知識 『 ゼロ 』 でもスタートできる不動産投資52のコツ

知識・ネットワーク 『 ゼロ 』 から12年で 8棟3戸建て3区分所有 合計105室 を購入し、運営しているプロフェッショナル大家が、初心者のころから積み重ねてきた不動産投資のコツを隠すことなく記録しています。経験者の知識をどんどん吸収してください。



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資産4億円 最大利回り40%超

 

100室大家 の 林勝好です

 

 

 

ハワイ島に両親を連れて旅行に来ています・・

 

 


80才を迎えようとする父親と

 

母親を連れて海外旅行に行くのは

 

今回で3回目です

 

 

 

最初はタイ、前回はマレーシア

 

今回はアジアでなくハワイにしました

 

 

 

1週間のハワイ島滞在は東海岸の

 

Hiloという街のAirbnbの戸建です

 

 

 

Hiloは古くからハワイ島へ入植して

 

いた日本人が住み着いている街で

 

 

 

街中のスーパーには日本食が

 

たくさんあり、立派な鳥居や社殿の

 

ある「ヒロ大神宮」や

 

 

 

1946年に津波で流された

 

Shin-machi(New-Town = 新町)

 

の歴史なども見ることができます

 

 

 

また、1930年代の2階建て

 

の鉄筋コンクリートの建物

 

が残るカラフルな街並は

 

 

 

こじんまりとヤシの木と海岸と

 

青い空に素敵にとけ込んでました

 

 

 

いつも話していますが

 

5泊7日の旅行中でも
 

パソコンとスマートフォンと

 

スカイプ電話があれば

 

 

 

こんな南国でも仕事ができるのが

 

大家さん業の素敵なところです♪

 

 

写真は宿泊先のバルコニーで仕事をしているところです

 

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■■ 本日のコツ

『新築と中古はどちらが有利?』

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■ 本文

メンターシステムのメンバーの中

には、新築のアパートを購入する

人もいれば、中古のアパートを

購入する人もいます



かくいうわたしも新築・中古

両方の収益物件を持っています



では「新築・中古」どちらが

いいのでしょうか?



その答えは「人によって違う」

となります



答えになっていないかも

しれませんが、購入する人の

年齢・収入・金融資産



その人が不動産投資(事業)

に求めているものがなにか



ひとりひとり条件が違う訳で

その人の希望する未来

を手に入れるためには



ある人は「新築」が良かったり

ある人は「中古」が良かったり

するのです



新築のメリットは



・最新の設備、仕様であることで

メンテナンスコストがかかり

にくい



・同じ理由で、中古物件より

入居者の希望に訴求しやすい



・長期の融資が付きやすく

毎月の返済額を低くでき

キャッシュフローをより大きく

取ることができる



中古のメリットは



・販売されている価格が同規模の

新築と比較して安い



・家賃がすでに適正水準に

落ち着いていて急激な

値下がりの心配が無い



これらのメリット、そして

メリットと反対にあるデメリット

を考えて


新築と中古のどちらを選ぶと

自分の希望する未来をつかむ

ことができるのかを検討します



長期に安全な事業をゆっくり

進めたいのであれば

新築を検討することは有益です



また、短期的にキャッシュフロー

を拡大し、事業として成長させて

行きたいと考えれば、中古を

検討するのがいいかもしれません



ひとりひとりの将来の夢を

はっきりと描き

オーダーメードの成長目標と

事業計画を作っていくことが



プライベートメンターシステム

のプログラムの中で行うこと

のひとつでもあります



明るい将来に向かって歩き続けましょう!

