知識 『 ゼロ 』 でもスタートできる不動産投資52のコツ

知識・ネットワーク 『 ゼロ 』 から12年で 8棟3戸建て3区分所有 合計105室 を購入し、運営しているプロフェッショナル大家が、初心者のころから積み重ねてきた不動産投資のコツを隠すことなく記録しています。経験者の知識をどんどん吸収してください。




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資産4億円 最大利回り40%超

100室大家 の 林克吉です



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■■ 本日のコツ

『所有するアパートで入居者さんが

亡くなりました(その4)』

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■ 本文

わたしが所有している物件の

ひとつで入居者さんが亡くなった

話しを続けてます



募集条件は「告知事項あり」



家賃は通常39,000円/月の

ところを半額の20,000円/月にして



共益費は2,000円/月

広告費も家賃の2ヶ月

担当者ボーナスも5,000円

と通常と変えません



さて、原状回復はどうしましょう?



このアパートは、購入当初

全部屋をリノベーションレベルで

改装しました

どの部屋も同じようにこんな工事を

しています

もちろん、この部屋も購入当初から

初めての入居者さんの入れ替わり

ですので、同じ工事が必要です



・2点ユニットバスを分離して

 洗面化粧台を新規購入



・ミニキッチンを
 
 システムキッチンに入替え



・浴槽がひびが入っているので
 
 新しい浴槽に交換



・床下の排水管の勾配が取れていなくて

 全室排水が詰まっているので
 
 床板を壊して排水管の引き直し



・和室2部屋を洋室に変更

・玄関ドア再塗装

・壁紙全面貼り替え

・床CF全面貼り替え

・カラーテレビモニターフォン設置

・シーリングライト設置

・エアコン設置

・ウオシュレット設置



というところです



1.どうせ家賃が半額で安いなら

  古い部屋のまま募集して

  2回転するまで古いまま



2.いくら家賃が半額になっても

  提供する部屋の質は落とさない



1.ならクリーニング費用の4万円

くらいで済みます



2.だと、70万円から100万円

の費用がかかります



さて、どうしましょう??


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扁桃腺炎になりました

特に何があったという訳では無いの

ですが、休憩して体を休めましょう

ということでしょう。。




前の晩に打ち合わせがてら夕食を都内

で食べて帰宅する途中から



体のふしぶしが痛くなってきて

頭がぼーっとしてきましたので



栄養ドリンクと総合風邪薬を買って

それを飲んで寝てしまいました



翌日起きたら扁桃腺が腫れて

熱も39度近くまで出てます



そこで、その日の予定はすべて

キャンセルして病院に行き



抗生物質とねつさましの

薬をもらって一日寝ることにしました



海外旅行、ゴルフなど

少し疲れていたのかもしれません



疲れている時に

体調が悪くなるのは



体が休みを欲しがっているのだと

思います



そんな時に、すぐに休憩して

体を休めることができるのは

大家さん業の嬉しいところですね♪



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■■ 本日のコツ

『所有するアパートで入居者さんが
亡くなりました(その3)』

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■ 本文

わたしが所有している物件の

ひとつで入居者さんが亡くなった

話しを続けてます



管理会社さんと相談の結果

この物件の募集は「告知事項あり」

と表示して行うことになりました



さて、「告知事項あり」ということは

入居募集の時に募集図面の備考欄に



「告知事項あり」



と記載することになります



もちろん、記載しているからちゃんと

読んでおいてね



という一度も読んだことが

無いような保険証券や契約書の

裏書きみたいなものではありません



賃貸付けの不動産会社さんの

営業の方が、入居希望者に



「このお部屋では、前の入居者の

方がお部屋の中で病死しました

気持ち悪いと感じられる方は

入居をご遠慮ください」



と口頭で説明するということです



入居希望者の方が気になりそうな

ことを、前もってお伝えした上で

入居してもらう



そんな自主ルールです



基本的にこれまでの判例では

今回のような「自然死」は



実際には「告知義務」があるとは

判断されていないので



法的には義務は無いが積極的に

事実を入居希望者に説明する



ということです


ですので、今後

「4年間誰かが住む」

または

「2回入居者さんが入れ替わる」

までを

告知期間とすることにしました



次は、この部屋の募集条件と

リフォームについて

決めないといけませんね!


