おはようございます！吉川美南不動産の石井です。
「購入のタイミング」「購入の流れ」ときたので今日は不動産売買における「仲介手数料無料！」の裏話。おいしい話には気をつけて！というお話をしたいと思います。(実情を知ってほしいので定期的に掲載しています！)
広告や不動産営業マンからささやかれる「仲介手数料無料」の言葉。しかし、不動産売買仲介業は手数料がメインの売上。では、一体どこで収益をあげているのでしょうか？
良くあるのは「新築建売の場合」と小さく書いてあるケース。
新築建売は、業者が売主様であることが多く、宅建業法の規定上、売主様からも手数料を頂くことができるので買主様からはもらわないでもやっていけるという仕組みです。(売主様からもらえないケースもあるので手数料を無料にできる物件とそうでない物件もあります。)
しかし、一見お得そうに見えるこの取引も場合によっては高くつくこともあります。
仲介手数料無料の場合、物件の値引きは難しいことが多いです。
売主様から手数料を頂くしかないのにさらに値引きをしてほしいなど、信頼され売却を任されている会社は売主様にそんなこと図々しくて言えないものです。
さらに購入者も手数料無料なのだから定価で買ってもいいかなという気持ちになりがちです。
ただ私の経験上、全く値引きしてくれないという物件はそんなに多くはありません。(人気エリアや売り出してすぐのときは定価のみという場合もあります)
時期やタイミングによっては10％近く相談にのってくれることもありました。もともと値引き前提の値段を決めていることも多いということもあります。
そこで考えてみてください。
3000万円の物件を購入すると1,056,000円の仲介手数料が発生します。これがなくなったら確かに嬉しいですよね。
しかし、3000万円の「手数料無し」と、値段交渉ができ仮に2800万円で買えるとすると手数料は990,000円なので約2900万円で買えることになります。
これは分かりやすい極端な例ですが、このようなケースも実際にあります。
そして、ここからが問題というか良く見ておいた方がよいのですが「諸費用」の中の項目と金額です。
本来新築の建売の仲介でかかる項目は、
①登記費用(所有権移転、抵当権設定)②表題登記③適合証明書(フラット利用の場合)④仲介手数料⑤印紙代⑥火災保険⑦固定資産税等清算金⑧銀行費用のだいたいこの８項目です。
この中で、どこでも同じ金額なのが④仲介手数料(宅建業法)⑤印紙代(税法)⑦固定資産税等清算金(根拠の分かる金額の精算)のみです。
④の仲介手数料に関しては上限額なので下がることはありますが上がることはありません。
同じ物件でもその他の項目は実は金額が違います。さらに「事務手数料」「ローン代行手数料」「書類作成費」などは絶対にかかるというものではありません。
本来もらえたであろう利益をこの項目で補填している会社もあります。
実際にこのような項目が見積もりに入っていたとしてもかかるものだと思ってしまうでしょうし、仮に指摘しても契約後であれば「うちではかかるので」といわれてしまえばそれまでです。ちなみに当社では、特別な依頼をされない限りこの８項目以外はかかりません。かかる場合は事前に費用がかかる旨の説明をさせていただいています。
このように「無料」や「半額」という甘い言葉に惑わされ、あとから知らないところで結局お金をとられているというケースもありますので、しっかり一つ一つ確認をしていきましょう。
もっと俯瞰的に見てみると「仲介手数料」という名目で費用(利益)を明らかにしてくれていることは親切なのではないかと思うときすらあります。
建売会社の新築の利益は10％は当たり前です。建築会社も20％前後利益のところもあります。某有名ハウスメーカーの営業マンの話では30%以上ないと割に合わないともいいます。
「売主直売！」なんて書いてあるものは少なくとも3%以上あるでしょう。私の過去の経験では1000万円で仕入れたものが2500万円で売却されていた取引も見たことがあります。
そう考えると３％以上もらえないという宅建業法の仲介手数料のルールはそこまで高額ではないのではと思います。
ただ、100万円でも一億円でも仕事量は同じなのにパーセンテージの報酬というのはルール自体がおかしい！そんな声も聞こえてくる気がしますし、確かに金額だけみたら高いと思ってしまう気持ちは私も支払う側になるときもあるので分かりますが、みんなが喜ぶ取引ができ、かかるものは気持ちよく払った方が運気もあがり、まためぐりめぐって良いことがくるような気はしています。
みんな仕事をして利益をあげてお給料をもらって生活しています。だれかが損して自分が得をするというのは、良い流れではないでしょう。
むしろ関係者には儲けてもらってこれからも長いお付き合いができた方が有意義だと思っています。良いことも悪いことも因果応報です。
どこの会社も存続していくためには利益が必要です。数字のトリックを使うのではなく、私は正々堂々とお客様にとって最大限の利益を追求し、私自身しっかり仕事してしっかり報酬をいただくという姿勢でやっていきたいと思います。
そして、売上の一部は必ず地域に還元、世の中に還元していきたいと思っています。
まとめると、
①相場より高いなと思う物件は値引きの交渉をしてみる！
②「仲介手数料無料」にうまくのせられない！正規の3%以上負担していることもある！
③適正にかかるものは気持ちよく支払う！
という裏話&ご提案でした(^^)
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