知識 『 ゼロ 』 でもスタートできる不動産投資52のコツ

知識・ネットワーク 『 ゼロ 』 から12年で 8棟3戸建て3区分所有 合計105室 を購入し、運営しているプロフェッショナル大家が、初心者のころから積み重ねてきた不動産投資のコツを隠すことなく記録しています。経験者の知識をどんどん吸収してください。




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おはようございます!


資産4億円 最大利回り40%超

100室大家 の 林克吉です


昨日韓国の済州島から帰国しました

本年3回目の海外は

以前サラリーマンだった2007年

に風力発電の開発のために

何度も行っていた場所です。。



今回の、韓国 済州島の旅は、

2泊3日の強行軍でした



韓国人14名

日本人14名



が3日間でゴルフを3ラウンドして

どちらが勝つか決める


「日韓戦」 です


金曜日の朝成田空港を出発

済州島に着いたら

すぐにゴルフ1ラウンド



その後、その日の表彰式を行いながら

浴びるようにお酒を飲んで寝る



翌日は6時にホテルを出発し

7時からゴルフを1ラウンド



その後、その日の表彰式を行いながら

またもや、浴びるようにお酒を飲んで

ホテルに戻って

カジノでブラックジャック&バカラ



最終日は、5時にホテルを出発し

6時からゴルフを1ラウンド



その後、3日間のチーム戦の結果発表

個人戦の結果発表と表彰式と宴会



全部で28試合を行い

14勝13敗1引き分け で

韓国チームに勝ちました!



プロゴルフの世界では、

男子プロも女子プロも韓国勢に

かなり負けていますが

アマチュアは負けていません!!


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■■ 本日のコツ

『販売図面を見る時に気をつけること!』

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■ 本文

先日、メンバーの一人が入手した

物件の販売図面を見ながら二人で

購入可否の検討をしました



地方でしたので、表面利回りが

満室で12%近くあるところが

この物件の魅力でした



また、販売図面の段階で、

レントロール、運営経費、

固定資産税評価額、

が載っているところも

好感が持てました



これらの情報は、購入を検討

する場合、誰もが必要とする

情報ですし



購入の検討を進めて行くと

どこかのタイミングで必ず伝える

情報ですので



そういう情報を、初期の段階で

一覧で見えるようにしておくのは

優秀な売主だったり

優秀な仲介会社さんだったり

するのだと感じます



ところが、その情報を見ている間に

なにか違和感を感じました。



建物が5階建て、

オーナールームが5階にある、

共用電気代が月に2.3万円から

3万円かかっている



もしかして、これは?



エレベーター費用を書いていない

のではないか?



大きめの収益物件を購入する際に

費用としてかなり大きな部分を

占めることがあるのが



エレベーターのメンテナンス費用

エレベーターを動かす電気代


です。


メンテナンス費用は、

高い場合で月に5万円

安くても1.5万円程度かかります



また、電気代は、

高い場合で月に2万円くらい

安くても1.5万円程度かかります



ですので、両方合わせると年間

40万円から80万円ほどの費用が

かかるのです



さて、この物件にはエレベーターは

無いのでしょうか?



5階建てで、現オーナーさんが最上階の

5階に住んでいて、エレベーターを

付けないような設計をするでしょうか?



なにか、嫌な予感がします。



エレベーターがあるのに、あえて

その記載を外しているのであれば、



売主さんも仲介の不動産会社さんも

後出しでエレベーターがあることを

伝えてくるつもり?



それとも、

「現地を見れば一目瞭然です」

(エレベーターがあるのは分かるでしょ)

と言われるの?


この物件の懸念点は、


1.
エレベーターが無ければ、

5階まで階段を上らないといけない

部屋を貸すことができるのか?



2.
エレベーターがあるのならば、

その費用は一体いくらかかるのか?



3.
エレベーターがあるのならば、

そのことを知らせずに売却しようと

している売主と仲介不動産会社を

信用して取引できるのか?



