知らないと損する“負動産”相続 築50年公団住宅に年40万円の負担も
天狼
2019/09/08 17:56
知らないと損する“負動産”相続 築50年公団住宅に年40万円の負担も
AERA dot.
2019/09/08 17:00
大阪府内の築５０年の公団住宅。４年後の建て替えが決まった
相続の現場で今、大きな問題になっているのが“負動産”。昭和時代に建設された大規模団地や借地権が設定されたアパートなどを遺されると、相続した人はその処理に四苦八苦する。“困った遺産”と、その対処法をライターの森田聡子氏が取材した。
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■築50年の公団住宅
高度経済成長期、首都圏や関西圏などに続々と建設され、ニューファミリーの憧れ的存在だった日本住宅公団（現独立行政法人都市再生機構）の集合住宅。しかし、半世紀が経過したいま、この公団住宅が相続人を悩ます“困った遺産”になっている。
50代の女性はこの6月に80代の母親を亡くしたばかり。相続の手続きに取りかかって、驚くばかりの事実が判明した。女性は一人っ子で、両親は元公務員。父母ともに月額20万円強の年金収入があった。にもかかわらず、貯蓄はほとんどなく、将来相続するのは大阪府内にある実家だけとなる公算が大きいという。
実家は築50年の公団住宅。新築で入居した10年後に隣戸も購入し、壁を抜いて2軒を自由に行き来できるようにしている。1軒目は父親名義、2軒目は母親から女性が相続する予定だ。
実家にはいま80代の父親が一人で暮らしており、女性は「判断能力がだいぶ低下していて正直、心配です」と話す。いずれは実家近くの介護型サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）に入ってほしいと考えているが、担当のケアマネジャーを通じて費用を調べたところ、入居一時金が不要とはいえ、月額費用25万円は父親の年金だけでは賄えないことがわかった。
実家の評価額は2軒合わせて1千万円ほど。ただ、10年ほど前から建て替えの話し合いが進んでおり、最近になって4年後に戸数を増やして建て替えを行うことが決まった。父親がサ高住に入居した後に実家が売れれば、売却資金でサ高住の費用を補填することができる。しかし、実家のあるエリアには府営や市営の集合住宅が集中しており、実家より地下鉄の駅に近い好条件の物件が幾つも空き家のまま残されている。
女性には他県に夫と暮らす自宅があり、この先も実家に住むつもりはないという。予定どおりに実家が売れないと、2軒分の管理費や修繕積立金、固定資産税など、年額で約40万円を負担し続けることになる。さらに父親がサ高住に入居すれば費用の援助が必要な可能性もあり、「ただでさえ老後資金が不安なのに、これだけの出費は……」と動揺を隠せない。
とはいえ、高齢の父親の今後が不透明なこと、内装を変えてしまったため1軒だけ売却するのが難しいことから、身動きが取れない状態になっている。
「老朽化した公団住宅の場合、建て替えの話し合いが難航しているなら、家族で話し合ったうえで早めに売却するのがいいでしょう。一方、女性の実家のように建て替えが決まっているケースでは、建て替え後に割り当てられる物件が破格の好条件となることもあります。建て替え計画書などでそれがわかっているなら、あえて売り急ぐ必要はありません」
円満相続税理士法人の統括代表社員（税理士）、橘慶太さんはそう助言する。
女性のケースで気になるのはむしろ、父親の健康状態だという。認知症と診断されると不動産の売却には成年後見制度の利用が必須になるため、橘さんは意思能力があるいまのうちに本人の了解を得、父親名義の物件を女性に贈与しておくことを勧める。
「物件の評価額が贈与税の非課税枠（年110万円）に収まらない場合は、相続時精算課税制度を検討するといいでしょう。父親の存命中、最大2500万円まで非課税で贈与が可能になります。相続が発生した時点で精算する形ですが、実家以外の相続財産がなければ課税されない可能性が大です」
■借地権付きのアパート
2年前に夫を亡くした80代の女性にとって一番の“困った遺産”となったのが、東京都内のアパート（木造2階建て、敷地面積149平方メートル）だった。
築40年のアパートは以前、女性一家が暮らしていた土地に建てたもの。他県に自宅を購入した際、当時中学生だった2人の息子が将来結婚して住む可能性を考え、上下階ともベランダ付きの1LDK（45平方メートル）というゆとりのある設計にした。
家賃は1軒9万円。私鉄の駅から7分という立地のよさもありアパート経営は順調だったが、問題はそこが「借地」だったことだ。
地代は月額3万円、定期的に更新料も支払ってきた。地主一家とは女性の両親の代からの付き合いで関係も良好だったが、地主の息子に代替わりしてからは疎遠になっていた。
亡夫の存命中に一度、このアパートを売却しようとしたことがある。2人の息子は仕事の都合で他県に家を構え、アパートに住まないことがはっきりしたからだ。確定申告は亡夫が行ってきたが、高齢で手続きが負担になってもいた。しかし、地主に相談を持ちかけたところ、頑として首を縦に振らず、断念せざるを得なかった。
こうした経緯もあり、相続登記の手続きを終えて間もなく、女性は大手不動産会社にアパートの売却を依頼した。
亡夫はこのアパートや自宅のほかに8千万円近い金融資産を遺しており、生活に困ったわけではない。高齢の身で、あの地主とやり取りしながらアパート経営を続けていく自信がなかったのだ。遠くに住む息子に頼るわけにもいかなかった。
不動産会社は1800万円という査定価格を提示し、地主との交渉も請け負った。しかし交渉は平行線をたどり、半年後には不動産会社が音を上げた。やむなく他の不動産会社にも声をかけたが、経過を話すとどこも尻込みする。
そんな中、アパート近くの小さな不動産屋から「うちに売らせていただけませんか」と声がかかった。渡りに船と頼んだところ、不動産屋は1カ月もしないうちに買い手を見つけてきた。アパート経営を考えている隣区在住の30代の会社員で、聞けば地主も既に了承済みという。
息子からは「不動産市況も良くなっているし、もう少し様子を見たほうがいいんじゃない」と言われたが、女性としてはとにかく早く手放したいという気持ちが強かった。売却価格は1200万円、このうち300万円が承諾料として地主の手に渡った。
「この女性の場合は、売却する前に不動産や借地権について詳しく調べておくべきでした。専門家に相談することもできたはずです。地主にそのあたりの“知識格差”をうまく利用された印象ですね」と評すのは、前出の橘さん。
「すぐに買い手がついたのは、当初の評価額より600万円も値下げしたことで、家賃収入や物件価格から割り出す投資利回りが上がったからでしょう。地主に払う承諾料の相場は売却価格の10％程度です。更新料もいまは払わなくていいことになっています」
女性に確認すると、売却に関わった不動産屋は地主から差し向けられた可能性もあるという。
アパートや駐車場などを経営する場合、夫がすべてを取り仕切って妻はノータッチというケースが多い。しかし、橘さんは「日ごろから奥さんやお子さんと情報を共有したり、相続や売却の対策を立てたりしておかないと、この女性のように残された家族が損をすることになりかねません」と警告する。
※週刊朝日 2019年9月13日号より抜粋