知識 『 ゼロ 』 でもスタートできる不動産投資52のコツ

知識・ネットワーク 『 ゼロ 』 から12年で 8棟3戸建て3区分所有 合計105室 を購入し、運営しているプロフェッショナル大家が、初心者のころから積み重ねてきた不動産投資のコツを隠すことなく記録しています。経験者の知識をどんどん吸収してください。




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おはようございます!


資産4億円 最大利回り40%超

 

100室大家 の 林克吉です

 

 

 

今年32回目のゴルフを千葉県は

 

芝山町のイーグルレイクゴルフクラブ

 

でプレーしてきました。。

 

 

 

今回のゴルフは、一人で予約をして

 

3人の知らない方とプレーする

 

「一人予約ゴルフ」という

 

 

 

インターネットのサービスを利用

 

して行ってます

 

 

 

朝3時半に家を出発し

 

4時半にゴルフ場に着き

 

まだ薄暗い中で準備をして

 

 

 

少し涼しく湿った空気の中で

 

一番ホールをスタートして行きます

 

 

 

4時間後の9時に18ホールを終了

 

 

 

大きなお風呂の窓を大きく開けて

 

外の空気を吸いながらリラックスし

 

湯船にゆったりと全身浸かって

 

疲れたカラダを癒した後

 

 

 

クラブハウスのオープンエアーの

 

席にすわり、ゴルフ場のみどりに

 

包まれてコーヒーを飲みながら

 

 

 

メンターシステムのメンバーに

 

メール相談の返信を書いたり

 

ガス工事会社さんと電話で話したり

 

メルマガを書いたり

 

 

 

そんなことをしながら

 

お昼過ぎまで過ごす時間は

 

とてもリラックスしながら

 

集中できて創造的なイメージを

 

持つことができる素敵な時間です

 

 

 

自由に時間を使いながら

 

好きな場所で好きな形でゆったりと

 

仕事ができるのは

 

とてもありがたいと思います!

 

 

 

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■■ 本日のコツ

 

『台風が通過した時には何が起きるか!?』

 

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■ 本文

 

お盆が終わって台風11号&9号が

 

連続して日本に上陸してきました

 

 

 

本州もかなりの大雨が降りましたが

 

わたしの第二の故郷の北海道にも

 

大きな水害が発生しました

 

 

 

被害に遭われた地域の一日でも早い

 

復旧を祈っています

 

 

 

さて、賃貸経営をしていると

 

台風が通過した後はいろいろと

 

トラブルが起きます

 

 

 

今回の台風ではある物件で

 

■テレビが点かなくなった

 

■玄関のオートロックが動かない

 

■エレベーターが止まった

 

などのトラブルが発生しました

 

 

 

管理会社さん、電気工事屋さん

 

エレベーター屋さんに

 

現地に出張していただき

 

 

 

なんとかその日のうちに復旧しました

 

 

 

そんなときオーナーとしては

 

管理会社さんからトラブルの

 

第一報の連絡が届いた後

 

 

 

「どんな症状が起きているのか?」

 

「トラブルを解消するのは誰が適切か?」

 

 

 

そんなことを考えながら遠隔から

 

電話で復旧指示を出すことになります

 

 

 

まずは、いつも修繕をお願いしている

 

かかりつけ医のような工務店さんに

 

連絡するのですが

 

 

 

工務店さんの提携電気工事業者さんが

 

エアコン工事で忙しく

 

すぐに現地に行けないということに

 

なりました

 

 

 

さて、これはいつもと違う対応が

 

必要です

 

 

 

次の手として、管理会社さんが

 

提携している電気工事業者さんと

 

管理会社さんに現地に行って

 

初期対応をしていただくように

 

お願いしました

 

 

 

この方法だと、管理会社さんは

 

費用はかかりませんが

 

電気工事業者さんは

 

費用が発生します

 

 


エレベータートラブルは

 

エレベーター会社さんに

 

機械本体からトラブルの連絡が

 