というところが普段の懸念点に追加

ででてきます。


こんな不安を抱えて購入に踏み切る

のは、かなり勇気が要りますよね



販売図面を見る時に、3階建て以上

のマンションの場合には

エレベーターがあるのかないのか

確実にチェックしてください。



収入が5%から10%変わってきます!


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グアムから帰国して翌日に札幌に

行ってきました。



気温30度の湿って暑い国から

気温4度の北国に行くのは

なかなかハードです。。



目的は、札幌に所有している 

区分所有のAirbnb化と

海外駐在から一時的に帰国している

友人との札幌旅行です



この区分所有の部屋は、

以前、家具家電付きで貸していた

部屋でしたので



Airbnbで使わなくなる

古い家具家電を処分する必要が

あったのですが



ほとんどの家具家電をジモティーと

いうサイトを使って売却できました



リフォーム業者さんに廃棄を頼んだ場合

人工代   4万円

トラック代 2万円

廃棄代   2万円

ーーーーーーーーーー

合計    8万円



ほどかかると言われるところが



サイトへの掲載と購入者さんとの

やり取りで4時間ほど

受け渡しで5時間ほど



合計9時間ほどの時間を使うことで

売上が1.5万円上がり

差額9.5万円ほどの得をしました



もちろん、まだ使える家具家電を

捨てずに、それを必要としている方

に格安でお渡しし、喜んでもらえた

ことが素晴らしいことですね



という訳で、札幌滞在中に

Airbnb化も完了し、



友人との札幌ゴルフ&おいしい食事

も満喫し良い札幌出張ができました!


