知識 『 ゼロ 』 でもスタートできる不動産投資52のコツ

知識・ネットワーク『ゼロ』から12年で 8棟3戸建3区分所有 合計105室を購入しアーリーリタイアしたわたしが、初心者のころから積み重ねてきた不動産投資のコツを隠すことなく記録しています。現在は、9棟3戸建3区分合計114室に増加!



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おはようございます!

 

 

 

資産4億円 最大利回り40%超

100室大家 の 林勝好です

 

 

 

週末は新入社員で入社した会社の

時の同期7人でゴルフ&温泉ツアー

に行ってきました・・

 

 

 

続きは編集後記で

 

 

=================

 

■■ 本日のコツ

 

【ポータルサイトの条件と写真は要確認です!】

 

=================

 

 

■ 本文

 

 

ちょっと古いデータになりますが

リクルート住まいカンパニーが

2014年に調査した

 

「賃貸契約者に見る部屋探しの実態調査」

 

の中で

 

 

 

・部屋探しのために訪問した不動産

 会社数は何件ですか?

 

 

 

というアンケートの質問に対しての

回答が

 

 

 

・首都圏平均で「1.7店舗」

 

 

・関西圏平均で「1.5店舗」

 

 

となっていました

 

 

 

さらに、その内訳を見ると

約半数の人が「1店舗以下」

しか訪問していませんでした

 

 

 

このアンケートから3年が経過

して、いまはもっとお部屋探し

の時に訪問する不動産会社の

数は減少してる可能性があります

 

 

 

もはや賃貸物件は

駅前の不動産会社を何件も訪問し

 

 

 

その中で気に入った営業マンが

勧める物件を、また何件も内見

して決めるものではなく

 

 

 

電車の中で移動中や

スタバでコーヒーを飲みながら

 

 

 

彼女・彼氏と一緒に

スマホやタブレットで

「自分たち」で探す時代に

なっているということです

 

 

 

そして、スマホから気に入った

物件を扱っている不動産会社に

連絡をして訪問の約束をして

 

 

 

お店に行ってすぐに希望の物件を

営業マンの案内で確認に行って

 

 

 

自分のイメージ通りの物件で

あれば、そのまま申込みをする

 

 

 

不動産会社は単なる窓口

として訪問しているという

ことになります

 

 

 

ということは

 

 

 

スマホやタブレットで賃貸物件

を検索した時に

 

 

 

自分の所有する物件の条件が

ポータルサイトで

 

 

 

間違っていなく、魅力的に

掲載されているかどうかが

とても大事になっていると

いうことになります

 

 

 

・賃貸の条件が正しいか

 

・設備の内容が正しいか

 

・掲載されている写真は多くて

 情報が伝わるか

 

・掲載されている写真はキレイか

 

 

 

所有する物件に空室があるあなた

は、自分の物件のポータルサイト

の情報を必ずチェックして

 

 

 

空室の多い中古の物件を購入した

時は、物件の掲載情報を改善する

ようにすれば

 

 

 

空室があっても少しずつ満室に

近づけていくことができると

思います!

 

 

 

=================

 

■■編集後記

 

 

当時新入社員として入社した会社

は、バブルのあおりを受けて他社

に吸収されて無くなってしまった

のですが

 

 

 

みんなそれぞれの道でがんばって

います

 

 

 

そんな同期生が

 

 

ひとりは東京から名古屋に転勤

もうひとりはインドに転勤になる

というので

 

 

送別ゴルフ&温泉ツアー

をしてきました

 

 

 

まだ太陽が出ていないレインボー

ブリッジを渡り、アクアラインで

東京湾を渡って、房総半島の

ゴルフ場でラウンドしたあとは

 

 

 

横浜まで戻ってきて

温泉を掘り出しているスパに

入ってゆっくり体を温めたあと

みんなで宴会をしました

 

 

 

数年ぶりに会う友人もいましたが

新しい活動をバリバリしている友人

もいて楽しく時間を過ごすことができ

 

 

 

友人がインドに駐在したら

インドにも行くことにして

新世界体験の楽しみが増えました!

 

 

 

写真は週末行ったゴルフ場です。

 

 

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100室大家 の 林勝好です

 

 

 

昨晩は以前勤めていた会社の

先輩にお誘いを受けて夕食を

ご一緒させていただきました・・

 

 

 

続きは編集後記で

 

 

=================

 

■■ 本日のコツ

 

【賃貸借契約の更新時期の入居者さんへの提案】

 

=================

 

 

■ 本文

 

 

栃木に所有しているある物件の

あるひと部屋で賃貸借契約の

更新を迎えた部屋がでたこと

 

 

 

そして、その入居者さんから

家賃の減額の要請を受けたこと

 

 

 

そして、家賃減額をそのまま

受け入れるのではなく

入居者さん、管理会社さん、

わたしという3者が納得感の

ある提案を二つ考えました

 

 

 

その提案とは?

 

 

 

1.

更新手数料の減額:

 

更新手数料を減額することで

実質の入居者さんの支払金額を

減らすことで家賃減額と同じ効果

を出し、なおかつ収益還元評価の

資産価値を維持する

 

 

 

2.

