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2016-12-05 10:42:08

不動産投資をして良いのタイミングはいつか?

テーマ:土地活用・賃貸住宅経営

このブログでは何回か取り上げてきましたが、不動産投資のタイミングの話です。

 

ロシア人経済学者クズネッツ博士の理論では「先進国では不動産市場の好不調は一定周期でやってくる。」となっています。これをクズネッツ理論といい、「チキンザイクル」や「コンドラチェフの波」と同様、一定の権威がある理論のようです。

 

これを日本に当てはめると「ピークは17年周期でやってくる」ことになります。

 

検証していると、前回のピークは2007年「ミニバブル」と言われました。

 

その前のピークは1990年「バブル崩壊」の始まりの年です。

 

そのまた前は1973年オイルショックで凋落が始まりました。

 

というように見事に17年周期でピークが来ていましたが、これが正しいとすると次のボトムが2015年~2016年で、ピークは2024年になるはずでした。

 

しかし、現状すでにバブル時代の再来と言われているほど不動産投資が過熱しています。これも安倍・黒田コンビの異次元緩和の影響でしょう。クズネッツ理論はくずれたっす?(ダジャレ)

 

いずれにしても株式投資に「人の裏を行け花の道」という格言があるように、本来はボトム時に買ってピーク時に売るのが鉄則です。今サリーマンをはじめ多くの人が不動産投資に熱を上げている状況を見ると、格言も形無しですね。

 

あるいはクズネッツ理論がくずれたわけではないと信じる人には、次のピークは2024年なのでそこまでに売れば良いとお考えでしょうか?

 

個人的にはクズネッツ理論の正しさが証明されてほしいと願っていますので、2024年までに対策を講じるつもりがあるのなら不動産投資も悪くないと思います。

 

こんなあいまいなことを言っているので「FPのくせに占い師みないなことを言っているんじゃないよ!」とお𠮟りをいただくわけです。

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2016-12-04 09:09:49

なぜホームンスペクションで特定企業と提携しないのか?

テーマ:ホームインスペクター

宅建業法改正でホームインスペクション(住宅診断)に法的な位置づけがされたために、不動産仲介に関る企業が一斉に対策に乗り出しています。

 

検査会社と共同出資して新しい検査会社を立ち上げたり、不動産会社が別会社の検査会社を新設したり、あるいは既存の検査会社と提携したり。

 

そんな中で弊社にも大手ハウスメーカーや仲介会社から、東海地区のホームインスペクションを一手に引き受けてくれないかという提携話が持ち込まれました。

 

両社合わせて年間200件ほどの検査数になるようです。

 

しかし残念ながらこの話には、以下の理由により乗れません。

 

1.不動産会社と提携するということは、インスペクション料金を不動産会社からいただくことになります。スポンサーが不動産会社になってしまうと、インスペクションの結果に何らかの操作が要求されることになりかねません。

 

事実現在でも新築住宅の中間検査は現在民間企業に開放されており、例えば年間100棟建てている工務店の検査を請け負っている検査会社では、その工務店に対する検査をあまり厳しくしないようにしているという話も聞きます。

 

検査を厳しくし過ぎると、工務店はもっと手ぬるい検査会社に行ってしまい、100棟分の売り上げを一気に失うからです。

 

ホームインスペクションはあくまで客観的に住宅のコンディションを報告することにあります。

 

売り上げを気にしたりスポンサーの意向を気にしながら恣意的な報告をしなければならないようになることは避けなければなりません。

 

その意味で現在盛んにおこなわれている不動産会社と検査会社の共同出資や別会社設立や提携話は、公平性に疑問が残る動きだと思います。

 

弊社はあくまで売主・買主当事者からの料金の支払いによるインスペクション業務しか行いません。

 

中には仲介会社からの依頼もありますが、提携関係は一切ありません。(そのとき1回限りになってしまっても良いようにするため)

 

今後こうした動きが活発になると考えられますが、予想されたことです。

 

弊社はあくまで中立公正なインスペクションに拘っていこうと思います。

 

ちなみにこれらの提携話に乗りたい!という東海地区のインスペクション会社さんがあれば、それはそれでご紹介しますので、是非ご連絡をください。

 

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2016-12-03 09:05:05

不動産投資の基本・レバレッジ効果

テーマ:土地活用・賃貸住宅経営

ワンルームマンション投資で苦しくなっている人の相談が増えています。

 

例えば金利3.5%の融資を受けて購入したワンルームマンションの正味(実質)利回りが3%というような投資をしているため、手元資金が持ち出しになっているのですが、複数のマンションを保有しているので、そのマンション単体が持ち出しになっていることがわからないのです。

 

