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2017-01-21 09:14:11

家族みんなで考えよう!空き家問題

テーマ:不動産

空き家の話ばかり続いて申し訳ありません。でも、この問題は今後の日本を考える上で、大変重要なテーマですのでご了承ください。

 

岐阜県宅地建物取引業協会=地元不動産業者さん最大の団体様からの依頼で、空き家問題についてお話します。

 

各自治体は空き家対策として、やはり不動産のプロである不動産業者さんと提携し解決を図ろうとしていますが、今回も不動産業者さんが岐阜県の後援を得て開催する大掛かりなイベントのようです。

 

タイトルは私の方から提案して『家族みんなで考えよう!空き家問題』としていただきました。

 

この種のセミナーの来場者は、ほとんどが高齢者と言われる人たちです。

 

しかし、ここまで書いてきたように、空き家に関する問題は家族間でいかに意見調整ができているかが一番大切なポイントになります。

 

親世帯だけに聴いていただいても十分ではなく、子世帯だけでもだめです。家族みんなで考えていただくこと、これが空き家問題解決への第一歩です。

 

親が亡くなった後に家をどうするかなんて子世帯から言い出すと、岐阜県の素朴な県民は「俺が早く死ねば良いと思っているのか!」などと言うに決まっています。(実際私の親=岐阜県民もそうですから)

 

そうならないように、できることなら家族全員で聴いていただいて、その後話し合うきっかけとしていただくと幸いです。

 

開催日時:平成29年2月12日(日)13時半から

 

開催場所:岐阜産業会館(岐阜市六条南2-11-1)5階会議室

 

15時からは税理士・宅建取引士・FPなど専門家による個別相談会もあります。私も居ます。

 

参加無料ですが、必ず事前予約をしなければならないようです。058(275)1551岐阜県宅地建物取引業協会まで。

 

会場でお会いしましょう!

 

 

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2017-01-19 17:55:46

クラウドファンディングを使った不動産投資型空き家対策

テーマ:不動産

国土交通省主催の『不動産ストックビジネスセミナー』に出席してきました。

 

国交省では空き家問題の解決のために、さまざまな方策を検討していますが、今回は空き家再生事業をする場合の資金集めに、クラウドファンディングを利用してはどうかというものです。

 

空き家再生事業は不動産事業としては、それほど多額の資金が必要になるわけではありませんが、地域の工務店さんや不動産屋さんにとってはそれなりの資金が必要になります。

 

そこにクラウドファンディングで募った資金を充ててはどうかというものです。

 

しかし、これには不動産特定共同事業法の壁が立ちはだかります。複数の出資者から資金を募った不動産を売却するなどすると同法に抵触します。

 

そこで国交省は「少額不動産特定共同事業」なる制度を新たに作って、これらのスキームが容易に実現できるようにしようというものです。

 

事業主体の出資額が1000万円(従来は1億円)以上とする。出資額の上限を100万円とするというのが改正案のようです。

 

今回のセミナーは、この案が果たして有効に機能するかどうかを地方で意見を聞きたいということにあったようです。

 

質疑応答ではまったく意見が出なかったので、不肖私が以下のような意見を述べました。(どうしてもしゃべりたいんだね、このおっさんは。)

 

資本金等の緩和はまったく問題ないと思います。が、今まで資本金要件が1億円以上と地元企業には大変厳しい要件となっていたので、実際に不動産特定共同事業を行った人がいないと思われます。

 

したがって、まずこの事業をおこなおうとする場合に、どのような事務手続きが必要で、どれほどのコストがかかるのか、実務的なところを告知し人材を投入する必要があると思います。

 

この意見に対して国交省の回答は、「法律ができれば良いとは考えておりませんで、支援するツール等をどうしていくかはこれからの課題だと考えています。」でした。

 

実際そうだと思います。

 

幸運なことに、私は以前の職場で不動産特定共同事業法を適用した物件を扱ったことがあったので、同法が如何に面倒なものか多少は知っているつもりです。

 

地元企業さんが手掛けた場合、果たして機能するか?少々心配です。

 

が、悪い話ではないので乗りたいと思います。地域創成はクラウドファンディングでというのは、企業の支援を受けないで地域住民の手でできることにもなりますので是非乗りたいと思います。

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2017-01-19 15:09:49

最終回・今後空き家問題を助長する要因

テーマ:不動産

空き家問題がいかにして発生するのかについて書いてきました。最終回は、今後空き家をさらに助長する要因について書きます。

 

1.ようやくここに人口減少が出てきます。

人口減少は空き家が発生する直接的な原因ではありませんが、今後空き家を増加させる要素になることは間違いありません。

 

