知識 『 ゼロ 』 でもスタートできる不動産投資52のコツ

知識・ネットワーク 『 ゼロ 』 から12年で 8棟3戸建て3区分所有 合計105室 を購入し、運営しているプロフェッショナル大家が、初心者のころから積み重ねてきた不動産投資のコツを隠すことなく記録しています。経験者の知識をどんどん吸収してください。



おはようございます!


資産4億円 最大利回り40%超

100室大家 の 林克吉です


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■■ 本日のコツ

『無料面談でお伝えすること(その2)』

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■ 本文

プライベートメンターシステム

の無料面談の際には、



まず第一に、あなたが目標にしている

未来の経済的な状態を具体的に描いて

もらうことから始めます

と前回お話ししました



そして、面談を通じてあなたが考える

その経済状態を実現するため

にどんな収益物件を購入して行くか

を一緒に考えて行きます



さて、あなたが考えるのは

どんな経済状態ですか?



1.若くしてリタイア

2.おこづかいを増やす

3.引退した頃に優良資産が残る

4.所得税の節税


この四つを並べれば、誰もが

1.若くしてリタイア

を選ぶと思います



しかし、わたしに相談に来るのは

不動産投資に関する本やセミナーで

勉強している人が多いのですが



「いま、不動産会社さんに紹介

されているこの物件を

買うかどうか迷っている」



という状態であったりしますが

その物件は意外にも



4.節税

か、良くて

2.おこづかい

のことが多いです



4.節税 の何がいけないのでしょうか?



「節税」は、不動産差会社の営業さん

の常套文句ですし



お金持ちの人が「節税」の為に

不動産を買った、ベンツを買った

など良く聞く話しです



しかし、お金持ちの「節税」と

お金持ちではないサラリーマンの

「節税」は違います



お金持ちの「節税」は手元の現金を

減らさないための「節税」です



そして、お金持ちではない

サラリーマンの「節税」は手元の

現金を減らしてできる「節税」です



簡単に言うと、サラリーマンの節税は

「損」をして「現金が減った」から

税金が戻ってくるだけなのです



賢いあなたは、くれぐれも

確定申告で税金が戻ってきますよ

などという

「お金を減らす不動産投資」

をしないようにしてください



あなたのための不動産投資が

不動産会社のためだったり

金融機関のためだったり

建設会社のためだったり



そんなことにならないようにするのが

プライベートメンターシステムの

目的のひとつです



少しでも引っかかることが有ったら

相談することをお勧めします!



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100室大家 の 林克吉です



仙台で行われるセミナーに

日帰りで行ってきました。。



仙台では、不動産投資の出口として

物件売却以外の方法を学んできました



物件単体で売却する場合には

それぞれの物件の査定に耐用年数と

いう考えが欠かせませんが



それ以外にも物件の耐用年数を

あまりシビアに考えなくても

良い方法があるということです



築年数は古くとも、

賃貸需要をつかんで

バリューアップをしたり

確実な賃貸経営をしていくことにより



耐用年数の壁を越えることができる

こともありそうです



情報のアンテナを高く立てて

より良い賃貸経営を

目指していきたいと思いました!


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■■ 本日のコツ

『無料面談でお伝えすること(その1)』

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■ 本文

無料面談の際には、準備をする時間が

取れる場合には、面談社の方に

「面談シート」を記入していただき

それをもとに面談を進めます



面談シートには、相談者の過去

現在の姿、未来の夢などを書いて

もらい



そうすることによって、

相談者の方が何を求めて不動産投資を

したいと思っているのか



相談者の方が進めて行くことができる

不動産投資の形



相談者の方が好みそうな不動産投資



そんなことを、わたしが事前に想定

しながら、その時の面談でお話し

することを考えて適切なお話しが

できるように心がけています



そして、わたしが、面談の際に必ず

相談者の方に聞こうとしていることは



相談者の方が不動産投資をすることに

よって、どんな自分の将来像を描いて

いるのか?



描けていない場合には、どんな将来の

姿を描きたいのか?

ということです



不動産投資をすることによってどんな

経済状態になりたいのかを

はっきりさせることが大切ですね



具体的に言うと



1.若くしてリタイアするレベルの収入

  を得て自由な生活をする



2.サラリーマンや仕事で生活費を

  稼ぎながらおこづかいに余裕のある

  生活をする



3.サラリーマンや仕事を定年時期まで

  全うしながら引退した頃に優良資産

  を形成する



4.サラリーマンや仕事で稼いだ

  収入から払った所得税や住民税

  を確定申告をして取り戻す



さて、この中であなたが求めているのは

どれですか?



