【土地の買い取りが増えてきた･･･どうなる？】

最近はまた土地を買い取る不動産会社が増えていますね･･･

聞いた話によりと、「積極的に土地を買って建売を建てていた会社が買取りをセーブしているので、営業マンの転職も増えている」と。その営業マンは積極的に買い取る別の会社に移っているみたい。

もうそうなると「会社は積極的に買う」「転職した営業マンも実績作りだけで積極的に買いたい」この2つが組み合わさっている状況なんでしょう（汗）

もうやめてくれ･････

不動産業界って仕組みが分かりづらいので気にされないお客様もいらっしゃいますが【買い取っている土地＝みなさんが購入しようとしていた土地】というケースも非常に多いんです。

本来なら皆様が3,000万円で購入を検討できていた土地を、先にサクッと買い取られている訳です。

それも古家解体したくらいで再販売価格は4,000万円とか、それ以上になって。

もう転売といってもいいかな･･･それでも買う人がいてるから商売っちゃ商売として存在しているわけで。

そういった買取業者に積極的に買ってもらおうとする仲介不動産会社の責任の方が重いわけで。

愚痴っても仕方ないので、前向きに相談いただくお客様のために「納得できる」物件を紹介していきます。

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【マンションの大規模修繕工事の談合 ～ニュースより～】

マンションの大規模修繕工事のニュースがあったのでご紹介。

記事を一部簡略して、転載しています。

↓↓記事↓↓

　関東のマンションの管理組合が発注する大規模修繕工事で談合を繰り返したとして、公正取引委員会が、設計監理会社２社と修繕工事会社約４０社の独占禁止法違反（不当な取引制限）を認定し、排除措置命令を出す方針を固めたことが関係者への取材でわかった。併せて、工事を受注した修繕工事会社には計約１６億円の課徴金納付命令を出す見通し。

設計監理会社と修繕工事会社が癒着し、工事費をつり上げていたとみられ、住民側の負担が増えていた可能性がある。

排除措置命令を受けるのは、設計監理会社の「翔設計」（東京）と「リノシスコーポレーション」（大阪）、修繕工事会社は大手の「大京穴吹建設」「建装工業」「長谷工リフォーム」（いずれも東京）などの約４０社。

　関係者によると、各社は２０２１年秋以降、マンションの管理組合が発注する大規模修繕工事で、事前に話し合って受注予定業者を決めていたという。今回の調査対象は首都圏を中心とした関東に所在する１００超のマンションの修繕工事で、いずれも工事は終わっているとみられる。

　大規模修繕工事は、一般的に建設から十数年の周期で行われることが多く、経年劣化した外壁の塗装や屋根、床の防水工事などが行われる。発注者はマンションの区分所有者からなる管理組合で、主に修繕工事会社と直接契約する「責任施工方式」や、設計監理会社を間に入れて工事業者選びなどを支援してもらう「設計監理方式」がある。

今回は、ほとんどの管理組合が採用し、これまで透明性が高いとされてきた設計監理方式での談合が認定される。本来は工事設計や監理などを中立の立場で差配する設計監理会社２社が、修繕工事会社と話し合って受注業者を決め、他の業者に受注予定業者より高い額の見積もりを出させるなどして公平な選考を装っていたという。

長年にわたって癒着を続けてきた設計監理会社と修繕工事会社は工事を振り分けて受注を調整し、修繕工事費をつり上げることで安定的に利益を確保していたとみられる。

前々から業界では言われてきた大規模修繕工事の談合ですが、まだまだあるんでしょう･････

てか、修繕工事会社が40社って（汗）

その中に入っていなかったら、大規模修繕工事を受注出来ないってレベルじゃないのという数。

でもこうやって色んな仕組みや情報が明らかになるのは良い方向だとも感じます。

一方で、管理組合（住民）としても自己責任の気持ちも持って、大切な資産を考えないといけない。

次は【不動産（物件）の囲い込み】や【業者買取りへの談合】もやってくれへんかな。

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【住宅ローンと銀行と金利と･･･】

本日は午前中に、土地の決済（引渡し）で高槻の銀行へ。

無事に完了し、帰りにその土地へ寄ってきました。お隣が以前に弊社で取引したお客様だったので、「建物工事に入りましたらご迷惑おかけしますが、よろしくお願いします」と挨拶。