 
写真はクアラルンプール空港のマレーシア航空のラウンジです。

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100室大家 の 林勝好です



近所を散歩していたら

「売物件」の看板が出ていました。。



わたしの住んでいる駅から

3駅離れた地下鉄駅の周辺の

住宅地を散歩していたところ



築30年ほど経ってそうな

古い戸建に「売物件」

の看板が貼られていました



家の前まで行くと

透明なプラスチックの箱に

販売図面が入っています



もちろん、販売図面は

わたしの好物ですので

まずは一枚いただきましたが



次の用事があったので

売りに出ている家を

まじまじと見ること無く

離れてしまいました



地下鉄に乗って次に向かう

途中に販売図面を見たところ

「価格はお問い合わせください」

となっているのを見て



近所の人に売り価格を

知られたくない売主さんの心情

のあらわれかな?と感じました



その販売図面を見ながら思ったことは



・物件を売りたいならば物件の前に

「のぼり」「看板」「販売図面」

を置いて認知度をあげること



・価格を問い合わせるという

ひと手間は、お客さんが

次に進まない可能性がある



・価格を問い合わせる一手間を

かけると良い物件を購入できる

可能性が高まる(かも)



売るにもひと手間

買うにもひと手間

余分にかけることができる人が

成功することができると感じました!



写真は成田空港のJALラウンジの無料シャワールームです


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■■ 本日のコツ

『不動産賃貸事業に何を求めるか!?』

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■ 本文

収益物件を購入する際に

とても大切なことがあります



それは、自分が不動産賃貸事業に

おいて何を求めているのか

その目標や希望を明確にすることです



その収益物件を購入する

ことで不動産賃貸事業に参入する

ことになりますが



その目標や希望によっては

買ってもいい物件

買ってはいけない物件

があるからです



先日も知り合いからコンサル

の要請を受けて物件の内容の検討

と現地調査を行ってきました



その際に「そもそも」の話しとして

その知り合いがその物件を購入する

ことで何を達成しようとしているのか



これを整理して自分で納得して

購入することが大切

だという話しをしました



わたしが、メンターシステム

の無料面談を行う際や

メンバーと話しをする際に

必ず話す大切なことのひとつです



しかし、自分の将来の目標や希望

を自分の中で明確に認識している人

は少なくすぐに答えることができる人

はほとんどいません



ですので、わたしから以下の

5区分に分けて

「あなたが何を目指そうとしているのか」

を解説しています



1.

リタイア:

家賃収入だけで将来生活できるようになりたい



2.

おこづかい増額:

サラリーなどの収入があるが月に数万円のおこづかいを増やしたい



3.

資産構築:

いまは収入は増えなくていいが数十年後に資産を構築しておきたい



4.

節税:

本業で所得税をたくさん払っているので所得税を減らせると嬉しい



5.

所有欲:

自分の所有物が増えると嬉しい



そして、その知り合いが購入しよう

と思っていると相談してきた物件は


「最初の10年は2.と4.と5.」

「10年以降は3.と4.と5.」


になる可能性が高いと話しをしました



1.から5.までの説明をしたうえで

知り合いが求めているのは

「リタイア」ではなく「資産構築」

となったのでこの物件を購入しても

いいかもしれないと話しをしました



さて、あなたは不動産投資

(賃貸業)になにを

もとめているでしょうか?



ここを明確にしていないと

自分の将来を明るくするための

不動産投資(賃貸業)が

自分の将来を暗くする

可能性があります



「銀行融資が出る」

「信用できる担当者がお勧めする」

「有名な人がお勧めする」



ではなく、あなたが不動産賃貸事業

に何を求めているかを明確にして



いま購入を検討している物件が

その目標に合致しているのか

よくよく考えてみましょう



そのよくよく考えた結果その物件

を購入すると決めたのであれば

あなたの将来を明るくしてくれるはずです



ぜひ、時間を使って自分の将来を

考えてみましょう

あなたのことを一生懸命考えること

ができるのはあなたしかいません!



