居住用関係② 居住用家屋の所有者と土地の所有者が異なる場合
居住用家屋の所有者とその敷地の所有者とその敷地の所有者が異なる場合、譲渡家屋の所有者が当該家屋の譲渡について、「軽減税率の特例」又は「３，０００万円の特別控除」の適用を受けない場合には、譲渡敷地の所有者に適用することはできない。
逆に、譲渡敷地の所有者がその譲渡益について、、「軽減税率の特例」又は「３，０００万円の特別控除」の適用を受ける場合には、譲渡家屋の所有者の譲渡損失について、「繰越控除等の特例」の適用を受けることはできない。
参考
措置法通達
（居住用家屋の所有者と土地の所有者が異なる場合の特別控除の取扱い）
35-4 居住用家屋の所有者以外の者がその家屋の敷地の用に供されている土地等の全部又は一部を有している場合において、その家屋（その家屋の所有者が有する当該敷地の用に供されている土地等を含む。）の譲渡に係る長期譲渡所得の金額又は短期譲渡所得の金額（以下この項において「長期譲渡所得の金額等」という。）が措置法第35条第1項の3,000万円の特別控除額に満たないときは、その満たない金額は、
次に掲げる要件の全てに該当する場合に限り、その家屋の所有者以外の者が有するその土地等の譲渡に係る長期譲渡所得の金額等の範囲内において、当該長期譲渡所得の金額等から控除できるものとする。
（1） その家屋とともにその敷地の用に供されている土地等の譲渡があったこと。
（2） その家屋の所有者とその土地等の所有者とが親族関係を有し、かつ、生計を一にしていること。
（3） その土地等の所有者は、その家屋の所有者とともにその家屋を居住の用に供していること。
（注）
1 (2)及び(3)の要件に該当するかどうかは、その家屋の譲渡の時の状況により判定する。
ただし、その家屋がその所有者の居住の用に供されなくなった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されたものであるときは、
(2)の要件に該当するかどうかは、その家屋がその所有者の居住の用に供されなくなった時からその家屋の譲渡の時までの間の状況により、
(3)の要件に該当するかどうかは、その家屋がその所有者の居住の用に供されなくなった時の直前の状況により判定する。
2 上記の要件を具備する家屋の所有者が2人以上ある場合には、当該家屋の譲渡に係る当該満たない金額の合計額の範囲内（上記の要件を具備する土地等の所有者が1人である場合には最高3,000万円を限度とし、当該土地等の所有者が2人以上である場合には当該合計額の範囲内で当該土地等の所有者各人に配分した金額は当該土地等の所有者各人ごとに最高3,000万円を限度とする。）で、当該土地等の所有者についてこの取扱いを適用する。
3 この取扱いにより、居住用家屋の所有者以外の者が当該家屋の敷地の譲渡につき措置法第35条第1項の規定の適用を受ける場合には、当該家屋の所有者に係る当該家屋の譲渡について措置法第41条の5第1項又は第41条の5の2第1項の規定の適用を受けることはできない。
税理士ゆーちゃん より
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