人口が減っても世帯数が増えていれば(今までのように単身世帯化によって)、空き家問題は生じませんが、ここまで増え続けてきた世帯数も2020年から減少に転じることが予想されています。人口減少が世帯数減少にまで及ぶのです。

 

世帯数が減ることは、今まで以上のスピードで空き家が増えることを意味します。

 

2.親と同居未婚者の増加

親と同居する未婚者が急増しています。1980年39万人であったものが2014年には308万人になっています。

 

この人たちは従来なら結婚して親と別居し、家庭を持つことで1世帯追加となっていましたが、それがなくなれば世帯が不要になり空き家が増えることになります。

 

この層は貧困化が著しい層と重なりますので、そもそも新しく住宅を取得することをしない(できない?)ため住宅は不要です。晩婚化についても同じことが言えるでしょう。

 

新婚さんは新築賃貸アパートでスタートし、つぎにマンションか戸建てを購入するという昔の「住宅スゴロク」が成立しないので、今まで以上に住宅が不要になるのです。

 

以上3つの前提条件と3つの助長条件、そして本日の2つの将来の助長条件によって空き家はとどまることを知らないほど増加するので、野村総研が出しているように今後急激に空き家が増加することは避けられないと言えます。

 

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2017-01-17 09:37:47

空き家問題を助長している3つの原因

テーマ:不動産

前回までに空き家が発生する原因を3つを書きましたが、それを助長した3つの要素があります。

 

1.新ニーズの創造によるミスマッチ

住宅業界に限らず、どんな産業でも「ニーズの創造・喚起」によって売り上げを伸ばします。車だってモデルチェンジをしますね。

 

住宅産業も絶えず新しいニーズを創造して売り上げを伸ばしました。車なら買い替えれば新ニーズに追いつきますが、住宅はそうはいきません。結局、そのために純和風、入母屋屋根の和室4間続きの家なんて、誰も見向きもしなくなりました。

 

中古住宅として売ろうと思っても、昔の型の家は売れないのです。これにより建てた住宅は解体するしかなくなりますが、解体しない場合は空き家になります。

 

2.市場ニーズとは別の節税目的の賃貸住宅の大量供給

所得税・相続税・固定資産税の節税のために、市場ニーズを無視した賃貸住宅が大量に供給され続けました。

 

また賃貸住宅を建てた人はほとんど経営らしい経営をしないので、市場ニーズに合わず賃料を下げるか空き家にしておくしかなくなったのです。

 

賃貸住宅の空き家率が持ち家に対して高いのは、この理由にあります。

 

3.特定地域への人口の偏り

よく「空き家問題は都市部に人口が流入したために地方で発生した。」という人がいますが、はずれではありませんが正解ではありません。

 

いまや都市部の空き家の方が問題視されており、地方だけの問題ではありません。空き家件数は東京都が最も多い事実もあります。(絶対数が多いので当然ではありますが)

 

しかし都市部への人口の偏りが、空き家を助長したという点は間違いないと思いますので、助長要因として挙げておきます。

 

以上3つの助長要因で空き家が急激に増加しました。

 

では次回は最終回。今後予想されるさらなる助長要因を2つ挙げたいと思います。

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2017-01-17 09:18:33

空き家問題の本質・3回目

テーマ:不動産

空き家問題が発生した本当の原因。

 

1つ目は戦後、持ち家神話と新築至上主義の醸成。2つ目は単世帯化の推進。

 

今回は3つ目。

 

それは多死社会の到来です。2つ目の原因で日本では一人が一軒の家に住むようになっていました。(正確には平均世帯人員が2015年で2.49人ですので、2.49人で一軒というのが正しいと思いますが、象徴的に『一人一軒』と言っておきます)

 

そこに死亡者数が増加する多死社会が到来しました。1989年の年間死亡者数は78.8万人に対して、2015年は129.0万人に急増。

 

このピークは2045年の169.9万人と予想されています。

 

つまり『一人一軒』程度の住宅に住んでいた人が死亡する訳ですので、その家はただちに空き家になります。

 

本来なら誰かが住めばよいのですが、すでに『一人一軒』に住んでいるので別荘として利用することでもない限り、これ以上住宅は不要です。

 

したがって、ここで明らかになるのは空き家をなくす方法として、「賃貸住宅にする」など住宅として利用することは無意味だということです。

 

みんなが別荘を持てるようにする(マルチハビテーションなど)とか、カフェにする、倉庫にするというのはありですが、住宅はすでに『一人一軒』あるので必要ありません。

 

以上の3つの要素が合わさって空き家問題が発生したのであって、「人口減少」はまだ登場しません。

 

しかし、この3つの条件は、あくまで前提条件です。

 

空き家問題をより深刻にしているのは、これにさらに助長要件がくっついてくるからです。次回は助長要件を3つ挙げたいと思います。

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