写真は先日現地調査をした戸建の軒天の惨状です。

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100室大家 の 林勝好です



先週から始まった

子どもの中学受験が終了しました・・



全部で5回の試験を受けて子ども

としては始めて自分の力を試されて



合格・不合格という結果を受ける

ことにより社会の大海原に

放り出された気がしたと思います



こういうことを繰り返して

子どもの心が強くなり成長していく

姿を見るのはとても楽しみです



5回の試験は3回平日に行われ

2回土曜日に行われましたが



毎日試験会場まで送って行き

試験会場の近くの喫茶店や

父兄待ち合わせ会場で試験の終了

を待っていました



試験の終了後の子どもの表情を

見ると、その時によって

明るかったり、暗かったり

さまざまでしたが



その表情をリアルタイムで見る

ことはわたしにとってとても

嬉しい時間の過ごし方です



子どもとの時間を自分で決定して

自由に創りだすことができる

不動産賃貸業とそれを教えてくれた

師匠に感謝する2週間でした

ありがとうございました!


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■■ 本日のコツ

『収益不動産を売却するタイミング その4』

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■ 本文

「収益不動産を売却するタイミング」

として



前々々回は

「譲渡税が40%→20%」



前々回は

「借入金利が減少するタイミング」



前回は

「減価償却が終了したタイミング」

をお話ししました



そして、最後の今回は

「大規模修繕が発生するタイミング」

で売却をする場合が

あることをお話しします



すでに物件を所有している方は

「大規模修繕」というものを

なんとなくどの程度の工事か

分かっていらっしゃると思いますが



物件を所有していない方は

ぴんと来ないかもしれませんので

簡単に「大規模修繕」工事の

説明をします



「大規模修繕」の定義は

建築基準法では「主要構造物」

の一種類以上の修繕を

「過半以上」することとなります



ちなみに「主要構造部」の定義は

「壁・柱・床・梁・屋根・階段」です



ですので、古くなって人気

のなくなった和室の洋室化工事や

ユニットバスやキッチンや

洗面化粧台などの設備の交換は



いくらお金がかかっても

建築基準法では大規模修繕に

なりません



しかし、賃貸経営をしていくうえ

で物件の人気を維持してゆく

修繕や設備のグレードアップ

はかかせないものです



そう言う訳で、賃貸経営の際に

意識するべき「大規模修繕」には



建築基準法で規定されている

「物件の機能を維持する大規模修繕」



収益を上げて行くゆくために行う

「物件の人気を維持する大規模修繕」



のふたつがあるということになります



そしてそれぞれの大規模修繕が到来

する時期が違っていて



「物件の機能を維持する大規模修繕」

は建物の法定耐用年数が過ぎた頃

木造で22年 重量鉄骨で34年

RCで47年となります



「物件の人気を維持する大規模修繕」

は建築後10−15年前後の頃

機械や設備が古くなって壊れてきたり

流行遅れになり飽きが来た時です



この時期に所有者は大きなお金を

投資して大規模修繕をする

必要が出てきます



イメージとしてはひと部屋あたり

50−100万円かかる感じです



さて、あなたが物件を所有する

オーナーさんであればどうしますか?



大規模修繕で数百万円、数千万円

のお金を出して(または借入して)

年間数十万円から数百万円の

キャッシュフローでその後も何年も

かけて回収してゆくか



大規模修繕をする前の

「設備が陳腐化して人気の無くなった状態」

「主要構造物にそろそろ痛みが出ている状態」

で売却するか



このタイミングが今回の

「収益不動産を売却するタイミング」

シリーズの最後のタイミングです



このタイミングで売却に出る物件が

世の中には一番多い気もしますが



その物件を買主が購入後

「人気を取り戻すため」

「建物としての機能を維持するため」

どの程度の修繕を必要としているのか

見定めることができて



その分よりも安く購入できるので

あればお買い得物件を手に入れる

ことができる可能性があります



ちょっと楽しみですよね



これで、五つ目の売却タイミング

の話しは終わります



今回はどんな売主にも起こる

売却したくなる五つのタイミング

を説明しましたが



この他にも売主には

「金融機関から返済を迫られ売却」

「子どもの学費のため売却」

「商売の赤字の穴埋めのため売却」

などのやむにやまれぬ売却理由が

あります



売却の理由は、仲介の不動産会社

に問い合わせしてもほとんどの場合

「資産整理(組み替え)のための売却」

という返事が返ってきます



物件の資料を取寄せ

建築年月日、購入年月日

金融機関の担保設定状況

差し押さえ履歴



などを確認しながら



物件の現地調査をして

外部の手入れの状況

修繕の有無

内部設備の更新の状況



などをたくさん見て売主さん

の売却の理由を推測し見抜いて

購入の検討をしましょう



売主の状況を理解できれば

売主の許容できる範囲で物件価格

を安くすることができたり



購入する際になにを調べると

良いのかを想像することが

できるようになり



良い購入をすることができる

ようになると思います



がんばりましょう!




