今日は久々につくばエクスプレスに乗りました。
自宅購入の為の住宅ローンを組もうとしたら銀行から
「投資用マンションのローンがあるので融資不可」
と言われてしまい早期に売却したい、という相談です。
所有していた物件はこんな感じです。
購入価格：3,000万円 ※諸費用：150万円とする
借入金額：2,950万円
金利：2.0％（変動金利） 年数：35年
毎月の返済額：97,700円
家賃：116,000円／月
固都税：6万円／年
管理費修繕積立金：1.6万円／月
管理手数料：6,380円／月
投資分析をするとこんな感じです。
GPI：139万円
EGI：132万円 ※空室率5％と想定
OPEX：33万円
NOI：99万円
ADS：117万円
CF：△18万円 …キャッシュフローが赤字
この時点で続ければ続けるほど赤字が増えます
更に検証と続けていくと、
FCR：－0.57％ 既にCFが赤字なので利回りがマイナス
CCR：－9.0％ もはや投資として成り立ってない
K％：3.97％ これは借入年間返済額／借入総額
上記3つの指標を比較した場合、理想は
K％＜FCR＜CCR となるとレバレッジ効果あり。
しかし、今回は真逆なので、レバレッジ判定はNG。
※レバレッジ効果→借入をすることで、全額現金買いした時よりも、自己資金に対する利回りが高くなること
更に進めると、
DCR：0.84
これはNOI／ADSとなり、年間の手取家賃が年間の返済額の何倍か。
理想は1.3は欲しいですね。
つまり、借入返済額より手取家賃の方が3割程多いということ。
これらを総括して本来購入するべき価格を調べると
2,000万円前後で購入すべきです。
実際は1,000万円も高く買っています💦
ま、こんな指値しても売ってくれないですが。
そもそも購入すべきではないという結論です。
兎にも角にも、この物件を少しでも高く買ってくれる方を探すのが私の仕事なわけで。
少しでも高く買ってみたい方はご連絡お待ちしておりますよ。