みなさん、こんにちは。
有山 あかねです。
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今回は解約手付・手付解除についてです。
手付解除については、宅建業法の自ら売主制限で、
手付の額・性質の制限としてよく問われますから、
民法の基本的なルールはしっかり覚えておきましょう。
手付金とは
手付金とは、契約の締結に伴って、買主などが相手方（売主）に交付する金銭のことです。
手付金の種類
・証約手付
・違約手付
・損害賠償額の予定としての手付
・解約手付
この中で、宅建士試験の対策として重要になるのは解約手付です。基本的に、宅建士試験で「手付」の二文字が出てきたら、解約手付の性質があるものとして扱っていきます。
なぜなら、民法上、手付金が交付された場合、その手付金は解約手付と推定されることになっているからです。
言い方を変えると、手付金を交付するときに、違約手付や損害賠償額の予定としての手付であると取決めをしなかったのであれば、解約手付として扱われるということです。
手付解除の方法
手付解除は次の方法によって行われます。
買主からの手付解除
買主は手付金を放棄すれば契約解除できる
売主からの手付解除
売主は手付金の倍額を現実に提供すれば契約を解除できる
たとえば、解約手付として100万円が交付されていた場合…
買主は売主に支払っている100万円を放棄することで契約を解除でき、
売主は、買主に対して預かっていた100万円を返すのとあわせて、自分のお財布からさらに100万円を出して、合計で200万円を買主に支払うことで契約を解除することができるということです。
手付解除の時期
手付解除は、要するに、当事者の気が変わったから契約をキャンセルするということですから、いつでも手付解除ができるとすると、相手方にとっては非常に迷惑です。
とくに、居住用の土地や建物の買主の中には『夢追い人』が一定数いて、
この土地（建物）にしよう！と決意して、売買契約を締結した後にも関わらず、世の中にはもっと理想の物件があるんじゃないかしら…という幻想を抱き続けます。
そして、そんな『夢追い人』は、すでに売買契約を締結しているのに、いつまでもポータルサイトを閲覧したり、こっそり他の宅建業者の営業とコンタクトを取って、別の物件を探し続けたりします。
そんな夢追い人と取引をした売主としては、いつ「やっぱり手付を放棄して契約やめます！」と言われるか気が気ではないわけですから、「手付解除は相手方が履行に着手するまで」というルールが設けられています。
言い方を変えると、
契約の相手方が履行に着手した後は、手付によって契約を解除することはできないということです。
相手方に手間暇かけさせて履行に着手させたあとに、「気が変わったからやっぱり契約やめます」は迷惑だからダメということです。
ちなみに、あくまでも相手方が履行に着手したか否かが基準ですから、自分が履行に着手したかどうかは無関係です。
つまり、自らが履行に着手していても、相手方が履行に着手していなければ、手付によって契約を解除することができるのです。
これは判例の知識ですが、試験で問われる可能性もありますので、おさえておきましょう。
以上、解約手付・手付解除について確認しました。
次回は危険負担についてです。
最後まで読んでいただきありがとうございます！
有山 あかね
おまけ（ちょっと早めのホワイトデー）
ちょっと早めの・・・
ホワイトデーのプレゼントをいただきました！
かわいいし、美味しい！
ありがとうございます(๑>◡<๑)♡
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