写真はバリの住居には法律上設置が義務づけられている祠です。
 

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100室大家 の 林勝好です



日本に帰ってきてはや一週間ですが

早くも賃貸業界は繁忙期突入です・・



バリ島で過ごしていた1月最初

の三連休の最終日に



家賃7万円弱のファミリータイプ

のマンションに入居の申込を

いただきました



管理会社さんありがとうございます!



この物件は年末に管理会社さんと

入居促進会議を行い



3室あった空室の初期費用、賃料

管理費、駐車場代、広告料

担当者ボーナスなどの諸条件の

見直しを行いました



その効果があったのかどうか?!

定かではありませんが



打合せを行った時の担当の

営業ウーマンが入居を

決めてくれましたので



顔を会わせながら話しをすること

の効果を実感しました



さて、幸先よくスタートした

2017年です

次々に空室を埋めて行きましょう!



写真はバリでのサーフィンです。

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■■ 本日のコツ

 

『収益不動産を売却するタイミング その3』

 

=================

 

■ 本文

 

「収益不動産を売却するタイミング」

 

として

 

 

 

前々回は

 

「譲渡税が40%→20%」

 

 

 

前回は

 

「借入金利が減少するタイミング」

 

をお話ししました

 

 

 

そして、今回は

 

「減価償却が終了したタイミング」

 

のときにも売却をする場合が

 

あることをお話しします

 

 

 

収益不動産を経営して行く際に

 

大きな経費として計上できるのが

 

「減価償却費」ですが

 

 

 

この減価償却費は

 

木造で22年、重量鉄骨で34年

 

鉄筋コンクリートで47年という

 

法定耐用年数が定められています

 

 

 

そうすると、新築で建築した

 

木造アパートでは22年を越えると

 

減価償却費の計上が無くなり

 

その後の税金の負担が大きくなります

 

 

 

もちろん、家賃収入は入りますので

 

そのまま事業を継続するという

 

選択肢もあるのですが

 

 

 

それまでの「家賃+減価償却費」

 

で獲得していた事業メリットが

 

「家賃」だけになり

 

少し手残りの面で寂しくなります

 

 

 

ですので、事業の先行きを考えた

 

際に「売却」という選択肢を

 

検討するようになる時期でもあります

 

 

 

これが、

 

「減価償却が終了したタイミング」

 

となります

 

 

 

重量鉄骨のマンションでも

 

鉄筋コンクリートのマンション

 

の場合でも減価償却期間が

 

長いだけで上記と同様の

 

理由での売却があります

 

 

 

こういう売主の場合には

 

減価償却期間が終わっていても

 

表面上の家賃収入は大きく

 

減少していませんので

 

 

 

その物件に価値を大きく

 

感じていることが多いのですが

 

 

 

確定申告をしたあとに税金が

 

大きくなっている

 

または今後大きくなりそうだ

 

と分かった際に売却してもいいかな

 

と考えるようになります

 

 

 

しかし、減価償却期間が

 

終わっているので金融機関

 

が融資を出しづらい物件となり

 

売れ残る可能性が高くなります

 

 

 

売れ残っている物件を安く買う

 

チャンスではありますが

 

 

 

「減価償却費」は無くなっても

 

「家賃」の収入は残っていて

 

返済が済んでいれば

 

収支は合っていることもあり

 

簡単に安くならない物件になります

 

 

 

あまり狙い目ではないかもしれません

 

 

 

長くなりましたので

 

よっつ目の売却タイミングは次回に

 

お話ししたいと思います!

