賃貸マンション建設の前には市場調査を！

久しぶりに土地活用のための市場調査の依頼をいただきました。このメニューを利用される地主さんは意外に少ないのです。

知られていませんが、土地活用の営業をするハウスメーカーや不動産業者は、事業提案のとき市場調査をほとんどしません。

ウソだと思ったら「市場調査の結果を見せてください。」と言ってみてください。まず出てきません。

賃貸マンション経営と言えども事業なので、本来なら市場調査をするべきでしょうが、やる気がないのか、やる能力がないのかわかりませんが、ほとんどの場合出てきません。

それでも受注が取れてしまうほど、賃貸マンション提案は簡単な仕事なのです。

しかし、今回はすでに大手ハウスメーカーで２棟の賃貸マンションを建てて経営している地主さんからの依頼です。なにか気になることでもあったのでしょうか。

市場調査では・・・

１．その土地の周辺地域の特性の把握

２．地域内の人口動態

３．商圏内の競合物件の入居状況調査（工法・間取り・賃料など）

４．仲介業者へのヒアリング

５．通常の法令等の調査

を実施します。

特に周辺競合物件の調査は、公的な情報がないので、足で歩いて一軒一軒確認するので一日仕事になります。

これをやると「何故このマンションが空いているのか？」「間取りが悪いのか？」「賃料が高いのか？」「仕様・設備が悪いのか？」がわかってきます。

この結果に人口動態を考慮して、長期間良好に経営できるマンションを企画するのです。

今回の現場は、特性が大変わかりやすい場所だったので、結果はほぼ正解が出せると思いますが、エリア内で新築中のマンションの中には、「これじゃ無理でしょ。絶対市場調査をやっていないよね。」という物件もありました。（完成まじかで８戸中２戸が未成約）

今から賃貸マンション経営。・土地活用をしようという方は、家賃保証があるから安心などと言わないで、きちんと市場調査をやってくれる会社に依頼しないといけません。