「その夢、醜い悪夢のような現実にしかなりませ～ん
」
(NHK+より。以下ドラマ部分同)
「そもそもマンション投資なんて、サラリーマンが片手間に手を出すようなもんじゃないんです
」
3月5日までNHK+で配信中の
こちらで永瀬財地は、
1Rマンション投資を「悪夢のような現実」と
切って捨ててます。
実は、企業勤めの若いサラリーマンを
中心に1Rマンション投資が問題となってます。
↓
（NHK首都圏ナビ 2023年5月30日）
「1Rマンション投資」でググると、
大手の不動産会社の名前も見えます。
そこには…
「手軽に不動産投資をはじめる方におすすめ」
と書かれてます。
永瀬財地は、
「不動産屋としてもおすすめです。」
が…
手軽に始めて悪夢を見ることになり、
果ては…
投資の無限ループ地獄に陥ると、
警告しています。
武蔵コーポレーション株式会社という
不動産投資を行う企業のHPに
こんな記事が掲載されてます。
↓
その冒頭部分がコチラ。
↓
強調するように、
こう書かれてます。
「ワンルームマンション投資をおすすめしません。」
不動産投資のプロが、
「おすすめしない」とまで断言してる
1Rマンション投資の問題点を
永瀬財地は説明してます。
このやりとりを、
上記サイトを参考にしつつ、
補足してみたいと思います。
まず、永瀬財地から「情報弱者」と
言われた大鶴義丹演じる篠崎は、
神木から
どのような投資プランを提示されたのでしょうか
それがコチラ↓
1800万円のマンションを
30年、年利2.3％のローンで購入。
それを月額10万円で賃貸に、
そのうち、
ローンの返済額は7万円/月
残りの3万円が利益になる
というものでした。
永瀬財地は、
神木の提示した販売価格自体が割高で、
実際の家賃相場は8万円にしかならないと
指摘します。
が…
たとえ家賃収入が10万円あったとしても、
3万円がまるまる利益にはならないのです。
それを指摘したのが、
この部分↓
不動産会社に管理を委託した場合、
「管理費」が発生します。
家賃の数％が相場です。
前作の最終話で、
マンション管理費を異常に低く設定してきたミネルヴァ不動産とオーナーの獲りあいをしてました。
その際、登坂不動産の管理費は
5％となってました。
永瀬財地は、共用部分の修繕や清掃、
借主へのクレーム対応など
物件を状態よく維持するために
必要な経費であると説明してました。
固定資産税は説明の必要はないでしょうが、
毎月の家賃収入から充当することになります。
他に都市計画税も
利益から充当する必要があります。
他には、
火災や地震への保険料。
なによりも、
塗装の剥がれや照明器具の修繕にかかる
修繕費用も考慮しなければなりません。
そして、マンションの場合は
大規模修繕に備えた積立金もかかります。
これだけの経費が掛かったうえで、
毎月のローンを返済しないとならないのです
さらに問題なのは、
空室になった場合です。
空室で家賃収入が無くても、
上記の経費は毎月発生します
ローンの返済も当然発生し、
私財を充当することになり、
赤字が発生します。
この「空室リスク」
1棟まるごとアパートやマンションを経営する場合は、家賃収入が部屋の数だけ見込めます。
空室が発生してもリスクは分散できる可能性があります。
しかし、
1Rマンション投資の場合は、
空室＝赤字確定なのです
そのリスクを避けるために、
業者は家賃保証をつけるところがあります。
いわゆる「サブリース」です。
この方も、
3年前に西国分寺のマンションを購入した際に
業者から家賃保証をしてもらってます。
しかし、
購入からたった1年で倒産してしまい
その後1年以上空室のままになってるのです。
この家賃保証をエサに投資をさせておいて
倒産してしまった有名な事例が、
女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」の
運営会社の倒産事例です。
↓
30～50代の会社員に1棟で1億円を超える融資を受けさせて、シェアハウスを建てさせます。
しかし、立地が悪い所が多く、入居率が低い状態のまま運営会社が倒産したことで、オーナーは多額のローン返済を迫られて自己破産する事態となりました。
ここまで書くと、
永瀬財地が言った
「赤字予想にしかなりません」
というのも納得です
ここで、
不労所得を夢見る十影くんが、
「赤字になったとしても、ローンを払い終えれば財産になるし、老後の支えとして…」
と発言します。
ここで考えなければならいのが、
資産価値と賃料の下落です。
こんなグラフが掲載されてます。
築年数が経過するとともに、
賃料も下げざるを得なくなります。
神木が提示した
コチラ。
ローンを払い終えれば、
家賃収入10万円がまるまる利益に。
そもそも、
ローンの期間は30年です。
築30年の部屋に新築と同じ
家賃を設定できるわけがありません
それだけでなく、
築30年も経てば資産価値は当然下がります。
大規模修繕も必要になるでしょう。
直近は不動産の価格が上昇してますが、
30年後も上がり続ける保証はどこにもありません。
1Rマンション投資は、
気楽にフルローンで始められるとうたってますが、
まっ…たく気楽な投資ではないのです。