建物プランもほぼ決まっていますので、構造計算＆建築確認申請などが下りれば、着工へと進んでいきます。

いま不動産を購入される方はほぼ住宅ローンを借りられると思いますが、日銀の政策などで【金利】に少し敏感になられています（昔から住宅・不動産業界にいてる私としてはそれでも低金利ですが）。

実際に微妙には上がっていってまして、銀行が住宅ローンの審査をする時に計算する「審査金利」も上がっています。

＊審査金利･･･実際の金利より高めの金利で審査をする。「将来金利が上がっても、返済出来るのかどうか？」っていう視点もあります。

という事は、同じ年収でも審査金利が低かった去年より借りられる金額が少なくなります。

あと以前より銀行間の金利差が出てきている感じもありますね。このあたりは、「金利・諸費用・団信などのオプション・日頃の使い勝手」などを考えて、取捨選択していく必要があります。

（銀行によっては住宅ローンに力を入れておらず「もう住宅ローンを借りるお客さんはいらないのかな」って感じる銀行もある･････）

ネットをたたけば色んな情報が出てきて、何が正解か？不安になり分からなくなるかもしれませんが、ここはリラックスして雑談でもしながら、物件や住宅ローンの事を確認していきましょう。お待ちしております。

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【新規の物件･･･やっぱり価格次第ですね】

市役所に寄った帰りに写真をパシャリ。

市役所の西側・養成中学校から南へ行く都市計画道路の拡張工事がかなり進んでいますね。

そういえば久しぶりに通ったので、イッキに道路が広がった感じがします。

今までは一方通行だった道が対面通行へと変わります。

少しは桜通りの渋滞が緩和するのか？いつ開通するんだろう･･･

この仕事をしていると市内の色んな場所を通るのですが、どうしても職業柄、空き地や開発看板・工事看板に目がいきます。

東中条の駐車場だった場所がマンション予定地になっているし、春日丘高校の東側の洗車場だった土地も新築マンションが建つ予定。

茨木市と摂津市の境目にある以前はドライビングスクールだった土地は新築一戸建ての大型分譲地の計画になっています。

それ以外にもちょこちょことあるのですが、さて一体いくらで売り出されるのでしょうか（汗）

商品企画も大事だけれど、やっぱり価格設定ですね･･･。

土地や建築費が上がっている今、企業としても新規売り出しは根性いるだろうなって、看板見て感じています。

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【成約事例が一番の根拠になります】

不動産会社からの査定で一番チェックする部分は何か？

それは【成約事例】になります。それもここ1・2年の事例。

マンションならもちろん同じマンションと周辺マンション、そして同学校区の事例を全部見せてもらいましょう。

土地や一戸建ても同じく、周辺や同学校区の事例になります。

もし直近の成約事例が少なければ3年前とかの事例もチェックする事も必要になってきます。

あまり昔の事例を見ても参考にならない不動産相場になっていますが、周辺事例との比較材料や相場上昇率を確認する事は出来ます。

という感じで、弊社では査定報告をする時は成約事例として数十件は資料をまとめて、それらを表にして相場の坪単価等を説明するようにしています。

「なんかそんな話聞くの、面倒くさい」

「頑張って高く売ってくれたらいいねん」

っていうオーラを感じる時もあるのですが………（汗）、覚えるという訳でなくていいので、その時に理解する位の気持ちで聞いてもらえるとウレシイ。

ここで「話を聞いてもなんかよく分からん。高い売り出し価格（査定価格）を言ってくれてる不動産会社に頼もう」って判断をしちゃうと、（ウソを言って騙そうとする）不動産会社の思うツボになりがちですので気をつけてくださいね。

という事で一番大事なのは成約事例です。

今現在売られている事例はメチャクチャ高い価格提案をされて売り出している物件が多いのであまり参考にならないんですね……

結局は売れずに価格変更を繰り返して、ヘタしたら1,000万円以上下がって成約になる物件もあります。

そのあたりをキチンと説明してくれる不動産担当が信用出来る証拠になります。

なかなか初回の説明では頭に入ってこず面倒に感じるかもしれませんが、売主であるご自身もしっかりと相場を把握して売り出す事が成功への第一歩になります。

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【更地での土地引渡し】

仲介させていただいた土地で、古家が解体され更地になりました。

古家の解体は売主様側負担での取引で、今回は更地渡しでの取引です。

こうやって更地になると「自分の土地かぁ」という実感も少し湧いてくるんじゃないでしょうか。

間取りはおおかた決定してので、これから構造計算＆確認申請の流れ。

建物完成は年明けくらいの予定でしょうか。

また現地をちょいちょいのぞかせていただきます。

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【提案している建築費用（新築一戸建て・リフォーム）を書いてみた～2026.6～】

