なんとなく、不動産投資リスクを調べる
不動産投資のリスク
- 空室
- 不動産価値下落
- 家賃下落
- 修繕
- 災害
- 金利上昇
- 税制改正
- 家賃滞納
- 管理手数料の値上げ
- 周辺環境（競合物件の増加）
修繕の分類
- 経年劣化
- 設備故障
- 大規模修繕
- 退去時の現状回復
修繕箇所の分類
- 外壁
- 屋根
- 給排水
- 内装
- 給湯器
- エアコン
- キッチン
- トイレ
- 浴室
- エレベーター
- インターホン
- アンテナ
- 窓ガラス
業種にもよるが、会社経営の方が難易度が低い気がする。
初期投資が大きくなりがち。
初期投資はいくら位の方が多いのだろうか？
データを見る。
・データでは1億以下の物件が70％位
・金融資産1億円以上所持してスタートする人は約10％
・本業の年収は1000万円もあれば多いほう
・借入期間は超長期が多い
・金利は2.5％前後？
・フルローンが殆ど？
いずれにしても、
①退去
②修繕
③金利
でキャッシュフロ―の変動が大きそうである。
1億円を2.5％で30年で借入した場合の毎月返済：39万円
1億円の売りアパート満室時の毎月家賃収入：60万円
差額が20万円である。
給湯器交換で差額を食いつぶす。
クロス張替え差額を食いつぶす。
十分な金融資産を持って「いなければ」、精神が削られそうである。
1棟買いは、やりたくないな。
手持ち資金の払い出し、破産等のリスクは認識できた。
一方で、リターンは、どこにあるのだろうか？
イマイチよくわからないけど、うまみがあるのだろう・・・
地主さんは理解できるけど、始める人はどこを見ているのだろうか？
時間が来たので終了。