という質問をしています



このうちの、どの姿を求めるのかに

よって、どのような不動産を購入して



どのような資産形成をしてゆくのかが

変わって行きます



1.若くしてリタイア

を目指しているのに

4.所得税の節税



を達成する物件を購入するのは

まったく意味の無い行動なのです



どういう点が違うのか?



そんなことを聞いてみたい方は

遠慮なく、わたしの無料面談で

質問してください!



ご自分の将来を真剣に考える時間を

持つことが



毎日の仕事よりも、



楽しい趣味よりも、



とても大切なことに気がつけると思います!



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先日友人の中古マンションの

リノベーション見学に行ってきました



その時に友人と一緒に食べた

「貝の小柱と小エビのかき揚げ」

が絶品でした。。



友人の中古マンションの

リノベーションの状況を見学に

千葉県の某アウトレットのある街に

行ったのですが



見学会が始まる前に一緒に行く

友人たちとお昼ご飯を食べようと

いうことになり



その街で名物の創業明治30年という

老舗の食事どころを友人が探して

昼食をいただいてきました



そのお店は平屋の古い和風建築で

ゆったりとした席と

落ち着いた内装で良い雰囲気の

お店でした



俳優の中尾彬さんも時々

いらっしゃるという人気のお店ですが



平日のお昼どきはお客さんもまばらで

ゆったりとした雰囲気の中

地元名物の海産物を使った



「アサリの串揚げ」

「アサリのかき揚げ」

「貝の小柱と小エビのかき揚げ」



などなど、ビールを飲みながら

小一時間楽しい時間を過ごして

見学に向かいました!



そのお店は 「宝屋」

http://takaraya.awk.jp

おすすめです!



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■■ 本日のコツ

『無料面談実施中!』

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■ 本文

最近、立て続けに無料相談の依頼を

受けてお話しさせていただいています



依頼をしてくれる方々は

もともとの知り合いだったり

メルマガを読んでいてくれる方だったり

ブログを読んでくれている方などです



相談の連絡をしてくれるほとんどの方

が独学で不動産投資の本やブログなど

を読んで勉強をしていたり



不動産会社の無料セミナーに出て

勉強されていたりしているのですが



いざ気になる収益物件を購入しよう

と考えたり



不動産会社さんに紹介された収益物件

を購入するかしないかのタイミング



「すぐに申込をいただけないと

売れてしまいますので

今日・明日中に返事をください」



などと営業マンに言われた時に

「これでいいのか???」

と立ち止まる時があります



中には、明日の早い時簡に買うか

どうかの返事をしないといけない

というギリギリのタイミングで

相談をいただくこともあります



そういう時に、

わたしはすぐに面談を設定します



明日返事をしないといけない相談者

さんの時は、その日の昼に初めての

連絡をいただき



その夜に、検討中の物件を現地で

見ながら数時間かけて一緒に検討

したりしました



たくさん本を読んでも、

セミナーに出ても、

ブログを読んで勉強してきても



新しい世界に踏み出す時には

不安や心配事は消えないものです



わたしの無料面談に

来ていただいた方たちは

みなさん、そんな不安な気持ちを

解消することができるようです



そういう方たちに、

わたしの10年を超える期間と



収益物件のデパートのような

さまざまな物件の購入・運営の経験が

役に立ちます!



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今年になってからパーソナルジム

に通いトレーニングをしています



そのジムは、

「見た目」と「痛み」の改善

を目的にしています。。



そもそも、わたしは

ジムでトレーニングして筋肉を

付けることを今年の目標にしていました



筋肉を付けることだけを

目的にするならば



自治体の運営する

トレーニングセンターに行って



ガシガシ マシントレーニングをして

プロテインを飲んでタンパク質を取る



それでいいのですが



背中や腰の痛みも昔から

持っていましたので



このパーソナルジムの推奨する



「見た目」=

筋肉を付け食事を改善してスマートに



「痛み」=

原因を特定して改善エクササイズする



この2点が魅力的に感じ

体験トレーニングをしたその日に

申込をして



それから毎週1時間欠かさず

トレーニングしています



トレーニングの1時間の間に

筋力トレーニングは20分ほど

残りの40分ほどは改善エクササイズ



という感じですが



このジムに通い始めてから

小学生の頃から持っていた「腰痛」

から解放されました



ゴルフを3日間3ラウンドしても

腰の疲れも出ないし、痛みも無く

本当に素晴らしいプログラムです



こういう経験は、良い先生に教えて

もらうことで人生が良くなる

典型的なパターンです!



