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サラリーマン大家そーめいです。
平成２１年５月末までに、保有物件はアパート２棟他
区分マンションや戸建も購入しました。
保有物件の詳細を下記レポートにまとめました。
現役サラリーマン大家の実態暴露！！
不動産の役には立ちませんが・・・
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購入検討始めて約2年経過した元借地権物件ですが、
募集中の戸建てに申し込みが入りました。
これで、所有物件久しぶりの完全満室です。
思い起こせば、
2年前に検討開始して、
空室だった戸建てに自分が住むつもりでセルフリフォーム始め、
やっぱりやめた！で、半年放置して、
アパート住人退去で焦りだし、
あわててリノベして現在に至っております。
約1年間は、無駄に時間が経過していたことになります。
この期間の逸失利益を計算してみると・・・
今頃もう１棟買えています(;^_^A
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土曜日にアパート経営フェスタFINALに行ってきました。
私用のため途中で帰りましたが、
女性投資家３名のトークセッションと大前研一さんの講演を聴いてきました。
女性投資家のトークセッションでは、
特に沢田富美子さんのお話が印象的でした。
沢田さんは都心３区？に集中投資され、
エリアの物件情報はすべて頭に入っているそうです。
で、その情報を日々のお散歩で更新されていると。
不動産投資必勝法ですね。
自分が好きな街に住んで、
その好きな街に特化して不動産投資する。
いずれ、そんな投資にチャレンジしたいと思いました。
そして、
大前研一さんの基調講演。
すばらしかったです。
今、世界でおこっていることと日本の現状と未来、
そんな状況下での大家業とは？
とにかく面白く、
大満足の講演でした。
ただ、個人的にちょっとと思う部分もあり・・・
大前さんの講演で日本のハイパーインフレの可能性について言及されていました。
決して良いインフレの話をしていたわけではありません。
ハイパーインフレを想定すると現物投資が有効であると。
お金の価値が下がるので理屈はわかるのですが・・・
ちゃんと家賃払ってもらえるのかな・・・？
まぁ、心配しても仕方ないので、
貯金だけしてるよりは随分ましと思うことにします(^▽^;)
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元借地権物件のリノベーション（ほぼ）完成しました。
何枚か写真を掲載します。
左側のアクセントクロス。
こんなの初めて見ましたが、なかなか良かったです。
やはり女性が似合うお部屋かな～
こちらは男性ターゲット部屋の天井です。
天井は明るく！という思い込みがありましたが、
高さが確保できれば圧迫感はありません。
むしろ、落ち着いた印象。
そして、戸建ての玄関ホール。
奥に見えるのはカウンターキッチンです。
戸建ての開放感を生かしたリノベです。
あとは客付けです。
決まってーーー(｡-人-｡)
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今日はセルフリフォームしました！
といっても、
投資物件ではなく、新居のセルフリフォームです。
思い起こせば、1年以上前に購入したクネクネミラー です。
本当はアパートに設置する予定で購入したものの、
アパートが完成されていたために日の目を見なかったアイテムです。
よーーーく、見ると、
右下が少しカケてます。
２回の引越しを経て、名誉の負傷を負ったようです。
設置したものの、すごくごちゃごちゃしているので、
また来週やり直しすることになりそうです。。。
なかなか、
思い通りに引越し作業は進みません(;^_^A
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昨日 の続きです。
金利上昇対策としての金利固定化は有効か？
「良い金利上昇」と「悪い金利上昇」のケースで自分の考えをまとめます。
「良い金利上昇」の場合、景気回復によって資金需要が活発化するわけで、様々な投資にお金が流れていくわけです。
不動産バブルはそうそう起きないかもしれませんが、経済が活性化すれば不動産価格も上昇しやすいと考えるのが自然です。
この場合は、金利上昇の心配するよりも、タイミングを見て売却益を確定したほうが良いでしょう。
金利固定化することで、売却するときにペナルティ取られることになるかもしれません。
一方、「悪い金利上昇」の場合、景気回復なしに金利上昇するということです。
この場合、不動産価格は上昇するどころか下落する確立が高そうです。
景気も悪くなるので、今まで通りに入居者を確保することも難しいかもしれません。
インカムゲインもキャピタルゲインも期待できない状況です。
よって、「悪い金利上昇」を心配するなら、借金しての不動産投資から撤退したほうが良いと考えます。
はっきり言って、金利固定化している場合ではないです。
そうは言っても、不動産投資やりたいんだよ！
って場合は、金利固定化に余計なコストをかけるのではなく、変動低金利で稼いだCFを日本不動産以外で運用するのが良いと思います。
「悪い金利上昇」って、日本円の話ですよね。
この場合、きっと日本円の価値も下がるので、日本円以外の資産を持っておけば、家賃収入のあてがない金利固定化よりも安全性は高いと思います。
日本円以外の低金利通貨に借換することも有効かも？？？
ハードルは決して低くないですが、なんとなく金利固定化して、本来得られるキャッシュを減らすのはリスク高いということを言いたかったわけです。
ちなみに、自宅住宅ローンは固定金利が良いと思います。
売却益出るからって売却していたら引越しや新居確保が大変ですので(;^_^A
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