水廻り5点セット清掃:

 

水廻り5点セット(キッチン、

換気扇、お風呂、トイレ、洗面所)

をオーナー負担で行うことで

入居者さんは、今後は綺麗な部屋

で住むことができて

収益還元評価の資産価値を維持する

 

 

 

家賃減額を受け入れのではなく

この二つのうちのどちらかを

選んでもらえないか

 

 

 

入居者さんに提案してもらうよう

管理会社さんに依頼しました

 

 

 

さて、入居者さんの反応は

どうなるでしょうか?

続きが楽しみです!

 

 

 

=================

 

■■編集後記

 

 

その先輩とは6年ほど年次が

離れ、部署も違っていました

ので会社に勤めている時には

面識が無かったのですが

 

 

 

数ヶ月前から2度ほどゴルフを

ご一緒することがあり、一度

食事でもとお誘いを受けたので

喜んでお伺いしてきました

 

 

 

食事をご一緒したのは

 

「一徹」

https://tabelog.com/tokyo/A1302/A130203/13184229/

 

という和食屋さんで

 

 

 

「トリュフの土鍋ご飯」

 

という締めのご飯が絶品でした

 

 

 

楽しく食事をして家に帰ったら

なんと、わたし達が食事をしてた

真っ最中の夜8時半頃に

「富岡八幡宮宮司殺人事件」

が起きていました・・

 

 

 

初詣にも良く行く神社でしたので

ちょっと驚きでしたが、なぜか

この事件のニュースを見て

 

 

 

以前見に行った任意売却で

売り出されていたマンション

のことを思いだしました

 

 

 

任意売却に出ていたマンションは

20室ほどの賃貸用のファミリー

マンションで、敷地内に父親の家

と息子夫婦の家がありましたが

 

 

 

その父親が亡くなったあと

引き継いだ息子さんがうまく

経営ができず、返済が滞り

任意売却になった物件でした

 

 

 

息子夫婦さんもすでに引っ越し

されていたので、その家の中に

入って状況を確認したのですが

 

 

 

その家のリビングの壁には

息子夫婦の息子さんと奥さんの

メッセージのやり取りが殴り書き

で書かれていました

 

 

 

「金はどこにあるんだ?!」

 

とか

 

「いい加減にしろ◯◯野郎!」

 

 

 

というようなここに書くことも

できないような罵詈雑言が

 

 

 

延々と何度も何度も

真っ白なクロスの壁に二つの

筆跡で書かれていたのです

 

 

 

この時に

 

「自分の力で創り上げた資産や

収入ではない大きなモノを持つ

ことで、それをコントロールする

チカラを育てていけないと

資産や収入がないない人

よりも不幸になるんだな」

 

と感じたのですが

 

 

 

その感覚を今回起きた

 

「富岡八幡宮殺人事件」

 

でも感じたのです

 

 

 

日本でも有名な神社のひとつ

をその収入とともに

トレーニングもしないで

世襲することで

 

 

 

それが自分にもともとあるもの

と考えてしまったんでしょうね

 

 

 

資産も収入も変わりゆくもの

ですので、それをコントロール

するチカラをトレーニングを

して自分のものにする

 

 

 

こういうことが必要なのだと

思い、親として考えさせられる

事件でした。

 

 

 

 

 

=================

 

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資産4億円 最大利回り40%超

100室大家 の 林勝好です

 

 

 

聞いたことや教えてもらったこと

をそのまま忠実に実行するか

 

それとも、アレンジして自分流に

するのか考えることがあります・・

 

 

 

続きは編集後記で

 

 

=================

 

■■ 本日のコツ

 

【賃貸借契約の更新時期には何が起きるでしょう?】

 

=================

 

 

■ 本文

 

 

栃木に所有しているある物件の

あるひと部屋で賃貸借契約の

更新を迎えた部屋があります

 

 

 

管理会社さんから契約更新の案内

を出したところ入居者さんから

 

 

 

「同じ物件の別の部屋(3DK)が

53000円で募集されているけど

 

自分の部屋(2LDK)の家賃は

59000円で差があるので

 

家賃を下げて欲しい」

 

 

 

と言われたと相談が有りました

 

 

 

この入居者さんは

わたしがこの物件を購入する前

からお住まいで、2年前は

62000円から59000円

に家賃を下げたところです

 

 

 

ですが、まだ相場からは少し

高い家賃なので、安くして

欲しいということです

 

 

 

部屋を借りる視点から見たら

妥当な話しかもしれませんが

 

 

 

入居者さんと利益が相反する

賃貸事業者としてはどう考える

べきでしょう

 

 

 

入居者さんから

こういう依頼があった場合に

あなたはどうしますか?

 

 

 

1.

家賃据え置きでなにもしない

 

 

 

2.

更新料(このアパートの場合は

家賃1ヶ月分)を無くして

実質値引(約2500円)

 

 

 

3.

室内のお掃除サービスをオーナー

負担で手配(4万円くらい)

 

 

 

4.