届くようになっていますので

 

 

 

わたしから連絡をしなくとも

 

現地に急行してくれています

 

 

 

結果、現地には3名の方が駆け

 

つけてトラブル対応をしてくれる

 

ことになりました

 

 

 

いろいろとチェックした結果

 

電気盤の漏電している

 

ブレーカーが特定できましたので

 

 

 

漏電箇所の応急処置を行い

 

テレビが見れるようになり

 

オートロックもエレベーターも

 

復旧しました

 

 

 

管理会社さんとエレベーター会社

 

さんから別々に復旧の報告をいただき

 

 

 

その対策工事の見積もりを

 

電気工事業者さんにお願いしました

 

 

 

賃貸経営はたくさんの方に

 

支えられて成立しているという

 

ことを実感する時です

 

 

 

遠隔地で高校野球やオリンピックを

 

見ながらでもトラブル対応ができる

 

のはありがたいですね♪

 

 

 

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今年4回目の海外旅行はインドネシア

 

のバリ島でした

 

 

 

バリ島では最近ビーチクラブという

 

スタイルのクラブ形式のレストランが

 

流行っていると聞いて

 

さっそくそこに行ってきました。。

 

 

 

バリ島に出発する前にブログ経由

 

連絡を取らせていただいた方から

 

 

 

「ビーチクラブ」というところが

 

おすすめですよ

 

と教えていただきました

 

 

 

これまでに10回以上バリ島に

 

旅行していますが一度も行ったことが

 

ありませんでしたので

今回は行ってみようかなと思っていました

 

 

 

有名どころでは

 

 

 

"Potato head beach club"

 

http://www.ptthead.com

 

 

 

"SUNDAYS BEACH CLUB"

 

http://www.sundaysbeachclub.com

 

 

 

"HOTEL KOMUNE BEACH CLUB"

 

http://www.komuneresorts.com/keramasbali/beach-club

 

 

 

などがありますが

 

今回はバリ島在住の友人の日本人の

 

友人のスペイン人

 

(要はわたしは知らない人 笑)

 

がオーナーの

 

 

 

"El Kabron"

 

http://elkabron.com

 

 

 

に連れて行ってもらいました

 

 

 

インド洋に沈む夕陽を見ながら

 

プールの中でシャンパンを飲み

 

 

 

ブルーから赤色、ネイビー、

 

そして、黒色に変わり

 

星がまたたき始める深く広く

 

奥行きのある空を見上げながら

 

 

 

目をつむって波の音を聞き

 

崖の上を吹き抜ける風の中

 

贅沢な時間を感じます

 

 

 

もちろん、空間だけでなく

 

スペインワインを

 

飲みながら食べるイカスミの

 

パエリアもかなり美味

 

 

 

バリ料理とガムラン音楽と

 

砂浜とビンタンビールと違った

 

バリ島の新しい楽しみ方を発見

 

してきました!

 

 

 

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■■ 本日のコツ

 

『自分で見て経験する大切なことを提供します』

 

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■ 本文

 

 

 

プライベートメンターシステム

 

で重要なプログラムのひとつに

 

わたしの所有物件の見学があります

 

 

 

物件ごとに毎月作成している

 

「月次実績報告」という

 

収支報告書を見ながら

 

 

 

どんな物件を

 

どんな価格で購入して

 

どんな条件の融資を受けて

 

どれだけの家賃をいただいて

 

どんな経費がかかって

 

どんな運営をしていて

 

いくらキャッシュフローが出ているか

 

 

 

実際の物件を見ながら

 

1円単位の収支も包み隠さずお見せし

 

一緒に賃貸経営を実感するのが

 

このプログラムの目的です

 

 

 

メンバーにとって有益なのは

 

 

 

戸建、木造アパート、軽鉄アパート

 

重量鉄骨マンション、

 

RCマンション、新築、中古

 

 

 

その人の目標・現状に合った物件

 

将来の目標にするような

 

