知識 『 ゼロ 』 でもスタートできる不動産投資52のコツ

知識・ネットワーク 『 ゼロ 』 から12年で 8棟3戸建て3区分所有 合計105室 を購入し、運営しているプロフェッショナル大家が、初心者のころから積み重ねてきた不動産投資のコツを隠すことなく記録しています。経験者の知識をどんどん吸収してください。



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おはようございます!

 

 


資産4億円 最大利回り40%超

 

100室大家 の 林勝好です

 

 

 

久しぶりにIKEAにきて買い物を

 

しながらメルマガを書いています・・

 

 

 

IKEAには年に数回、所有物件の

 

デコレーション作業をするために

 

買い物に来ています

 

 

 

今回は、静岡県に所有するマンション

 

の客付けデコレーションのために

 

 

・壁に貼付ける姿見用の鏡

 

 

 

 


・洋服を壁にかけるためのフック

 

 

を購入に来ました

 

 

 

フックは最近いつも購入している

 

SVARTSJON @399円 を4個

 

 

 

これは、5個のフックが一列に

 

並んでいる金属製のフックですが

 

コストパフォーマンスがものすごく高いです

 

 

 

そして、壁に取り付ける姿見は

 

KRABBの鏡です

 

 

 

通称「くねくねミラー」と

 

呼ばれている壁に取り付ける鏡で

 

 

 

5年前からわたしの賃貸経営の

 

定番で客付けの不動産会社さんに

 

喜ばれるキラーアイテムです

 

 

当初は2枚入りで999円でしたが

 

途中で3枚入りで999円に値下げ

 

され、さらにコスパが上がり

 

 

 

5年ほどの間に所有物件の

 

グレードアップ用に

 

30枚以上購入してきました

 

 

 

ところが。。

 

 

 

なんと、IKEAの倉庫の

 

どこを探しても

 

くねくねミラーが無いのです!

 

 

 

IKEAの社員さんに聞いた所

 

「廃番になりました」

 

との回答です

 

永遠の定番と思っていましたが

 

残念です

 

 

 

しかし、気を取り直して

 

くねくねミラーに替わる壁付けの

 

姿見を探して LUNDAMO という

 

商品を4枚購入しました

 

 

http://www.ikea.com/jp/ja/catalog/products/80251853/

 

 

この商品もセンスはいいのですが

 

一枚あたりの価格が

 

@799円 ですので

 

 

 

くねくねミラーの圧倒的な

 

コストパフォーマンスには

 

およばない感じです。。

 

 

 

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■■ 本日のコツ

 

『某S地銀の使い方とは! その3』

 

=================

 

■ 本文

 

 

前々回は収益不動産への融資に積極的

 

な某S地銀の使い方に関して

 

 

 

その人の金融資産、収入、家族構成

 

資産規模、事業経験年数などによって

 

某S地銀を利用するのかどうか

 

判断してゆく必要があると思います

 

と話しました

 

 

 

前回は、いったん某S地銀で融資を

 

受けたがなんらかの理由で

 

融資を繰り上げ返済する場合に

 

 

 

1.

 

返済を申し入れしたとき

 

金消契約に記載の期限を超えて

 

できるだけ伸ばそうとされる

 

 

 

2.

 

返済の申し入れは担当の支店に

 

出向いて、その場で書類に本人が

 

記入しないと受付されない

 

 

 

この2点に注意しましょう

 

と話しました

 

 

 

さて、本日は某S地銀で借換えする

 

際に注意する点の3回シリーズの

 

最後となります

 

 

 

それは、

 

「自分から自分所有の法人への売却

 

はペナルティの対象になる」

 

ということです

 

 

 

通常某S地銀では

 

5年以内の借換えの繰上げ返済の

 

場合には融資残高の2%の違約金

 

を支払う

 

 

 

しかし

 

5年以内でも物件の売却による繰上げ

 

返済の場合には違約金は必要ない

 

 

 

となっています

 

 

 

ですので、自分が所有する法人に

 

売却すれば、他行に借換えすること

 

にしても違約金の対象外になる

 

のではないか

 

 

 

と考え

 

