先日は箱根にある人気の宿（楽天の人気宿2010年にランクイン）に
なんと6,000円で泊まってきました。
露木行政書士事務所・露木幸彦と申します。
このカラクリは「株主優待」。3割引きの券と、5,000円引きの券を「併用」できるのです。
http://www.kyoritsugroup.co.jp/05/kabuyu/index.html
優待を受けるには1,000株が必要で、今のところ、14万円くらい。
そう考えると利回りは10％を超えますね。
もちろん、元本保証ではないので、注意は必要ですが
自己責任でこの金額を出せるのなら、かなり、有効な投資ではないでしょうか？
さて前回までは自宅を売却してマイナスが出る場合、
そもそも売却できないというお話しをしてきました。
今日はその続きからです。
３．【売却益の分配】
売却代金＞住宅ローンの場合、所有権割合と、
夫婦折半の原則、どちらを優先するのか
共働きの場合、夫婦が連帯債務の場合、ローンとその他生活費、
どちらの給料でいくら負担していたのかを分析する
・頭金なしで売却益が出る場合→値上がり、繰り上げ返済、短期の住宅ローン。夫婦折半が原則。
・頭金ありで売却益が出る場合→頭金を出した人に優先的に分与。残りを夫婦で折半。
・按分割合の3パターン→どれが正しいかとは一概に言えない。
住宅ローンが連帯債務だったり、持分が共有名義でも「折半」するケースもある。
大事なのは夫婦の価値観や考え方。例えば、妻が持分を持っている場合、
妻が独身時代の貯金を出してることが多い。
もし夫が「妻が頭金を入れてくれなければ、マイホームを持てなかった」と
思っていれば、妻は「5割＋持分」をゲットできるだろう。
また夫婦が共働きの場合。住宅ローンは夫5割、妻5割ではないのに、
財産分与の原則を優先して折半することもある。
すべてを枠に当てはめるのではなく、
話を聞きながら、それを尊重して案を考える必要がある。
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１．夫婦で折半
２．夫婦の連帯債務の場合
→どちらがいくら返済したのかを基準に按分割合を決める。
例えば、夫の住宅ローンが1,000万円、妻が500万円なら、
夫が3分の2、妻が3分の１となり、売却益が300万円なら、夫が200万円、妻が100万円を受け取る。
３．夫婦の共有名義の場合
→自宅の所有権割合に応じて按分割合を決める。
例えば、夫が8割、妻が2割持っていて、売却益が100万円なら、
夫が240万円、妻が60万円を受け取る。
■ ローン付不動産を所有する場合に発生する3つの問題
１．【住宅ローンと養育費の相殺】
妻が子供の親権を持ち、離婚後、母子が自宅に住む場合のシミュレーション
養育費＝住宅ローン、養育費＜住宅ローン、養育費＞住宅ローン
Ａ．自宅に妻が住む場合
まず住宅ローンは基本的には固定ですので、考える必要はありませんが
養育費はケースバイケースですので、あなたの場合、
いくらなのかを算出する必要があります。
例えば、妻子が標準的なアパート（家賃6～8万円）に住んだ場合、
いくら必要なのか今回、計算してみました。
なお、ここで出てきた金額はあくまで「仮の養育費」であり、
この金額を夫が本当に支払うわけではありません。
養育費と住宅ローンを比べ、どちらが多いのか、少ないのかを知るための目安です。
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■ 今回の設定は仮に養育費（月80,000円）とする。
その上で住宅ローンが月60,000円（養育費＞住宅ローン）月80,000円（養育費＝住宅ローン）
月90,000円（養育費＜住宅ローン）のケースを見ていこう。
Ａ 養育費＝住宅ローン
これが一番シンプルなケースです。夫は今後も住宅ローンの全額を返済していきます。
その代わりに子供の養育費を現金で振り込まずに済みます。
ここで大事なのは、妻の収入です。
確かに妻には家賃の負担はゼロですが、日々、暮らしていくには、
それ以外にも食費や電気代、交通費などの生活費もかかります。
妻は家賃以外の支出を自分の収入だけでまかなわなければなりません。
もし、収入が少なすぎて、どうしても生活できないのなら
妻がそれに見合う収入を得るまで、離婚を待つことになります。
Ｂ 養育費＜住宅ローン
ここでも、夫は住宅ローンを返済しますが、全額ではありません。
夫が負担するのは、先ほどの計算で出てきた養育費に相当する金額だけです。
しかし、それでは住宅ローンの返済額に満たないので、不十分です。
だから「住宅ローン－養育費」は妻が負担してもらう必要があります。
具体的には住宅ローンの引き落とし口座は夫名義ですから、
妻が毎月、その口座に不足分を入金するという形です。
もちろん、最終的にいくら負担するのかは、あなたの判断です。
夫が養育費の相場など、すべての事情を承知した上で、
それでも早く離婚したいのなら話は別です。
試算の結果、「養育費＜住宅ローン」となっているのに、
夫が住宅ローンを全額返済することは
「相場以上の養育費を支払うこと」を意味します。
なおここでも①と同じ問題は発生します。
それは妻の収入で「生活費のすべて＋住宅ローンの一部」を支払えるかどうかです。
もし、「住宅ローン－養育費」の金額があまりにも大きな数字になってしまったら
失礼な言い方ですが、今住んでいる家はあなたにとって
「身分不相応」だということです。
このような計算になるのは、おそらく自宅購入時と比べ、
夫の収入が大幅に減っていることが原因です。そもそも今現在でさえ、
住宅ローンの返済に苦しんでいるはず。
それなのに今、無理に離婚したら、どうなるでしょうか？
夫婦どちらもすぐにお金で行き詰まるのは目に見えています。
だから、ここでは離婚を延期するという英断を下しましょう。
当面は2人の収入をあわせてローンの返済を続けた方が無難です。
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Ｃ 養育費＞住宅ローン
夫が住宅ローンの全額を返済するというのは①と変わりません。
ただ、それだけでは上記で計算した養育費には足りません。
そのため、「養育費－住宅ローン」の差額をあなたが負担します。
具体的には、夫は毎月、妻か子供の口座に現金でその不足分を振り込むという形です。