どうも！ブルー大家です！
昨年購入したBlue2号は新築1棟（10部屋）は問題なくすべて入居済みとなっており、
安定した不動産経営ができております＾＾
Blue1号も順調に満室経営ができており、
きCFも税引前で、40万近くを稼ぎ出しており、家賃収入は開始3年目にして、
年収1,000万超えを果たしそうです
ということで今は安定状態に突入しているため、速やかに新しい物件を買いたいところですが、
本当に今は物件がありません
やはり業者の方に聞いても軒並み、「材料費が高騰」とのこと。。。
ですのでひたすら物件探しをしておりますが、並行して、法人化への道も勧めております。
いろいろやるべきことは多いので、どこから手をつければよいかわからなくなりますが、
まずは会社名決めること、その後は印鑑を作ることですね。
これができると自ずと、提出書類や、HPなどが作りやすくなります。
前回簡単に法人化のメリットを記載しましたが、
不動産経営における法人パターンは大きく3つです。
①管理方式
⇒土地や建物の所有は「個人」のものとして、不動産の管理業務（家賃の集金や清掃など）を「法人」に委託させる仕組み
★要するに管理会社設立ですね。
②サブリース方式
⇒土地や建物の所有は「個人」のものとして、その物件のすべてを一括で借り上げる「法人」を設立します。
★要するに又貸しですね。
③不動産所有方式
⇒建物を法人で所有（建物の名義が法人）する事によって、家賃収入を法人の売上とする方法
★要するに個人で買わず、法人で買うということですね。
といった形なのですが、何がそれぞれ違うかというと、法人として落とせる家賃収入に違いがあります。ということで、家賃収入のカットで見ると以下となります。
【ケース】家賃収入700万の場合
①管理方式
家賃収入の5%前後
→個人の家賃収入から50万ほど法人に支払う形になりますので、
法人側の売上は35万ほどとなり、個人側の家賃収入を665万とすることができます。
②サブリース方式
家賃収入の10%～15%前後
→個人の家賃収入から70万～105万ほど法人に支払う形になりますので、
法人側の売上は最大105万ほどとなり、個人側の家賃収入を最大595万とすることができます。
③不動産所有方式
家賃収入の100％
→法人購入となりますので、100％法人になります。したがって個人側の家賃収入は０円となります。
上記の通り個人側での家賃収入が0円～950万と大きく差がでてきます。
ここでいう個人側とはあくまで所得の話になります。
所得は通常の給与所得＋不動産収入で見られます。（めっちゃ掻い摘みますけど）
以下２０１８年３月時点の所得税の考え方です。
所得税の速算表
| 課税される所得金額 |
税率 |
控除額 |
| 195万円以下 |
5％ |
0円 |
| 195万円を超え 330万円以下 |
10％ |
97,500円 |
| 330万円を超え 695万円以下 |
20％ |
427,500円 |
| 695万円を超え 900万円以下 |
23％ |
636,000円 |
| 900万円を超え 1,800万円以下 |
33％ |
1,536,000円 |
| 1,800万円を超え4,000万円以下 |
40％ |
2,796,000円 |
| 4,000万円超 |
45％ |
4,796,000円 |
例えば本ケースで行ったときに仮に給与所得が３００万だった場合、
①は965万（給与300＋家賃700ー管理会社35）
②は895万（給与300＋家賃700ーサブリース会社105）
③は300万（給与300）
いろいろな経費などは考慮せずですが、わかりやすくすると上記となります。
そして出てきた上記所得をそれぞれの表に当てはめると、発生する所得税に大きな差があります。
①は965万なので、900～1800万の範囲となるため、33％の所得税がかかります。
②は895万なので、695万～900万の範囲となるため、23％の所得税となります。
③は300万なので、195万～330万の範囲となるため、10％の所得税となります。
※③は法人側で700万の家賃収入が入っておりますので、法人側の25％が別で発生いたします。
最終的に控除額を引いた額が所得税となるので、
①は965万-控除約153万＝267万の税金
②は191万
③は29万
と、上記だけみると③が圧倒的に得なのですが、法人は最低でも年7万発生する点や、
経理なども複雑化するため、正直上記ケースだと一番オトクなのは②であるかと思います。
（上記法人の細かい話はまたいつかお話します。。）
というように、やり方しだいでいろいろな所得税の圧縮を行うことで、
法人化をするべきタイミングかどうかを判別する必要があります。
税金覚えるといかにサラリーマンが知らない間に税金を払っているかがよくわかります。
サラリーマンのみ行っている方は700万の年収と900万の年収になるより、
694万、899万でいたほうが節税メリットが高いということがわかりますね。
税を知ることで、自分の所得（手取り）が変わることを今一度このブロクで認識してもらえると幸いです。
（と、自分でもアウトプットしてより理解が広まりました＾＾）
）
