椙田（すぎた）です、
築年数の古いアパートを持っている場合、
修繕して賃貸物件として使い続けるか？
それとも新築に建て替えて運営をするか？
また売却して現金を手に入れ、
他の投資や他の物件の購入を考えるのか？
不動産投資の場合は様々な
出口（ないし活用法）が考えられます。
もし売却をするとしたら、
そのまま収益物件として売却するのか
それとも一旦更地にして売るのが良いのか
について考察してみました。
-1.入居者の扱い-
基本的にはアパートを売却する時には、
そのまま収益用の一棟物件として
売却するケースが多いです。
その理由は、そもそも一人でも
アパートに住んでいる入居者がいると、
勝手に取り壊すことができないからです。
日本の法律では借主の権利が大きいため、
貸主の都合だけで賃貸借契約を
打ち切ることはできません。
たとえ売りたいとなった場合でも、
自分の判断だけで入居者のいる建物を
取り壊すことができないのです。
もし借主に退居してほしいのであれば、
借主の新しい住処となる引越先を見つけて、
そこに住むための初期費用や引越し代などを
負担しなければいけないでしょう。
-2.家賃収入で売価が判断されやすい-
一方、人が住んでいるまま売却するときに
問題がないわけではありません。
基本的に収益物件は、
その物件を運用して得られる
利回りを基準に価格が算出されます。
たとえ立地の良い場所に
土地を持っていたとしても、
建物が築50年と古く、
家賃を高く設定できない場合、
売却価格は高く設定できません。
満室でも年間収益が400万円だとしたら、
建物が古く、そのエリアのキャップレートが
10％であれば導き出される売却価格は
4,000万円にしかなりません。
-3.入居者が少ない場合-
一方で先の例に挙げた物件の建つエリアが
坪単価200万円、敷地が50坪あるとします。
その場合単純に更地で売るのであれば、
1億円で売ることが可能です。
こうした場所にアパートを持っていれば、
入居者に立ち退き料を支払ってでも
退居してもらって取り壊し工事を行ない、
更地として売却した方が高く、
そして早く売れやすくなります。
退去費用や取り壊し費用は
決して安くありませんが、
建物が古く家賃を高く設定できず、
また入居率も低くなると
建物しかない場合は売却価格にも
その収益性が反映されてしまうので、
建物が足を引っ張ってしまうのです。
古いアパートを売る時には、
不動産会社に相談するなどして、
現在の収益性と想定売却価格を比較し、
どのように売却するのかを決めましょう。
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