ちょっと背伸びをした物件

 

 

 

それを、無料面談の中で見定めて

 

わたしの所有するさまざまな種類の

 

物件の中から選び出し

 

 

 

一日かけて数件の物件見学を

 

できることです

 

 

 

一件一件、

 

物件を紹介された時の状況

 

購入時に考えたこと

 

管理会社の選び方

 

空室のリフォームプラン

 

空室募集の方法

 

運営時のトラブル

 

 

 

物件購入、賃貸経営の時に

 

検討しなければいけないこと

 

実行しなければいけないこと

 

覚悟しなければいけないこと

 

 

 

臨場感を持って大切なことを伝え

 

現実に目の前で目にすることで

 

 

 

本を読み、セミナーに参加して

 

勉強してきても分からなかった

 

感触を感じることができます

 

 

 

あとは、できることをどんどん

 

進めてゆくだけで、納得のいく

 

収益物件を購入して

 

 

 

キャッシュフローを手に入れ

 

ゆっくりと着実に資産を

 

構築して行くことができるように

 

なります!

 

 

 

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■■ 本日のコツ

『無料面談でお伝えするキャッシュフローの大切さ』

=================

■ 本文

プライベートメンターシステム

の無料面談の際には、



まず第一に、

あなたが目標にしている未来を描く



次に、

その目標に購入しようとしている

物件が合っているか



次に、

投資がしたいのか事業がしたいのか

を確認する



次に、

「キャッシュフロー」と「担保力」

と「賃貸需要」が事業をしていくのに

大切であることをお話ししました



本日はその続きです

「キャッシュフロー」が

なぜ大切なのか?



不動産投資を「不動産賃貸業」

という事業として考えた場合に



「キャッシュフロー」は、

事業を継続して行くために必要

な血液だからです



「担保力」は体の筋肉

「賃貸需要」は酸素を含む空気

そんな感じでしょうか



キャッシュフローは

利益とはイコールではなく

銀行や親戚知人からの借入の

場合もあります



キャッシュフローがプラスであれば

どんどん手元の現金が増えて行く

ので、破綻することはありません



しかし、キャッシュフローがマイナス

だと、どんどん手元の現金が減って



最終的には支払いをしなければ

いけない銀行や取引先などに

支払いができなくなり

破綻してしまいます



いくら、銀座に土地を持っていて

現金を1000万円持っていても



毎月の収入が100万円で

支払いが1000万円だと

10ヶ月でお金がなくなりますし



毎月の売上が1000万円で

仕入れと経費が500万円の

飲食店を経営していても



毎月100万円の積立て保険に

加入したら6ヶ月で破綻します



銀座の土地という価値のある

資産を持っていても



毎月の利益(粗利)が500万円

もある商売で繁盛していても



キャッシュフローが続かなければ

破綻してしまうのです



「賃貸事業」で言うならば

資産価値の高い築浅のマンション



満室で運営されているアパート

でも

キャッシュフローを意識して購入

運営して行かないとダメなのです



わたしがこれまで経験してきた

・10年を超える賃貸事業

・サラリーマン時代の商社での

 取引先の信用調査

・事業投資運営会社での事業計画の

 立案と運営管理



そんな様々な経験から

どのようにキャッシュフローを

計算して、資金繰りをしていくのか



無料面談の際に

「事業継続にはキャッシュフロー」

が大切であることお伝えするのも

プライベートメンターシステムの

大きな役割です!



