いつも、ご愛読いただきありがとうございます。
横浜・横須賀 不動産コンサルタント よねやま です。
-----------------------------------------------
今日は、定休日でしたが少し会社行くことにしました。
駅のホームから見えるところに、新築アパートが2棟建築中。
本当に、駅のホーム目の前です。車は通れませんが、恐らく
本当に、徒歩2，3分。ホームから行ければ、30秒です（笑）
前から気になっていたのですが、建売アパートかなぁといった
感じの仕様です。間もなく完成といったところですが・・・・・・・
「この物件決ってるのかなぁ？？」
ちょっとネットで調べてみました。
---１階１３．６４㎡ ５５，０００円/共益費３，０００円
まだ、決まっていない部屋があるようです。
それにしても、いくら駅近でも１３．６４㎡って・・・・・・・・・・
４坪ちょっとのスペースで、風呂・トイレ別になっています。
募集条件も、「ペット可」「敷金０」
それでも決まらない。
昔良く言われた「新築マジック」なんて何処へ・・・です。
この物件のあるエリアは、大学があることで、車の入らない立地に
単身用アパートを作って、「新築建売アパート」で売られている物件
がここ数年増えすぎました。
もともと、県立の福祉大学でそれほど学生数も多くない。もうひとつ
の大学は歯科大学で、それなりの高収入世帯の御子息達ですから
小さい１R、１Kなんで借りる人は少ないというかいないのでは。
新築アパートは、当然見た目は綺麗だし、最新の設備が備え付けら
れているので、気にいってしまいがいちです。さらに、表面利回り１０％
とか謳われています。
でも、新築時が最高のパフォーマンスです。
その時点で、「礼金０」で無ければ決まらない？一度退去したら、再募集
の賃料はいくらになるの？退去時の修繕費用もかかりだします。
一度退去すれば、少なくとも「空室」は発生します。どれくらいの空室損
が発生するか？？
新築時点で、苦戦しているようでは、長い賃貸運営は心配ですね・・・。
借入をしていれば、収入が無ければキャッシュアウトしてしまいます。
サラリーマン大家さんは、サラリーマンで稼いだ給料で補填するなんて
ことにもなり兼ねません。
そのあたりを緻密に分析した上で、「購入に値する価格」を出せないと
投資では無く「投機」（ギャンブル的）になってしまいます。
物件は、見た目の好き嫌いや自分の好みだけで選ぶとリスクが高い訳
です。見た目が悪くても、稼げれば投資として成功ですから。
お気を付け下さい。
当社では、投資分析・市場分析を行っています。
おしまい