家賃を2000円安くする

(約3%の値引)

 

 

5.

設備を無料で交換する

例えば、エアコン、洗面化粧台

エアコンなら約5万円

洗面化粧台なら約3万円

 

 

 

ちょっと考えるだけで思いつく

だけでも色々ありますし

 

 

 

さらに、これらを複合して

組み合わせたり半分ずつ

組み合わせたりするだけでも

 

 

 

打ち手のバリエーションは

どんどん出てきて

お腹いっぱいになるほどです

 

 

 

安易に「家賃を下げる」

という選択肢を選ぶオーナー

さんは収益性を落として

いつか退場してゆくことに

 

 

 

「何もしない」

という選択肢で

「なるようになれ」

 

 

 

と考えることを放棄する

オーナーさんは、入居者さんの

満足度を下げることになり

敬遠されて空室がどんどん

増えていくことになると思います

 

 

 

さて、皆さんは、どうしますか?

 

 

 

不動産賃貸業でやってゆこう

と考えたならば

 

 

 

「家賃を下げて欲しい」と

言われた時にはやれることが

どれだけあるのか考えて

 

 

 

そこからベストな方法を

選択して行動しましょう!

 

 

 

=================

 

■■編集後記

 

 

学んだことを自分のものにする

ために「守・破・離」という

段階を経て進めてゆくのが大切

だという言葉を聞くと思います

 

 

 

「守・破・離」とはなんでしょう

 

 

 

「守」

師匠に教えてもらったことを

忠実に「守って」自分の中に

浸透させる

 

 

 

「破」

教えてもらったことが浸透して

きて自分のものになったことが

感じられたらそれを「破って」

みて自分流に合わせて変えてみる

 

 

 

「離」

自分流に合わせてうまく行くこと

が分かったら師匠の教えから

「離れて」自分独自の形を研ぎ

すましていく

 

 

 

「守・破・離」

とはこうやって解説されています

 

 

 

わたしは比較的この「守・破・離」

の時間的な感覚が短いようで

 

 

 

最初に師匠に教えていただいた

「競売」での物件の購入は

 

 

これまでの13回の収益物件の

購入経験の中では最初と7件目

の2回だけとなります

 

 

 

また、積算と耐用年数と収益性

を兼ね備えたRCの中古マンション

の購入も4件目の1件だけ

 

 

 

表面利回り40%を超える

再建築不可物件も11件目の

1件だけ

 

 

 

「守」で購入前のトレーニング

「破」で自分のモノとして購入

「離」で次に進む

 

 

 

わたしの中での「守・破・離」は

こういうことなのかもしれません

 

 

 

うまく行く方法を

できるようになったら

 

 

 

「守」で確実に購入を続ける

「破」で自分独自の市場を作る

「離」で別の世界に目を向ける

 

 

 

こういう「守・破・離」の

サイクルにして

 

 

 

ひと財産築くまで、ずっとその

方法を連続して続けた方が

良いのかなと思ったりしますが

 

 

 

人それぞれペースはあると思い

ますので、自分のペースで

できる方がストレス無くて

集中できるように思います

 

 

 

でも、やりたいことや

実現したい夢が有ったら

まずは、教えてもらった

ことを実行してみましょう

 

 

 

そうして成果にたどり着いて

みましょう

 

 

 

その成果が、できなかったという

成果でも、うまくできたという

成果であったとしても

 

 

 

経験を積み重ねることによって

次から次に前に進んでいくこと

ができると思います!

 

 

 

写真は、バリ島でいつも宿泊している「Stone home stay」の看板です。

 

 

 

 

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資産4億円 最大利回り40%超

100室大家 の 林勝好です

 

 

 

昨日2018年の目標設定会の

案内を出したところ、さっそく

メンバーのひとりから申込みが

入りました・・

 

 

 

続きは編集後記で

 

 

=================

 

■■ 本日のコツ

 

【オリンピックの前後は不動産価格はどうなるのでしょう?】

 

=================

 

 

■ 本文

 

 

不動産賃貸業(大家さん)の仕事

の関係で、わたしはよくクルマで

高速道路を移動しますが

 

 

 

以前に比べて高速道路を大型の

ダンプカーが走っているように

感じます

 

 

 

それも、横浜辺りを千葉県の

ナンバーを付けたダンプが走って

いたり、千葉県内を栃木や群馬の

ナンバーを付けたダンプが走って

いたりします

 

 

 

首都圏の湾岸エリアに関東圏の

ダンプカーが集合しているような

感じですので、2年半後に迫った

オリンピックに合わせた各種工事

に東奔西走しているのでしょう

 

 

 

さて、収益不動産のオーナーと

しては、オリンピックの前後に

不動産の価格がどのように動く

のか気になるところですが

 

 

 

ウチコミという賃貸ポータルサイト

の発行する「ウチコミタイムス」

という新聞に

 

 

 

これまでのオリンピック

開催国のオリンピック前後の

住宅用不動産価格の推移が

書いてありましたので紹介

いたします

 

 

 

