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2016-08-29 09:11:53

賃貸マンション経営の30年一括借り上げに説明義務

テーマ:土地活用・賃貸住宅経営

昨年の相続税増税の影響で、相変わらず賃貸マンション建設が活気を帯びています。

 

人口減少・少子高齢化の中、レッドオーシャンマーケットなのに素人の土地所有者の参戦を後押ししているのは「長期一括借り上げ保証」があるからでしょう。

 

30年一括で建築会社や不動産会社、その関連の管理会社などが借り上げて転貸する仕組みで、サブリース契約とも言われています。

 

大きな企業が借り上げてくれるので、オーナーは安心と言うことでしょうか?

 

ところがこの度国土交通省が、このサブリース契約に関する説明義務を強化する方針と言うニュースが流れました。

 

サブリース契約をしているオーナーからのクレームが、山ほど来るようになったからのようです。

 

サブリース契約は借り上げることを保証していますが、定額の賃料を払うことを約束するものではありませんが、オーナー側は賃料も保証されると勘違いしているのです。

 

賃料が下がれば、当然サブリース会社の借り上げ賃料も下がります。オーナーはこれが理解できずに訴訟を起こしたりしていますが全敗です。

 

何故なら借地借家法には借賃増減請求権が認められており、賃料相場の下落に合わせて借り上げ賃料を下げる要求が認められることになっているからです。

 

従って訴訟ではオーナー側は勝てません。

 

しかし、素人のオーナーにそのようなことを十分説明しないままにサブリース契約を締結させることは望ましい事ではないと判断し、国交省が通達を出すことになったのです。

 

国交省の対応は正しいと思いますが、賃貸マンション経営は一つの事業です。一大事業を開業しようというオーナーが、その業界の法律を熟知しないで開業するというのいかがなものでしょうか?

 

賃貸マンション経営もプロの仕事です。業者の責任ばかり追及しないで、オーナーも一生懸命勉強してほしいと思います。

 

ちなみに借賃増減請求権を排除するには、定期借家権で賃貸借契約する方法がありますが、そんな危険なことをサブリース会社がやる訳はありません。

 

つまりそれほどリスクがあるということです。

 

そのリスクをオーナー側が背負うというのが、今の賃貸マンション経営だということです。十分覚悟して開業してください。

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2016-08-28 09:14:14

新築した住宅に涙目がないと欠陥か?

テーマ:新築住宅

新築したり購入した住宅の完成検査(ホームインスペクション)を依頼されます。

 

例えば玄関収納やキッチン収納の扉を開けると壁に当たることがありますが、これを防止するために壁または扉のどちらかにクッション材(涙目=透明でまん丸の小さな部材)を付けることがあります。こうしておけば扉や壁にキズがつかないで済みます。

 

しかし、これは付けるハウスメーカーと付けないハウスメーカーがあり、付けていないから欠陥住宅だとは言えません。

 

最近ではコストダウンのために網戸がない建売住宅もあります。これを欠陥住宅と言えるでしょうか?

 

難しい話ですが、契約をするときにそんな細かなところまで打ち合わせしません。中には当然付いているものだと思い込んでいる人もいるでしょう。

 

本来なら、そういうところまで打ち合わせてほしいと思いますが、時間的に不可能だと思います。

 

しかし、その範囲をどこまでとするか?買主側から見ると「付いているに決まっているでしょ。」と思ってもプロ側から見ると「それはオプションに決まっている。」ということが多々あります。

 

したがって、工事の打ち合わせは慎重にするべきだと思います。

 

こうした箇所をホームインスペクションで見た場合は「収納の扉を右側に開けると壁に当たります。涙目(クッション材)などを設置されることをお勧めします。」と報告書に書きます。

 

受け取ったお客様側に情報提供して判断していただこうという趣旨です。

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2016-08-27 09:14:21

古店舗を改装しておしゃれなカフェ

テーマ:リフォーム

以前「古店舗を借りたいのでホームインスペクションをお願いしたい。」という依頼があって、実施した現場。たまたまその前を通りがかったので寄ってみました。

 

当時は正直ここを借りるの?というほどの古店舗。雨漏れはしているし、外壁は落下の恐れありと診断するほどでしたが、今は見違えるばかりのおしゃれなカフェに。

 

若い女性オーナーが限られた資金で出店するには、こうした古店舗でないとできないようで、補修・改装費を考慮するとどうだろうと心配していたのですが、特に問題もなく無事営業しているとのことでした。