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梅雨の合間の晴れ間を縫って

工事してくれている職人さんと

現場の近くのゴルフ場で

プレーしてきました。。



その職人さんとは1年ほどの

お付き合いですが



わたしの物件の工事をお願いして

仕事の話しをしている時に



職人さんが若い頃は

良くゴルフに行っていた

という話しをしていましたが



そのうちにゴルフに一緒に行こう

という話しになりまして、昨年

から何回か一緒にゴルフしてます



先日も現場での打合せを午後にして

午前中に2人でゴルフしてきました



平日に2人でゴルフ場の緑いっぱい

の空気の中で体を動かして



シャワーを浴びてすっきりして

ランチに焼き肉を食べてから

仕事をする



なんか、幸せな気分です♪



その後の現場での打合せでは

新しいキッチンメーカーから

仕入れしたキッチンの

シンクのサイズが小さ過ぎて



人造大理石の天板とシンクの交換

が必要になって



職人さんとキッチンメーカーの人と

電話での交渉が必要

になってしまいましたが。。笑


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■■ 本日のコツ

『所有するアパートで入居者さんが
亡くなりました(その2)』

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■ 本文

わたしが所有している物件のひとつで

入居者さんが亡くなった

という話しを先日しました



「入居者さんが亡くなる」という

ことは実は初めてではなく



以前に交通事故で亡くなったこと

はありましたが、大家さんとして

大きな出来事は、



「入居者さんが亡くなった」



のではなく



「入居者さんが『室内で』亡くなった」



ことにあります



入居者さんが、

ご病気で病院で亡くなった

飛行機事故で空港で亡くなった

会社のビルから飛び降り自殺して亡くなった



どれをとっても大家さんにとっては

「入居者さんのご冥福をお祈りします」

で終わることなのですが



『室内』で亡くなったということは

大家さんとして賃貸事業を経営する

なかで、とても重要なことになります



今回の場合、「変死」でも「事件」

でも「自殺」でも「殺人」でもなく



「自然死」であり



死後すぐに見つかったことで

「腐乱」なども発生しておらず

実際に部屋に入っても「死体臭」

などはまったくしない



ごくごく平凡な空室です



ですが、

優秀な管理会社さんと相談した結果



「告知事項あり」

という悲しい文言を入れて

通常家賃の半額くらいで

募集せざるを得ない



そういう結論になりました



前の入居者さんが室内で亡くなった

ことを告知せず募集して



新しい入居者さんが入居した後に

その話しを聞きつけて、クレーム

された場合に突っぱねることができない



という理由があるからです



地域的な慣習に近い部分もあるかも

しれませんが

空室率が高めの地方物件では



「以前の入居者さんが室内で亡くなった」



という部屋に通常家賃で入ることに

新しい入居者さんにはなんのメリットも

ありませんので、そのような判断に

なるのです



残念ですが、仕方がありません

与えられた条件の中で

最良の結果が出るようにがんばります!


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天気がいいので自宅から少し離れた

津田沼のスターバックスでメルマガ

を書いてます。。



梅雨の間の晴れ間にいつもと違う場所

に行って、なんとなく違う空気を

感じて、仕事をするのはリフレッシュ

できて好きです



いつもは、ジョナサンやサイゼリヤ

などのファミリーレストランの

ドリンクバーでコーヒーを飲んだり

色々な種類の紅茶を飲んだりしながら

数時間仕事をするのですが



津田沼のスターバックスは

窓が広くて室内にいても外の空気感

を感じることができて

結構気に入ってます



コーヒーが少し高いのと、お代わり

ができないのが少々残念ですが 笑



いつもと違う環境で思考を巡らすの

は、新鮮な考えや新鮮な気持ちを

創りだすのにとても有効です



さあ、あと数時間

ガラスの向こうの青空と

コーヒーの香りを楽しんで

みたいと思います!



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■■ 本日のコツ

『所有するアパートで入居者さんが
亡くなりました。。』

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■ 本文

わたしが所有している物件は、現在
9棟 4戸建 3区分 全114室
です

これまで 滞納、夜逃げ、偽装入居
入居者さん同士のトラブルによる
警察沙汰などありましたが

部屋で入居者の方が亡くなるのは
ありませんでした

ところが、とうとうその時がやって
きたのです

第一報は、管理会社の担当者さん
からの電話でした

電話がかかってきた時には、
亡くなってから一日くらいしか
経っていませんでしたが

すでに管理会社で、確認事項や
今後の進め方の提案がだいたい
固まっている状態でしたので
優秀な管理会社さんだと思います

死因は「病死」で事件性は無い

発見者は、その部屋に良く出入り
している知人で、
死後数日も経っていないので
ご遺体は綺麗な状態だった

肉親と連絡がついて
残置物はお葬式の後速やかに
肉親が片付けることになった

片付けは1ヶ月以内に行って
その間の家賃も肉親の方が
支払いする

そのうえその担当者さんからは

「室内でお亡くなりになったので
今後の家賃の減額は避けることが
できません、肉親の方に半年か
1年程度の家賃減額分の補償を
いただくように交渉しましょうか?」

と提案がありました
管理会社さんの仕事として完璧です!