 

 

某S地銀の担当者に確認したのですが

 

 

 

「林さんが、林さんの所有する法人

 

に売却する場合のことですが、

 

当行は個人からその個人所有の法人

 

への融資の切り替えをしません

 

 

ですので、売却先の法人が売主個人の

 

関係する法人かどうかを確認するために

 

売買契約書を見せていただき

 

 

売却先の法人の登記情報を取寄せて

 

売主個人が関係する法人ではない

 

ことを確認します

 

 

その上で、売主個人が関係する法人

 

と判断した場合には違約金の対象と

 

します」

 

 

 

との返事でした

 

 

 

某S地銀から受けている融資を

 

借換する際に違約金を逃れるために

 

個人が所有する物件を自分が所有

 

または関係する法人に売却しても

 

 

 

「物件売却による繰上げ返済」

 

 

 

とは見なされず、

 

 

 

「他行への借換え」

 

 


と見なされ

 

違約金2%の対象になりますので

 

ご注意ください!

 

 

写真はミャンマーの国内線のプロペラ機です

 

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ミャンマーとタイの旅10日間を

 

終えて日本に帰国しました

 

 

 

最初の週末に以前参加していた

 

コミュニティーの仲間から誘われて

 

民泊体験パーティーです・・

 

 

 

東京都23区から離れた東京都内の

 

民泊でパーティーを行いますという

 

案内をいただき週末の夕方に電車で

 

現地に向かいました

 

 

 

最寄り駅から8分ほどの坂の上に

 

ある民泊を運営している戸建でその

 

パーティーは行われる予定でしたが

 

 

 

急遽ゲストの宿泊が予約されて

 

パーティー前の打合せを

 

その民泊戸建で行い

 

 

 

パーティーは別会場で行う

 

ことになりました

 

 

 

その民泊戸建は部屋数が多く

 

部屋ごとに

 

 

 

オーナー→運営者→貸し出し

 

 

という形を取っており

 

 

 

戸建の複数の部屋をそれぞれ

 

複数の運営者が一部屋ずつ借りて

 

 

 

それを、その運営者がそれぞれ

 

独自のリステンィグで運営しています

 

 

 

そして、普段は一部屋ずつ独自に

 

運営しているのですが

 

 

 

大人数のグループからの申込の場合

 

には運営者同士が協力して受け入れる

 

こともあり

 

 

 

一番多いグループの時には28名の

 

受け入れを行ったことがあるとのことでした

 

 

 

この28名のグループは旅行代理店

 

のツアーだったのですが

 

近隣のホテルがどこも取れなくて

 

旅行代理店がこの戸建を探して

 

ツアーごと予約してくれたということでした

 

 

 

戸建の民泊運営の場合には

 

ひとりで全部を運営するだけではなく

 

何人かで協力し合って運営してゆく

 

このような形もあるのだなと

 

 

 

若い人たちの行動力に感心した一日でした!

 

 

写真は ミャンマー カヤー州のリゾートです

 

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■■ 本日のコツ

 

『某S地銀の使い方とは! その2』

 

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■ 本文

 


前回は収益不動産への融資に積極的

 

な某S地銀の使い方に関して

 

 

 

その人の金融資産、収入、家族構成

 

資産規模、事業経験年数などによって

 

某S地銀を利用するのかどうか

 

判断してゆく必要があると思います

 

と話しました

 

 

 

本日は、いったん某S地銀で融資を

 

受けたがなんらかの理由で

 

融資を繰り上げ返済する場合の

 

注意点を記載します

 

 

 

わたしが、今年、某S地銀から

 

某T地銀に、ある物件の融資の

 

借換えをしましたので

 

 

 

その時にちょっと苦労したことが

 

2つあり、それをお伝えします

 

 

 

1つ目は、借換えの件を電話で

 

申し入れした際に

 

 

 

「1ヶ月前には話していただかない

 

と返済の手続きができない」

 

 

 

と言われたり

 

 

 

「月末の融資残高を減らしたくない

 

ので(金利はわたし負担で)翌月まで

 

返済を待って欲しい」

 

 

 

と言われたりしたことです

 

