【予算とセカンドベストの立地】

最近はまた住宅の写真とか、ネットで色々と見て勉強しています。

住宅設計の欲求が込み上げてきた感じ。

インスタで色んな事例を見たり、設計図面を見たりと、自分の中で興味のある設計コンセプトを確認している状況ですね。

今興味のあるコンセプトは【自然】

建物と自然（庭など）がつながるコンセプトが好きかなぁ。

庭って考えるとやっぱ土地面積は40坪前後は必要になってくるじゃないですか。茨木市で需要あるエリアの土地で40坪となると4,000万円強はしてきます（汗）

そこに建物価格（外構工事やその他費用も入れて）2,300万円〜2,500万円を足すと6,500万円前後はしてきます。

そこに自然を感じる外構計画や建物素材や設計をコンセプトにすると7,000万円位の予算組みが必要になってくるかなというイメージ。

＊ハウスメーカーだと8,000万円〜1億してくるから、それでも安いとは思いますが……

資産価値としては駅徒歩圏とかになってくるのですが、予算も大事でしょ。

資産価値だけじゃなくて、第2候補エリアとして、「住宅コンセプト＋セカンドベスト立地」の提案も積極的にしていこうと考えています。

セカンドベスト的な土地でも最近は相場を超えて高過ぎる物件が多いんだけど（汗）、相場帯というのをキチンとご提案した上で、予算と住宅コンセプトを両立した土地をチェックしていきたいと考えています。

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【マンション・リフォームでリクシルのショールームへ】

一段と夏らしくなってきましたね。

今年の夏は例年より暑くなる予報もでていますので、テンションがちょっと上がらない･････。

まぁ早く暑さに体が慣れてくれる事を願います。

今日の午後からはリクシルのショールームへ。マンションの一部間取り変更も兼ねたリフォームでの見学です。

ひさしぶりかな？4月以降は行ってなかったような気もします。

商品やグレードも一部変更になっていて、チェックしてきました。

最後に「現在のナフサ等の問題もあって、納期をお伝え出来ない状況もあるかもしれませんがご了承ください」って説明はありましたが、それほど深刻さは伝わってこない感じ。

実際にどうなんでしょう･･･、だからといって決めない訳にもいきませんので【出来る事はやっておく】。

これしかないです。

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【その電話の相手は・・・】

不動産・住宅の話ではないのですが、昨日知らない携帯番号から着信があり、出てみると女性の声での営業電話でした。

なんか冷たい感じで、スラスラと話するなぁという印象。

営業電話は内容は聞かずに無碍にならない程度にお断りしているのですが、いつもの様に「考えてないので結構です」と断りました。

そしたら「申し訳ありません。声が小さい様で聞こえにくく……」と。

もう1回「考えてないので結構です」と言うと

「そうですよね。…………」とスラスラとしゃべり始めました。

ここで気付いたんです。

AIやん・・・（汗）

なんか冷たいなぁ、なんかスラスラしゃべるなぁ。この感覚が一致しました。

でも最初からの印象では気付かなかった。

こんな使い方もされる様になってきたんですね。てか、世の中では普通になってきてるんやろか（汗）

AIやのに電話なん？っていう疑問も残りながら……

さすがにこのシステムは残らないとは思いますが、すごい世の中になってきたもんです。

あと半年・1年もすれば慣れていくんでしょう。

AIやロボットが急速に進歩してきている今、仕事と人の感情というものに再度向き合うのもいい機会かもしれません。

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【売り出し価格と成約価格の差が広がっている】

東京都内の物件在庫（売れていない物件）が前年比約45%増、成約件数は逆に約20%減というニュースを見ました。

また売り出し価格と成約価格の差は7,000万円近い差が出たという内容も。

簡単に書くと、2億円で売り出したけれど、実際に売れた価格は1億3,000万円だったと。

この記事で感じることは2点ありまして、都心でも「売れる立地と売れにくい立地」の2極化があるんだなぁという事と、売れないんじゃなくて、やっぱり売り出す価格が高過ぎるって事。

