昨日は無事取引を完了しました。

農地法は宅地取引主任者試験にも出題されますし、不動産をやっている方なら売買に当って事前に届出乃至許可が必要なことは知っています。

しかしながら今回は単にそれを「知識」として知っていても実際の取引の流れの中で、柔軟に活かしていかなければ何も役に立たないことを痛感しました。

状況に応じて事前に対策を打って取引を遂行することができるのが本当のプロフェショナル・・・・

取引を止めるのは簡単だが、知恵を絞って難しいことやり遂げることで皆がHAPPYになる!

これが仕事の醍醐味か!?


そんな事を考えながら夕方は麻布十番で行われた「麻布私塾会」に初参加しました。

今回のテーマは「知られざるオスマンの恩返しからの教訓」、1890年のエルトゥールル号遭難事件から95年後のイラン・イラク戦争で孤立した日本人を救出したトルコ航空の実際にあった感動秘話。

日本の諺にも「情けは人の為ならず」というのがあります。

『情けは人のためではなく、いずれは巡って自分に返ってくるのであるから、誰にでも親切にしておいた方が良い』と・・・・

ビジネスにも通じるところがあります。


講演後は、アルコールとトルコ料理を満喫し、最後にこれ↓


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美女のベリーダンスラブラブ初めて見ました!!
ベリーダンスは心肺能力によい働きをもたらして、身体の柔軟性と強靱さを増強させ、胴体や「コア・マッスル(体幹)」を引き締めて、脚の筋力形成にもよい影響をもたらすらしい。

どうりでいい身体(筋肉)してた・・・目


今週はいろいろあって、あっという間に終わった一週間でした。

2月も後半、毎日が勝負、頑張りましょう!!


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今日は契約のため指定された時間に関係者が総勢6~7名集まりましたが流れました。

昨日時点で何となく嫌な予感がしていましたが・・・・

それは皆が根拠のない自信や変なプロ意識をもっていて、そして時間がなくて、バタバタしていてメールやFAX等で一方的なやり取りで十分に確認されていなかったのが原因です。

この嫌な予感がでたときは本当に要注意です!!

自分でもこの感覚を大事にしないといけません。


概略を言うと、ある土地をA→B→Cへと所有権移転する契約でしたが、この土地の地目は「畑」でした。

農地を売買して所有権移転登記する場合は、農地法の許可証を添付しなければなりません。

AB間は先行で契約済みで農地法5条の届出も済みで書面がありましたので移転登記できますが、BC間は同日で所有権移転登記申請ができないというのです。


なぜかというとBC間の登記時点ではまだ地目が「畑」だからです。

Bが所有権を取得した時点で地目を「畑」から「雑種地」乃至「宅地」に地目変更登記をしないとCへ移転登記できないのです。


今回A→BとB→Cの司法書士が別々だったこと、土地家屋調査士と打ち合わせできていなかったこと、Bが農地法許可済みで大丈夫だと言っていたこと、仲介業者も問題ないと思っていたこと等がまずかったです。


Aが農地法4条で先に地目変更登記を行っていればよかったのですが、Aとしては売買代金をもらっていないのに地目変更する事に抵抗があったようです。

BはCのお金でAに売買代金を支払う予定でした。

Cとしては、保全ができなければBにお金を支払うことができません。


Cとしては所有権移転の仮登記(不動産登記法第105条1号)を検討しましたが、A→Bと地目変更登記を連件でいれて次にB→Cの仮登記申請では仮に地目変更登記ができなかった場合にリスクが生じます。105条2号の売買予約では全額支払っているのに農転のリスクが生じます。


久しぶりに脳みそがフル回転しました。

戻ってきてみんなで作戦会議しましたので、明日再チャレンジです。



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本日、日帰り仙台出張でした新幹線


昨年8月に完成オープンした仙台トラストタワーに行ってきました。

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平成17年4月に東北学院中学校・高等学校が移転した跡地を森ビルが取得して開発したもので、地上37階、地下2階建て、高さ約180mは、札幌のJRタワーを抜いて北関東以北で最も高い建物です。

1階~5階にトラストシティプラザというレストラン街、6階~24階がオフィス、25階~37階に「ウェスティンホテル仙台」が入っています。

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大規模開発の魅力が十二分にでていて、空間的にもゆったりとしていて素晴らしい建物です。

オフィスはまだ空きが目立ちますが、このようなオフィスで働きたいものです。


バタバタと仕事をかたずけ17時26分発はやてに飛び乗る。

20時から横浜で明日の契約の打ち合わせをしましたが、無事契約できるか微妙な状況です。

とりあえず明日になってみないとわかりません。

長い一日でした。



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