知識 『 ゼロ 』 でもスタートできる不動産投資52のコツ

知識・ネットワーク 『 ゼロ 』 から12年で 8棟3戸建て3区分所有 合計105室 を購入し、運営しているプロフェッショナル大家が、初心者のころから積み重ねてきた不動産投資のコツを隠すことなく記録しています。経験者の知識をどんどん吸収してください。




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おはようございます!

 

 

資産4億円 最大利回り40%超

 

100室大家 の 林勝好です

 

 

 

=================

 

■■ 本日のコツ

 

『合法民泊成功ノウハウセミナー!』

 

=================

 

 

■ 本文

 

誕生日前日の土曜日の朝早くから

 

いつも所有物件の保険の代理店として

 

お世話になっている

 

 

 

リスクマネジメントグループ代表の

 

小沢さんが開催する

 

「合法民泊成功ノウハウセミナー」

 

に出席してきました

 

 

 

朝10時からのセミナーに

 

青空の中、高速の湾岸線をクルマで

 

品川に向かいます

 

 

 

まだ民泊に関しては

 

「合法?非合法?」 が

 

はっきりしていません

 

 

 

簡単に言うとすべての民泊が

 

「グレー」と言うのが正しいのかも

 

しれません

 

 

 

なぜなら、現在民泊として運営

 

されているお部屋で

 

法的に認められているものは

 

 

 

「旅館業法」で認められている部屋

 

「簡易宿泊所」として認められて

 

いる部屋だからです

 

 

 

実際にわたしが民泊として運営

 

している物件でも地域の自警団の方

 

から「民泊を中止してください」と

 

通告されて撤退する物件も出てきました

 

 

 

とはいっても

 

わたしは「民泊」には

 

事業として産業として

 

大きな可能性を感じています

 

 

 

「規制で守られた業界にはどこかの

 

タイミングで自由化の波が押し寄せる」

 

 

 

という感覚です

 

これは電力業界で働いていた時に

 

その波に乗って仕事を

 

していましたのでよく分かります

 

 

 

規制下で働いていた人たちの考え

 

規制緩和で参入した人たちの考え

 

 

 

どちらも一生懸命仕事をしています

 

ので正義も論理もありますが

 

 

 

世の中の流れとして人々に求められて

 

「規制緩和」 とされている時には

 

徐々に規制緩和されていくものです

 

 

 

今回のセミナーは「合法民泊」

 

と銘打ってされているので

 

とても興味を持って参加しました

 

 

 

内容を書くことはできないのですが

 

このセミナーで紹介されている方法

 

を使えば「合法民泊」として運用

 

することができるようになります

 

 

 

「合法民泊」にするメリットは何なのか?

 

 

 

まず、第一段階として

 

通常賃貸を民泊に変更するメリット

 

 

 

民泊の募集サイトのひとつである

 

Airbnbで部屋を運用すると

 

通常賃貸よりも収入が

 

2倍から3倍になります

 

 

 

これがAirbnbを使った民泊が

 

通常賃貸より有利な点です

 

 

 

しかし、現時点のグレーな段階で

 

募集できるサイトはAirbnbくらい

 

しかないのが難点です

 

 

 

そして、第二段階

 

 

 

ただの「民泊」ではなく

 

「合法民泊」にすることができると

 

 

 

Airbnb以外の通常ポータルサイト

 

である楽天やじゃらん

 

 

 

海外ではブッキングドットコムや

 

エクスペディアなどの

 

旅行ポータルサイトに掲載する

 

ことができて

 

 

 

Airbnbを使った民泊に比べて

 

収入が1.5倍になると言われています

 

 

 

これまで1年間の時間を使って

 

転貸2部屋、自己所有物件で1部屋

 

小さいながらも自分で運営して

 

収支・メリット・デメリットを探って

 

きた 「民泊」 ですが

 

 

 

「合法民泊」 を運営できるようになり

 

それを拡大していくことができれば

 

新しい事業の柱になると考えます!

