バブル終焉は、早ければ2024年、遅くとも2026年と見ている。
その根拠：
(1) 海外投資家が売りに転じている
(2) 新築戸建て・マンションの「在庫」が増えた
(1)について：
↓2024年4月18日付、日本銀行「金融システムレポート(2024年4月号)」。
金融システムレポート（2024年4月号） : 日本銀行 Bank of Japan (boj.or.jp)
図表Ⅰ-3の通り、2023年後半から、海外投資家は4年振りの売越し(売却が取得を上回る)に転じている。
レポート曰く、
2023年前半まで：米国市場で損失計上した米系ファンドが売却した物件を主にアジア系ファンドが取得していた。
2023年後半から：主にアジア系ファンドが売り手に廻る事例も散見される。日本円金利上昇観測を背景とした利益確定売りと見られる。
つまり、外国人投資家が日本の不動産市場から手を引き始めているということ。
(2)について：
既に不動産業界では「言いたくないが、誰もが知っている話」となっているようだ。
どんどん新しい土地を仕入れて、建てれば売れるという状態だったが、今では完工済みの在庫を抱えていて、新規の土地の仕入を控えている。海外投資家の売越しに加えて、そもそも建てて売ったとしても、一般人には買えない価格レベルになっている。新築が買えない層は中古に流れるが、中古も高すぎて在庫がダブつき始めている。
つまり、バブル相場は既にピークアウトしている。
ところで、
上述レポート87頁「住宅ローンの信用リスク」では、「5年ルール」「125%ルール」といった激変緩和措置のお陰で、住宅ローンが不良債権となるリスクは限定的と結んである。つまり、「ローン返済できなくなる人」は少ないだろうという意味。
5年ルール：ローン⾦利が上昇しても、毎⽉の元利返済額を毎5年間は⼀定とする措置
125%ルール：5年経過後の元利返済額が、それまでの返済額の125％(25%増し)を上回ることはないという措置
「実際住む為の」不動産の取得を考えている真面目な方は、暫く待った方がいいと思います。