【福山で住宅購入予算相談累計件数が300組超のFP事務所】身の丈にあった住宅予算を知る唯一の手段

こんにちは。

クライマックスシリーズで盛り上がっている渡辺です。

昨日は、黒田投手で負けはしましたが、なんとか今日勝って日本シリーズの切符を手に入れてもらいたいところです。

さて本日は、当事務所が開業来続けてきている住宅購入を検討されている方を対象とした無料個別相談ですが、その9割以上の相談が「家を買ったら住宅ローンを無理なく本当に払って行けるのか？」という不安の唯一の解消手段について書いてみたいと思います。

相談者のほとんどが、夢のマイホームを検討し始めてから、いきなり展示場や見学会に行き、住宅会社から出た見積もり金額に愕然とされ、払っていけるか不安になられて当事務所に相談にお見えになられます。

が、そのほとんどが予算オーバーになっていて、5年から10年後にお金がつきて家計がマイナスになるケースが目立ちます。

なぜこうなってしまうのでしょう？

多くの方の資金計画の決め方ですが、『最初に支払う頭金はこの位用意できて

毎月○○万円だったら払うことができる、頭金と毎月のローンから逆算して、総額この位の金額だったら大丈夫だろう』、という方法で資金計画を決める方がほとんどだからです。

この方法だと、将来の家計の変化に対応できないばかりでなく、収入と支払いに対する数字的な根拠が全くない、というのが最大のリスクになります。

ファイナンシャルプランナーの立場から言えることは、この唯一の解消手段として、家を買う前には、ライフプランニング　を受けることをお勧めしています。

当事務所では、　住宅予算適正診断サービス　と言っています。

人生の３大出費といわれるものに

『住宅資金』

『教育資金』

『老後資金』

とあります。

一生涯の収入のなかで、支出のバランスを考える必要がありますので、

家を買う時には、他の２つの『教育資金』『老後資金』についても合わせて考えておくべきです。

住宅ローンを支払っている真っ最中は、お子様の教育資金が多くかかる時期と重なりますので、教育にかかるお金を把握しないまま、家を買ってしまうと、受けさせたかった教育を我慢しなければならないこともあります。

定年退職したときに、いくらの住宅ローンが、何年残っているのかも把握しておく必要があります。

何十年も支払っていたのに、多額な支払いが残っているケースも多々見受けられます。

そういった老後破たんのリスクを避けるためにも、大きなお金が動く住宅購入時に、

『ライフプランニング』　は必須科目といえるでしょう！

＝　不安なく当住宅ローン返済していきたいあなたへ　＝

事務所では、あなたが支払い可能で無理のない本当の住宅ローン借入上限金額を、

嘘偽りなくズバッ　と判定します！！

当事務所オリジナルの　「住宅予算適正診断サービス」　は

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             http://fukuyama-fp.com/service1/

昼はまだ暑く、夜になると寒い体調不良になりやすい時期ですので、

早寝早起きで、体をケアしましょうね。。

では、また

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福山でおうちを買う前の『　住宅FP相談室　』

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　福山FP不動産事務所

福山市南蔵王町5-22-27（ゆめタウン蔵王店すぐそば）

TEL:084-961-3700（受付時間9:00～18:00）

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福山で、「買ってはいけない中古マンション＆中古住宅」5つのポイント