以前からブログでも書いている【不動産会社の査定（または売り出し価格提案）がおかしいのが原因】ってことなんじゃないかぁと考えています。

売却を依頼される事が目的なので、「（本当に売れる価格＝査定額より）かなり高い価格でも売れるかもしれません」みたいなトークで売主様の期待を煽るやり方ですね･･･。

そりゃ売れるわけないですよね（汗）。ネットをたたけば色んな物件をチェックできるし、過去の売り出し事例も含めて、買主様もよく相場は調べてられますから。

これは都心に限らず、茨木市でもここ数年はよくみられる状況です。

そういう提案をする不動産営業マンからすれば、売り出し価格と成約価格の差が広がっているというのは「そりゃそうでしょ」っていう位の感覚なんだと思います。

とはいえ、不動産の2極化が始まっているのも事実。多少高めでも売れていくエリアもありますので（これは立地だけでなく、物件条件にもよるので、エリアとしてはかなり狭い）、売り出し価格の設定というのは非常に・非常に重要になってくるんです。

「大手の不動産会社が言っているから」「根拠を確認せずにトークだけに期待する」これだけで信用して売り出し価格の提案に乗っかっちゃうと、逆にタイミングを逃して損してしまいますので本当に気を付けてくださいね。

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【住宅のオプション費用を考える】

建物価格について、建物本体価格以外の、いわゆるオプション費用をどれ位予算組みしていればいいかの話。

これは住宅会社の標準仕様にもよるのですが、まぁ一般的な仕様・設備だったとして書いてみます。

私がお客様にご提示する予算組みとしてはざっとこんか感じ。

標準的な仕様を元に、打合せをしていく上で「これはこだわる可能性が高いし、こだわった方が満足度が高くなる」という理由で予算組みしています。

●住宅設備関係　100万円〜150万円

ほとんどがキッチンのケースが多いのですが、ショールームに行くと良い物が欲しくなるんです……

行くまではそこまで求めていなくても、実際に見るとオプション関係が増えていく（汗）

という事でグレードのUPや食洗機・換気扇などのUPを見込んでおきます。

最近は浴室のオプションは減ってきてますが、洗面台やトイレも含めて多少は予備費用を計上しています。

●仕様のUP分　30万円

標準のフローリングからのUP、ハイドアやグレードUPなどの建具のオプション分

●電気配線・照明　20万円〜30万円

電気配線の打合せをするとコンセントの数が増える事が多い。

あとはデザイン照明計画をするとダウンライトの数が増えるし、コーニス照明などの間接照明をすると造作工事含めオプションが出てきます。

ここまでオプション予備費用として予算組みを最初からしておけば、あとからでもある程度はストレスなく打合せ出来るんじゃないかな。

合計すると150万円〜200万円くらいになります。結果的に残ればOKだし。

建物標準価格が1,800万円前後だとすると、建物費用としては1,950万円〜2,000万円を見込んでおく感じになります。

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【新築現場へ寄ってきた～リベンジ～】

今日からGWが空けました。不動産業界でも本日から業務再開の会社が多くなっています。

GW中もアポイントが入っていたりしたのですが、最後2日間はガッツリと休みました。久しぶりの2連休。

という事で、本日から5月度がスタートって感じです。頑張っていきます。

午前中に法務局に行く用事があったので、その帰りに新築現場に寄ってきました。

棟上げ直後で先日も寄ったのですが、GW中でガッツリ閉じられており、入れず･･･（汗）

ということで再度寄ってきました。

まだまだ構造が見えている状態で、資材や工事器具が置かれ、シートカバーもなされている状態。

でも、この状況でも結構空間の奥行きが感じられて、良い感じじゃないでしょうか。

まだ3ヵ月位ありますが、ちょいちょい寄ってきます。

●南からも光がガッツリ入りますが、北側の中庭からもやさしい光と抜け感

●ダイニングからは、中庭に面して大きめなFIX窓を設置。

カウンターや本棚も造作で作ります。

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【予算に合わせて、適正な住宅を提案する必要性】

昨日のネットで【新築住宅着工戸数が前年比約12%減で、約71万戸。62年ぶりの低い水準になった】というニュースが出ていました。

土地価格の上昇や建築費の高騰が要因となっています。

このニュースを見て、率直にそりゃそうやろなと感じました。

20代・30代の人口も減っていますので、これからもっと減っていくのは目に見えています。

茨木市の不動産市場ではコロナ禍以降、明らかに新築建売が減っています。

建物価格高騰の影響というより、土地価格が上がり、建売業者が土地を仕入れにくくなった方が要因としては強いんじゃないかな。

建売業者も自分達の特徴はよく理解していて、【3,000万円台〜5,000万円位までの予算のお客様がターゲット】としているが、現在の土地仕入れ価格や建築費用だとそれ以上になってしまい、今度は6,000万円以上の物件を探しているお客様の要望には応えられないという判断だと推測しています(生々しいですか……)。

