エスクローおじさんのブログ

昨日は住宅金融支援機構主催の勉強会『省エネ住宅セミナー』で、省エネラベリング制度をしっかり勉強してきました。

なにしろ住宅ローン・住宅税制の世界は、いまや住宅の性能・品質を理解していないと提案ができない時代になっています。

にもかかわらず、私は根っからの文系人間ですので、熱損失率とか夏期日射侵入率とか言われると、さっぱり理解できないので、機会を見つけては勉強をしないといけないのです。

折りしも菅直人副総理が「住宅にもエコポイントを！」と打ち出したこともあり、絶好のタイミングでの勉強会となりました。

Ｃo２の２５％削減も国際公約としたことですし、だらだらと継続してきた各種の租税特別措置の見直しを打ち上げたこともありますので、根本的に税制を変えてしまったら良いと思います。

例えば、住宅ローン控除制度も、今は一般の住宅を建てても長期優良住宅を建てても、条件こそ違え、両方とも減税が受けられます。

これを長期優良住宅や省エネラベリング住宅など品質の良い住宅しか適応しなくすると、一気に普及するはずです。

固定資産税の減税・登録免許税や不動産取得税などの減税も同様にすると良いと思います。

従来、日本の住宅税制は景気浮揚策として利用されてきたので、住宅というだけでほとんど減税を受けることができました。

これからは、質の良い住宅しか減税しないと明言して、誘導するべきではないでしょうか。

「ほとんどの住宅の減税」から、「質の良い住宅だけの減税」にシフトすれば、財源問題も不要ですし、住政策も徹底することができます。是非そうしてほしいと思います。

なにしろ租税特別措置法は、文字通り「特別」措置法なのですから。

この１６日に政府が「デフレ」宣言をしたせいか、経済記事にはデフレニュースが多く見られるようになりました。

何度も書いてきましたが、これからの日本の経済は、しばらくデフレ（政府の見解は２０１１年まで続くとなっています）になるはずです。

一方で、原油や金価格の高騰と国債の大量発行による金利の上昇圧力が、インフレの傾向を示しています。

この複雑な経済環境をどう見るのか？お客様の将来の家計をプランニングするファイナンシャル・プランナー（ＦＰ）泣かせの状況ですね。

私の答えは、「実体経済はデフレなので、家計では借金を極力減らして、キャッシュポジションを高めて実質運用益を確保する。」

一方、マネー経済（実体経済とマネー経済をどこで分けるかという話は、一旦置いておいて）は、カネあまりが続くので、金や原油の高騰が一段落しても、他の何かを求めてマネーゲームが繰り返され、いわゆるバブルがあちらこちらで発生するので、運用益を一層上げたい人は、その流れをキャッチして集中的にそこに投資する。」というものです。

デフレ経済では、今までの常識が通用しません。相続税対策で借り入れをしてアパートを建てるとか、土地を買うというセオリーが覆されます。

運用では、実体経済に連動する株や投資信託などのパフォーマンスが上がりにくく、マネー経済に近いところの商品、あるいは新興国の不動産などの方がパフォーマンスが高くなるということになるでしょう。

私の予想はさておいても、給与が多少なりとも右肩上がりというシミュレーションを組んでいる、今のＦＰの提案そのものを、根本的に見直す必要があることだけは、間違いないと思います。

おもしろくなってきました。

報道によると愛知県の不動産の競売物件数が、昨年の５．６倍（同月比）の３８３件（全国６番目）となったようです。全国平均が１．４倍ですので突出しています。

競売がこの数字ですので、任意売却はこの１０倍はありそうですね。

住宅ローン破綻について取材の依頼や報道番組が増えています。一昨日も、私が所属する日本モーゲージプランナーズ協会が取り上げられたらしく、何件かのお問い合わせをいただきました。

「すでに７ヶ月延滞しており、任意売却の督促が来ているが、何とか家を手放さない方法はないか？」

「月４万円の返済が厳しくなってきた。アテがあるので返済を半年待ってもらえないか？」

どのような報道がされたかはわかりませんが、申し訳ありませんが、モーゲージプランナー（ＭＰ）である私はこのような問題を解決する能力は持っていません。

私の使命は、このような状態にならないためのローンの組み立てだと思っていますし、実際私のお客様で破綻しそうな人は、今のところいないはずです。

確かにモーゲージプランナーの試験では、支払いが厳しくなってきたときの措置も問題に出ますが、実務では試験の知識はまったく役に立ちません。

もし、そのような状態になったときの措置までも、ＭＰの仕事だと言われるのなら、私はＭＰではないことになっちゃいます。

しかし、そうならないための住宅ローンの考え方については、一家言持っているつもりです。これから住宅ローンをご検討の方は、是非ご相談下さい。

住宅金融支援機構様と財団法人ベターリビング様・中日文化センター様の共催で『この経済情勢の中での住宅ローンの選び方』というセミナーを担当します。

こちらは無料ですので、是非いらしてください。

日時　平成２１年１２月６日（日）１３：００～１５：００

場所　名古屋・栄・中日文化センター

定員１００名で、多数の場合は抽選となります。来場者には、支援機構さまの「フラット３５エコバック」がプレゼントされるそうです。

当日入場はできませんので、必ずフリーダイヤル０１２０－５３８－１６４までお申し込み下さい。

と、書いている側から「競売になりそうなので助けて！という電話が入ったみたい。とほほっ。

あるところからヨーロッパ（イタリア・スイスが中心）の住宅を特集した雑誌が送られてきました。

事例がたくさん掲載されていますが、雑誌に載るくらいですので、みんなちょっと豪華。

でも、ほとんどが１６世紀築の家をリフォームしたとか、そんなものばかりで新築住宅はありません。

中には賃貸アパートの例もありますが、「１９６０年代の比較的新しいアパート」などと書かれています。日本なら築５０年ですので、とうの昔に解体、再建築となっているはずです。

部屋の中は、まったく築年数を感じさせないモダンな仕様と設備です。

古い建物で街の景観を守りながら、自分の部屋はモダンな生活スタイルという理想的な住み方です。

新築住宅着工件数が大幅に落ち込む中、日本でもそろそろ価値の転換を図って、経済的負担を抑えながら、無駄な排出物を出さないで、自分の住生活を確保する動きが出てくると思います。