本日のホームページ内のブログで書いた記事ですが、「こういうの知りたい」という声があるので、アメブロの方でも転写します。

昨今の建築費の高騰で、以前より土地や中古物件探しの全体予算を考える難易度が上がってきています。

お客様自身で住宅会社を探すのはさらに難しいかと思いますので、弊社がご提案する場合の建物予算組みをご説明します。ご参考にご覧ください

↓ホームページ内ブログ記事【最新の建築費用（新築一戸建て・リフォーム）を書いてみた～2026.6～】

住宅価格が上がっていると言われる現在。


コロナ、ウッドショック、インフレ、人件費上昇、そして今回のナフサ問題と「建築費用が下がっていく要素がない」と言われているのは、現場にいてる身としては実感しています。


色々言われていますが【住宅会社の受注減】というのが一番大きいんじゃないかと･････。実際先程の要素も多分にあると思いますが、若い現役世代の人口減で受注が減っていますので、売上が下がる分は利益率を上げて補っていこうという動きもあると思います。


価格が下がるという事は利益が減るという事ですからね。



とここまで前置きでして、こういった状況で【弊社が2026年6月現在、お客様にご提案している建築費の金額（予算額）】を書いてみようと思います。


これから家を建てようとされている方は資金計画の参考にしてください。



●新築一戸建て

＊前提：延床面積30坪～33坪くらいの4LDK・ZEH住宅もしくは長期優良住宅・土地は道路との高低差はあまり無い


・建物費用：1,900万円～2,000万円

・オプション予備費：100万円～200万円（キッチンや建具などの追加オプション費用を想定）

・外構費用：120万円～200万円

・その他予備費：100万円（土地に付随する費用など、オプション以外の予備費用）


これは2階建てを建てる時の費用になりますので、概ね2,200万円～2,400万円くらいを建物の資金計画としていつもご提案しています。


3階建てだと建築坪単価が上がりますので、ざっと＋200万円程をイメージしておいてください。



あとは、どこまで建物を凝りたいか？ですね。

上記の資金計画でも、オプション予備費を取っていますのである程度は成り立つはずですが、色々と仕様・性能をふんだんに取り入れたい！と希望されるなら、総額で2,800万円前後をイメージしていただく感じになりますね。



●リフォーム

こちらは、一戸建て・マンションによって変わってきます。

あとは間取りはそのままでリフォーム（普通リフォーム）するのか、間取り変更までするのか、によっても変わります。


・マンション

普通リフォーム：600万円くらい

間取り変更リフォーム：800万円くらい



・一戸建て

普通リフォーム：700万円くらい

間取り変更リフォーム：800万円～1,000万円くらい



ザクっとですが、これ位の予算組みをしていれば普通に打合せできる感じかな。設備にそんなコダワラないって方だと、もう少し安くなると思います。



詳しくはもっとご説明していかないといけませんが、それは個別にご相談ください。

「大手ハウスメーカーって高い･･･」

「住宅価格って、なんでそんな差が出るの？」

色んな疑問がわくかと思いますが、頑張っていきましょう！

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【坪単価をみないと物件判断はできない･･･価値を比較する】