 

 

金消契約(金銭消費貸借契約書)では

 

 

 

「繰上げ返済をする者は10営業日前

 

に返済依頼書を提出する」

 

 

ことになっていますので

 

 

 

どちらも、某S地銀の都合ばかり

 

を主張する内容になっていて

 

 

 

まったく合理性にも対等な取引の精神

 

にも欠けている残念なお話しでした

 

 

 

もちろん、どちらもお断りして

 

返済依頼書の提出後10営業日で

 

借り換えは実行したのですが。。

 

 

 

さらに、まだ注意することがあります

 

 

「返済依頼書は、銀行の窓口に来て

 

その場で書いて提出する以外の方法

 

(郵送など)は受け付けない」

 

 

 

ということでした

 

こちらはわたしは実行しましたが

 

遠隔地の方や日中に仕事の都合が

 

簡単に付かない方は要注意です

 

 

 

さて、もうひとつ注意点がありますが

 

こちらは次回お伝えすることとします

 

 

 

写真は滞在中のミヤンマーの「シェラダゴン パゴダ」を

友人の部屋のバルコニーから見た風景と

 

 

乗り合いバス(トラック?)の荷台に

鈴なりで移動するミヤンマーの人たちです

 

速度50kmは出ています。

 

 

 

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本日でミヤンマー7日目の朝です

 

その間にミヤンマー西部の

 

カヤー州という地域に

 

2泊3日で行ってきました・・

 

 

 

カヤー州は、20年ほど前には

 

政府軍と地元の反政府軍が

 

毎週銃撃戦を行っていたところです

 

 

 

そのカヤー州のさらに山奥に

 

「首長族の村」

 

があると聞いていましたので

 

 

 

そこを訪問するのが今回のカヤー州

 

旅行の最大の目的です

 

https://ja.wikipedia.org/wiki/首長族

 

 

 

首長族観光はタイにもあるのですが

 

ミヤンマーという国が最近まで

 

鎖国政策を取っていたことと

 

道路が整備されていなかったこと

 

で観光地化が遅れていましたので

 

 

 

村の中は昔の高床式の住居のままで

 

家の中まで案内していただきました

 

 

小学生に上がるかどうかの小さい子

 

も短いながらも小さい首に真鍮の

 

リングを巻いており風習は健在でした

 

 

 

首長の女性や子どもたちと一緒に

 

写真を撮ったり説明を聞きながら

 

そのお礼にお土産屋さんで食べ物

 

などを買ったり2時間ほど過ごし

 

 

テレビの中でしか見たことの無い

 

首長族の女性を目の前で見て、話しを

 

して、その生活をかいま見るという

 

「新世界体験」

 

をすることができました!

 

 

 

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■■ 本日のコツ

 

『某S地銀の使い方とは!』

 

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■ 本文

 

 

最近質問をいただきましたので

 

収益不動産への融資に積極的な

 

某S地銀の使い方、借り換えや

 

期限前返済に関して書こうと思います

 

 

 

まず、そもそもなぜ某S地銀から

 

受けている融資を借り換えしたり

 

期限前返済をしないといけないのか

 

 

 

そこから考えないといけないこと

 

だと思います

 

 

 

某S地銀は金利が高いのですが

 

審査が早い、遠隔地にも融資する

 

築年数が古い物件に融資する

 

などの他行が融資しずらい条件の物件

 

に融資をするという利点があります

 

 

 

ですので、うまく利用することで

 

収益物件の購入・事業規模拡大に有効です

 

 

 

しかし、某S地銀の特徴として

 

「個人にしか融資をしない」

 

「金利が高い」

 

という不利益な点もあります

 

 

 

そうなると、

 

その人がどのような規模拡大を

 

進めるようとしているのか

 

 

 

その物件の購入資金は他の金融機関

 

で借りることができるのか

 

 

 

などを良く確認した上で

 

某S地銀を利用するのかしないのか

 

 

 

某S地銀で借入があるのならば

 

金利交渉して金利を下げるのか

 

借り換えをするのか

 

 

 

その人の金融資産、収入、家族構成

 

資産規模、事業経験年数などによって

 

判断してゆく必要があると思います

 

 

 

某S地銀を使うことがNGではなく

 

某S地銀で買ってはいけない物件を

 

買わないようにすることが大切で

 

 

 

某S地銀の融資を借換えないといけないのではなく

 

複数棟を購入して規模を拡大する時に

 

足かせになれば借り換えをする

 

 

 

そういう適切な判断が必要だと思います!

