こんにちは、いつもSHINのブログをお読みいただき誠にありがとうございます。さていよいよ、期末と言うか、決算の時期が近づいてきましたね、この時期が１年で１番のチャンスと言えるかも知れません。 そうです。融資付けのチャンス。そういうことで、今回は、時期的な事を考慮して、元、銀行マンから聞いた、融資付けノウハウをお伝えします。
付き合うべき銀行とそうでない銀行の見分け方
①ディスクロージャーを見てみる・・・銀行のHPに行って融資対象先の変化を見てみる。不動産関連への融資が増えている銀行や、割合の大きな銀行を選ぶ
②電話をして不動産への融資のスタンスを聞いてみる。
③担保の評価方法を聞いてみる。・・・出来れば収益還元法が良い。
④不動産投資仲間に聞いてみる。
銀行員の審査のポイントを把握する
①BS（純資産）
②キャッシュイン
とにかく純資産が好きなのです。見る順番は、BS→CF→PLとの事でした。
純資産をいかに多く見せるかが大事です。 ここで赤字だとまず融資付けは難しい。 ６つの格付けを知っておく
・正常
・要注意
・要管理
・破綻懸念
・実質破綻
・破綻
耐久年数越えての融資付けの物件を多く抱えていると、要注意、要管理、破綻懸念になる可能性が有ります。 実は、私は、要注意かも知れないです。
融資が通りやすい確定申告書の作り方・見せ方
①実質長期負債返済年数（実長）の数字を少なくするようにする。
この実長とは、
（固定資産－純資産）÷CF
CF＝税引き後利益＋減価償却費
②流動資産（預貯金類）の最大化を図る
③物件購入後の純資産がマイナスの場合は、収支予測を見せる
基本的に来る客には、貸さない
そうです。 例えば、よく自宅にセールスや、様々な案内の電話が掛かってくることが有りますが、私は基本的には、すべてお断りしています。 売れる商品は、電話で売り込みをする必要が無いと思うからです。 なのでアポなしでいきなりの訪問はNGです。 業者や、仲間からの紹介で訪問するか、事前に電話でスタンスを聞いてから訪問する。
聞くべきポイント
①収益不動産の案件数
②収益のローンが強い店舗を聞く
③ローンに強い担当者を聞く
④高額所得者が多い店舗は避ける（条件が同じ時に属性で負ける）
⑤自分が融資を受けようとする店舗以外に電話する。
などです。今日も最後までお付き合いいただき誠にありがとうございます。