変動金利型の繰上返済 その２ 期間短縮
難解！変動金利型の繰上返済 その１
の続きです。
難しいです。ご興味ある方は、頭をクリアにして読んでくださいね。
今回は、変動金利型の住宅ローンを、期間短縮型で繰上返済した場合です。
期間短縮型とは、次の回からの返済額を変えないで繰上返済すること。
なので、固定金利の場合には、期間が縮まるのです。
＜例＞３，０００万円３５年返済 全期間３％
３６回終了後に１００万円繰上返済すると・・・
繰上返済前 毎月返済額 １１５，４５５円 残り返済年数 ３２年
繰上返済後 毎月返済額 １１５，４５５円 残り返済年数 ３０年２か月
これが期間短縮型の基本です。
では、変動金利型の場合です。
＜例＞３，０００万円 ３５年返済 当初金利０．９７５％
３６回終了後に１００万円繰上返済すると・・・
●金利が変わっていなかった場合
繰上返済前 毎月返済額 ８４，３３６円 残り返済年数 ３２年
繰上返済後 毎月返済額 ８４，３３６円 残り返済年数 ３０年８か月
この場合には、期間が短縮されました。
●１年に０．５％金利が上昇し、繰上返済時の金利が１．９７５％だった場合
繰上返済前 毎月返済額 ８４，３３６円 残り返済年数 ３２年
繰上返済後 毎月返済額 ８４，３３６円 残り返済年数 ３２年（！！）
縮まらない～
なぜかというと・・・
この時の残高を、金利１．９７５％、、毎月返済額８４，３３６円で返済していくと、本来ならあと３８年５カ月かかるんです
でも、住宅ローンは、もとより長い返済年数にはしませんので、当初の予定どおりあと３２年で返します。
このケースでは、５年ルールが終わったときに、返済額が見直され、返済額はアップします。
ただし、変動金利型なので、返済額は上がっても１．２５倍まで、ですね。
返済期間が縮まらないなら、繰上返済しても仕方ない、と思われるかもしれませんが、そんなことはありません。
もし、金利が上がっているのであれば、本当は毎月返済をもっと行わないと、当初の金利で計算された返済額のままでは、元金の減るスピードが遅くなってしまうんです。なので、繰上返済はやはり効果的です。
変動金利型の場合には、期間を短縮するということよりも、元金を減らすことを重視して、繰上返済してくださいね。
次回は、返済額軽減型の場合です。
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