 

 

 

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100室大家 の 林勝好です

 

 

 

普段日曜日にはメルマガは

 

お送りしないのですが

 

本日はわたしの誕生日ということで

 

特別に 笑 お送りいたします。。

 

 

 

先週一週間熊本に行ってきました

 

 

 

その間に仕事上で起きたイベント

 

 

 

・Airbnb運営会社さんの手数料交渉


・表面利回り44%の戸建の入居申込ゲット


・メンバー物件の入居申込ゲット


・メンバー物件の買付サポート


・北海道物件のリフォーム発注

 

 

 

そして、熊本で

 

 

熊本城の地震での倒壊状況を

 

見ながら散歩している時も

 

 

 

友人と何日もゴルフをしていても

 

 

 

民泊の築古リノベ戸建に宿泊

 

しながらのんびり本を読んでいても

 

 

 

毎晩友人たちと熊本の美味しい

 

産物を楽しんでいても

 

 

 

積み上げてきた家賃収入は

 

コツコツ入り続けています

 

 

 

48歳になりこのような経済状況に

 

なれたのは不動産投資のおかげです

 

 

 

しかし、わたしが本当にここまで

 

きたことで素晴らしいと感じている

 

のはこういった経済状況ではなく

 

 

 

「自由に場所と時間を選ぶことができる」

 

 

 

ということです

 

 

 

わたしが48年間過ごしてきた間には

 

色々な時代がありました

 

 

 

小・中・高校生のころ岐阜で過ごした「野球少年の時代」

 

 

 

大学のころ名古屋で過ごした「たくさんの人と関わる時代」

 

 

 

仕事を始めたころ東京で過ごした「バブル商社マン時代」

 

 

 

転勤族として北海道や韓国で過ごした「サラリーマン大家時代」

 

 

 

その時その時に色々な時代が

 

ありましたが

 

 

 

いまの 「ノマド大家時代」 が

 

一番素晴らしい時代だと感じてます

 

 

 

今日から始まる48才の1年には

 

バリ島の不動産、民泊の拡大、

 

所有不動産の拡大など

 

楽しみなことが目白押しです

 

 

 

良い一年になるようにがんばります!

 

 

 

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■■ 本日のコツ

 

『台風が通過した時にはこうしよう!?』

 

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■ 本文

 

今年は台風の本州への上陸が5回も

 

あり、各地に被害が発生しました

 

 

 

本州もかなりの大雨が降りましたが

 

わたしの第二の故郷の北海道にも

 

大きな水害が発生しました

 

 

 

被害に遭われた地域の一日でも早い

 

復旧を祈っています

 

 

 

さて、前回は、台風が通過する時に

 

わたしの所有物件で何が起きたかの

 

お話しをしましたが

 

 

 

台風が通過後に賃貸経営をしている

 

ひとは何をする必要があるかという

 

話しをします

 

 

 

それは、

 

 

 

1.所有物件の被害状況を確認する

 

 

 

2.被害があった場合にその被害が

 

  火災保険で補償できる内容か

 

  確認する

 

 

 

この2点は必ず実施しましょう

 

 

 

わたしのメンターシステムのメンバー

 

の所有物件でも台風の被害が発生し

 

瓦屋根と壁が壊れましたが

 

 

 

優秀な管理会社さんと

 

優秀な保険代理店さんの働きによって

 

被害箇所の補償を素早く受けることが

 

できました

 

もちろん、わたしもアドバイスします

 

 

 

台風が通過して被害がでた場合には

 

すぐに管理会社さんに被害の状況が

 

わかる写真を撮ってもらい

 

 

 

火災保険をお願いしている代理店

 

または、保険会社に連絡します

 

 

 

被害の状況によっては

 

数十万円の保険金をいただくことが

 

できる可能性があります

 

 

 

保険金をいただくことができれば

 

自分のお金を出すこと無く

 

物件の壊れた箇所を保険金で修繕

 

することができます

 

 

 

ですので、台風が通過した後は

 

ぜひ物件の状況を確認しに

 

行きましょう!

 

 

お金が落ちているかもしれません!

 

 

 

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4月に発生した地震で被災した熊本に

 

復興支援のために旅行に来ました。。

 

 

 

先週から熊本に来て

 

熊本城を散策したり

 

おいしい食事を食べて

 

ゴルフをしています

 

 

 

海外駐在している友人が

 

日本に一時帰国をするにあたって

 

 

 

被災地の熊本を訪問して

 

お金を使って復興の支援をしよう

 

ということが目的です

 

 

 

わたしは、阪神淡路大震災の

 

仮設住宅の設営工事をして

 

 

 

東日本大震災を東京で経験して

 

東北の事業所の被害の復旧を

 

東京から応援したりして

 

被災地をたくさん見てきました

 

 

 

今回の訪問で

 