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■■ 本日のコツ

『熊本の地震に思う賃貸経営』

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■ 本文

一昨日より続いている熊本を中心と

した地震により被災されたみなさま

にお悔やみとお見舞いを申し上げます



20年前には阪神・淡路大震災が

ありましたし



5年前の東日本大震災の時には、

わたしは 2棟 3区分 1戸建

の大家さんとして

賃貸経営をしていました



今回の熊本の地震の被害は、

グアムでもずっとテレビで報道

されていますが余震を含めて

揺れは相当有ると思います



そんな時に、

賃貸経営を行う事業者としては

どうすれば良いのか考えてみました



被災地に物件を持ち、

被災地に住んでいる大家さんで

あれば、自分の身を守ることで

精一杯かもしれません



被災地に物件を持ち

被災地から離れている大家さん

であれば、被災地にアクセス

することもできず、

やきもきされていることでしょう



そうなんです、

地震が発生してからでは

できることはとても少ないのです



ですので、大家さんとしては、

地震が起きる前に準備できること

をしておくしか無いのです



地震が起きる前に準備しておく

ことの大事なひとつは、

地震保険をかけることですが、



以前は、地震保険は、被害があって

も 一部損5%、半損50%、

全損100% と数字が決まって

いて損害があってもそれに適応した

保険金がおりないとか、



一件あたり5000万円が上限だから

大きな物件はカバーできないとか



建物の保険額の50%までしか

補償できないから意味が無いとか



地震保険のマイナス面に焦点を

あてて



できるだけ保険料を安くするために

保険の補償額は安めに、

掛け金が高いだけの地震保険は

掛けない方が経費削減になって良い



ということを言っている人が

いたらしいですが

そんなことは有りません



例えば、1億5000万円で

買ったマンションにどれぐらい

の火災保険と地震保険を掛ける

ことができるか検討してみます



まず、1億5000万円で買った

マンションであっても、

保険会社の評価によっては、

3億円の火災保険を掛けること

ができます



それは、そのマンションが火災

にあって建て替えようとした場合に

建て替えることができる金額が

保険金額の上限になるので



火災保険の金額は購入金額よりも

大きくすることができるからです



さて、次に地震保険です



地震保険の上限は1件あたり

5000万円とされていますので



このマンションには、5000万円

しか地震保険をかけることができない

と思う人もいるかもしれませんが



この「1件」というのは「1戸」

と同じ意味ですので、マンションが

20戸あれば、10億円まで地震保険

を掛けることができるということです



ですので、1億5000万円で買った

マンションには、3億円の火災保険

と1億5000万円の地震保険を

掛けることができることになります



では、これで地震が発生した時に

どうなるか考えてみます



一部損で5%の    750万円

半損で50%    7500万円

全損で100% 1億5000万円



これだけの保険金を受け取ることが

できるのです



これだけの保険金を受け取れば、

全損になったときには、

フルローンで購入した場合でも

借入金をすべて返済することも

できますし



返済が少しでも進んでいれば

手元に少しなりともお金を残すこと

もできます



また、「一部損」「半損」という

判定が出た場合でも、

建物がまったく使えないことには

ならないので


(まったく使えない場合には「全損」になる)


地震が収まってから、

受け取った保険金で必要な

修繕を行えばいいのです



賃貸事業は、入居者さんに、

「壁と屋根と鍵の付いたドアの

ある快適で安全な空間を提供する」

ことでその対価として家賃を

いただく事業ですので



その条件を満たすことができれば

「一部損」「半損」であっても

継続して建物を使用して家賃を

いただくことができますし



「全損」となり快適で安全な空間を

提供できなくなったとしても



借入金をすべて返済して、

ただで残った土地と新たな建築計画

を担保にして、新築のマンションを

建設して賃貸事業を継続することが

できます



たった数十年の間に、このような

大きな地震が3度もあるのですから



入居者さんの生活を守るためにも

自分の賃貸経営の事業を守るため

にも、適切な地震保険を地震が

起きる前に掛けることが大切です!



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一昨日より海外に来ています、

本年2回目の海外は、

本年2回目のグアム島です

グアム島の湿って暑い空気が

心地よいです。。




ことしは花粉症で悩まされているうえに、

最近の激しい寒暖の差で風邪気味の体調

でしたが、



湿って暑いグアム島に着いて

あっという間に花粉症も鼻風邪も

治ったようです



今回は深夜便で往復する3泊4日

の短い旅ですので、昼間の時間を

過ごすのは間の2日間だけです



その間に、6人の仲間と行うのは


・成田で旅の前途を祝して乾杯

・グアム島に着いてホテルで寝て

・朝起きてゴルフ

・ホテルに戻ってビーチで休憩

・夕食でその日のゴルフの反省会

・寝て起きてゴルフ

・ビーチで休憩

・夕食でその日のゴルフの反省会

・ホテルで寝て起きて帰国



そんなゴルフをすることを目的に

した旅です



その間にも、電話とメールで、


・土浦マンションの退去の打合せ

・市原マンションの換気扇工事の打合せ

・ふじみ野アパートの募集条件の打合せ

・銀行さんとの取引条件の打合せ

・コインランドリーの資材の発注



などをしながら

ビーチサイドでメルマガを書いてます



どこにいて、何をしていても、

パソコンと電話があれば、仕事が

でき、収入も得ることができるところ

が、賃貸事業の良いところですね!


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■■ 本日のコツ

『不動産投資に必要なのはこの三つ!』

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■ 本文

プライベートメンターシステムで

不動産投資に関する相談を受けながら

一緒に行動し始めて一年以上経ちます

が、



不動産投資を始めるために

大切なことが三つあると考えています



ひとつ目は、「マインド」

ふたつ目に、「資金」

みっつ目に、「物件情報」



このみっつの大切さを伝えるために、

最近申込していただいた、新しい

メンバーの最初のプログラムとして



一泊二日で合計20時間一緒に行動しました



その20時間の間は、ずっとわたし

と一緒の空間で時間を過ごし



わたしが所有している物件を7つ

見学しながら、その収益構造を

説明し、収益不動産を運営して稼ぐ

「マインド」

を身につけ



事務所のセミナールームで

収益不動産を購入するための

「資金」

を調達する方法と調達に必要な

バランスシートとキャッシュフロー

の考え方を身につけ



実際に販売されている物件を

現地調査して、

「物件情報」

の取得の方法と、その物件情報が

投資するに値するのかどうかの

考え方を身につけます



遠くから来たメンバーさんですので

盛り込めるだけ盛り込みましたが

まだまだ足りないかなと思いました



それは、どうしてかというと

数百万円、数千万円、億を超える

借入をこなして行う事業ですので

何をどれだけやっても

やり過ぎることは無いからです!

