エスクローおじさんのブログ

キャンセル待ちが出たセミナーの追加分を昨日しました。今回も好評で、追加開催にもかかわらず延べ１００名を超える来場をいただきました。

私が担当したのは『良い家を建てるためのチェックポイント～基礎工事から断熱材まで・見えないところが肝心』です。

現場の写真を紹介しながら、このようなミスが起こらないように現場に足しげく通ってほしいとお話ししました。

その中で大手ハウスメーカーの現場写真もいくつかご紹介したのですが、聴講者の中には「大手に限って、そんなことはないだろう。」とおっしゃっていた方がいらっしゃったようです。

「大手に限ってそんなことはない」と思い込みたい気持ちは理解できます。

日本を代表するハウスメーカーなら、どこの誰ともわからない弊社より信頼度も知名度もあるでしょう。

しかし、残念ながら昨日ご紹介した写真は、間違いなく大手ハウスメーカーの現場で遭遇した建物の写真です。

大手ハウスメーカーでも、ミス・欠陥はあるのです。

家づくりでは、まずそういう事実を理解してからスタートしないといけません。家づくりにブランドは通用しません。大手だから大丈夫という神話は捨てて、ゼロから取り組んでいただきたいと思います。

※最近のセミナーは、あまりに好評なので調子に乗って来月もおもしろいテーマで予定しています。乞うご期待！（昨日の来場者からは、すでに１５組の予約をいただきました。）

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昨日住宅の請負契約書の注意点を書きましたが、では売買契約書の書式はどうかというご質問をいただきました。

結論から言うと、不動産売買契約書や重要事項説明書は、法律で記入しなければならない事柄が明確に決められていますので、「書式として」これはまずい！というものには出会いません。

敢えてあるとすると、法律が改正させたことに気づかず、古い書式のまま書いている業者さんがある程度です。（これも問題と言えば問題ですが）

では、まったく問題がないかというと、そうでもなく・・・

１．特約事項を入れるとき、つじつまの合わない文章を入れている。

２．書式は間違っていないが、記入する内容を間違えている。

３．正式な用語で記入していない。

４．法律を理解していないで記入している。

などがよく見られるミスです。

正直なところ、書類にミスがあったとしても、取引がスムーズに進んでいれば何事もないのですが、契約書類と言うのは何かが起こった時に威力を発揮するものなので、正確に記入することが必要なのです。

このあたり、一般の人ではわからないことがほとんどなので、専門家に確認することが必要となります。

これは以前から主張していることですが、不動産売買関係の書類は不動産屋さんではなく、法律の専門家に作成してもらうように法改正する必要があると思います。

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注文で家を新築する時の契約書は、請負契約書と言われる形態です。売買契約と違って、形のないものを設計図どおりに作ることを依頼する形式です。

請負契約書では、多くの工務店が「旧四会連合」の書式を使っています。四つの建築関係団体が共同で取りまとめた契約書で、広く使われていますが、弊社ではこの書式を使うことをお勧めしていません。

何故なら内容が建築業界寄りになっているからです。

例えば、建築に関係して何らかのトラブルが発生した場合、建築審査会の仲裁を受けることを条件にしている条文がありますが、これなどは必ず削除してもらっています。

素人の施主さんが、建築業界関係者で構成される建築審査会の仲裁を受ければ、結果は業界寄りになるに決まっているからです。

トラブルが発生したら審査会などに頼らず、弁護士を立てて話し合えばよいのです。

などなど、旧四会連合の請負契約書は業界寄りですので、代わりにすぐに使える契約書として、日弁連推奨の契約書をお勧めしています。

この書式は日弁連のホームページからダウンロードすることもできますので、これを建築業者さんに提示して採用していただくようにすれば良いと思います。

相当施主寄りの内容になっていますので、これで請け負ってくれる業者さんなら、ある程度腰が座った業者さんだと思います。

が、これがなかなか請けてくれないんですよね・・・ビビっちゃって。

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先週の住まいづくりセミナーに来ていただいたお客様で、明日請負契約に望まれる方から連絡をいただきました。

セミナーで注意を受けた箇所を業者さんに確認したけど、はっきりしないとのこと。

注文住宅を建てるときの請負契約の注意点をいくつかご紹介したのですが、一番重要なのが・・・

「監理建築士は、現場を監理して報告書を施主に提出すること。」これは建築士法に定められていることですが、やっている業者さんは少ない。（大手ハウスメーカーも含めて）

建築士の業務は、建物を設計する他、現場が図面通りに施工しているかを監理することですが、設計はするものの監理をしない建築士が多いのです。

そこでお客様が建築業者さんに「監理もちゃんとやっていただけるのですよね。」と確認したところ・・・

「うちの場合、監理は現場監督がやります。うちには４人の建築士がいますが、お客様の図面を描くのに手一杯で監理に行っている暇がないのですよ。」

でも、建築確認申請には監理建築士を記入する箇所がありますよね。

「うちの場合、監理建築士は社長の名前で申請しますが、社長がいちいち現場に行くわけにはいきませんからね。もし監理もやってほしいというなら、今の倍の費用をいただかないとできません。」

これで契約しても良いでしょうか？というのがお問い合わせです。

回答としては、「そのような契約はしない方が良いでしょうが、もし契約しなければ請けてくれる業者はほとんどいないでしょうね。仕方がないので、うちのようなホームインスペクターに依頼をされることになってしまうのですよ。」

これは決して営業トークではなく、実態なのです。残念ながら建築士法を守っていない建築業者・建築士が多いのは事実です。これでは真っ当な建築士さんがかわいそうです。

このお客様の場合、契約直前で弊社のセミナーにいらしたので、ここから契約内容を変更することは難しいのですが、一般の方には是非初期の段階から、このあたりをチェックしながら家づくりに臨んでいただきたいと思います。

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