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100室大家 の 林克吉です



今年4回目の海外旅行はインドネシア

のバリ島です



バリ島は1992年に初めて

行ってから15回くらい訪問してます。。



これまでのバリ島への旅行は

海でマリンスポーツをしたり

山に行ってトレッキングをしたり

ゴルフやプール遊びをしたり



忙しいサラリーマン生活から脱出し

リフレッシュするための旅でしたが



サラリーマンを辞めた昨年からは

バリ島での時間の過ごし方が

変わりました



バリ島で30年ほどホテル事業を

しているオーナーさんにお願いして

取っていただいた部屋に宿泊し



10年以上住み続けて 現地で

不動産投資をしながらAirbnbを

運営している方に毎日ヨガレッスン

をしてもらいました



ヨガレッスンの後はビーチサイドの

ホテルのレストランでインド洋から

吹く風を感じながら



毎日みっちり3時間から4時間

バリ島での不動産投資、Airbnb

人の集まるレストランの企画

バリ島外の島のビーチフロントの土地

の魅力



などの話しを続けました



夜は、スペイン人の友人が経営する

崖の上の白を基調とした

イビザスタイルのビーチクラブで



プールに入りながらインド洋に沈む

夕陽に乾杯してきました



旅に出て新天地を切り拓いて

未体験ゾーンを経験する



そんなことをしているうちに

新しい魅力的な道を

発見することができたかもしれません



次回以降のバリ島への旅が楽しみに

なってきました!



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■■ 本日のコツ

『無料面談でお伝えすること(その4)』

=================

■ 本文

プライベートメンターシステム

の無料面談の際には、



まず第一に、

あなたが目標にしている未来を描く



次に、

購入しようとしている物件が

目標に合っているか確認する



次に、

投資がしたいのか事業がしたいのか

を確認する



と前回お話ししました



そして、あなたが「賃貸事業」

を始めようとする場合にここだけは

外せないということをお話しします



それは、



1.キャッシュフロー

2.担保力

3.賃貸需要



この3つです



「キャッシュフロー」を得ることが

できない物件はあなたの財布から

お金を減らしてゆきます



「担保力」の無い物件はあなたの

事業者としての成長をさまたげます



「賃貸需要」の無い物件はあなたの

財布からお金を減らしてゆきます



あなたの目指す姿が



「収益物件をたくさん所有して

それらの物件から上がってくる

キャッシュフローによって生活する」



というものであれば



購入する収益物件を選び出す際に



1.

物件のキャッシュフローを計算し

それが目標に合っているものか



2.

物件の担保力を計算し

バランスシートをマイナスにする

こと無く融資を受けることができるか



3.

物件および周辺の賃貸需要の調査をし

計算したキャッシュフローを実現する

ことができるか



この3点を検討から外さずに

選んで行く必要があります



わたしのプログラムでは

相談に来ていただくメンバーに対して



賃貸事業者として大切にしないと

いけないこの3点を理解し



この3点を抑えながら

メンバーの目指す姿を達成するために

どのように進んでいけば良いのか



そんなことを一緒に考えながら

創り上げて行くようにしています!