全体で儲かっていれば問題ないのですが、一物件の経営内容がわかっていない人は大事になるまで気づかないので、困ったと感じたときには時既に遅し。

 

たまたま今は不動産市場が好調なので、いくつかの物件を売ることで収支の改善ができます。気づいたタイミングが良かったということで結果オーライ。

 

最近は東京のワンルームマンション業者が盛んに名古屋地区のお客様に営業の電話をかけてきていますが、投資することは止めませんが、大金を動かす事業になるのでそれなりに勉強してから投資してほしいものです。

 

いまどき預金通帳だけを見ていて儲かる話などあるはずがありません。

 

弊社に相談に来られるお客様が共通しておっしゃることは「もっと早く相談しておけばよかった。」です。

 

「儲かる」という字は「人の言葉を聴く者」と書いてあるでしょ。

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2016-12-01 10:21:03

Eテレ『100分DE名著』に『野生の思考』登場

テーマ:日頃感じたこと

NHK教育テレビ(Eテレ)の『100分DE名著』という番組は、名著と言われる書籍を1回15分×4回シリーズで計100分で解説するという番組です。これなら大作も気軽に読むことができるという狙いでしょうか?

 

今月はフランス人人類学者レヴィ・ストロースの『野生の思考』の登場です。

 

今回の解説者は宗教学者の中沢新一氏ですが、その前書きによると「20世紀のもっとも重要な書籍」と書かれています。私も同感です。

 

文明人は未開人より進んでいるという歴史主義的な誤解を解体したことで、その後の哲学等に大きな影響を与えた本です。

 

人類は「野生の思考」を持っており、それは文明人・未開人に関係ない。そこに進んでいる遅れているという発想はないという主張です。

 

この本の登場は1962年ですが、私は学生時代(38年前)に読みました。

 

今の私があるのは、この本とこれを紹介してくれた恩師によるところが大きいと言えます。

 

久しぶりに本棚から出してみたら、みずす書房刊で3,300円(当時は消費税がなかった)となっています。

 

当時の下宿代が1万5千円だったことを考えると、3,300円は大変高価だったと思われますが、そのおかげで今の自分があると思えば安いものかもしれません。

 

極めて難解な本なので解説がないと理解できません。(正直今でもよくわかっていない)

 

せっかくの機会なので中沢氏の解説で勉強し直そうと思います。みなさまにも是非お勧めしたい本です。

 

物事の本質はどこにあるのか?自分が考え方が大きな誤解だったことを知ることになると思います。

 

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2016-11-30 08:47:30

建築士にホームインスペクションを任せて大丈夫か?

テーマ:ホームインスペクター

全国規模で建築士を組織化しているある会社の社長の訪問を受けました。

 

要件は、「宅建業法改正で既存住宅のホームインスペクション(住宅診断)ができる建築士が求められる時代になるが、自社では人材が少ないので東海地区は御社で受けてくれないか。」という話でした。

 

何百名もの建築士を傘下に収めているのに、なぜ人材不足なのかと尋ねたところ・・・

 

1.建築士だからと言って、住宅のことに精通している人ばかりではない。(ビルや工場などの設計者も多い)

 

2.住宅の設計をしていた建築士でも、築年数が経過した後の建物を見たことがある人はほとんどいない。

 

3.建築士は設計業務がおもな仕事で、既存住宅のホームインスペクションのように人が住んでいる現地での立ち振る舞いを知らない人が多い。

 

以上のような理由でホームインスペクションができる建築士はほとんどいないので、まず研修をしなければならない。

 

そんなことをしていてはニーズに追いつかないので、弊社に協力してほしいということだそうです。

 

建築士さんがすべてこのようだとは申しませんが、大勢の建築士の面倒を見ている企業の社長が言うのですから一定の真実ではあります。

 

個人的には既存住宅のホームインスペクションの担い手としては、ハウスメーカーや工務店のアフターメンテナンスの担当者さんが最もふさわしいと思っています。

 

クレームを出している入居者に直接会って謝罪し補修する仕事は、築後の住宅のことをよく理解していなければできないし、お客様対応にも優れていないといけません。まさにホームインスペクション業務に適任だと思います。

 

しかし国交省の方針は、「今ある法令で管理監督できる資格者」であることが第一条件です。

 

残念ながらアフターメンテナンスの担当者に国家資格は不要で、誰でもやることができてしまいます。

 

今までアフターメンテナンスの担当者は新築部門で間に合わない人に回される傾向がありましたが、時代は変わりました。

 

今までおろそかにしてきた入居後対応と、それを担ってきた担当者に光が当たる時代になったのです。

 

建築士さんには是非これらの人の声を聴いて、立派なホームインスペクターとして活躍していただきたいと思います。

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