住居の買い換え（住み替え）についてです。
買い換えの方法は2パターンがあります。
■1つ目の方法は、先行売却という方法です。
文字の通り、先に現在住んでいるお家を先に売却する方法です。
メリットとしては、売却をして現金が手元にあるため、次の住まいを購入するための資金計画が具体的に計算することができるという点です。
例えば3,000万円で売却出来たとすると、購入を検討している次の住まいが4,000万円なので、1,000万円の銀行借り入れで検討するなど、逆算をして資金計画をすることが出来ます。また、頭金が確保できているため、借り入れの審査も好条件やスムーズに進行できる可能性があります。
デメリットとしては、売却してお家を引き渡しをした後、住むところがない場合や次の住まいとの入居時期に期間が空く場合などに仮の住まいを探さないといけない場合もあるため、仮住まいのための費用がかかってしまう可能性もあります。
■2つ目の方法は、先行購入をいう方法です。
次の住まいの購入をした後に、現在住んでいるお家を売却するということになります。
メリットとしては、ゆっくり次の住まいを探すことができます。先ほどの先行売却だといつまでも仮住まいのアパートに住むとそれだけ費用がかかるので、できるだけ早く次の物件を決めたいという焦りもあるかと思います。
デメリットとしては、既存の住宅ローンが残っている場合は新規での借り入れができない。または、現在のローンと次の住まいの2重のローンになってしまうことも考えられます。
もう一つのデメリットは、売却活動が予定通りとはいかず、想定していた資金計画ではなくなってしまうということです。
例えば、不動産会社に査定をしてもらい、「3,000万円で3ヶ月以内に売却が可能です！」と想定していたが、3ヶ月で売れなかった。。価格を落として2,000円でしか売れなかった。。など
不動産会社の査定はあくまで「予想」です。きちんとした相場や物件の調査が必要ですので、査定金額は参考程度に考えていた方がいいかもしれません。
ここまで書いて、それじゃ、実際はどうしたら良いの？となると思いますが、お客様の資金力によって選択してみるのがいいかと思います。
損をしないのはどれかという基準で考えると、先行購入が魅力的ではありますが、確実性があるのは先行売却だと言えます。
資金に余裕が有り、2重のローン支払いが可能、実際の売却利益が予想よりも下回ってもとりあえず大丈夫ということであれば先行購入でも問題ないかと思われます。
先行売却だといつ売れるか分からないという心配の方へ、もう一つは、今住んでいるお家を買い取りに出して、現金化する方法も手段の一つでしょう。先に次の住まいを探して、良い物件が見つかったら買い取りにて即現金化してもらうという感じです。現在は、買い取り後も数ヶ月そのまま住んでもいいという契約での買い取りもあるので、次の住まいへの引っ越しの時期も都合の良いように調整できるのも魅力かと思います。