不動産投資失敗 物件のどこを見るか?
こんにちは
賃貸経営コンサルタントの
竹末です。
不動産投資で物件を取得する時
どういう目安で物件の良し悪しを判断するのでしょう。
たくさんの基準があると思います。
たとえば、
「利回りはどの程度のレベルにあるか?」
「物件の築年数はどうか?」
「リフォームは必要か?」
「現在の稼働率はどうなのか?」
「建物のメンテナンスはしっかりやっているか?」
「いまの家賃は適正なのか?」
「(不動産)土地としての価値はどうか?」
「建物に手抜き工事はないだろうか?」
物件を購入するために、
精査しなければいけません。
もちろん、土地も重要ですが、建物は家賃を稼ぐ器、商品ですから
さらに重要な要素になるでしょう。
その建物ですが、その中でも建物の間取り。
いわゆる賃貸部分の住居の間取りについて真剣に考えたことがあり
賃貸は1Kや1DK・2DK・2LDK・3DK・
間取りがありますよね。
物件を取得するときに、
これをおろそかにする人がたくさんいます。
どうせ、
それは大きな間違い。
商品を売るのに、
その商品に興味が無いと言えますか?
アパートやマンションだって商品です。
それを借りてくれる人がいる限り「商品」
自分が顧客側の立ち位置で考えないと
見込み入居者は絶対にその賃貸を借りてくれません。
自分中心に世の中がまわっているわけではありません。
商品が売れる売れないも、常に顧客がカギを握っているんです。
顧客が振り向いてくれないものをどうやって売るんですか?
そういうことを考えると、
重要なファクターになるのです。
たとえば、自慢話で恐縮ですが・・・
わたし、10年前に利回り11%
このアパート4戸連棟で間取りが3DKだったのです。
3DKという間取りなんて別に珍しいもんじゃありません。
どこにだってある間取りです。
しかし、
その間取りはメゾネット形式だったのです。
当時、その地域にはメゾネットは数えるしかありませんでした。
現在でも、あまり多くはありません。
何故少ないかというと、ずばり採算性が悪いからです。
マンション形式のアパートやマンションは
2階、3階と多層にするので、採算はそこそこ合います。
しかし、メゾネットのような採算性の悪いものは
メーカーや建築会社はクライアントに勧めません。
そこに中古物件メゾネットを選択するチャンスがあったのです。
結果的に、私はこのメゾネットを手に入れ正解でした。
当時築11年もので現在、20年を超えますが
この10年間、空室になった期間はたった、6か月です。
ですから、4戸×12ヶ月×10年=480か月のうちの
空室期間が6か月で10年間の空室率
わずか1.2%で98.8%
このように、物件を選ぶとき
間取りを選択する眼力も必要であることがわかりましたか?
たとえば、そこらへんに転がっている1Kの間取りですが
特徴のない希少性のない1Kでは、早晩入らなくなるのは
目に見えています。
別に1Kがダメだと言っているわけではなく
「たくさんあるものの中から、あなたの賃貸が選ばれるか?」
ということが大事です。
このことを肝に命じて物件を購入することですね。
そうしないと、
2015年は
不況に左右されない
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