まずは、

 

 

 

1988年のソウルオリンピック

 

当時の韓国の経済成長率の高さに

引っ張られている感はあるが、

1970年代から緩やかに上昇し

オリンピック前年の1987年

から1991年までの4年間

力強く上昇し、その後2001年

まで下落傾向だが、2001年

から2014年まで上昇中

 

 

 

1992年のバルセロナオリンピック

 

オリンピック前には大幅に上昇

していなかったがオリンピック

開催後の1998年頃から上昇

2007年のサブプライムローン

から急激に下がり2013年まで

下降して現在も低迷中

 

 

 

2000年のシドニーオリンピック

 

1970年代からオリンピック

とは無関係に上がり続けていて

いまも上昇中

 

 

 

2004年のアテネオリンピック

 

1997年頃から高騰が始まり

2004年のオリンピックを過ぎ

2008年まで上昇が継続したが

2009年のギリシャ危機で下落

して現在も低迷中

 

 

 

2008年の北京オリンピック

 

不動産の個人所有が認められて

からずっと上昇を続けてきたが

2008年がリーマンショック

の年であり、オリンピック開催

の2008年と2009年は

下落したが、その後また上昇中

 

 

 

2012年のロンドンオリンピック

 

経済成長率は低迷していた時は

あったが、リーマンショックで

一旦下落しただけで、すぐにその

下落分を取り戻し、2012年の

オリンピック後も上昇中

 

 

 

オリンピック前後を含め現在まで

の住宅用不動産価格の推移を見ると

 

 

 

勝ち組は

 

韓国、オーストラリア、中国

イギリス

 

 

 

負け組は

 

スペイン、ギリシャ

 

 

 

となっていてオリンピック

開催後に住宅用不動産価格が

下がって現在も低迷している

のは6カ国中2カ国だけです

 

 

 

とは言うものの

ギリシャは国が破綻して

「ギリシャ危機」と言われている

国際社会の問題児

 

 

 

スペインはヨーロッパでは

フランスやドイツにおんぶ

されている南の国のひとつ

 

 

 

さて、日本は勝ち組になれるのか

負け組になってしまうのか

どちらになるのでしょう

 

 

 

イギリスのように力強く成長

を続けるかもしれませんので

 

 

 

ちまたで良く言われるような

オリンピックが終わると住宅用

不動産価格が下がるという意見も

もしかしたら違うのかもです!

 

 

 

=================

 

■■編集後記

 

 

再来週の週末を2日間使って

昼も夜もまた次の日の昼も

 

 

 

「2017下期半期報告会」

 

 

「2018目標設定会」

 

 

 

を行うことをメンバー宛に

案内したところ、早速1名の

申込みをいただきました

 

 

 

12月は、仕事もプライベート

も忙しく活動されている方が多い

と思いますが

 

 

 

忘年会や飲み会に参加して

なんとなく浮かれた気分で

1年を振り返るより

 

 

 

足元の自分を確認して

未来の自分のために時間を使う

 

 

 

こういうことを

張りつめた空気の中で

真剣にできるというのも

素晴らしいことだと思います!

 

 

 

写真はバリ島のCasasiaというイタリアンレストランです。

ヨーロッパからの旅行者が夜遅くまで旅行者同士の情報交換をしていました。

 

 

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100室大家 の 林勝好です

 

 

 

再来週は、メンターシステムの

メンバーの半期報告会を行います

が、希望者を募って2018年の

目標設定会も行う予定です・・

 

 

 

続きは編集後記で

 

 

=================

 

■■ 本日のコツ

 

【不動産売買の市場が動いているようです!】

 

=================

 

 

■ 本文

 

 

現在わたしが所有している物件

を数件売りに出しています

 

 

 

小さいものから大きいものまで

所有資産のポートフォリオの中で

 

 

 

所有し続けることでの意義や

相乗効果が無いと考えるものを

中心に売却活動をしてるのですが

 

 

 

今年の6月くらいから10月

くらいまでは引き合いが

ほとんど無くなっていました

 

 

 

ところが、11月に入り

問合せや資料請求が増えて

 

 

 

先日とうとう、今年初めての

「買付申込書」も

いただくことになりました

 

 

 

「買付申込書」を書いて

送ってくださったのは

隣の大きな国の元英国植民地に

住む外国人の方でしたが

 

 

 

隣の大きな国の勢いがまたまた

復活してきたのでしょうか

 

 

 

仲介の営業担当者さんも

 

 

ここ3ヶ月日本の株式が上昇

してきているのが影響していて

売買が活発になっている気がします

 

 

と言っていました

 

 

 

この買付をもらうことによって

「買付をもらっている人気物件」

という認識に売買担当者さんが

なってくれると

 

 

 

自然と物件の説明や売却活動に

チカラが入ってくるようになり

良い影響が出ると思います

 

 

 

新たなステージに進んでいくため

に順調に売買が進んでいくことを

期待していますが

 

 

 

融資が絞られていると言っても

その他の要因も売買に影響が

出ていることを実感する出来事

ですね!