 

 

バリ島のAirbnbのリビングで宿泊者と歓談中♪

 

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バリ島での新事業の計画を終えて

 

最後のイベントのゴルフをしました・・

 

 

 

バリ島にはこれまで20回近く

 

来ていましたがゴルフは4回しか

 

やったことがありませんでした

 

 

 

サヌールの市街地にある9ホールの

 

「Bali Beach Golf Course」

 

http://www.balibeachgolfcourse.com

 

 

 

ブキット半島にある崖の上から海を

 

眺めるリンクス18ホールの

 

「New Kuta Golf」

 

http://www.newkutagolf.com

 

 

 

今回プレーすることにしたのは

 

バリ島最大級の観光地Nusa Duaの

 

「Bali National Golf Club」
 

http://www.balinationalgolf.com

 

でした

 

 

このコースは約30年くらい前から

 

営業していた

 

「Bali Golf & Country Club」

 

というゴルフ場がオーナーチェンジ

 

で2014年にリニューアルオープン

 

したゴルフ場です

 

 

とうとうわたしの夢の

 

「Turf & Surf」

 

(今日はゴルフ、明日はサーフィン)

 

が実現しました♪

 

 

 

以前はひとりでラウンド

 

ができましたが、今回は受付で

 

予約の際に「Join」してほしい

 

と言われていたのでOKしました

 

 

 

もちろん、ひとり(play alone)

 

でのプレーはできないと言われて

 

の選択でしたが、当日ゴルフ場で

 

受付を済ましてカートに乗り込む

 

と、キャディさんが14番ホール

 

までカートを運転します

 

 

 

どうも「Join」という制度は

 

「Join組」をいくつか作って

 

ひとりでプレーする人の希望の

 

プレー時間を聞いて

 

 

 

「Join組」がプレーしている

 

ホールからJoinするという制度

 

のようです

 

 

 

14番ホールにキャディさん

 

が運転するカートで向かい

 

ティーグランドで待っていたら


 

 

そこに13番ホールを終えてきた

 

ドイツ人とJoinすることになり

 

そこから2人でのラウンドが

 

始まりました

 

 

その後、5番ホールでロシア人

 

がJoinし3人になり

 

 

 

9番ホールでドイツ人がラウンド

 

を終えてロシア人と2人になり

 

 

13番ホールを終えてわたしの

 

ラウンドは終了しました

 

 

 

シンガポールで営業の仕事を

 

しているというドイツ人と

 

 

 

何をしているか言わない

 

1ヶ月の間にマレーシアとバリ

 

とトルコでゴルフをしている

 

お金持ちのロシア人と

 

 

 

ラウンドできるバリ島のゴルフ場

 

って面白い世界です!

 

 

 

スコアは96とたいしたことは

 

ありませんでしたが

 

そこそこのプレーができて

 

 

 

ドイツ人とロシア人には

 

「日本人はゴルフうまいな・・」

 

と思わせることができた一日でした

 

 

 

次回も「Turf & Surf」

 

をするのが楽しみです!

 

 

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昨日はバリ島に宿泊している

 

Airbnbのオーナーとその友人と

 

宿泊先のお客さん2名

 

とわたしの5名でヌサドウアに行き

 

サーフィンをしてきました・・

 

 

 

サーフィンをするのは今回が人生で

 

2回目ですが、1回目は5年くらい

 

前で今回と同じくバリ島でした

 

 

 

どちらも、陽気なバリ人の

 

インストラクターに教えてもらい

 

なんとか波に乗ることができました

 

 

 

サーフィンは自分の体だけで

 

自然の力を利用して楽しむので

 

 

 

自分自身の生きる力と自然と同調する

 

能力が見えるような気がして

 

海に入った時から夢中になります

 

 

 

話しによると60才を過ぎても

 

サーフィンはできるそうですので

 

まだまだ時間はたくさんあります

 

 

 

バリ滞在中にもう一度エントリーして

 

少しずつ上手になりたいと思います!

 

 

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