ハウスメーカーについても、営業マンにヒアリングすると建物の平均受注坪単価が120万円とか130万円してるって言うので、普通の面積の建物で4,000万円以上になってきます。

もう高級路線に進みますというシフトチェンジになっていってますね。

もしくは最近なんか平屋の広告が多いなぁと感じているのですが、ご年配の建て替え需要をターゲットにし始めている感じもあります。

建築費・人件費が高騰し、人口減による着工戸数も減るとなると、益々住宅価格は上がっていくでしょう。

受注戸数が減るなら、1戸あたりの利益率を増やすという方向になっていってるはず。

こういう時こそ、当社での建物提案が活きてくるはず。

お客様の要望を確認しながら、予算に合わせ適正な住宅をご提案する。

この方向で進んでいきます。

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【棟上げ直後の新築現場】

ゴールデンウィークに突入しましたね。街中は車も少なめで、休みを感じます。

そういえば昨日に地震がありました（汗）大阪は少なかったので、久しぶりにビビりました･･･

今日は昼から訪問1件とマンション・リフォームの電気配線打合せがあるので、出勤。

その前に先日棟上げをした新築現場に寄ってきました。

ゴールデンウィークに入るので、現場は完全防備･･･中には入れなかった。

棟上げ直後の内部は結構好きなんですが、休み明けに再度寄らせてもらいます。

中庭を取ったので、その雰囲気も見たかったんだけどなぁ

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【古民家に思う耐震】

今日は少し気になっている話でも。

古民家って一定の需要があります。

個人的にもこういう建物を見るのは好きなんです。

ただ昔から注意しないといけないと考えているのは耐震。

シッカリと建てられている古民家もあるとは思いますが、しかし現在の耐震基準からみるとやはり不安な部分が多い。

購入する場合は自己責任が伴うので、旧耐震基準も満たしていない建物であるという事を承知で買うからいいと思います。

気になるのは、賃貸で貸すケースと(購入でも賃貸でも)店舗などお客様が来る場所として使用するケース。

もしその間に大地震があって建物が倒壊した時に怖くないですか……

借りている人が亡くなってしまう・店に来たお客様が亡くなってしまう、そうなってしまうと責任問題含めて、どうするの？って思います。

古民家は人気だし、需要や集客もあるのですが、万が一の耐震についてもケアする必要があるかと考えています。

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【お客様から聞いた経験談】

ご売却の相談をいただいたお客様から聞いた話。

過去に相談した不動産会社から、こんな事を言われたみたい。

（お客様が所有されている土地に）当社が建物を建てますので、それが売れてから土地代金を支払っていいですか。

マジか･････こんなムチャクチャな話をしていくる不動産会社がいてるとは（汗）

普通は土地を買い取って自分の会社の所有にしてから、建物を建てる。それなのに、他人の名義のままの土地に家を建てて、んでもってそれが売れたら土地代を払うという･･･意味不明なやり方。

逆に「よく言えたな」と思う（汗）

売却活動にあたっての広告費用を別途いただきます。

これも悪徳不動産会社。

我々不動産仲介っていうのは成約商売なんですね。仮に売却を依頼いただいても成約にならないと仲介手数料等はいただけません。広告など販売活動も含めた仲介手数料になります。

＊例外として、お客様が求めた広告費用が請求できたりもしますが。

まぁこういう不動産会社なんで、ほとんど広告活動はせずに請求だけするんでしょうね（汗）

まだ世の中にはお客様が知らないことをいい事に、メチャクチャな事を言ってくる不動産会社もいるもんです。

他には、仲介手数料以外に「契約書類作成料」「現地測量費用（実際に測量する訳でなく、営業マンがテープで測るだけ」など本来請求してはダメな項目を請求してくる業者もいてますので要注意です。

あと「住宅ローン手続き費用」を請求してくる会社も結構あると聞きます。これも解釈の問題はありますが、余計な諸費用になってきます。

もちろん当社ではこんな費用はいただきませんのでご安心を。仲介手数料のみになります

しかし、お客様の経験談を聞くと、想像を超えてくるのでビックリですね･･･

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