 

 

 

=================

 

■■編集後記

 

 

わたしは、毎年年始の1月に

その年の年間目標を立ててますが

 

 

 

2018年の年間目標は

2017年中に立てることに

しようと考えています

 

 

 

というのは、昨年初めて

プライベートメンターシステム

のメンバーに声をかけて

 

 

 

1月の第1週の土日の2日間

を使って、希望するメンバーと

目標設定会を行ったのですが

 

 

 

元旦から目標設定会までの

1週間がなにも目標の無い

1週間になってしまったような

気がしたからです

 

 

 

また、2日間で目標設定が終了

しないメンバーもいましたので

 

 

 

目標設定会のあとに

自分で目標設定の作業をしてると

 

 

 

あっと言う間に1月が過ぎて

2月3月とずるずるしてしまう

ように感じたからです

 

 

 

という訳で、

12月の第2週の土曜日の夜に

「半期報告会」を行うのですが

 

 

 

その前後の土日の昼間に

2日間かけてメンバーと一緒に

「2018年目標設定会」

を行うことにしました

 

 

 

この1年間でセミナーに出席

したり、本を読んだりして

目標設定の経験値も上がり

ましたので

 

 

 

昨年までの目標設定会よりも

さらにパワーアップして進めたい

と思います

 

 

 

事務所のキャパシティの問題

で4名限定となりますので

正式メンバーさんには

先行して案内を出しますが

 

 

 

来週までに席が埋まらない場合

には、正式メンバーでなく

無料面談を受けただけの人も

ご希望に合わせて受付いたします

 

 

 

正式メンバー以外は有料に

なりますが、ご希望があれば

早めに相談してください

 

 

 

2018年が2017年より

さらに良くなるように

がんばりましょう!

 

 

 

 

 

=================

 

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100室大家 の 林勝好です

 

 

 

昨日は昼から夜までIKEAに

いましたが

 

実はファミレスやカフェで

仕事するよりお得で

 

事務所で仕事するよりも

創造的です・・

 

 

 

続きは編集後記で

 

 

=================

 

■■ 本日のコツ

 

【古い部屋には色々工夫してみる!】

 

=================

 

 

■ 本文

 

 

わたしの所有している物件では

築20年を過ぎているアパート

などもあり

 

 

 

残念ながら間取りが悪かったり

畳の部屋が敬遠されたりすること

があります

 

 

 

間取りが悪い物件の代表選手は

玄関のドアを開けるとすぐ隣に

冷蔵庫スペースがあり

 

 

 

そのスペースの向こうに仕切り

無しでキッチンがあるお部屋

 

 

 

こういうお部屋の場合には

入居希望者さんを内見で案内

した時に

 

「玄関開けたらすぐキッチン!」

 

と思われていやがることが多いです

 

 

 

ですので、このキッチンを

玄関から見えないように

目隠ししてあげると

 

 

 

内見するお客さんの気分が下がる

現実から意識を変えることが

できることがあります

 

 

 

そんな部屋の空室対策のために

こういう

 

「突っ張りラダーラック」

 

https://www.rakuten.ne.jp/gold/livingut/ladderrack.html

 

を玄関とキッチンの間に

設置したりします

 

 

 

このラダーラックで

お出かけグッズの整理や

キッチングッズのディスプレー

などの生活感を感じてもらえる

ことを期待しています

 

 

 

実際にこのラックを設置すると

内見を案内する担当者さんから

 

 

 

「玄関開けてすぐキッチン!」

の苦しい言い訳をするのではなく

 

 

 

「突っ張りラダーラック」

の賢い使い方を説明することが

できるので

 

 

 

お客さんを気分よく案内できて

仲良くなれるので嬉しい

 

と報告を受ける事があります

 

 

 

ホームセンターやIKEAやニトリ

でぼーっと時間を過ごして

商品の情報を頭にインプットして

 

 

 

空室のアパートの部屋の中で

じっくりと時間を使って

空間の使い方を考えてみると

 

 

 

ネガティブ要因をポジティブ要因

に変える何かを見つけることが

できますよ!

 

 

 

=================

 

■■編集後記

 

 

昨日IKEAには、12時に入り

18時までの6時間滞在しました

 

 

 

その間に、屋外に大量に山積み

されていた生のもみの木の

Xmasツリーを見学したあと

 

 

 

建物の中に入ってショールームを

一周しながらXmasの最新グッズ

をチェックして感性を磨きます

 

 

 

その後は、IKEAカフェに行き

生ビールと野菜サラダと

ソーセージ 総額900円の

ランチをして

 

 

 

そして、昼過ぎにお子さん連れの

奥さんが少なくなった頃に居心地

の良い席に移動して

 

 

 

飲み放題の60円のドリンクバー

で挽きたてコーヒーを飲みながら

 

 

・メルマガを書いて

 

・ブログを書いて

 

・空室の原状回復の指示をして

 

・コインランドリーのパートさん

 に業務指示をして

 

・無料相談で頼まれている

 プロパンガスの契約確認をして

 

・その他もろもろ作業をして

 

 

 

約5時間の間、気分に合わせて

窓際の明るい席

広いテーブルの席

ソファーの席と移動しながら

過ごしました

 

 

 

ファミレスよりも空間が広く

気分を変えるために席を移動

することもできますし

 

 

 

事務所で仕事をするよりも

お店の中にはセンスの良い

刺激があって

 

 

 

良い時間を過ごす事ができました

 

 

 

旅行に出ていない時には

2週間に一回くらいは来てみる

と良いかもしれません!

