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不動産投資は最後は税金との闘いだ・・
というような記事を過去に書きましたが、
やってみると分かる通り、
不動産は思った以上に利益がゆっくりな投資です。
この要因は、
税金と双璧を為す経費化できない出費＝
“元本返済”が税引後利益からごそっと
引かれてしまうことに因るアナジーですね。
キャッシュフローを考えたとき、
最も大きく出ていくのが借入返済です。
あー、この話は融資を受けて投資する
というスタイルを大前提としています。
キャッシュでサクサク買える羨ましい輩は
「いや違うぞ」とかイチイチ指摘して来ず
勝手にやっといてくださいな。笑
たとえば１億円の物件をフルローンで買い、
家賃収入が年間１０００万円だとして、
１億円を返済期間２０年、金利２％で調達すれば
返済額は年間に約６００万円となります。
返済額のうち、経費として落とせるのは
金利部分※だけですから年間約２００万円です。
そうすると残る４００万円は元本返済です。
（※厳密には建物部分の金利のみ、ですが）
家賃収入からは、管理費や固定資産税や、
電灯代や修繕費などのコストが支出され、
それをここではざっくり１５％とすると、
１０００万ー１５０万ー６００万＝２５０万
年間ＣＦが２５０万と言われますが、
実際には、
１０００万ー１５０万ー金利２００万＝６５０万
が利益で、これに所得税が課税され、
そのあと元本返済４００万を引かれる計算です。
※いまは話を簡単にするために減価償却費は考慮していません。
だから税金とダブルパンチで利を圧迫します。
だけど、この４００万円というのは
ただただ出ていくだけのお金かというと
実はこれがそうでもなく・・・
売却時のことを考えると、
借入金の残債が年間４００万円目減りするわけで
それは毎年４００万円を定期積立預金するような
効果があるわけです。
不動産投資はあくまでもインカムゲインと
キャピタルゲインの合算で勝敗が決まるので
元本返済はキャピタルゲインに寄与します。
（ここでも譲渡税は考えなきゃなのですが）
そういうわけで不動産投資というのは
ある意味、コツコツ積み立てる預金みたいなもの
と言えるのです。
人によっては「年金がわりに」と言ってますが、
そんなに長期間、要するに完済するまで
保有しますか？という点がその違いですね。
年金がわり・・は、全く信者からない
新築区分マンションとか売り付ける
悪質業者とかがよく使う言葉ですが^^
ところで。
定期積立もこの低金利のＪＡＰＡＮでやってても
あんまり旨味はなくって、もしやるであれば
やはりここは金利の高い海外の積立を
開拓するべきです。
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