熊本市内の被害はそれほど大きい

 

ものではないかと感じましたが

 

 

 

ゴルフ場に向かう途中で

 

住宅地の全壊家屋を見たり

 

ゴルフ場の横の山の崖崩れを見たり

 

 

 

400年の間威容を誇っていた

 

熊本城の石垣が崩れている様子を

 

間近に見ると

 

地震の被害の大きさを感じます

 

 

 

熊本城は天守閣の屋根瓦もほとんど

 

落ちていますし

 

 

 

石垣と一緒に崩れ落ちている櫓や

 

塀がたくさんありました

 

 

 

残っている石垣も内部では

 

どこまで壊れていてどこが

 

生きているのか見当をつけるのも

 

難しい状態に見えます

 

 

 

これから10年、20年かけて

 

復旧して行くのを期待したいと

 

思います!

 

 

 

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今年32回目のゴルフを千葉県は

 

芝山町のイーグルレイクゴルフクラブ

 

でプレーしてきました。。

 

 

 

今回のゴルフは、一人で予約をして

 

3人の知らない方とプレーする

 

「一人予約ゴルフ」という

 

 

 

インターネットのサービスを利用

 

して行ってます

 

 

 

朝3時半に家を出発し

 

4時半にゴルフ場に着き

 

まだ薄暗い中で準備をして

 

 

 

少し涼しく湿った空気の中で

 

一番ホールをスタートして行きます

 

 

 

4時間後の9時に18ホールを終了

 

 

 

大きなお風呂の窓を大きく開けて

 

外の空気を吸いながらリラックスし

 

湯船にゆったりと全身浸かって

 

疲れたカラダを癒した後

 

 

 

クラブハウスのオープンエアーの

 

席にすわり、ゴルフ場のみどりに

 

包まれてコーヒーを飲みながら

 

 

 

メンターシステムのメンバーに

 

メール相談の返信を書いたり

 

ガス工事会社さんと電話で話したり

 

メルマガを書いたり

 

 

 

そんなことをしながら

 

お昼過ぎまで過ごす時間は

 

とてもリラックスしながら

 

集中できて創造的なイメージを

 

持つことができる素敵な時間です

 

 

 

自由に時間を使いながら

 

好きな場所で好きな形でゆったりと

 

仕事ができるのは

 

とてもありがたいと思います!

 

 

 

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■■ 本日のコツ

 

『台風が通過した時には何が起きるか!?』

 

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■ 本文

 

お盆が終わって台風11号&9号が

 

連続して日本に上陸してきました

 

 

 

本州もかなりの大雨が降りましたが

 

わたしの第二の故郷の北海道にも

 

大きな水害が発生しました

 

 

 

被害に遭われた地域の一日でも早い

 

復旧を祈っています

 

 

 

さて、賃貸経営をしていると

 

台風が通過した後はいろいろと

 

トラブルが起きます

 

 

 

今回の台風ではある物件で

 

■テレビが点かなくなった

 

■玄関のオートロックが動かない

 

■エレベーターが止まった

 

などのトラブルが発生しました

 

 

 

管理会社さん、電気工事屋さん

 

エレベーター屋さんに

 

現地に出張していただき

 

 

 

なんとかその日のうちに復旧しました

 

 

 

そんなときオーナーとしては

 

管理会社さんからトラブルの

 

第一報の連絡が届いた後

 

 

 

「どんな症状が起きているのか?」

 

「トラブルを解消するのは誰が適切か?」

 

 

 

そんなことを考えながら遠隔から

 

電話で復旧指示を出すことになります

 

 

 

まずは、いつも修繕をお願いしている

 

かかりつけ医のような工務店さんに

 

連絡するのですが

 

 

 

工務店さんの提携電気工事業者さんが

 

エアコン工事で忙しく

 

すぐに現地に行けないということに

 

なりました

 

 

 

さて、これはいつもと違う対応が

 

必要です

 

 

 

次の手として、管理会社さんが

 

提携している電気工事業者さんと

 

管理会社さんに現地に行って

 

初期対応をしていただくように

 

お願いしました

 

 

 

この方法だと、管理会社さんは

 

費用はかかりませんが

 

電気工事業者さんは

 

費用が発生します

 

 


エレベータートラブルは

 

エレベーター会社さんに

 

機械本体からトラブルの連絡が

 

届くようになっていますので

 

 

 