 

 

写真は、IKEAに積まれた大量の生のもみの木です!

 

 

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100室大家 の 林勝好です

 

 

 

副業サラリーマンさん2人と

千葉県の南の方の海の近くの

ゴルフ場でプレーしてきました・・

 

 

 

続きは編集後記で

 

 

=================

 

■■ 本日のコツ

 

【IKEAでインテリアセンスのシャワーを浴びる!】

 

=================

 

 

■ 本文

 

 

不動産投資=賃貸業=大家さん

 

この仕事をしていると

必要な能力がたくさんあります

 

 

・コミュニケーション能力

 

・論理的思考力

 

・計数管理能力

 

・目標達成力

 

・全体を把握する能力

 

 

そして、さらに細かなところ

でレベルをあげてゆくには

 

 

 

空間を認識して

美しいものを配置して

入居者さんに心地の良い空間

を提供できるような能力

 

 

「美しい空間を作る能力」

 

 

があるとさらに良いのでは

ないかと思います

 

 

 

そもそも男性は子どもの頃から

「美しさ」というものを

身につけるように育てられて

いる方はごくわずかで

 

 

 

どちらかというと

「チカラ」や「理屈」や

「生活力」などを必要とされて

育てられてきた人が多いです

 

 

 

わたしも例に漏れず

不動産賃貸業に必要な

 

「美しい空間を作る能力」

 

には欠けていることを

よく感じます

 

 

 

そうは言っても

こういう能力(美的センス)を

磨くことはできないというわけ

ではありませんので

 

 

 

創り出すことはできなくても

せめて、美しいものを認識したり

物真似で「作る」くらいは

したいものです

 

 

 

という野望をわたしは

持っていますので

 

 

 

用事がなくてもたまに

ニトリやIKEAに行って

 

 

 

新しい家具やファブリック、

照明、小物類を見たり

 

 

 

たぶんわたしよりもちゃんと

遥かに勉強しているお店の人

がレイアウトしている

 

 

 

テーブルセットや

お部屋のモデル等を見るように

しています

 

 

 

今日も、11月末の銀行の通帳

を記入し終わってから

 

 

 

IKEAに行って、展示フロアー

を一周して、昼食をとりながら

夕方までこうやってメルマガを

書いたり、11月のレビューを

したりしています

 

 

 

新しい照明、鏡、ソファー、

絵やパネルの飾り方

クリスマスツリーの飾り付け

テーブルセットの上の小物の

レイアウトなどなど

 

 

 

不動産賃貸業に欠かせない

「美しい空間を作る能力」を

 

 

 

IKEAでインテリアセンスの

シャワーを浴びながら作るのも

良いと思います!

 

 

 

=================

 

■■編集後記

 

 

そのゴルフ場は

ブリストルヒルゴルフクラブ

https://www.bristol-hill.com

 

 

 

という、コースの両側に豪華な別荘

が建ち並ぶアメリカンスタイルの

ゴルフ場でした

 

 

 

わたしがサラリーマンだった時

の同業の会社にお勤めの

副業サラリーマンの本業大家さん

の仲間に誘われて

 

 

 

もうお一人の同じく本業大家の

上場会社のサラリーマンさんと

 

 

 

前日から前夜祭をして

わたしの事務所に泊まってから

朝一番で出発しました

 

 

 

朝6時くらいに明るくなりかけた

東京湾アクアラインを渡り

朝もやに包まれた夜明けを

ゴルフ場の駐車場で見てから

プレー開始です

 

 

 

11月にしては暖かく晴れ渡った

ゴルフ場で、有名プロゴルファー

が所有するコース脇の1億円も

するであろう別荘を横目に見て

 

 

 

一日をゴルフをしながら

不動産投資や仕事の話しを

楽しくしながら過ごすことが

できました

 

 

 

人生を一緒に楽しく過ごすこと

ができる、こういう仲間を

たくさん持つことができると

楽しい良い人生を送れると思います!

