちは。
有山 あかねです。
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私はしがない自営業なので、
LECの講師以外にもいくつか仕事をしているのですが、
謎の繁忙期がきて
ブログの更新が遅れてしまいました。
でも、新規の仕事が増えたという感じではないので、
何かと後回しにしてきたツケを払うべき時が
きたということなのかもしれません。
今回からは、借地借家法についてご紹介していきます。
借地借家法の適用範囲
借地借家法の借家ルールが適用されるのは、
「建物の賃貸借契約」です。
ただし、次の場合には借地借家法は適用されず、
民法の賃貸借のルールで解決していくことになります。
・一時使用目的であることが明らかな場合
・使用貸借（タダで借りる）の場合
一時使用目的であることが明らかな場合の具体例としては、
貸別荘を短期で借りているケースや、
選挙事務所として、選挙期間だけ建物を借りる場合等です。
借家契約の存続期間等
借地借家法では、民法と異なる
存続期間等の定めがあります。
最長期間：制限なし
最短期間：制限なし※
※ただし、期間を１年未満とした場合、
期間の定めのないものとみなされる。
期間の定めがある場合の更新
・当事者が１年前～６カ月前までに更新をしない旨の通知をしなかった場合、更新したものとみなされる
期間の定めがない場合
・賃貸人が正当事由のある解約申入れをした場合、解約申入れから６カ月経過で契約終了
・賃借人からの解約申入れの場合は、民法の規定を適用し申入れから３カ月経過で終了
対抗力
民法の賃貸借では、
賃借権の登記が対抗力でしたが、
借家ルールでは引渡しが対抗力となります。
ここでいう引渡しとは、
鍵渡しや家具等の搬入などです。
賃貸借契約の終了と転貸借
借家ルールに関する問題では、
マスターリース契約が終了した場合の、
サブリース契約に与える影響がよく出題されます。
マスターリース契約が・・・
①期間満了・解約申入れで終了した場合
→賃貸人は、転借人に通知をしなければ、転借人に対抗できない。
通知後６カ月で転貸借契約は終了する。
②合意解除になった場合
→原則として転借人には対抗できない。
＝転借人には出てけといえない
③債務不履行によって解除された場合
→転借人に対抗できる。
＝転借人に出てけといえる
定期建物賃貸借契約
定期建物賃貸借契約もよく出題される内容です。
年によっては問１２は定期建物賃貸借契約だけで
１問構成されていることもあります。
特殊な賃貸借契約については、
借家ルールも借地ルールもしっかり覚えておく必要があります。
定期建物賃貸借契約の期間等
期間：当事者の合意した期間（１年未満でもＯＫ）
内容：契約の更新がない旨の特約を認める
契約の締結方法：
・書面又は電磁的方法によって提供のうえ、
賃貸人が賃借人に、契約の更新がなく、
期間満了によって契約が終了する旨を説明
・書面又は電磁的記録によって契約をすること
終了するとき：
賃貸人から契約終了の１年前～６カ月前の通知必要
賃借人のトクベツな解約権：
床面積200平方メートル未満の居住用建物限定
転勤・療養・親族の介護等のやむを得ない事由があり
自己の生活の本拠として使用が困難であるときに
解約申入れが可能となり、申入れから１カ月で終了
その他、細かいポイントもたくさんありますので、
借地借家法の借家ルールは必ず過去問をしっかり解いて、
知識の穴がないようにしておきましょう。
杉原農園のハバネロ
最後まで読んでいただきありがとうございます！
有山 あかね
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