わたしから連絡をしなくとも

 

現地に急行してくれています

 

 

 

結果、現地には3名の方が駆け

 

つけてトラブル対応をしてくれる

 

ことになりました

 

 

 

いろいろとチェックした結果

 

電気盤の漏電している

 

ブレーカーが特定できましたので

 

 

 

漏電箇所の応急処置を行い

 

テレビが見れるようになり

 

オートロックもエレベーターも

 

復旧しました

 

 

 

管理会社さんとエレベーター会社

 

さんから別々に復旧の報告をいただき

 

 

 

その対策工事の見積もりを

 

電気工事業者さんにお願いしました

 

 

 

賃貸経営はたくさんの方に

 

支えられて成立しているという

 

ことを実感する時です

 

 

 

遠隔地で高校野球やオリンピックを

 

見ながらでもトラブル対応ができる

 

のはありがたいですね♪

 

 

 

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今年4回目の海外旅行はインドネシア

 

のバリ島でした

 

 

 

バリ島では最近ビーチクラブという

 

スタイルのクラブ形式のレストランが

 

流行っていると聞いて

 

さっそくそこに行ってきました。。

 

 

 

バリ島に出発する前にブログ経由

 

連絡を取らせていただいた方から

 

 

 

「ビーチクラブ」というところが

 

おすすめですよ

 

と教えていただきました

 

 

 

これまでに10回以上バリ島に

 

旅行していますが一度も行ったことが

 

ありませんでしたので

今回は行ってみようかなと思っていました

 

 

 

有名どころでは

 

 

 

"Potato head beach club"

 

http://www.ptthead.com

 

 

 

"SUNDAYS BEACH CLUB"

 

http://www.sundaysbeachclub.com

 

 

 

"HOTEL KOMUNE BEACH CLUB"

 

http://www.komuneresorts.com/keramasbali/beach-club

 

 

 

などがありますが

 

今回はバリ島在住の友人の日本人の

 

友人のスペイン人

 

(要はわたしは知らない人 笑)

 

がオーナーの

 

 

 

"El Kabron"

 

http://elkabron.com

 

 

 

に連れて行ってもらいました

 

 

 

インド洋に沈む夕陽を見ながら

 

プールの中でシャンパンを飲み

 

 

 

ブルーから赤色、ネイビー、

 

そして、黒色に変わり

 

星がまたたき始める深く広く

 

奥行きのある空を見上げながら

 

 

 

目をつむって波の音を聞き

 

崖の上を吹き抜ける風の中

 

贅沢な時間を感じます

 

 

 

もちろん、空間だけでなく

 

スペインワインを

 

飲みながら食べるイカスミの

 

パエリアもかなり美味

 

 

 

バリ料理とガムラン音楽と

 

砂浜とビンタンビールと違った

 

バリ島の新しい楽しみ方を発見

 

してきました!

 

 

 

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■■ 本日のコツ

 

『自分で見て経験する大切なことを提供します』

 

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■ 本文

 

 

 

プライベートメンターシステム

 

で重要なプログラムのひとつに

 

わたしの所有物件の見学があります

 

 

 

物件ごとに毎月作成している

 

「月次実績報告」という

 

収支報告書を見ながら

 

 

 

どんな物件を

 

どんな価格で購入して

 

どんな条件の融資を受けて

 

どれだけの家賃をいただいて

 

どんな経費がかかって

 

どんな運営をしていて

 

いくらキャッシュフローが出ているか

 

 

 

実際の物件を見ながら

 

1円単位の収支も包み隠さずお見せし

 

一緒に賃貸経営を実感するのが

 

このプログラムの目的です

 

 

 

メンバーにとって有益なのは

 

 

 

戸建、木造アパート、軽鉄アパート

 

重量鉄骨マンション、

 

RCマンション、新築、中古

 

 

 

その人の目標・現状に合った物件

 

将来の目標にするような

 

ちょっと背伸びをした物件

 

 

 

それを、無料面談の中で見定めて

 

わたしの所有するさまざまな種類の

 

物件の中から選び出し

 

 

 

一日かけて数件の物件見学を

 

できることです

 

 

 

一件一件、

 

物件を紹介された時の状況

 

購入時に考えたこと

 

管理会社の選び方

 

空室のリフォームプラン

 

空室募集の方法

 

運営時のトラブル

 

 

 

物件購入、賃貸経営の時に

 

検討しなければいけないこと

 

実行しなければいけないこと

 

覚悟しなければいけないこと

 

 

 

臨場感を持って大切なことを伝え

 

現実に目の前で目にすることで

 

 

 

本を読み、セミナーに参加して

 

勉強してきても分からなかった

 

感触を感じることができます

 

 

 

あとは、できることをどんどん

 

進めてゆくだけで、納得のいく

 

収益物件を購入して

 

 

 

キャッシュフローを手に入れ

 

ゆっくりと着実に資産を

 

構築して行くことができるように

 

なります!

