本日は直行で四ッ谷で打ち合わせがありました。
予定より早く終わったので、久しぶりに神宮外苑まで行ってみることにしました。
神宮外苑は、国立競技場、秩父宮ラグビー場、神宮球場等の各種スポーツ施設があり、アスリートにとっては憧れの地です。
この周辺は都心にもかかわらず緑が多く独特の雰囲気があって、歩いているだけでも気持ちいいです。
平日ということもあり、人もまばらで思わず深呼吸してしまいます。
そのまま渋谷まで歩くことにしました
タウンウォッチングです
▲聖徳記念絵画館
▲神宮球場
▲神宮外苑銀杏並木
▲AOYAMA Francfranc
▲Aoビル
青山界隈のむかし検討した土地や取引した土地がいまどうなっているのか？を見てきました。
街は活きていますね。
青山通り沿いのショップやカフェなどをみて歩くと、いまのトレンドがわかり勉強になります。
不動産＆FP魂
民事執行法という法律があります。
民事執行に関する基本事項を定めた法律です。
昭和54年（1979年）に民事訴訟法の一部と競売法を統合して制定されたため、競売に関する事項は「民事執行法」によって定められています。
近年では、平成16年11月に改正が行なわれて、平成17年４月より施行されています。
短期賃貸借の保護が廃止されたこと、ネットで競売情報が容易に入手できることになったこと等で多くの人が競売に参加しやすくなりました。
しかしながら、安く不動産が手にはいるかというとそうではなく、意外と相場より高い金額で落札したりして、不動産業者でも落札したものの苦戦する物件が多いとききます。
不動産競売においては、その不動産の情報が記載された資料が公開されます。この資料を３点セットといいます。３点セットは、競売手続きにおいて裁判所が行う手続きのための資料という役割も担っています。
３点セットは、①現況調査報告書②評価書③物件明細書をいいます。
この３点セットは、インターネットで公開され、ダウンロードできるようになっています。
先日、ある競売開始決定となったあるマンションの３点セットを見ました。
築３年の超高層ファミリータイプ（３LDK ８５㎡）のマンション。
調査報告書にあるリビングやキッチンの写真、テレビやソファー、鍋や食器類がそのまま・・・
生活感が漂う日常の風景ですが、このお部屋が競売対象不動産なんて・・・
不動産の価格より、債務者の悔しい気持ちに想いがはせる・・・
もっとはやく何かいい対策を講じられなかったのか？
任意売却で処理されるケースもあるとのことですが、早期に対策を講じてさしあげられるのがFPの役目ではないかと思いました。
不動産＆FP魂
毎日、FAXやメールでたくさんの不動産情報が寄せられます。
その中から、立地や規模等でいけそうなものを選別します。
選別した情報をいただいた業者さんに連絡し、情報の詳細を確認すると同時に売主さんとどういう関係かを聞きます。
その業者さんが売主さんと面識がなく、たんに同業者から来た情報を横流ししているのであれば、購入できる確率はガクンと低くなります。
またFAXのFAXで住所が潰れて読み取れない情報では検討する以前に、こんなので何億という取引が仮に決まったとしたら世の中なめているのか？と言いたくなります。
現地調査にいく場合は、事前に周辺の住宅地図を新たに取り直して、登記簿謄本で所有者を確認し、さらに用途地域、路線価、道路幅員、周辺の分譲事例、公共施設等をチェックします。
これだけの作業で約１～２時間を要します。
それから現地に向かうと、あっという間に１日が終わってしまします。
ですから情報の選択眼は必要です。
情報に振り回されていると、時間を浪費することになり、結果がなかなかでません。
だいたい日中は一人で動くので、昼間は一人でランチすることも多いですし、結構孤独だったりします。
この流れから、さらに次の売主との商談、契約書作成、契約、決済まで仕事のステージを上げていくのが難儀ですが楽しい部分です。
ですから毎日、現地調査をして仕事をしている気になっていては成長しません。（土地眼は訓練されますが・・・）
不動産を動かすことで、大金が動く。
そして、その不動産をめぐって様々な思惑で人が動く。
ですが最終的には人、人、人・・・
明日はどんな不動産と巡り会うか楽しみです。
不動産＆FP魂
