都内の不動産物件を内覧してきました。
昨年末に購入直前で他の顧客に持って行かれてから、なんかあまり気乗りしなかったのですが、やはり、海外不動産の前に本当は国内だろって気持ちもあり、それに実需も絡んできて、とはいえ多額のローンを組む勇気が持てず、これから見込んでいる大きめの収入の金額内であれば不安もないかなと、2000万円以内の再建築不可物件を探していました。
とはいえ私はまだ不動産投資をする勇気が持ててないのも事実で、完全に振り切るならもっと違う物件を選ぶんだけど、実需がある、というのを言い訳にして、結局は中途半端に手を出すという状態の再建築不可物件で気持ちが止まっていた。
どちらに転んでも言い訳ができる物件ってわけです。
そこは都内の高級住宅地で、駅徒歩8分、45坪の旗竿だった。上物は築50年程度だろうけど、一年前まで住んでいたので軽くリフォームすればいけそうなかんじ。
前回の物件に比べ、広くなっているし、再建築不可の理由はよくある接道間口が2mないというものだった。ただし、難点があった。それは、連棟式であること。つまりもとは二世帯住宅だったものが、相続を経て三分割され、そのうちとひとつは庭だったのでもう無関係だが、残りの二つには建物が跨っていた。なので繋がってるお隣さんとは、ある意味運命共同体のようなものである。つまりは、ここの住人の人柄がその後を大きく左右させるのだ。
連棟式の建物は、リフォームするにも、賃貸出すにも、相手の許可が必要だ。面倒な人だと色んなことがうまく行かない。でももし、仮に、万が一、とても良い人だったら？それはむしろ買いを後押しする理由になる。なぜなら、相手は接道条件を満たしているためいつでも再建築できるにも関わらず、我々の許可を必要とするからだ。我々としては半分だけ壊されたら家のバランスを大きく崩し、屋根や壁などに大きな影響が出る。そのため相手が建て替えるなら、我々の建物との隣接面である壁や屋根の修繕も要求することになるだろう。相手からしたら、自分の土地上の建物を壊すだけなのに、我々の家の修繕費も余計にかかることになるんだ。なんて馬鹿らしい。でも我々としては、その条件を飲まないならウンと言わなきゃいいわけで、相手は建て替えたいなら飲まざるを得ないのだ。でも当然揉めたくない。そこで、わかりました。じゃあ我々も同じタイミングで建て替えることにします。そうしたらお互い独立して建築が出来ます。ついでにお借りしてたライフラインも引き込みなおせます。でも、問題が一つあります。協力したいのはやまやまなんですが、現状のままでは我々は再建築ができません。なので、少し土地をわけてくれませんか？二倍の価格を払います。
ということで、接道条件を満たしてしまえば、その土地は一気に2〜3倍の価値がつく。相手は少し土地が狭くなるものの、もとからそれなりに広い土地だし、2倍の価格で買い取られるわけだし、いい人だったら承諾してくれるのではないかな？甘いかな？
そして何よりも我々の強みは、素人であること。そうなる日をのんびり待てるわけである。親が住まなくなったなら、賃貸で貸しながらのーんびりと。そして相手方もいずれ相続のタイミングが来るだろう。その時、いくらリフォームしてるとはいえ築50年の家を建て直したいと思うはず。そしてそうなった時に真っ先に話を持って来るのが繋がっている我々のはず。だって我々がウンと言わなきゃ建て替えられないわけだし。と、素人ならではの良さで、そうなる日をノーンビリ待てばいい。これは積極的な投資とはいえないけど、実需が絡むからこそできることだとも言える。
まぁ、全てにおいてもしもの話なのでかなり机上の空論とも言えるけど、確実に化ける物件だったら誰もが手を出してるんだから、これくらいの賭けでちょうど良いのかもしれない。もし実現しなかったら、賃貸にすればよいだろう。かなり安くすれば借り手はつくようなエリアだし。
ということで、指値を入れているところです。半額近い指値です。当然ノーのお返事が。でもいいの。実需の一般人ならこんな物件買わないだろうし、法人なら化けるのを待ってる時間的余裕はない。だから、なかなか売れないと見ています。もし、希望額により近くなったら買いますけど、それまでは放置して忘れることにしました。
でもやっぱさあ、普通のマンションがいいかなぁとか思ってます。地区10年くらいで多分マックス借り入れられる8000万円くらいの小さなマンションてないかなぁ。サラリーマンのうちに大きなローンを組んじゃいたい！って気持ちと、とはいえ8000万円の借金だよね？！大丈夫！？という素人な私がいます。もっと不動産投資をやってる友達がいればいいんですがあいにく周りにはいないため、迷うところであります。
マンションに住んだことがないから、修繕費とか、なんか色々どうなるのか全く読めず…でも一度本気で探してみて、きちんと検討しようかなと考えてます。