よく聞かれる事はあると思いますが、皆さんそれほど利用されていないもの【坪単価】。

物件の判断をするにはこの坪単価を出すのがもう基本。

念のためご説明すると、1坪あたりの価格、になります。

計算式としては、例えば100㎡の土地が売りに出たとします。これを坪数に変換しないといけない。

100（㎡）×0.3025＝30.25坪

＊1坪＝3.3㎡と覚えている人も多いと思いますが、厳密には㎡数に0.3025を掛けてください。

この土地が3,500万円で売られているとしたら、3,500（万円）÷30.25（坪）で坪単価115.7万円となります。

こうすると、どの土地もある程度公平に比較することが可能になります。

（ちなみにマンションも同じように計算します。）

価格だけで土地探しをしていると、ちょっと判断しにくくなると思うんです。

エリアや道路の向き・幅が同じような条件の土地が売りに出ていたとして

Ａ：　3,300万円、土地面積　100㎡

Ｂ：　2,900万円、土地面積　80㎡

一見Ｂの方が「安い」って判断されている方もいらっしゃるのですが、不動産的に見ると

Ａ：　3,300万円÷100㎡×0.3025＝坪単価109.09万円

Ｂ：　2,900万円÷80㎡×0.3025＝坪単価119.83万円

土地坪単価で10万円ほどＢの方が高いという判断になってきます。

土地は面積の狭い方が坪単価が上がる性質がありますが、それを差し引いてもＢの方が高いという判断ですね。

もちろん資金計画的に「その土地を買える・買えない」という判断は最初にあるべきなんです。

でも、その次に【坪単価のチェック】も必要になってきます。

そのエリアの相場が100万円前後とすれば、その物件の坪単価はいくらなのか？を比較する作業。このあたりはお客様では難しい部分でもありますので、不動産営業マンにキチンと教えてもらいましょう。

根拠も持って説明してくれない営業マンは危険ですのでやめておいた方がいいでしょう。

さっきが資金計画の判断とすれば、坪単価は【価値】の判断と言ってもいいかな。

「その価格で買うべきか・買わないべきか」という判断。

こんな感じで、資金計画と価値の2つのチェック項目で物件探しをしていきましょう。

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【売却の査定時に聞くのは、これだけでもOK】

もし私が自宅の売却を依頼したら（査定の時）、何を一番重要視するか？

極端に言えば、コレしか聞かないかな。

1ヶ月で売れる価格は？

3ヶ月で売れる価格は？

この2つ質問で十分だと思いますね。

売り出し価格がいくらとかは無視してもいいくらい。上の2つを聞いて相場を理解した上で、それから考えればいいかなという感じです。

要は【（売り出す価格ではなく）売れる価格】を営業マンに言わせる様にして下さい。そしてその価格で売れなかったら、依頼する不動産会社を再度見直したいという事も付け加えるのがベスト。

その理由は不動産会社に緊張感を与える事。

売却を依頼してもらう事を優先している不動産会社だと、適当な売り出し価格は言いにくくなるはずなので。

「もし売れなかったら、価格を下げていきましょう」って誰でも言える･･･（汗）売却して間もないというのに買取の話をしてくる不動産会社は私だったらその時点でもう依頼を断るかな。

査定というのは、売り出し価格を競うのではなく、実際に売れる価格を把握するのが一番大切になってきます。その上で、納得の価格で売却できる道筋を提案してもらうのがベストになります。

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【建築系（新築・リフォーム）の発信も増やしていこうかな】

台風が接近する予報が出でます。近畿は明日から明後日水曜日にかけて、注意が必要ですね

朝は、現在工事進行中のマンション・間取り変更リフォームと新築一戸建ての2現場に顔出してきました。

マンションは内部の大工工事はおおかた終わってきてる状況。

あとは、ナフサの影響で遅れている設備関係を設置すれば、仕上げ工事に入っていける感じ。

新築一戸建ての方は、断熱材も入り、内部の雰囲気が少し見えてきたかな。

あと2ヶ月位で完工予定になっていますので楽しみです。

今回の現場は中古マンション・土地と2現場とも物件仲介させていただいたお客様ですが、ここ数年は【新築だけ】【リフォームだけ】のご相談も結構いただいているんです。

ホームページだけ見ると不動産仲介をしている会社なんですけど･･･こういった建築の依頼もしていただけるのは大変有難い限りです。

建築系のブログももう少し多めに発信していこうかな。

●マンションの間取り変更リフォーム

洋室の壁を少しだけ（部屋に影響でない程度に）ズラして、玄関ホールを広くしています。

マンションって玄関ホール＝廊下の幅が多い中、少し工夫するだけで雰囲気が変わります。

ついでに玄関収納も大きくしています。

洋室に元々なかったｳｫｰｸｲﾝｸﾛｾﾞｯﾄを設置。

収納量が格段に上がります。

残ったスペースは廊下からの納戸を設計しました。

●新築一戸建て現場

リビングの南側窓は腰高だけど、幅広めの窓を設置。

中庭に向けては、掃き出し窓を。

ダイニングテーブルから中庭を望むＦＩＸ窓。

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