知識 『 ゼロ 』 でもスタートできる不動産投資52のコツ

知識・ネットワーク 『 ゼロ 』 から12年で 8棟3戸建て3区分所有 合計105室 を購入し、運営しているプロフェッショナル大家が、初心者のころから積み重ねてきた不動産投資のコツを隠すことなく記録しています。経験者の知識をどんどん吸収してください。




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おはようございます!

 

 

 

資産4億円 最大利回り40%超

 

100室大家 の 林勝好です

 

 

 

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■■ 本日のコツ

 

『収益不動産を売却するタイミング その3』

 

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■ 本文

 

「収益不動産を売却するタイミング」

 

として

 

 

 

前々回は

 

「譲渡税が40%→20%」

 

 

 

前回は

 

「借入金利が減少するタイミング」

 

をお話ししました

 

 

 

そして、今回は

 

「減価償却が終了したタイミング」

 

のときにも売却をする場合が

 

あることをお話しします

 

 

 

収益不動産を経営して行く際に

 

大きな経費として計上できるのが

 

「減価償却費」ですが

 

 

 

この減価償却費は

 

木造で22年、重量鉄骨で34年

 

鉄筋コンクリートで47年という

 

法定耐用年数が定められています

 

 

 

そうすると、新築で建築した

 

木造アパートでは22年を越えると

 

減価償却費の計上が無くなり

 

その後の税金の負担が大きくなります

 

 

 

もちろん、家賃収入は入りますので

 

そのまま事業を継続するという

 

選択肢もあるのですが

 

 

 

それまでの「家賃+減価償却費」

 

で獲得していた事業メリットが

 

「家賃」だけになり

 

少し手残りの面で寂しくなります

 

 

 

ですので、事業の先行きを考えた

 

際に「売却」という選択肢を

 

検討するようになる時期でもあります

 

 

 

これが、

 

「減価償却が終了したタイミング」

 

となります

 

 

 

重量鉄骨のマンションでも

 

鉄筋コンクリートのマンション

 

の場合でも減価償却期間が

 

長いだけで上記と同様の

 

理由での売却があります

 

 

 

こういう売主の場合には

 

減価償却期間が終わっていても

 

表面上の家賃収入は大きく

 

減少していませんので

 

 

 

その物件に価値を大きく

 

感じていることが多いのですが

 

 

 

確定申告をしたあとに税金が

 

大きくなっている

 

または今後大きくなりそうだ

 

と分かった際に売却してもいいかな

 

と考えるようになります

 

 

 

しかし、減価償却期間が

 

終わっているので金融機関

 

が融資を出しづらい物件となり

 

売れ残る可能性が高くなります

 

 

 

売れ残っている物件を安く買う

 

チャンスではありますが

 

 

 

「減価償却費」は無くなっても

 

「家賃」の収入は残っていて

 

返済が済んでいれば

 

収支は合っていることもあり

 

簡単に安くならない物件になります

 

 

 

あまり狙い目ではないかもしれません

 

 

 

長くなりましたので

 

よっつ目の売却タイミングは次回に

 

お話ししたいと思います!

 

 

バリ島のAirbnbのリビングで宿泊者と歓談中♪

 

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100室大家 の 林勝好です

 

 

 

バリ島での新事業の計画を終えて

 

最後のイベントのゴルフをしました・・

 

 

 

バリ島にはこれまで20回近く

 

来ていましたがゴルフは4回しか

 

やったことがありませんでした

 

 

 

サヌールの市街地にある9ホールの

 

「Bali Beach Golf Course」

 

http://www.balibeachgolfcourse.com

 

 

 

ブキット半島にある崖の上から海を

 

眺めるリンクス18ホールの

 

「New Kuta Golf」

 

http://www.newkutagolf.com

 

 

 

今回プレーすることにしたのは

 

バリ島最大級の観光地Nusa Duaの

 

「Bali National Golf Club」
 

http://www.balinationalgolf.com

 

でした

 

 

このコースは約30年くらい前から

 

営業していた

 

「Bali Golf & Country Club」

 

というゴルフ場がオーナーチェンジ

 

で2014年にリニューアルオープン

 

したゴルフ場です

 

 

とうとうわたしの夢の

 

「Turf & Surf」

 

(今日はゴルフ、明日はサーフィン)

 

が実現しました♪

 

 

 

以前はひとりでラウンド

 

ができましたが、今回は受付で

 

予約の際に「Join」してほしい

 

と言われていたのでOKしました

 

 

 

もちろん、ひとり(play alone)

 