 

 

 

長くなりましたので、

 

借り換えの際に注意することは

 

次回お伝えします!

 

 

 

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昨年に引き続き

 

2度目のミヤンマーに来てます

 

 

 

サイクロンの影響で大雨が

 

降ってますので

 

サービスアパートメント

 

のプールサイドのレストランで

 

朝ご飯&お仕事です・・

 

 

 

大学時代の友人がミヤンマーに

 

商社の駐在員として住んでいるので

 

昨年に引き続き2度目の訪問です

 

 

 

成田から10時間かけて着いた街は

 

首都でありながら夜は暗く

 

 

 

朝は、クルマの音ではなく

 

鳥の鳴き声で目を覚ますような

 

自然の静寂の中で過ごすことができます

 

 

 

友人の高級サービスアパートメント

 

のジムでトレーニングをしてから

 

 

 

プールサイドのレストランで

 

朝ごはんを食べて

 

そのままレストランに居座って仕事をします

 

 

 

湿った暖かい風の流れる中で

 

パソコンと、携帯電話と、

 

LINE通話と、Skype電話を使って

 

 

 

・古くなったエアコンの交換の手配

 

・メンターシステムのメンバーの相談

 

・銀行融資の相談4行

 

 

 

などをしていますが

 

雨もやみましたので

 

そろそろ散歩に出ようかなと♪

 

 

 

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■■ 本日のコツ

 

『怪しい入居申込はうまく行かないこともある・・』

 

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■ 本文

 

 

10月1日から入居いただいていた

 

表面利回り44%の物件ですが

 

なんと2ヶ月で退去となりました。。

 

 

 

理由は、「不便」 ということでした

 

 

 

入居者さんは外国人のシングルマザー

 

お子さんは4人

 

 

 

日本人の旦那さんのDVで離婚して

 

千葉県の緊急一次保護施設

 

いわゆる「シェルター」と言われる

 

ところに避難していて

 

 

 

埼玉県のある自治体の生活保護を

 

受け新たな生活を旦那さんから

 

離れた土地で始めるということです

 

 

 

大家さんとして断る理由は無く

 

この方の生活を応援するつもりで

 

二つ返事で入居申込を受けました

 

 

 

しかし、入居申込書の緊急連絡先

 

にDVで離婚したはずの旦那さんの

 

名まえと連絡先が書いてあるのが

 

懸念点でした

 

 

 

外国人シングルマザーさんは

 

シェルターから離れることが

 

できないので

 

 

 

契約手続きは、すべて電話と郵送

 

で行いましたが、お部屋は見ないで

 

決めたようです

 

 

 

10月1日に入居が始まり

 

 

 

・給水管が外れていてお湯が出ない

 

ので工事業者さんと現地で修繕

 

 

・テレビが映らないので地元の

 

CATV会社に行って契約手続き

 

 

 

こんなこまごまとした入居者さん

 

対応を続け10月末を迎えましたが

 

さっそく、11月分家賃の入金が

 

確認できないのです

 

 

 

この物件は自主管理でしたので

 

保証会社に連絡を取るか

 

客付けの不動産会社に連絡を取るか

 

どちらにしようか考えましたが

 

 

 

保証会社が客付けの不動産会社の

 

グループ会社だったので客付けの

 

不動産会社の担当者に相談です

 

 

 

相談の結果、保証会社への連絡を

 

不動産会社から行っていただき

 

 

 

保証会社から入居者さんへの督促

 

を行い、11月分家賃は保証会社

 

から月末に入金することになりました

 

 

 

しかし、そのやりとりを不動産会社

 

としている間に

 

 

 

入居者の外国人シングルマザー

 

さんから不動産会社に

 

 

 

「不便だから引っ越ししたい」

 