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横浜に新築のアパートを購入しました

わたしにとっては初めての新築物件です。。

3月の末に横浜の山の手に新築の
アパートを購入しました

規模を拡大することが目的では
ありませんが、この物件を購入した
ことで、わたしの所有物件は

9棟 4戸建 3区分所有 
合計 114戸

となりました

構造別には、
RC 重量鉄骨 軽量鉄骨 木造

目的別では、
レジデンス、店舗、事務所、倉庫

築年数では、
新築、築浅中古、築古中古

収益不動産のデパート状態になって
きましたが、がんばって経営して
行きます!


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■■ 本日のコツ

『こういう不動産会社さんとはお付き合いしない方がいい!』

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■ 本文

前回、

「一日で買付を二本入れました!」

と書きましたが、

残念ながら、2本とも玉砕となりました



一本は、買付の価格が安すぎるので、

その金額では売却できない

とお断りされました



そして、もう一本は、こちらから

お断りしました



買付を入れてこちらからお断りする

とは穏やかではありません

どうしてでしょう?



買付を入れるということは、

販売図面を見て、現地調査をして、

「この金額ならば、買う価値がある」

という金額をこちらから提示して

相手がその価格を受け入れるか

どうかの返事を待つ



そういう状況のはずです


ところが、先方の不動産会社さん

から、買付に対する返事が来る前に

新しい条件が出てきたのです



「建ぺい率・容積率がオーバー」



なんということでしょう

物件が適法かどうかは、

金融機関から融資を受けることが

前提の収益不動産事業においては

とても重要な点です



それが、買付を入れてから判明する

とは。。



確かに、販売図面には

「増築部分あり」という記載は

有りましたが、



だからといって、建ぺい率や

容積率がオーバーしているという

ことにはなりません



わたし達を現地に案内してくれた

客付けの財閥系不動産会社の担当者

さん、わたしとメンバーさん、

あわせて3名が物件調査に費やした

時間が台無しです



売主さんが指示したのか、

元付けの不動産会社さんが意図して

書かなかったのかは判明しませんが



確実に、元付けの不動産会社さんは、

その物件が、違法建築物であること

を認識した上で



「まずは、問い合わせをもらって

現地案内までしないと

その先(購入)に進まない」

だから

「違法物権と記載してしまうと

それだけでふるい落とされてしまう

ので、あえて書くのは止めよう」



そんなことを考えたのだと思います



相手から聞かれないことは、

分かっていても答えないというのは

ずるい不動産会社さんの

典型的な例です



こういう不動産会社さんは

今後も同じようなことをしてきそう

な気がしますのでお付き合いは

控えた方がいいと思います



こういう不動産会社さんの思考は

「聞かれたことには、嘘は言わない

が、都合が悪いことは、聞かれない

と答えない」

となっているはずです



この不動産会社さんと、今後

お付き合いして行っても

良いことは無いような気がします



いくら、次回良い物件を紹介して

くれるとしても、色々なことを

隠して後出しで知らせてくるよう

では、スムーズに取引ができない

ことでしょう



不動産会社さんは、知識を持った

プロですので、大事なことを隠して

アマチュアを煙に巻いたり

してほしくないですが



こういう不動産会社さんが居る限り

不動産を購入する初心者さんを

サポートするわたしのような存在

が必要だと痛感し、もっと経験値を

積まないといけないと感じます



ちょっと残念な買付の結果でした。。


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札幌に所有している物件の入居者

さんが退去しますので、

退去立ち合いに札幌に来ています。。