でのプレーはできないと言われて

 

の選択でしたが、当日ゴルフ場で

 

受付を済ましてカートに乗り込む

 

と、キャディさんが14番ホール

 

までカートを運転します

 

 

 

どうも「Join」という制度は

 

「Join組」をいくつか作って

 

ひとりでプレーする人の希望の

 

プレー時間を聞いて

 

 

 

「Join組」がプレーしている

 

ホールからJoinするという制度

 

のようです

 

 

 

14番ホールにキャディさん

 

が運転するカートで向かい

 

ティーグランドで待っていたら


 

 

そこに13番ホールを終えてきた

 

ドイツ人とJoinすることになり

 

そこから2人でのラウンドが

 

始まりました

 

 

その後、5番ホールでロシア人

 

がJoinし3人になり

 

 

 

9番ホールでドイツ人がラウンド

 

を終えてロシア人と2人になり

 

 

13番ホールを終えてわたしの

 

ラウンドは終了しました

 

 

 

シンガポールで営業の仕事を

 

しているというドイツ人と

 

 

 

何をしているか言わない

 

1ヶ月の間にマレーシアとバリ

 

とトルコでゴルフをしている

 

お金持ちのロシア人と

 

 

 

ラウンドできるバリ島のゴルフ場

 

って面白い世界です!

 

 

 

スコアは96とたいしたことは

 

ありませんでしたが

 

そこそこのプレーができて

 

 

 

ドイツ人とロシア人には

 

「日本人はゴルフうまいな・・」

 

と思わせることができた一日でした

 

 

 

次回も「Turf & Surf」

 

をするのが楽しみです!

 

 

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100室大家 の 林勝好です

 

 

 

昨日はバリ島に宿泊している

 

Airbnbのオーナーとその友人と

 

宿泊先のお客さん2名

 

とわたしの5名でヌサドウアに行き

 

サーフィンをしてきました・・

 

 

 

サーフィンをするのは今回が人生で

 

2回目ですが、1回目は5年くらい

 

前で今回と同じくバリ島でした

 

 

 

どちらも、陽気なバリ人の

 

インストラクターに教えてもらい

 

なんとか波に乗ることができました

 

 

 

サーフィンは自分の体だけで

 

自然の力を利用して楽しむので

 

 

 

自分自身の生きる力と自然と同調する

 

能力が見えるような気がして

 

海に入った時から夢中になります

 

 

 

話しによると60才を過ぎても

 

サーフィンはできるそうですので

 

まだまだ時間はたくさんあります

 

 

 

バリ滞在中にもう一度エントリーして

 

少しずつ上手になりたいと思います!

 

 

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■■ 本日のコツ

 

『募集条件を不動産会社さんと一緒に作る!』

 

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■ 本文


 

 

「満室にするマーケティング」

 

の第四段階は

 

 

 

「募集条件を不動産会社さんと一緒に作る!」

 

です

 

 

 

自分の物件のある現地に行って

 

「どんな物件か」

 

「どんな人が入居しているか」

 

「自分の物件の弱点」

 

を把握したあとは

 

 

 

「募集条件を不動産会社さんと一緒に作る!」

 

となります

 

 

 

ここからは自分ひとりで行う

 

のではなく物件の管理を

 

お願いしている不動産会社さんか

 

 

 

賃貸募集をお願いしている

 

不動産会社さんと

 

一緒に行動しましょう

 

 

 

すでに自分自身で自分の物件の特徴

 

(条件・入居者さん・弱点)

 

を把握したのですから

 

 

 

不動産会社さんとも対等以上に

 

打合せできるようになります

 

 

 

入居者さんをイメージしながら

 

賃料・敷金・礼金を設定していき

 

 

 

部屋の状態がその入居者さんの

 

イメージに合っているか話し合い

 

 

 

不動産会社さんの報酬として

 

広告料・担当者ボーナス

 

が有るといいのか無くてもいいのか

 

 

その担当者さんが会社で高い評価を

 

受けるにはどのような報酬が必要か

 

確認しながら

 

 

 

不動産会社の担当者さんと

 

一緒に作って行きましょう

 

 

 

「一緒に作る」

 

この行為をするだけで

 

不動産会社の担当者さんも

 

「自分の物件」という気持ちになって

 

くれます

 

 

 

「チームになって同じ目標を達成する」

 

不動産会社の担当者さんと

 

そんな関係になれば

 

 

 

あなたの空室も自然に申込を

 

いただけるようになります!

 

 

写真は100万インドネシアルピア(約9000円)です

 

空港のATMからクレジットカードで出金しました!