 

 

という申し入れがありました

 

残念なお話しです

 

 

 

やはり、住む所ですので

 

実際に現地に来て、周りの

 

環境とお部屋の状態を確認して

 

決めないと納得できないの

 

でしょうね

 

 

 

9月初めに申込が入り

 

2ヶ月分の広告料を払い

 

2ヶ月分の家賃をいただき

 

お金の面ではプラスマイナスは

 

ゼロですが

 

 

 

9月から12月までの募集が

 

止まっていた時間を考えると

 

4ヶ月の空白の期間ができて

 

しまいました

 

 

 

せめて、お部屋が汚れていたり

 

壊れていないといいですね

 

 

 

またがんばります!

 

 

 

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不動産会社さんの社内コンペに

 

呼んでいただいてゴルフをしてきました。。

 

 

 

昔から知り合いの収益不動産会社の

 

社内コンペに呼ばれて成田空港の

 

近所のゴルフ場に行ってきました

 

 

 

その会社の社長さんが3年前に

 

ゴルフを始めた頃からラウンド

 

していますが

 

 

 

同じインストラクターに教えて

 

もらい、毎週練習していますので

 

上達がものすごく早いです

 

 

 

何ごとも、未経験なことを始める

 

ときは、良い先生に教えてもらい

 

継続的に続けていくのが

 

 

 

うまく進めて行く近道であること

 

を実感します

 

 

 

その不動産会社の社長はわたしに

 

勝つことがひとつの目標ですが

 

 

 

わたしも25年近いゴルフ歴で

 

まだまだ負けるわけにはいきません

 

もう少しがんばります

 

 

 

今回は、知り合いの大家さんと

 

のんびりとラウンドし

 

久しぶりに良いスコアで終了しました

 

 

 

前半39 後半43 合計82

 

 

 

ハンディ上限99の新ペリア方式

 

のコンペでしたので

 

 

 

わたしのハンディはなんと4.9

 

ベストグロスでしたが3位になって

 

しまいました

 

 

 

また、お誘いを受けたら

 

行ってみたいと思います!

 

 

 

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■■ 本日のコツ

 

『大阪と三重でメンターシステム!』

 

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■ 本文

 

 

 

先週福岡に行ってましたが

 

東京に戻ってくるその帰りに

 

新幹線に乗って大阪に行き

 

 

 

大阪のメンターシステムのメンバー

 

との面談を行い

 

 

 

大阪で一泊したあと

 

近鉄特急に乗って三重県に行き

 

別のメンバーの購入した物件の

 

リフォームのチェックと

 

客付けの営業同行を行ってきました

 

 

 

大阪のメンバーは物件の取得に

 

もう少し時間がかかりますが

 

 

 

いまやるべきことがぶれないように

 

一緒に方向を確認してゆくための

 

面談をしています

 

 

 

三重県で同行したメンバーは

 

ちょうど半年で一件目の物件を

 

購入して

 

 

 

つい最近大規模なリフォームを行い

 

次の課題である賃貸のお客さんを

 

付ける段階に来ました

 

 

 

良いリフォーム業者さんを

 

選ぶことができて完成した物件は

 

満足のいくできばえでしたので

 

 

 

リフォーム状況の確認を終えたあとに

 

そのまま賃貸の不動産会社さんに

 

営業に向かいました

 

 

 

あいにくその日は水曜日でしたので

 

お店の人がいる店舗がなかなか

 

見つかりませんでしたが

 

 

 

そのうちの一軒にお店の人が

 

いらっしゃったので

 

お店の中に入った所

 

 

 

お休みに打合せでお店に出てきた

 

店長さんと社員さんたちでした

 

 

 

しかし、店長さんはお休みのところ

 

快くわたし達の相談に乗っていただき

 

 

 

30分ほどでその地域の

 

賃料水準、敷金、礼金レベル

 

敷き引き、原状回復費用

 

仲介手数料、担当者ボーナス

 

管理費水準などなど

 

 

 

客付けの依頼ができるレベルの

 

情報を入手することができました

 

 

 

目標は年内の申込みゲットです!

 

 

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