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■■ 本日のコツ

『所有するアパートで入居者さんが

亡くなりました(その5)』

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■ 本文

わたしが所有している物件の

ひとつで入居者さんが亡くなった

話しを続けてます



募集条件は「告知事項あり」として

家賃を通常家賃の半額

20,000円/月

共益費は2,000円/月

広告費も家賃の2ヶ月

担当者ボーナスも5,000円

とする



そして、懸案の原状回復です



1.どうせ家賃が半額で安いなら

  古い部屋のまま募集して

  2回転するまで古いまま

  費用:4万円ほど



2.いくら家賃が半額になっても

  提供する部屋の質は落とさない

  費用:70万円から100万円



結局、2.を選ぶことにしました



理由は



(1)賃貸事業はサービス業として

   良い品質の商品(部屋)を

   割安感を持って提供することが

   事業の競争力につながる



(2)取引先の管理会社さんに仕事の

   し易い環境を提供して、この人

   と仕事をするのは成果が出やす

   くて仕事の楽しさを味わえる



   綺麗な部屋で家賃半額で広告費

   はいつもと同じ2ヶ月

   担当者ボーナスあり



(3)しこりが残りそうな部屋は

   大盤振る舞いをしてでも

   そのしこりを感じさせない

   ように「気」を良くさせる



こんなところです



結局、リノーベーションレベルの工事

を実施し、



家賃半額 20,000円/月

1年間定期借家

2年目以降継続の場合は

普通借家に切り替えて通常家賃で更新



という条件で募集することにしました



そして、なんと、



募集開始3日後の日曜日に申込を

いただくことができました



あっという間の出来事です



申込の理由は

「人造大理石のシステムキッチンの

天板が気に入りました」

でした!



満室に返り咲きとなり

入居者さんの病死というしこりを

少しずつ消してゆくことができます



申し込みありがとうございます♪



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先日プライベートメンターシステム

のメンバーさんたちと

「半期報告&懇親会」を行いました。。



わたしの主催する

プライベートメンターシステムでは

半年に一回「半期報告会&懇親会」

を行います



一次会から二次会まで5時間ほど

かけて、自分たちがこの半年に

何をしてきたか一人ずつ発表し



普段なかなか会うことが

できないメンバー同士の懇親を

行います



まずわたしが半年の活動報告



・新築アパート購入

・民泊の経営成績

・税理士さん変更

・借り換え検討



などを行い

向こう半年の目標を発表します



計画・実行・振り返り・次へのアクション

Plan Do Check Action PDCA です



これが、成果を出してゆくための

最短の行動です



わたしもメンバーもこうやって

目指す目標に向かって絶えず

前進してゆきます!



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■■ 本日のコツ

『所有するアパートで入居者さんが

亡くなりました(その4)』

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■ 本文

わたしが所有している物件の

ひとつで入居者さんが亡くなった

話しを続けてます



募集条件は「告知事項あり」



家賃は通常39,000円/月の

ところを半額の20,000円/月にして



共益費は2,000円/月

広告費も家賃の2ヶ月

担当者ボーナスも5,000円

と通常と変えません



さて、原状回復はどうしましょう?



このアパートは、購入当初

全部屋をリノベーションレベルで

改装しました

どの部屋も同じようにこんな工事を

しています

もちろん、この部屋も購入当初から

初めての入居者さんの入れ替わり

ですので、同じ工事が必要です



・2点ユニットバスを分離して

 洗面化粧台を新規購入



・ミニキッチンを
 
 システムキッチンに入替え



・浴槽がひびが入っているので
 
 新しい浴槽に交換



・床下の排水管の勾配が取れていなくて

 全室排水が詰まっているので
 
 床板を壊して排水管の引き直し



・和室2部屋を洋室に変更

・玄関ドア再塗装

・壁紙全面貼り替え

・床CF全面貼り替え

・カラーテレビモニターフォン設置

・シーリングライト設置

・エアコン設置

・ウオシュレット設置



というところです



1.どうせ家賃が半額で安いなら

  古い部屋のまま募集して

  2回転するまで古いまま



2.いくら家賃が半額になっても

  提供する部屋の質は落とさない



1.ならクリーニング費用の4万円

くらいで済みます



2.だと、70万円から100万円

の費用がかかります



さて、どうしましょう??


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扁桃腺炎になりました

特に何があったという訳では無いの

ですが、休憩して体を休めましょう

ということでしょう。。




前の晩に打ち合わせがてら夕食を都内

で食べて帰宅する途中から



体のふしぶしが痛くなってきて

頭がぼーっとしてきましたので



栄養ドリンクと総合風邪薬を買って

それを飲んで寝てしまいました



翌日起きたら扁桃腺が腫れて

熱も39度近くまで出てます



そこで、その日の予定はすべて

キャンセルして病院に行き



抗生物質とねつさましの

薬をもらって一日寝ることにしました



海外旅行、ゴルフなど

少し疲れていたのかもしれません



疲れている時に

体調が悪くなるのは



体が休みを欲しがっているのだと

思います



そんな時に、すぐに休憩して

体を休めることができるのは

大家さん業の嬉しいところですね♪



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