 

 

 

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■■ 本日のコツ

『無料面談でお伝えするキャッシュフローの大切さ』

=================

■ 本文

プライベートメンターシステム

の無料面談の際には、



まず第一に、

あなたが目標にしている未来を描く



次に、

その目標に購入しようとしている

物件が合っているか



次に、

投資がしたいのか事業がしたいのか

を確認する



次に、

「キャッシュフロー」と「担保力」

と「賃貸需要」が事業をしていくのに

大切であることをお話ししました



本日はその続きです

「キャッシュフロー」が

なぜ大切なのか?



不動産投資を「不動産賃貸業」

という事業として考えた場合に



「キャッシュフロー」は、

事業を継続して行くために必要

な血液だからです



「担保力」は体の筋肉

「賃貸需要」は酸素を含む空気

そんな感じでしょうか



キャッシュフローは

利益とはイコールではなく

銀行や親戚知人からの借入の

場合もあります



キャッシュフローがプラスであれば

どんどん手元の現金が増えて行く

ので、破綻することはありません



しかし、キャッシュフローがマイナス

だと、どんどん手元の現金が減って



最終的には支払いをしなければ

いけない銀行や取引先などに

支払いができなくなり

破綻してしまいます



いくら、銀座に土地を持っていて

現金を1000万円持っていても



毎月の収入が100万円で

支払いが1000万円だと

10ヶ月でお金がなくなりますし



毎月の売上が1000万円で

仕入れと経費が500万円の

飲食店を経営していても



毎月100万円の積立て保険に

加入したら6ヶ月で破綻します



銀座の土地という価値のある

資産を持っていても



毎月の利益(粗利)が500万円

もある商売で繁盛していても



キャッシュフローが続かなければ

破綻してしまうのです



「賃貸事業」で言うならば

資産価値の高い築浅のマンション



満室で運営されているアパート

でも

キャッシュフローを意識して購入

運営して行かないとダメなのです



わたしがこれまで経験してきた

・10年を超える賃貸事業

・サラリーマン時代の商社での

 取引先の信用調査

・事業投資運営会社での事業計画の

 立案と運営管理



そんな様々な経験から

どのようにキャッシュフローを

計算して、資金繰りをしていくのか



無料面談の際に

「事業継続にはキャッシュフロー」

が大切であることお伝えするのも

プライベートメンターシステムの

大きな役割です!



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100室大家 の 林克吉です



今年4回目の海外旅行はインドネシア

のバリ島です



バリ島は1992年に初めて

行ってから15回くらい訪問してます。。



これまでのバリ島への旅行は

海でマリンスポーツをしたり

山に行ってトレッキングをしたり

ゴルフやプール遊びをしたり



忙しいサラリーマン生活から脱出し

リフレッシュするための旅でしたが



サラリーマンを辞めた昨年からは

バリ島での時間の過ごし方が

変わりました



バリ島で30年ほどホテル事業を

しているオーナーさんにお願いして

取っていただいた部屋に宿泊し



10年以上住み続けて 現地で

不動産投資をしながらAirbnbを

運営している方に毎日ヨガレッスン

をしてもらいました



ヨガレッスンの後はビーチサイドの

ホテルのレストランでインド洋から

吹く風を感じながら



毎日みっちり3時間から4時間

バリ島での不動産投資、Airbnb

人の集まるレストランの企画

バリ島外の島のビーチフロントの土地

の魅力



などの話しを続けました



夜は、スペイン人の友人が経営する

崖の上の白を基調とした

イビザスタイルのビーチクラブで



プールに入りながらインド洋に沈む

夕陽に乾杯してきました



旅に出て新天地を切り拓いて

未体験ゾーンを経験する



そんなことをしているうちに

新しい魅力的な道を

発見することができたかもしれません



次回以降のバリ島への旅が楽しみに

なってきました!



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