そうは言っても、わたしには、
肉親が亡くなり残された遺族の方に
家賃減額分の補償をお願いするつもり
はありませんので
補償交渉はお断りししました

さて、残置物を片付けてもらった後
どうやってリフォームして
その後どうやって募集していくか

久しぶりの未経験課題ですので
良い結果が出せるようにがんばります!

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以前所属していた会社の上司の

「還暦祝い」

に呼ばれて参加してきました。。



その上司と初めてお会いしたのは

わたしが北海道で仕事をしていた

2003年頃だったと思いますので

いまから十数年前です



いまは60才になった上司もその頃

は、まだまだ40代後半の働き盛り

でした



ちなみに、いまもバリバリに働いて

いますけど



6月末で60才になって

定年になったあとどうしますか?



と聞いたところ



会社が定める「定年後再雇用」

という制度があるので

65才までの5年間

毎年契約を更新しながら

働き続ける予定だそうです



長年就いていた部長の肩書きを外して

契約社員として雇われ

それまで部下だった若者

(50才代でしょうけど 笑)

の部下になり仕事を続けるというのです



その理由は

「収入が無くなると寂しいから」

と言ってました



家もあり、蓄えもあり、

退職金もあり、



高収入のサラリーマンとして

海外駐在も長年経験してきた

方でも65才まで働き続ける

というのです



やはり、フローとして定期的に

入ってくる収入があるのと無いのと

では、生活に対する安心感が違う

ということだと思います



60年生きてきて

次の10年はこれまでと違った

生活をしていきたいと思っている

のではないかと思いますが



フローの収入が無いと

これまでの延長線上で働き続ける

という選択肢になってしまうのは

少し寂しい気がしました



同じようにこの話を聞いて寂しさ

を感じる方は



60才になったら生活をチェンジ

するためにいまからフローの収入を

構築していきましょう!



もしかしたら60才の定年を待たず

に、生活をチェンジすることも

できるかもしれません!


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■■ 本日のコツ

『本当に賃貸事業(不動産投資)って
儲かるの!?』

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■ 本文

わたしが主催している

「プライベートメンターシステム」に

参加しているメンバーの方から



・購入しようとする物件の検討を

 する時に、運営にかかる経費が

 どれぐらいかかるか?



・表面利回り10%くらいだと

 どれぐらいのキャッシュフローが

 残るのか?



・融資の条件はどれぐらいが普通

 なのか?



・区分所有と、戸建と、アパートと、

 マンションだと経営(経費)は

 どのように変わるのか?




そんなことを物件検討する際に、

毎回毎回林さんに聞いているけど、

実感が涌きません。



本を読んでも、セミナーに行っても

本当のところがまったく分かりません。



ですので、

林さんの運営している物件の経費とか

融資の条件とかキャッシュフローが

どれぐらいあるのかを知りたいんですけど。。



という依頼がありました。


「よし、分かりました!」


ということで、今月から


「プライベートメンターシステム月次実績報告」


をメンバーの人たちに

無料で配布することにしました。



わたしが保有する114室のうち、

自宅を除いた112室に関して

購入金額、融資金額、融資条件、

毎月かかっている経費、

毎月のキャッシュフローを

包み隠さず物件ごとに

すべて記載するんです。



たぶん、すごいことだと思います。。



そんなことを経験できるのも、

プライベートメンターシステムの

良いところかな?



と思ったりします!


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昨日韓国の済州島から帰国しました

本年3回目の海外は

以前サラリーマンだった2007年

に風力発電の開発のために

何度も行っていた場所です。。



今回の、韓国 済州島の旅は、

2泊3日の強行軍でした



韓国人14名

日本人14名



が3日間でゴルフを3ラウンドして

どちらが勝つか決める


「日韓戦」 です


金曜日の朝成田空港を出発

済州島に着いたら

すぐにゴルフ1ラウンド



その後、その日の表彰式を行いながら

浴びるようにお酒を飲んで寝る



翌日は6時にホテルを出発し

7時からゴルフを1ラウンド



その後、その日の表彰式を行いながら

またもや、浴びるようにお酒を飲んで

ホテルに戻って

カジノでブラックジャック&バカラ



最終日は、5時にホテルを出発し

6時からゴルフを1ラウンド



その後、3日間のチーム戦の結果発表

個人戦の結果発表と表彰式と宴会



全部で28試合を行い

14勝13敗1引き分け で

韓国チームに勝ちました!



プロゴルフの世界では、

男子プロも女子プロも韓国勢に

かなり負けていますが

アマチュアは負けていません!!


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