こんにちは。

スポーツの秋、食欲の秋、読書の秋　が実感できる10月になりました。

いよいよ、カープのクライマックスシリーズが12日から始まるのでワクワクしている今日この頃。

ジャイアンツかベイスターズか？

緒方監督はベイスターズの方がやりやすいとか言ってましたが、、、どうですかね？

やってみなけりゃわかりませんが、私が、26歳の時以来の日本シリーズを観てみたい。。。

単純計算で年齢がわかってしまった、FP不動産コンサルタントの渡辺です。

おかげさまをもちまして夏前からのFP相談はじめ、物件探し依頼～土地売買契約＋中古住宅決済引き渡しの案件が重なり、年末までスケジュールがびっしりとなりました。

来月で、開業3周年を迎えますが、こんな私を信頼し、頼って来てくださる依頼者の皆さんに本当に感謝しております。

仕事の依頼があるということ自体大変有り難いことですので、依頼された期待以上の成果をもってお返しする所存です！

こんな私ですが3年目以降も引き続きおつき合いの程よろしくお願いいたします。

さて、涼しくなってきたせいか福山の住宅・不動産業界も人でにぎわいを取り戻しているようです。

本日は、物件探しにおいて「買ってはいけない中古マンション＆中古住宅」5つのポイントと題してお伝えしたいと思います。

夢のマイホーム購入に向けていろいろ不動産情報収集されている方、あるいはこれから家を買おうかな〜なんて思われてる方、住宅購入は一生の中でも一番大きな買い物ですから、失敗すると人生終わってしまうことがありますのでご注意くださいね。

これから、中古マンションや中古住宅を購入予定の方に、私なりの簡単なアドバイスがあるとしたら「5つの要件に当てはまる中古マンション・中古住宅は買わない方がいい」　ということです。

　　5つとは以下の通りです。

　　　1.旧耐震物件

　　　2.最寄り駅まで１０分以上かかる（マンションの場合）

　　　3.既存不適格物件

　　　4.修繕積立金不足

　　　5.自然災害のリスクが高いエリア

　　なぜなのか、それぞれ解説していきます。

旧耐震基準物件って？

１９８１年６月１日って何の日だかわかりますか？住宅営業マン、あるいは不動産会社にとってこの日を知らない人は「素人営業マン」です。

これは建築基準法の中の耐震基準が改訂された日で、この日以降の物件については、この日以前の建物に比べて、より高い耐震性能で作られています。

つまり、この１９８１年６月１日以前に建てられたマンションを買うのは、NG！！

耐震性が「旧耐震基準」ですから、地震に弱い。

ちなみに、１９８１年６月１日以降の物件は「新耐震基準」と言います。

そして、地震に弱いというデメリットだけてなく、もっと大きなデメリットがあるんです！

それは「資産価値が低い」ということです。

これはどういうことかというと、もし仮にあなたが旧耐震物件を買って、何かあって、売りに出さなきゃならなくなった際、その物件は不動産市場の中で「旧耐震」というレッテルが貼られます。

これは新耐震基準に比べて、性能が低いことを表しますので、高値で売ることは非常に難しくなります。

ですので、中古マンション選びの際には、いつ建てられたのかを確認してください。

それが１９８１年以前なのか、以後なのか、きちんと見極めましょう。

もちろん、旧耐震物件は買わない方がいいんだけど、旧耐震は価格が「安い」。

これはメリットと言えますが、、、。

最寄り駅まで徒歩で１０分以上かかる

中古マンションの資産価値が高く維持されて、目減りしにくいのは、駅からの立地が関係してきます。

マンションの基準は基本徒歩１０分以内。

いわゆる駅近を買うのがベターなんです。

もし物件を売りに出さなければならなくなったとき、あるいは、賃貸に出して収益を得ようと考えたとき、この駅から１０分以内かどうかというのは非常に重要になってきます。

物件によって、値段が高くなる傾向があるのも致し方ないわけです。

ただし、福山のような車社会でマイカーでの移動が当たり前の地方都市なら、このあたりはあまり影響しないのかもしれませんね。

既存不適格住宅か確認を

中古住宅を買うときには、既存不適格住宅かどうかをきちんとチェックしましょう！

これはどういうことかというと、建築されたときには法律に則って建てられた家であっても、その後の法改正や、都市計画の変更によって、現状の法律に適さない家のことです。

もちろん、そのまま住んでいても問題はないのですが、もし買った中古住宅が既存不適格で、それをなんらかの理由で建て替えようとしたときに、家の容積率（ざっくりうと大きさ）を小さくしなければならないときがあります。