北海道は札幌の中心にほど近い場所

に10年前に購入した区分所有

マンションは、これまでに3回の

入居者さんの入れ替えが有り



今回の入居者さんは、2011年

から5年間住んでいただいていました



この物件も購入後10年を過ぎて、

購入時に使ったお金も回収したこと

もあり、今後の財務体質の強化を

目的に、今年に入ってから売却を

始めたところでした



もちろん、投資用のシングル物件

ですので、入居者さんが入ったまま

オーナーチェンジで売却活動していたのですが



現在の入居者さんが退去するので

あれば少し話しが違います

がぜん、Airbnb に使いたいと

考えるようになりました



やはり、Airbnb は、

自分の所有物件で運営するのが、

収益的にも、融通性もベストだからです



入居者さんの退去を待って

・退去立ち合い

・室内の採寸

・原状回復打合せ

・原状回復実施

・家具購入、設置

・リスティング作成

を行い、札幌でも民泊を行います!


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■■ 本日のコツ

『一日で買付を二本入れる方法!』

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■ 本文

前回は、収益不動産を購入する際の

「流れ」をお話ししました



そんな話しをしていたと思った矢先

メンターシステムのメンバーの一人が



「一日で買付を二本入れました!」



という訳で、今日は、

「一日で買付を二本入れる方法!」

をお話しします



そのメンバーは、先日おはなしした

収益不動産を購入する「流れ」に

乗り、そのまま進めただけです



1.
購入物件方針決定:

属性と、経験と、金融資産から、

その人が目標とする将来の姿を

わたしと一緒に相談して創り上げていました



そして、



2.
物件情報検索:

3.
物件資料請求:

インターネットで、わたしと一緒に相談

して創り上げた目標に合った物件を探し

その条件に近い物件を掲載している

不動産会社に



「「◯◯地域」で「△△円」くらい

の「□□」のような物件の資料を

ください」



と依頼して

メールで物件資料をもらいました



4.
事業計画を作成する:

不動産会社さんからもらった物件

情報の中から良い物件を選び出して



自分の設定した条件を満たして

いるか、担保評価、キャッシュフロー

などの検討を行い、物件調査するに

値する4件の物件を選び出しました



5.
物件の現地調査をする:

そして、朝の9時に不動産会社さん

の事務所のある駅で待ち合わせを

して、駅の喫茶店で、不動産会社さん

を訪問するまでの1時間

二人で物件の最終確認をしました



その後、10時から15時まで5時間、

不動産会社の担当者さんの運転する

クルマに乗せてもらい

昼食はクルマで移動しながら取り、

物件の現地調査をしました



現地では、周辺の環境、敷地の状況

建物の外部の状態、室内の内装、

水廻りの設備の状況

などの調査を行い、



一軒一軒、丁寧に物件の状況を

見ながら、リフォームの概算金額

の想定と、賃料の想定と、客付けの

難易度を考え合わせて、



購入するに値する物件かどうか

売出価格の妥当性と価格交渉をする

かしないか、価格交渉をする場合の

目標金額を考えます



5時間かけて4件の物件調査を終えて

不動産会社さんの事務所で

メンバーと4件それぞれの物件を

調査した感想と



どの物件がどのくらいの価格であれば

買うに値するかの相談を行い



6.
買付証明書を提出する:

4件のうちの2件を選び出して

2件に買付証明書を出すことにしました



その2件の物件の売主情報を

担当者さんから聞きながら

不動産会社さんの定型フォームの

買付証明書に金額と住所氏名を記入

し、2枚の買付証明書を担当者さん

に渡しました



うまく、価格交渉が進めば、



7.
売買契約を締結する:

8.
物件を購入するお金を調達する:

9.
決済・引渡:



となります

さて、どうなることでしょう?!

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