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職業倫理上???という不動産会社

さんにも、当たることがありますので

気をつけましょう



???な不動産会社さんの話しその2

ですが



いわゆる「中間省略業者」と

呼ばれる宅建業者さんから

購入した物件で発生しました



その中間省略業者さんと呼ばれる

宅建業者さんと取り交わした

売買契約書の特約条項には



「売主は本契約において瑕疵担保責任を負わないこととする」



と書いてある部分がありました



うーん、問題ですね。。



宅建業者さんが売主の場合に

特約で瑕疵担保責任を免責にする

特約は無効という宅建業法に

違反しています



どういうことかを説明する

分かりやすそうな記事がこれです↓↓

http://www.fudousan.or.jp/kiso/buy/kisei.html



しかも、この瑕疵担保無し特約の

物件でとうとう「隠れたる瑕疵」

が見つかってしまったのです



嫌な感じです、

たぶんこの宅建業者さんは

「瑕疵担保は特約で書いているように免責です」

と言ってくるような気がします



こうなると長い戦い

になるかもしれませんが



ネガティブキャンペーンや

法廷闘争などは疲れるだけで

わたしにも宅建業者さんにも

得るものはあまりありません



うまく、お互いにストレスの少ない

できるだけ「ウイン・ウイン」に

近い着地点を見つけることができる

といいかなと思ってます。。



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■■ 本日のコツ

『無料面談でお伝えすること(その3)』

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■ 本文

プライベートメンターシステム

の無料面談の際には、



まず第一に、

あなたが目標にしている未来を描く

次に、

その目標に購入しようとしている

物件が合っているかを確認する

と前回お話ししました



そうして、

その時に購入しようとしている物件

への思いを一度整理して

フラットな気持ちになってから



そもそも、

「不動産投資=キャピタルゲイン」

がしたいのか

「賃貸経営=キャッシュフロー」

がしたいのか



そういう話しをします



ロバートキヨサキさんによる

「不労所得」という言葉が

世の中に広まり始めて



その不労所得という状態は

アパートやマンションを購入して



「賃貸経営」を行うことで達成される

とされ、かなり時間が経ちますが



それが世の中に広まる間に

「不動産投資」という言葉で

置き換えられるようになり



収益不動産を購入することで

キャピタルゲインを期待しながら

キャッシュフロー(利回り)も

手にすることができる



という「両手に粟」的なバラ色の

世界であると思い描いている人が

多いです



実際には、キャピタルゲインは

努力に努力を重ねて市場価格より

安く購入しない限り

達成することは難しくなります



アベノミクスで上昇してきている

現在の不動産価格は



この10年ほどの中では、かなり

高い水準まで上がってきている

ように感じます



そうすると、今後 不動産価格が

下がるようなことが起きた場合には

キャピタルゲインは取ることができず



逆に売却することによって

キャピタルロスが発生する

可能性もあります



もちろん、売らなければ

キャピタルロスは発生しませんので

不動産価格が安い時には

売らないようにした方がいいです



こういう時に、キャッシュフローが

きちんと出る物件を持っていると



キャピタルロスを顕在化させること

なく、キャッシュフローを手にする

ことができて生活を維持できます



上がるか下がるかが勝負の

「不動産投資」



毎月きちんと家賃収入をいただく

ことができる

「賃貸経営」





あなたが目指す生活はどちらでしょうか?


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職業倫理上???という不動産会社

さんにも、当たることがありますので

気をつけましょう。。



以前に購入した物件の中には

個人の方から購入した物件も有り

宅建業者さんから購入した物件も有り

色々です



そんな中で最近、宅建業者さんから

購入した物件で、職業倫理上???

と思うようなことが立て続けに

起きました



ひとつは



メンターシステムのメンバーが

予定の中古物件の購入の際に

売主の宅建業者さんが作成した

売買契約の建物価格と土地価格が



なぜか適当な理由も無いまま

建物価格が低く土地価格が高く

記載されていたのです



こちらから指摘したところ

なんの説明も無く、すぐに適切な

価格に修正されました



一般的に用いられている

固定資産税評価額での按分で

建物価格と土地価格を設定する

という方法を使わずに



売主の宅建業者さんが

自分が支払いする消費税を

数千円減らすために



個人の買主の不利益になる可能性

のある金額を記載する



そして、買主代理である買主側の

仲介会社の担当者さんは、

その価格に気がついていたのか

気がついていなかったのか

分かりませんが



それを売主に指摘することも無く

買主から指摘されるまでそのまま



そんな売主と仲介会社さんを相手に

初めて収益物件を購入しようと

している個人の方が自分の利益を

守りながら契約をする



なかなか難しいことですよね



「聞かれたら正解を答えたり

間違いを修正するが

聞かれなければ間違いがあったり

不適当な(宅建業者に有利で、

個人にとって不利)ことがあっても

そのままスルーする」



大多数の宅建業者さんは

真面目なんでしょうけど



そういう不動産会社さんも中には

いらっしゃいます



久しぶりに、そんな不動産会社さん

にお会いしましたが

なんかがっかりな感じです。。



長くなりましたので、

もうひとつの

「宅建業者さんのがっかりな話し」

は次回にします



次回は、がっかりではなく「嫌な話し」

かもしれません。。



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