 

外装は心配した大家さんが負担してくれたそうで、まったく問題なく仕上がっていました。落下しそうな箇所も最低限の補強で済んだとのこと。

 

やはりホームインスペクションをしたことで、どこにどれだけ費用を投じれば良いかがわかったので、無駄な費用をかける必要がなかったようです。良かった良かった。

 

このカフェは席数わずか6席の小さなカフェですが、飲み物もクッキーやケーキもおいしいと評判の店です。

 

古店舗もここまでやれるという事例としても、また味を楽しんでいただくのも良いと思いますので、是非お立ち寄りください。

 

Cafe Lifest(カフェ ライフェスト)名古屋市北区金城町2-29-4

 

ラーメンの名店「豚そばぎんや黒川本店」様の南の方です。

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2016-08-26 09:11:39

住宅ローンは必ず比較して選ぶこと

テーマ:住宅ローン

昨夜は、東海地区で住宅ローンコンサルティングをしている仲間と金融機関さんをお招きして暑気払い。(勉強会はなしで、単なる飲み会)

 

住宅ローンコンサルティングと言っても、正直きちんとコンサルできる人はほとんど存在しません。そんな中、能力の高い人たちと金融機関さんを交えて懇談できるのは、大変有意義です。

 

話は当然住宅ローンへ。

 

「今月は、こういう相談者に対して、こういうローン商品を提案した。」

 

「えっ、それならこっちの方が有利だと思うけど。」

 

「いやいやこういう考え方もあるよ。」

 

と激論を交わしていると、コンサルタントによって考え方がいろいろだなと感心させられます。

 

もちろん能力の高い人たちばかりなので、ほとんどの金融機関の今月の融資金利を暗記しており、そのうえでの激論なのでレベルが高い。

 

そう考えると、住宅ローンを選ぶときには不動産業者・ハウスメーカー推奨の金融機関を鵜呑みにして借りると不利だなと気づきます。

 

住宅ローンコンサルタントに相談すれば、こんな商品もあんな商品も出て来る訳で、選択肢が広がりますし、より有利な商品に出会うことが出来ます。

 

アメリカではモーゲージブローカーと言って、住宅ローン専門の仲介人がいますが、彼らも大変レベルが高い。(少なくとも私がお話しした人はそうでした)そうした人達によって、より良いローン商品が提供されています。

 

住宅ローンは比較検討して選ぶこと。これは絶対ですね。

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2016-08-25 09:18:23

理想の家を建てるために・各ハウスメーカーの性能・品質

テーマ:ハウスメーカー

理想の品質・性能の家を建てたい、買いたい人に注意点を。

 

各ハウスメーカー・工務店の建てる住宅の品質・性能には、4種類あります。これを知っておかないと選択を間違えます。

 

まず各ハウスメーカー・工務店が提示する「プロトタイプの住宅」の性能・品質です。例えば「我が社の建物は震度7の揺れに対して、連続200回の揺れにも耐えました。」という実験に使う住宅のことを言います。

 

大抵の場合、総2階建てで真四角の家になっています。みなさんが建てる家ではないですよね。

 

次にみなさんの要望を入れて設計される「設計上の住宅」です。これは設計の理論上、みなさんの要望に合ったものを設計しているはずです。

 

次は実際の「建築現場の住宅」です。設計図に従って建築されていると思っている人が多いと思いますが、「図面と現場は異なっている」というのが現場のホームインスクペション=住宅診断をしている立場から言えることです。

 

最後は建てた後の「メンテナンスによる住宅」です。希望の性能・品質で建てた住宅だと思って、適切にメンテナンスしなければその性能・品質は低下することも考えられます。

 

結果として理想の性能・品質の家を手に入れて、住み続けるのは大変難しいということがわかっていただけると思います。

 

そこで『建築中にわかった各ハウスメーカーの長所と短所』というセミナーを開催しますので、少なくともプロトタイプや設計理論上の住宅ではなく、実際に建って住宅がどのような長所短所を持っているのか?これを知っていただきたいと思います。

 

開催日時:平成28年9月3日(土)10:30~12:00

 

開催場所:名古屋・栄・中日ビル6階、保険相談センターセミナールーム

 

受講料は無料ですが、資料の準備の都合で必ず事前にご予約下さい。予約は住宅相談センターホームホージからどうぞ。

 

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