 

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9時間半のマレーシア

 

クアラルンプール空港での乗り換え

 

を終えて昨晩バリ島に到着しました・・

 

 

 

バリ島の宿泊先は数年前に知り合い

 

になったバリ在住10年の日本人が

 

経営している民泊(Airnbn)です

 

 

 

その民泊はこちら ↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

 

https://ja.airbnb.com/rooms/5179284

 

Stone home Stay

 

 

 

彼が経営する民泊は全部で9室

 

ですが千客万来でAirbnbで

 

募集しているのは6室だけです

 

 

 

どうしてかというと

 

残りの3室はリピーターさんの

 

長期滞在用にキープしている

 

というか居残りしている人を泊める

 

だけでいつも満室だからです

 

 

 

長時間のフライトの疲れを癒し

 

オーナーと宿泊客2名とわたしの4人で一緒に

 

ヌサドウアのサーフスポットに

 

これからサーフィンに行ってきます!

 

 

写真はクアラルンプール空港の朝日です

 

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■■ 本日のコツ

 

『自分の物件の弱点を把握しよう』

 

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■ 本文

 

 

「満室にするマーケティング」

 

の第三段階は

 

 

 

「自分の物件の弱点」

 

を把握することです

 

 

 

自分の物件のある現地に行って

 

「どんな物件か」

 

「どんな人が入居しているか」

 

具体的に把握したあとは

 

 

 

「自分の物件の弱点」

 

を具体的に把握しましょう

 

 

 

・駅から遠い

 

変えることはできませんね。。

 

それなら

 

駅から物件の途中にある

 

便利なお店を探してアピール

 

できるようにしましょう

 

 

 

・駐車場が足りない

 

変えることはできませんね。。

 

それなら

 

近隣で駐車場が借りることが

 

できるかどうか探してみましょう

 

 

 

・物件名が古くさい

 

変えることができます!

 

掲示板への貼り紙やポスティング

 

で入居者さんにお知らせして

 

そのあと看板を変えましょう

 

意外と安くできます

 

 

 

・ゴミ捨て場が汚い

 

変えることができます!

 

清掃の項目に週一回のゴミ捨て場

 

の清掃を入れてもらいましょう

 

それとも

 

ゴミストッカーを設置しますか

 

 

 

・夜周囲が暗い

 

変えることができます!

 

自動販売機を置いてみましょう

 

それとも

 

共用部の照明を明るいワット数の

 

照明に変えますか

 

 

 

全部できなくてもいいのです

 

ひとつずつ半年に一回

 

改善して行きましょう

 

 

 

数年で見違えるような

 

素敵な物件に変わって

 

満室に近づいて行きます!

 

 

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■■ 本日のコツ

 

『自分の物件にどんな人が住んでるか把握しよう』

 

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■ 本文

 

 

「満室にするマーケティング」

 

の第ニ段階は

 

 

 

「自分の物件にどんな人が住んでるか」

 

把握することです

 

 

 

あなたは入居者さんが入居時に

 

提出する申込書を管理会社さんから

 

もらっていますか?

 

 

 

賃貸借契約書の申込者の内容を

 

確認していますか?

 

 

 

・自分の物件にどんな人が住んでいたか

 

・自分の物件にどんな人が住んでるのか

 

 

 

このふたつは非常に重要です

 

 

 

「若いサラリーマンの独身男性」

 

「若い飲食業の女性」

 

「若いDINKS夫婦」

 

「夫婦子ども2人の家族」

 

「子どもが2人いるシングルマザー」

 

「外国人ご夫婦」

 

「お年寄りのご夫婦」

 

 

 

物件の立地、賃料、間取り、築年数

 

などなどの色々な要素が絡み合って

 

 

 

色々な属性の方が入居されていると

 

思いますが

 

 

 

今後も周囲の状況が変わらなかったり

 

建物を大規模にイメージチェンジ

 

しない限り

 

 

 

これまでに入居されていた方や

 

現在入居されている方と

 

同じような方が今後も入居される

 

可能性が高いです

 

 

 

ですので、そのような方が

 

住みやすかったり、好ましいと

 

思えるような

 

 

 

部屋の設備や壁紙の色や

 

入居者サービスを提供することが

 

 

 

新規入居者さんの獲得や

 

現在の入居者さんの長期入居に

 

つながって行きます

 

 

 

ぜひ、現在の入居者さんの契約書や

 

新しく入居される方の申込書を

 

管理会社さんからもらって

 

 

 

「どんな人だろう?」

 

と想像してみてください

 

満室に近づいて行きます!

