こんにちは。
桃の節句も終わり、いよいよ春本番間近といったところですが、まだまだ暖房が手放せませんね、、、。
今からは、黄砂や花粉、PM２.5で、目がしょぼしょぼ、鼻はズルズル対策で悩ましい渡辺です。
そんなことはさておき、繁忙期真っ只中、本日も張り切って参ります！
先日、岡山市で開催された国交省主催の 【住宅取得・改修に関する支援制度説明会】 に参加してきました。
新築のエコ住宅・省エネ住宅（ZEH等）に対する補助金や、中古住宅に対しては、資産価値を正当に評価し、耐震性等改善し長く持つ住宅に改修し認定された場合には、新築同様に長期優良住宅として税金面や補助金といった制度が利用できるというもの。
空家問題に取り組む国としても、本腰を入れて中古住宅の流通に取り組む施策の一環。
新築住宅だけではなく、中古住宅の流通を活性化する方向へと、税制面から本格的に力を入れ始めるといった内容です。
当事務所にお見えになる相談者の方には、常日頃から国の最新の住宅施策をはじめ、新築住宅・中古住宅を上手く・賢く助成金や補助金が活用できる 【お得な買い方】 をお伝えしております。
さて、そういったお金に対する施策以外で重要なことがもうひとつ。
来年4月からの宅建業法の改正にともない、中古住宅売買時におけるインスペクション（住宅診断）の可否についての説明義務が課せれることがすでに決定していることです。
宅建業者としては、襟を正して時代の変化に対応していかねばならないのは言うまでもありません。
当事務所は、この業界の変化にいち早く対応すべく準備を整え終え、すでに全国数百社が加盟している 【リニュアル仲介】 というワンストップサービスに昨年加盟しており、福山市を中心にサービス展開しています。
サービス内容等詳細につきましては、一度当事務所のホームページをご覧くださいませ。
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福山FP不動産事務所
そのような業界の新たな流れの中、本日は当事務所がサービス展開している 【リニュアル仲介】 にも深い関係のある、中古住宅を買うときに注意しなければならない 【瑕疵（かし）担保責任】てなんぞや？についてフォーカスしてみたいと思います。
瑕疵（かし）担保責任といえば、今ニュースで話題となってしまった元東京都知事 石原慎太郎さんの豊洲市場移転の土地売買に関する土地汚染問題で出てくる言葉です。
瑕疵担保責任（引き渡された後に売主は物件に欠陥があった場合に保証をするかしないという条項）がない土壌汚染された土地を知って買っていて、都が土壌改良費を何百億円もかけて負担するという、次回百条委員会に証人喚問されるという今回の一件です。
一般の方は、瑕疵（かし）というこの漢字、読めますか？
一般の方にはほとんど知られていない物件引き渡し後に欠陥があった場合に問題になる保証関係なのですが、中古住宅を購入するときに、瑕疵担保責任が問題となることが少なくありません。
瑕疵担保責任とは、売買する住宅に隠れた瑕疵（欠陥）があった場合に、売主が買主に対して負う責任のこと。
売買する上で、通常の注意をしていれば気付くであろう瑕疵は、原則、対象外となりますし、買主が知っていて購入した瑕疵も対象外となります。
この瑕疵担保責任では、売主が責任を負う期間が大事な点の１つです。
民法では、買主がその住宅に瑕疵があることを知ってから1年以内に売主に対して損害賠償を求めることができるようになっています。
また、購入した目的を達せられないときには、契約を解除することもできます。
買主が瑕疵があると知ったときですから、購入して10年後に瑕疵を発見すれば、それから1年以内ということになりますので、買主にとっては将来にわたって長期間、安心できそうですね。
しかし、買主に有利なことは売主にとって不利なことでもあります。
売主の立場では、いつになっても瑕疵の損害賠償等を請求される怖れがあるため、なかなか自宅を売ろう、という気になれません。
売ること自体が大きなリスクにもなってしまうからです。
そこで、多くの中古住宅の取引において、この瑕疵担保責任の期間を制限しており、その内容は売買契約書に明記されています。
例えば、
・売主の瑕疵担保責任を免除する
・瑕疵担保責任の期間を引渡しから1～3ヶ月とする
・売主が不動産会社の場合は、引渡しから2年
といった取り決めが多いです。
売主の瑕疵担保責任を免除するという取り決めでは、買主にとって不利であることは言うまでもないですね。
購入後に雨漏りなどが発見されても、売主に対して責任を求めることができません。
売主と買主の両者のバランスを考えれば、2～3ヶ月程度の瑕疵担保責任期間とすることが一般的です。
但し、不動産会社によっては瑕疵担保責任を免除する売買契約をいつも使用していることもあり、買主は十分に注意しておく必要があるでしょう。
もちろん、個々の中古住宅の売買（取引）の事情も考慮して検討する必要があります。
例えば、建物がかなり古くて購入直後に建替えするのであれば、建物の瑕疵担保責任については免除しても良いこともあるでしょうし、建替え予定ではないものの築30年以上の建物で土地価格のみ（建物の価格を0円）として売買するのであれば、建物の瑕疵担保責任を免除することはあります。
売主が不動産会社の場合には、引渡しから2年以上とすることは認められていますが、これより買主に不利となる特約は無効となります。
2年以上とすることだけが有効なのですが、ギリギリのラインである2年とすることが多いですね。
ただ、前述したように、不動産会社が売主ではない場合は、2～3ヶ月程度の瑕疵担保責任を設定することが基本であることをよく理解しておきましょう。
もし、売主側が瑕疵担保責任の免除を主張し、その条件で購入するのであれば、購入前の住宅診断（インスペクション）は、来年4月からの宅建業法の改正に伴い、今後は必須となってくることでしょう。
住宅診断（インスペクション）で全ての隠れた瑕疵が全てわかるわけではないですが、リスクを減らすためには今後最も有効な手段となります。
なお、瑕疵担保責任の期間については、契約前に不動産仲介業者に口頭で確認しておき、なおかつ売買契約前までに重要事項説明書で確認しておく必要があることをお忘れなく！
長くなってしまいました・・・
今日は、この辺で
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