こんにちは！
資産４億円 最大利回り４０％超
１００室大家 の 林勝好です
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【不動産投資でいまより一歩前に進むセミナー】
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【申し込み方法】
以下のメールアドレス
soratobukassan★gmail.com
（スパム防止のために@マークを★に変えています）
に、氏名、ふりがな、メールアドレス
を記載の上申込をお願いします。
・・・記載例・・・
【氏名】 林勝好（例）
【ふりがな】 はやしかつよし（例）
【メールアドレス】 soratobukassan★gmail.com
（スパム防止のために@マークを★に変えています）
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※限定数１０名が満席になり次第受付終了となります。
※投資家向けの内容なので、
不動産会社の方の参加はお断りしています。
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■■ 本日のコツ
【物件周辺の入居率を調べるのは大事！】
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■ 本文
先日、物件の周辺の入居率を２時間
かけて調べたことを書きました
入居率なんて、不動産会社さんに
聞けば分かるからわざわざ歩いて
何時間もかけて調べる必要ないでしょ
と思われるかもしれませんが
わたしは、不動産会社さんの曖昧な
二次情報では満足できませんので
自分の足で調べます
今回は、遠隔地で予定がきっちり
決まっていたので２時間で５０棟
という調査でしたが
これまでには、５時間近くかけて
１００棟近くの入居率を調べた
ことも１度や２度ではありません
なぜかというと、不動産会社さんの
社員さんで周辺の入居率をしっかり
把握している人は皆無だからです
もちろん、自社の管理物件の入居率
は把握しているのは当然ですし
感覚的に「このあたりの入居率は
８０％くらいですかね」
とおっしゃる方はいらっしゃいます
が、それは想像であって事実である
ことはほとんどありません
ちなみに、どこに行っても
「このあたりの入居率は何％くらいですか？」
と聞いた際に帰ってくる返事で
一番多いのが
「８０％くらいですかね」
というコメントです、不思議ですね
もちろん、これは、毎日客付け
している賃貸の不動産会社の話し
ですので、売買の不動産会社さん
に聞くと、さらに正確性は下がります
売買の不動産会社さんに聞くと
間違った答えが出てくるか
賃貸の不動産会社さんに聞いて
精度の低い答えをもらうか
良心的な不動産会社さんなら
「ちょっと分かりかねます」
という答えになるでしょう
それは、「物件周辺の入居率」は
賃貸の不動産会社さんも、売買の
不動産会社さんも、どちらにも
不要な情報だからなんですね
賃貸の不動産会社さんは
目の前にいらっしゃる入居者さんを
どこかの空室に案内するのが仕事
売買の不動産会社さんは
いま売りに出ている不動産を
誰かに買ってもらうのが仕事
その仕事で「物件周辺の入居率」
を必要とする場面は無いのです
しかし、その物件を購入して運営
してゆくのが仕事のわたしたち
不動産投資家にとっては
周辺入居率というのは、とても
重要な数字になるのです
どうしてかというと、その物件を
平均的な努力で運営していけば
その物件の入居率は、
周辺の入居率と同じ数字に落ち
着いてゆくというものだからです
ということは、購入を検討している
物件が満室であったとしても、
周辺入居率が８０％であったならば
その物件は手を抜くとすぐに入居率
が８０％に近づいていく
逆に、購入を検討している物件の
入居率が５０％だったとしても
周辺入居率が９０％であったならば
少し手をかけてゆけば、その物件の
入居率は９０％にすぐに近づいていく
というように、「周辺入居率」の
数字は、その物件を購入した後に
起きてくる未来を映し出している
鏡になるのです
そして、もうひとつ、
東京の都心から電車で１時間の場所
であっても、入居率８０％の場所が
あったり
そもそも東京とはまったく離れた
地域で、普段東京の人は新幹線や
飛行機でしか行かない
人口１０万人ほどの田舎の街で
あっても、入居率９０％を超える
場所があるのですが
どちらが楽に賃貸経営をしてゆく
ことができるのかは明白ですよね
そういう訳で、大きな物件を購入
する場合には、その物件の現在の
入居率や、建物の中身を気にする
のではなく
その物件の「周辺入居率」を
できるだけ時間をかけて調査する
ことをお勧めします
建物の中身を見ることに何時間も
かけるよりも、その後の賃貸経営
に良い影響を与えてくれますよ！
写真はグアム島のマンギラオゴルフ場の海越えのホールです
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