なので、既存不適格かどうかを不動産会社に調べてもらってから、買うかどうかを判断しましょう。

修繕積立金が不足している物件は危険

修繕積立金というのは、わかりやすくいうとその建物の痛んだところ、劣化したところを直すために、マンションの住民みんなでためておくお金です。

このお金、つまり修繕積立金が十分でないとどうなるか。

建物がどんどんどんどん劣化してぼろぼろになっていきます。

修繕積立金は、不動産会社の営業マン経由で、マンションの管理組合の議事録を調べてもらい、どれくらいの金額がたまっているのか、過去にどんな修繕が行われたのか、さらにこれからどんなリフォームが予定されているのかをチェックしてください。

マンションの部屋数（戸数）が少ない物件は、その分修繕積立金も少ないですから、中には十分に足りないという物件もあります。

地盤、地震、自然災害などないエリアを

自然災害で家が全壊することは、すでに東日本大震災等を通じて多くの人が理解していると思います。

そのためにも、災害の少ないエリアを買うことが重要です。

その安全性を確かめるために実はさまざまなサービスがあります。

例えば地盤系であれば、福山市が発表しているハザードマップから調べることができます。

例えば不動産会社に「ハザードマップ」調べてもらえますかと言って、喜んで引き受けてくれて、ばっちり回答してくれる営業マンは付き合うべきパートナーと言えます。

知識を身につけ賢く買おう

いかがでしたか？

中古住宅はただでさえ、一度誰かが住んだ家なので、購入するのは不安ですよね。

でも選び方にはいくつかのポイントがあって、それを抑えておけば、それほどむずかしくはありません。

知識をつければつけるほど、よりいい住宅に出会えるかと思います。

当事務所では、福山市内全域でハザードマップ・土砂災害地域・南海トラフ地震が起きた場合の津波被害予想・揺れやすいエリアなど危険箇所が一度に見ることが出来る、「ネガティブ情報閲覧室」　を設けています。

気になる方は、お気軽にお立ち寄りください（要予約）　

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今日は、この辺で

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【福山で住宅資金相談実績NO.1のFP事務所】住宅展示場に行く前、FPにお金の相談をする重要性

こんにちは。

念願の２５年ぶりカープの優勝で、沸き返っている広島県ですが、

ここ福山でも、多くのカープファンは機嫌がいい日々を送っています。

黒田＆新井の２人涙の抱擁を見た瞬間、涙で前が見えなくなり号泣。。。

あとは、クライマックスシリーズを無事勝ち抜き、日本一を目指すのみとなりました！

あと２回、ビールかけが見たい　FP　渡辺です！

さて本日は、当事務所に相談に来られた方にはいつもお伝えしている　

『住宅展示場に行く前,FPにお金の相談をする重要性』

について、再度書いてみたいと思います。

マイホーム購入の前段階の大きなポイントとして

「あの家が欲しいから、毎月いくら払わなくては・・・✖」　ではなくて

「毎月この金額なら無理なく返せるから、この家にする」ということが王道であり正解です。

上限が決まっている住宅予算をオーバーしないためには、絶対にこの流れに逆らってはいけません。

何度も言いますが、これがマイホーム購入の王道であり、正しい手順なのです。

わが家の将来にわたる家計で、毎月どれだけ家に対して払っていけるのかということを、数字的根拠に基づいて確認し、ハッキリさせる必要があります。

これはマイホーム購入にあたって、まず第一にしなければならない一番重要なことです。

具体的な確認の方法として３つご紹介していきますので、色々な角度から現在のご自身のお財布状況を見ていきましょう。

１）毎月の給料から住宅費の割合が２５％以下で検討する

２）現在の家計内容から検討する

３）住宅ローンの返済負担率から検討する　（銀行は30％～40％は貸してくれますが）

では、それぞれの方法について、後述で詳しく説明していきますね。

住宅費割合の２５％～35％以下で検討する

まずは、一番簡単な方法として、自分の手取りの給料金額から返済額を検討していく方法です。

ご自身の年収額はわかると思いますので、税金などを引いた手取り額をもとに計算していきます。（可処分所得といいます）

ここでは住居費というコトバを使うのですが、この住居費の中には、住宅ローンの返済額の他に、住み続けることによって発生する諸費用である固定資産税や都市計画税、マイホームの維持費なども含みます。