 

 

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本日よりバリ島に出張してきます

 

往復はマレーシア航空の割引チケット

 

ですがとにかく安いです・・

 

 

 

なんと成田空港とデンパサール空港

 

の往復の航空券が36,340円!

 

 

 

1ヶ月ほど前に予約したのですが

 

平日の移動ということと

 

マレーシアでの乗継ぎに時間が

 

かかることもあり激安のようです

 

 

 

9日の21:40に成田空港を出発

 

10日の4:30にクアラルンプール空港に到着

 

10日の15:30まで

 

クアラルンプール空港で9時間

 

ひとりで時間を過ごすことになります

 

 

 

とは言っても

 

航空会社のラウンジや

 

カード会社のラウンジも豊富にあり

 

その中にシャワーを使える

 

ラウンジもあるようですので

 

 

 

シャワーを浴びて

 

仮眠を取って

 

食事をとりながら

 

 

 

最近発刊したゴルフメルマガを書いたり

 

貯まった本を読んだり

 

バリ島のAirbnb投資の予習をしたり

 

日本の物件の空室対策をしたり

 

メンターシステムの特別レポートを書いたり

 

 

 

そんなことをしていると

 

あっという間に

 

過ぎてしまうと思います

 

 

 

今年最初の旅は

 

「神の住む南の島」です

 

 

 

今年の重要な目標のひとつ

 

海外事業のスタートになるかどうか

 

さあ、行ってきます!

 

 

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本日は、わたしが主催する

 

プライベートメンターシステムの

 

メンバーのための

 

目標設定会議をしています・・

 

 

 

1月の第一土曜日に

 

わたしの事務所で

 

2017年の目標設定会議を

 

行っています

 

 

 

募集メンバーは2名限定で

 

本日0:00から24:00まで

 

24時間スケジュールを空けています

 

 

 

まずは、昨年わたしが立てた目標

 

を見ながら、目標設定の方法を説明し

 

 

 

ブレインダンプの要領で

 

100以上の目標を思いつくままに

 

書き出してゆきます

 

 

 

今日はわたしも一緒に目標設定を

 

していますが

 

 

 

朝から始めて

 

30分刻みで作業するたびに

 

5分休憩をして

 

 

 

その休憩中に不動産投資の

 

ミニセミナーをしたり

 

 

 

頭を休めるために

 

瞑想をするメンバー

 

もいらっしゃいます

 

 

 

自分の人生を豊かにするために

 

そして、将来に希望を持つために

 

 

 

こういう集中した時間を

 

強制的に作りだすことは

 

とても重要ですが

 

 

 

ひとりだと時間をブロックして集中

 

することが難しいものです

 

 

ですので、こうやって何人かで

 

一緒に集中することができる時間は

 

貴重ですね!

 

 

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林 勝好のプロフィール ↓

 

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■■ 本日のコツ

 

『自分の物件がどんな物件なのか把握しよう』

 

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■ 本文

 

 

「満室にするマーケティング」

 

の第一段階は

 

 

 

「自分の物件がどんな物件なのか」

 

把握することです

 

 

 

あなたはご自分の物件のことを

 

どこまで説明できますか?

 

 

 

「最寄り駅」「戸数」「家賃」

 

「敷金」「礼金」「駐車場」

 

「構造」「間取り」

 

「築年数」「面積」「火災保険料」

 

「保証会社」「保証料金額」

 

「仲介手数料」

 

「最寄りの小学校」

 

「最寄りの中学校」

 

「最寄りのコンビニ」

 

「最寄りのスーパー」

 

 

 

「築年数」くらいから怪しく

 

なってきたのではないでしょうか?

 

 

 

空室ができたらまずは自分の

 

物件に行ってみましょう

 

 

 

Googleマップで物件の写真を

 

見ることも

 

 

 

周辺の商業施設や公共施設を

 

チェックすることもできますが

 

 

 

自分の物件がその街の中で

 

どのような空気を創りだしているか

 

 

 

周辺の風景と一緒に見ることが

 

できれば、より物件のことを

 

感じることができるようになります

 

 

 

その時に奥さんや子ども

 

不動産投資に関心を持っている友人

 

など第三者の人と一緒に行きましょう

 

 

 

自分では感じることができないこと

 

自分では分かっていても

 

理解できていないことを

 

教えてもらうことができます

 

 

 

なかなか空室が埋まらないと

 

もやもや悩んでいないで

 

誰かと一緒に物件に行ってみましょう

 

満室に近づいて行きます!

 

 

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