 

 

 

 

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バリ島で聖なる山「アグン山」

が噴火をして空港が閉鎖に

なってます・・

 

 

 

続きは編集後記で

 

 

=================

 

■■ 本日のコツ

 

【空室対策のためには周辺の競合物件を知ることが大事です!】

 

=================

 

 

■ 本文

 

 

茨城で所有しているアパートの

空室がなかなか埋まりませんので

毎週週明けの月曜日には管理会社

さんと連絡を取っています

 

 

 

入居希望者という潜在顧客から

 

 

・ポータルサイトへのアクセスは有るか

 

・物件の問い合わせは有るか

 

・内見の予定はあるのか

 

・内見したならばその結果は

 

 

このような話しをしながら

自分の物件がなぜ選ばれないのか

理由を探して何が不足しているか

考えてできることを対策します

 

 

 

その結果として満室経営を

して行くのが賃貸経営ですので

ここは外せないところです

 

 

 

先週は2件案内が有ったのですが

残念ながら2件とも別物件に

決まったようです

 

 

 

1件はその管理会社が管理する

別物件に決まり

 

 

 

もう1件は別の会社が案内した

物件に決まったそうです

 

 

 

その話しを聞いた時にがっかり

するだけでなく

 

 

 

もう一歩突っ込んで

入居が決まった物件を教えて

もらいましょう

 

 

 

そうすると、自分の物件に不足

しているものが少しずつ見えて

きます

 

 

・賃料が高いのか

 

・場所が悪いのか

 

・駐車場が必要なのか

 

・設備が足りないのか

 

・部屋が汚いのか

 

・共用部が汚いのか

 

 

今回は、賃料で1万円以上高い

他の物件をお客さんが選んだよう

ですので、属性がマッチして

いなかった可能性が高いです

 

 

 

その物件は3DKの間取りを

2LDKに変更して、お風呂も

ユニットバスに交換して

床、クロスをすべて新調して

 

 

 

オーナーさんのやる気が

みなぎっている部屋でした

 

 

 

しかし、属性がちょっと高めの

お客さんを、管理会社さんが

わたしの物件を案内してくれた

ところが、これまでのわたしの

活動の成果だと思います

 

 

 

そして、この競合物件は満室に

なって空室が有りませんので

次はわたしのアパートに申込み

が入るはずです

 

 

 

引き続き内見の

案内をしていただければ

年内には2室くらい契約が

決まるのではないでしょうか

楽しみです!

 

 

 

=================

 

■■編集後記

 

 

これまでにバリ島には20回以上

行っていますが、アグン山が噴火

しているのを見たことは無いです

 

 

 

それはそうですね

前回噴火したのが1963年

ですから54年ぶりだそうで

まだわたしも産まれてませんから

 

 

 

今年に入ってからも1月と6月に

バリ島には行っていますが

 

 

 

その時にはまったく噴火の気配も

なく、青空の中にそびえ立つ

悠然とした聖なる山のままでした

 

 

 

バリ島に作っているプチホテル

は空港よりもアグン山に近い

エリアにあるのですが

 

 

いまのところ火山灰も

降ってきていないようで

影響は無いようです

 

 

 

そうは言っても

バリ島の国際空港が火山灰の

影響で昨日から閉鎖しており

観光客が足止めされている姿が

テレビのニュースでも出ています

 

 

 

昨日の便で帰国する予定の人も

早くても12月1日になるようで

日本でお仕事のある人は大変だと

思いますが

 

 

 

普段できないゆっくりした旅行

ができて良いかもしれません

 

 

 

早めにもう一度バリ島を訪問して

噴火しているアグン山を

見てみたいものです!

 

 

 

今年の6月にバリ島を訪問した際に飛行機から撮影したアグン山の山頂です。

もう形も変わってるでしょうね。

 

 

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週末にかけてみっちり2日間の

合宿セミナーに行ってきました・・

 

 

 

続きは編集後記で

 

 

=================

 

■■ 本日のコツ

 

【プライベートメンターシステム特別授業!】

 

=================

 

 

■ 本文

 

 

今回初の試みでしたが

プライベートメンターシステムの

メンバーさん(有料会員)に向けて

 

 

 

「不動産投資家の一日を経験する」

 

というプログラムを計画しました

 

 

 

・所有物件へのXmas飾り付け

 

・空室の室内状況確認

 

・建物管理状況確認のための巡回

 

・管理会社との打合せ

 

・賃貸需給の近況ヒアリング

 

・購入検討物件の現地調査x2

 

 

 

朝10時に集合して夕方4時まで

の6時間をずっと一緒に過ごして

 

 

 

わたしが、普段行っている

不動産投資(不動産賃貸業)の

活動を一緒に一日体験し

その活動の意味や内容を

体験するというものです

 

 

 

その6時間の間、わたしは

クルマの運転をしながら

ずっと話し続けている感じです

 

 

 

今回は2人限定募集でしたが

ひとりキャンセルが出て1名

だけとなりましたので

 

 

 

マンツーマンの

「プライベートコーチング」

となりました

 

 

 

とても有意義だと思いますので

これから2ヶ月に1回ほど企画

したいと思います

 

 

 

次の企画は、昨年も開催した

 

「年間目標設定会」です

 

わたしの事務所で土日をかけて

2日間で2018年の目標設定を

一緒に行うというものです

 

 

 

昨年は1月に開催しましたが

12月に開催した方がスタートが

早くなると思いますので

12月に開催することにします!