住居費の理想的な金額としては、年収の２５％～３５％程度です。

３５％を超えると、ちょっと多すぎますので、目標２５％、理想的なのは３０％強といったところでしょうか。

わかりやすい単純計算になりますが、

例えば、手取り月収５０万円の人で、住居費を３０％とした場合、（５％は諸費用、２５％は住宅ローン返済）　年収が６００万円になりますので、住宅ローンの返済は、年額１５０万円（月額１２万５千円）、諸費用は、年額３０万円（月額２万５千円）です。

このように、具体的な金額を算出することができます。

現在の家計から検討する

マイホームを購入しようと考えている人が、アパートや社宅などで現在暮らしている場合、
月々の家賃などを元にして、住宅ローンの返済額を検討することができます。

これは、毎月実際に払っているわけですから、非常に解りやすいですし、現在の支払額との比較も簡単にできることでしょう。

方法としては、カンタンに家賃だけで考えるのではなく、住まいを維持するために使っているお金も合算しましょう。

管理費や駐車場代、契約更新料、火災保険料なども全てあらいだしてみてくださいね。

まず、年毎に必要なお金と、１年分の家賃を合算して、１２（ヶ月）で割ると、１ヶ月の住居費支出が算出できます。

そして、算出した毎月の住居費から、諸費用（修繕費や保険料などに月２．５～３万円）を
差し引いた金額が、住宅ローンの返済額の目安となります。

もし、マイホームの積み立てもしているならば教育ローンや、住宅ローン繰上げ返済のための積み立てに組み替えると良いです。

返済負担率から検討する

これらの作業が　「面倒くさい」という場合、住宅ローンの審査基準の返済負担率を参考にして、検討するのも良いでしょう。

返済負担率とは、年間の住宅ローンの返済額を年収で割ったものです。

年収６００万円で、他に借入がない場合は返済負担率が３５％で月額１７万５千円、
３０％だと月額１５万円となります。

この方法は「毎月いくら払えれば借りることができるのか」ということが、イチバン解りやすい方法ですね。

しかし、前述の２つの方法に比べると、随分大雑把な感じもなきにしもあらずです。

このように返済負担率から検討する場合、審査の年収は額面で計算されるので、
色々引かれて手元に残る金額とは、差が出てしまいます。

また、他に何かのローンの支払をしている場合は、その金額も加算する必要があるので、
試算するときに忘れないようにしましょう。

この２点には注意してくださいね。

返済額の目安がついたら最終検討

住宅ローンの毎月の返済額の目安がついたら、やっと具体的な住宅ローンの借入額の検討に入ります。

これもやってみるのが早いです。

３０００万円を借りる想定で説明をしていくと、仮にわかりわすく利息は３％の全期間固定金利とします。

この場合、毎月の返済額は、２０年で１６万６千円、３０年で１２万６千円です。

検討してきた住宅ローンの返済額と比べることで、借入額が現在の家庭経済状況にに比べて多いのか少ないのか、いつ頃完済できるのかということも解りますね。

そして、重要なことですが、

「完済時は何歳になるか」必ず確認してください。

今はいいのですが、６０歳で退職することを前提とすると、完済時の年齢が６０歳以上になってしまった場合、貯蓄や年金などに頼ることになりかねません。

現在、年金の支給は６５歳からですので、無給になる期間の支払を考えると、
やはり退職までには、完済するのが理想的です。

以上、家を買う前や住宅展示場に行く前には、ご自身の収入に見合った住宅ローンを組むことが一番重要です。

長期間にわたり返していける『適正な住宅予算』を確認することから、夢のマイホーム計画をスタートさせましょう！

今日は、この辺で

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