りそな銀行の担当者さんとついに面談の日がやってきました。
いや～、7年前から考えたら銀行さんとの関係も随分良くなったと思います。
前は、こちらが平身低頭融資してください！ってお願いする感じだったのが、少し対等というか、経営者として見てくれているのを少し感じてうれしかったです。
3回シリーズの今回が最終回。
これまでの、経緯2回分はこちら↓
では、早速面談の内容を報告します。
時間通りにZoomを立ち上げると、先方の担当者さんも
すぐに入ってこられました。
初めまして。とお互いに挨拶をしつつ、
（名刺交換もZoomの画面越しにやりました！笑）
（このあたり、超日本的ですよね。。）
話した内容は以下の通りです。
１．ライフプランイメージ
- 今後も会社員を継続し、不動産賃貸業の事業も拡大していきたい。
- 不動産がとても大好きなのでゆくゆくは宅建免許も取得したい（さすがに不動産会社の設立も視野に入れいてる 、とまでは言わなかった）。
- 不動産が大好きすぎて賃貸併用のコンサルティングのサービスも近々始める予定 。現在講座内容を詰めたり、電子書籍の出版に向けて準備しているところ、と現状を説明すると「いいですねぇ～」と好反応。
- 今後は、ある程度のリスクを負って（自分のスキルでカバーできる範囲で）物件購入の幅を広げたい。その一つとして、相続案件をターゲットにするつもり（相続案件は売主が売り急いでいる事が多いため）。→相続案件ならうちでも扱っているので是非、とこちらも好印象。
２．不動産賃貸業の方針（売却・購入）
- 基本的には長期保有の方針なので、売買はあまりしない予定。今りそなさんに融資頂いている法人には１物件しかなく本物件を売却したら法人の所有する物件がゼロになってしまうため、もし売却するとしても次の物件の購入目途が立ったうえでの売却となる見込み。→「了解しました、購入する際にはご連絡ください」、とこれまた好印象。
３．次世代への承継イメージ
- 長男10歳（小５）、長女7歳（小２）に不動産のことを教えている。不動産の現地視察や、不動産屋さんとの面談に同席させたりして雰囲気を味わってもらっている。
- このまえ、イタリアに旅行に行ったときも、日本以外でも不動産屋さんと銀行に飛び込み訪問し、近隣の賃貸相場や間取りのニーズや購入価格相場、融資のこと、金利や返済計画など一緒に調査したことも話した。
- 現在は合同会社だが、今後子供への事業承継を見越して株式会社に変更する予定。子供がある程度の年齢になったら、役員に入ってもらい会社の役員報酬を株式で支払うことでスムーズな事業承継を考えている。
- （担当者さんから、「遺言」を作っておられる方もいらっしゃる、との言葉に対して）→年に一度遺言や、重要資料のリスト・保管場所・事業方針などを更新して妻にもわかる場所に置いてある、と回答。
- また、私に万一のことがあった場合には、約3.3億円の物件価格に対して自分に万一のことがあった場合には住宅ローンの団信と法人保険で1.4億円まで保険金が下りるようにしているので、そのまま遺された家族が賃貸管理をしてもいいし、売却して資産整理しても残債が消えないことはない、と説明しました。
- さらに、修繕積立はどうですか？という質問をされたので、築18年になるので屋上防水やシーリング交換・外壁塗装などで180万円くらいかけて大規模修繕をおこないました、と回答しました。
- →一連の事業承継について、「かなり前のめりなスケジュール感で取り組んでおられるんですね～」、と好印象。
■■■こちらからりそな銀行の担当者さんへの質問■■■
- りそな銀行さんの融資基準は？ →基本資産背景は重要で１億円以上で物件価格の１～２割程度の頭金が必要。融資しやすいど真ん中の案件としては都内２３区内・高利回り物件だが、千葉県船橋市あたりまでであれば融資は可能。２３区は頭金５～１０％だが、船橋市の物件だと頭金２０%程度が必要、というようなイメージ。評価はこれまでと同様に収益還元。
- 金利の動向はどう見ているか？ →固定金利は既に上がっている。変動金利は今すぐ上がる見込みはなさそうだが長期的には上がると思われる。しかし、実質賃金の上昇の点では厳しい局面でもあり、日銀もまだ様子を見ている段階と思われる。こればかりは予測できないので、内部留保などして備えていただくのが大事、というアドバイスをいただいた。
■■■面談の中で感じたりそな銀行さんの視点■■■
- りそなさんの心配事 →
- 顧客の金融資産の貯まり具合。金利上昇時や不足の事態（万一の死亡時など）が起きた時のリスク耐性があるかどうか、また事前のリスク管理ができているかがあるかどうか、を見ていた印象。つまり、きちんと現在回っているキャッシュフローを積立てられているか、また、経営者保険などに加入しているか？倒産防止共済などに加入して積み立てているかどうか？ →この点は、B/Sの純資産も順調に積み上がってきているし、法人保険の積立や、倒産防止共済も満額800万円までの積み立て完了、遺書・重要書類の毎年更新などでよい印象を持っていただいたのではないか、と思う。
- 教育費で貯金ができていないのでは？との心配があったようだ。これについては「子どもに合った教育機会の提供」という我が家の教育方針を示しつつ、あまり勉強は得意ではないみたいなので、公立の学校を考えており大きな出費にはならない見込み、と回答。
- 「かなり突っ込んだ質問で恐縮ですが、、、」と前置きをした上で金融資産について聞かれた。やっぱり聞いてくるのね、と思ったが、りそなさんの求める金融資産程度はあります、また物件購入の際に改めてエビデンス含め提出させていただきますと答えました。
まぁ、確かに貸した側としてはきちんと返済してくれるか、不動産市況も不安定で、なかなかクリアな見通しが立たない中でリスク管理ができているかどうか、経営者としての考え方を問われている気がしました。
全体的な面談の印象としては、和気あいあいとした雰囲気ながらも、きちんとお互い質問すべき点は質問して、お互い分かり合ういい機会となったと思います。
銀行さんがいないことには、今後の不動産賃貸業拡大のシナリオは描けないので、今後とも現状を丁寧に報告しつつ、魅力的な貸出先としてパートナーとして見てもらえるように精進していきたいと思いました。
ご参考になれば幸いです。
ではまた。