 

 

 

=================

 

■■編集後記

 

 

群馬県のゴルフ場に隣接する

ホテルの会議室にこもって

2日間みっちりセミナーを

受けてきました

 

 

 

不動産投資のセミナーのつもり

で参加してみたら、ちょっと

違っていまして

 

 

 

自分とビジネスの

 

「確かな未来を創造する計画三昧」

 

という中小企業の経営をサポート

するコンサルタントさんのセミナー

でした

 

 

 

そして、驚いたことにその先生は

わたしの高校の大先輩でした

 

 

 

岐阜から300キロも離れている

群馬の山の上で30年前に卒業した

学校の先輩に教えをいただくのも

不思議なご縁だと思いましたが

 

 

 

ただの不動産投資の話しよりも

価値のある「生き方」「勤勉さ」

などを考えることができる時間

を過ごすことができました

 

 

 

また、先生だけでなく、主催者

やセミナーの参加者も含めて

飛び交っていた「変わり者」

「狂う」「変態」という言葉が

個人事業主の世界では大切だ

ということも強く感じました

 

 

 

不動産投資で生活していくには

事業家としてやっていけるような

集中した時間の使い方が必要です

 

 

 

そろそろ2018年の目標設定を

始めて、一歩も二歩も先に進んで

いきたいですね!

 

 

 

写真はセミナー会場から見る景色です、残念ながらゴルフはできませんでした。

 

 

 

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今日は勤労感謝の日ですね

いつも目一杯働いている方も

そうで無い方も一日ゆっくり

お休みでしょうか・・

 

 

 

続きは編集後記で

 

 

=================

 

■■ 本日のコツ

 

【仕事をする環境と場所を選ぶ自由を持つということ】

 

=================

 

 

■ 本文

 

 

2日間の勉強会が今日の昼過ぎ

から始まりますので、朝から

クルマで移動してきました

 

 

 

会が開催される場所に時間

ギリギリに到着するという

選択もありますが

 

 

 

今回わたしは、2時間以上前に

到着するように家を出てきました

 

 

 

というのは

このメルマガを書いたり

ちょっとだけ仕事をする時間を

取るためです

 

 

 

わざわざ雨の降る中を傘をさして

出てくる必要がないと思われる方

もいらっしゃるかもしれませんが

 

 

 

わたしの場合で言えば

こういった創造的な仕事は

 

 

 

家や事務所でやるよりも

いつもと違う環境でやるほうが

パフォーマンスが上がるので

可能であれば違う場所に出かけて

やりたいと思っています

 

 

 

今回は、1泊2日で行う勉強会

がゴルフ場に隣接するホテルで

行われるということでしたので

 

 

 

早めに現地に到着して

隣接するゴルフ場のクラブハウス

で勉強会の始まる前の数時間を

 

 

 

昼食をとったりコーヒーを飲み

ながら、メルマガを書いたり仕事

をして過ごそうと思ったからです

 

 

 

もちろん「勤労感謝の日」に仕事

をするのはナンセンスと思われる

方もいるかもしれませんが

 

 

 

仕事はパフォーマンスを上げる

ために適切な資源(時間、費用、

知識)を投入して成果を上げる

ものですから

 

 

 

わたしは、祝祭日だろうが旅行先

だろうが、そこで気分よく仕事を

することに、まったく嫌な気持ち

になることはありませせん

 

 

 

ゴルフ場のクラブハウスで

目の前に広がる紅葉に包まれた

山々と、緑色に広がる芝生の青さ

と雨の上がった青空を見ながら

 

 

 

美味しいビールと昼食とコーヒー

をいただきながら

 

 

 

仕事を進めることができる環境と

場所と時間を、自分の意志で選ぶ

ことができる自由を持つことは

 

 

 

とても素晴らしいことだな

と改めて感じることができました

 

 

 

【仕事をする環境と場所を選ぶ自由を持つということ】

 

 

 

こんな生き方に興味を持たれたら

遠慮なくわたしにコンタクトして

その話を思う存分聞きにきてください!

 

 

 

=================

 

■■編集後記

 

 

朝から大雨の降る中、高速道路を

クルマで走って、ちょっと西の方

に行き、これから2日間研修会に

参加してきます

 

 

 

「経営計画合宿会」というものに

参加してくるのですが

 

 

 

片道2時間ほどの運転をする間に

Amazonが販売している書籍の音声

サービスのAudibleというものを

ずっと聞いてきました

 

 

 

そのAudibleで聞いてきたのは

自己啓発本のベストセラーの

ひとつ「7つの習慣」です

 

 

 

いつ読んでも聞いても

何かしらの発見のある本で

ちょっと時間のある時には

聞いてみるようにしています

 

 

 

今回気がついたのは

 

 

「インプットをしないとアウトプットもできない」

 

 

ということをパソコンで作成する

メールや報告書に例えた部分でした

 

 

 

物理的にインプットが無いと

アウトプットが無くなるという

ことです

 

 

 

人の活動にも同じことが言えて

つねに自分に対してインプット

をできる人が、外部に対して

よりパフォーマンスの高い

アウトプットができるというものです

 

 

 

みなさんはできていますか?

 

 

 

わたしはこれから2日間

ホテルに缶詰になって

インプットしてきます!

 

 

 

 

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