ここまで55話にわたって、私が経験してきた不動産投資について書いてきました。
競売、任売、リフォーム、賃貸、売却。
いろいろな経験をしてきましたが、ここで一度、
「私は、どのような考え方で不動産を増やしてきたのか。」を整理してみたいと思います。
振り返ってみると、私は一つの方法だけで不動産を増やしてきたわけではありません。
物件の種類によって、戦略を変えてきました。
中古ファミリーマンション
私が取り組んできた一つが、中古ファミリーマンションです。
基本的な考え方は、 駅近・上層階・中古物件を、
できるだけ指値をして安く購入する →リフォームする →商品化する →賃貸する
という流れです。
そして、入居者が退去して空室になった時には、
「この物件は、賃貸として持ち続けるより、実需向けに売却した方が良いタイミングではないか。」
と考えることがあります。
その場合は、実際に住む人（実需）に向けて売却し、できるだけ高く売る。
これは、不動産投資家の間では一般的に**「スターマイカ投資法」**と呼ばれている手法です。
そして、そこで得た資金を次の物件へ組み替えていく。
つまり、「賃貸で収益を得ながら、最後は売却して資産を組み替える。」という考え方です。
そして、そこでうまくいった物件があれば、
「もう一度、同じことをやってみる。」
これが、私の言う**「お代わり」**です。
一度経験した物件なら、立地、管理状態、賃貸需要、売却価格などが分かっています。
再現性が高いと判断できれば、もう一度購入する。
そして、同じような成功を積み重ねていく。
これが、私の資産形成の一つの方法でした。
中古ワンルームマンション
もう一つ、私が取り組んできたのが中古ワンルームマンションです。
こちらは、ファミリーマンションとは少し考え方が違います。
私の場合は、
「20㎡以下は価格競争に巻き込まれるので、25㎡前後のワンルームに特化する。」
という戦略を取ってきました。
何でも買うのではなく、自分なりに勝負できる条件を絞る。
そして、できるだけ価格競争に巻き込まれない物件を選ぶ。
中古ワンルームは、景気や不動産市況によって売却環境も変わります。
そのため、「今なら売った方がいい。」と判断した時には売却し、資金を次の物件へ組み替える。
これも、私が長年やってきた方法です。
そして、新築ワンルーム
これは、はっきり言っておきます。
私は、新築ワンルームには絶対に手を出しません。
なぜなのか。
新築ワンルームには、いわゆる**「新築プレミアム」**が乗っています。
購入した瞬間から中古になるため、購入価格と市場価格との間に差が生じ、売却しようとすれば持ち出しが発生する可能性が高くなります。
だから、私は手を出しません。
私は不動産投資において、「購入価格と、その後の市場価格との間に大きな歪みがある物件」
を狙ってきました。
だからこそ、私の投資対象は、中古物件中心になっていきました。
では、いつから始めるのがいいのか。
これも、長年不動産投資をしてきた私が感じていることです。
もし、 金融機関から融資を受けられる立場にある人
であれば、私はできるだけ早い時期から始めることをお勧めします。
特に、20代後半から30代前半。
このくらいの時期から始められれば、長い時間を味方につけることができます。
そして、もう一つ大切なのが、「自分の投資スタンスを早く決めること。」だと思っています。
私は、「思考は現実化する。」という言葉が好きです。
自分がどのような不動産投資をしたいのか。
どのような物件を買うのか。
どの地域を狙うのか。
一度、自分の戦略を決めたら、そこに特化して物件を探し続ける。
そうすれば、少しずつ自分に合った物件が見えてくるようになります。
そして、一歩一歩、純資産を積み重ねていく。
私は、これが大切だと思っています。
ただし、いつでも買えばいいわけではない。
重要なのは、「いつでも買えばいい」ということではありません。
むしろ私が重要だと思うのは、
景気が下落局面に入った時。
不動産価格が下がり始め、金融機関の融資姿勢も厳しくなり、多くの人が、「今は買わない方がいい。」と考える時期です。
そういう時に、資金調達力がある人はチャンスを掴みやすい。
もちろん、何でも買っていいわけではありません。
「安くなったから買う」のではなく、
「価値のある物件が安くなった時に買う。」
これが重要だと思っています。
私の不動産投資を振り返って
振り返ってみると、私の不動産投資は、中古ファミリーでは、「改装して商品化し、賃貸と売却の両方を出口にする。」
そして、
「一度うまくいった物件は、お代わりして再現する。」
中古ワンルームでは、
「25㎡前後に絞り、価格競争を避ける。」そして、市況を見ながら売却し、「資産を組み替える。」
ということを繰り返してきました。
最初から、このような投資スタイルが完成していたわけではありません。
一つ物件を買い、また次の物件を買う。
その繰り返しの中で、少しずつ自分なりの投資方法が出来上がっていきました。
そして、これからも、「資産を組み替えながら、純資産を厚くしていく。」
これが、私の不動産投資に対する考え方です。
次回予告
【実録】
忠岡マンション再生物語 第（57）話「銀行を自分のチームの一員になってもらう重要性」
不動産投資を続けていくうえで、避けて通れないのが金融機関との付き合いです。
日本政策金融公庫。
オリックス銀行。
徳島大正銀行。
紀陽銀行。
大阪信用金庫。
大阪協栄信用組合。
大阪厚生信用金庫。
そして、L&Fアセットファイナンス。
これまで、私はさまざまな金融機関と取引してきました。同じ銀行でも、担当者が変われば話が変わる。
景気が変われば、融資姿勢も変わる。
そして、私自身の年齢や資産状況によっても、金融機関の見方は変わってきます。
「融資を受ける」ということは、一体どういうことなのか。
私が実際に経験してきた、金融機関との付き合いについてお話しします。