先日のお客様のご相談。
住宅ローン以外の債務が数社から数百万あり、
その中の一社だけ、母親が連帯保証人になっている。
自宅を売れば、少し余剰金が出て、一社分くらいは返せそう・・・。
家を売り、母親が保証人になっている債務だけ返済をし、
その後破産をする・・・。出来るか出来ないか？
答えは出来ません。
破産をすると、過去２年間、住宅などの売却状況を調べられます。
その売却額で、一部の債権者にだけ、返済をし、
それ以外の債務を破産するということは
認めてもらえないのです。
それをするなら少なくとも２年間は待つ必要があります。
ですので、家を売った後、例えば、大金が入り、これを隠し、
数か月後、破産をしても過去二年までは
そのことを突き止められます・・・。
ただし、
９９万円までなら現金を持っておけますし、
世間で言われているほど、破産による、制限はありません。
当社ではいつでも無料で弁護士を紹介しております。
些細なご相談でもご遠慮なく、お問い合わせください・・・。
早くも６月も最終日、今年も半分が過ぎてしまいました。
今月はご紹介の多い月でした。
以前はそれほどでもなかったのですが、ここ一年くらいは、毎月のように、以前
弊社で任意売却をされた方からのご紹介をいただいております。
おそらくこの業界での紹介率は群を抜いているであろうと思います・・・。
その理由は、もちろんお客様主義の対応を徹底している、という点もあるとは思いますが、
後は、売却後、些細な事でも無料で、ご相談に乗っていることが大きいと思います。
一番多いのはやはり売却後の、残債務に関する相談です。
もちろん破産をされる方も多くいらっしゃいますが、ご事情により破産をされない方から、一年以上たってから、債権者が変わり、通知が来た、などのお電話があり、アドバイスをさせていただいております。
今月も２年前に売却をされた方から、連絡があり、ご相談に乗らせていただき、その後、お知り合いの方をご紹介いただきました。
さまざまな状況で、住宅ローンの問題を抱えていらっしゃる方が本当に多いことを痛感いたします。
今年下半期も更に気を引き締め精進してまいります・・・。
ただ今、任意売却の実用書を執筆中です。
といいましても、内容はこのブログからも多く使って
おりますし、
H・Pからも引用をしております。
私の体験談や、すべて実話に基づいた事例、
あとは、今までの実用書のように「任意売却とは○○で、競売の場合はどうで、」みたいな説明書きだけではなく、
具体的にその人その人に合わせた、自分ならまずどうすれば良いのか、どうしたいのか？と
私が初面談でお客様にお話ししている内容が中心になっております。ので
間違いなく参考になり面白い本だと思います！！
是非お読みください！！!(^^)!
4月１１日発売
任意売却の会社をサイトで調べると、
上位に出てくる会社のほとんどは
ポータルサイトになります。
全国対応任意売却○○などはすべてそれです。
サイト上お客様を集めて、提携業者に仕事を振るわけです。
その紹介料は、3万円～5万円。それは相談のみでも、
提携業者は、大元の運営会社に
払わなくてはなりません。その後、売却が出来て、
手数料が入った場合、その中の、3分の1から
半分くらい、請求されます。(自社で直接売るか、
業者が入るかによって変わる）
で、その提携業者の質がまぁ低い・・・。(すべてとは言いませんが）
やはり、運営会社への支払いもあるので、
しょうがないと思いますが、うちへ来られるお客様は
口をそろえて、以前、任意売却○○に
相談をしたらその後、まったく別の会社から連絡があり、
対応もイマイチだったとおっしゃいます・・・。
まぁ提携業者は普段は町の不動産屋ですので、
さほど任意売却の経験はない会社が多いようです。
先日のお客様の話でも、
最初はそのまま住み続ける買戻しをご希望されていたのですが、
まぁ自信がなかったようで、なんとかしますと言いながら、
自分の知り合いの業者に声をかけ、
なんとか安く買い取ろうと試み、お客様には、
とりあえずポーズで知り合いの業者に中を見せてくれ、
でないと債権者(銀行）がうるさいから、と言ってきた、
とのことで、不安に感じ、当社にご相談に来られました。
その業者も、
一般○○法人○○協会からの紹介会社です・・・。ホントの話なんですよ。
確かにサイト上で会社を選ぶのは難しいと思います。
そこで業者選びのポイントは、(初面談時の）
＊お客様の話をよく聞き、いいことも悪いことも話してくれる
＊お客様の家の相場を、近隣の成約事例なども見せ、詳しく説明してくれる
＊ご相談から、売却までの流れを紙に書いてわかりやすく説明してくれる
＊事務所がきれいで営業マンも清潔感があり、
信頼できる(できそうに見える）
＊任意売却後のことまで相談に乗ってくれる
等々・・・
少しでもイマイチかなとも思われたら、
他も当ってみるべきです。
営業の言われるままに任せてしまうと相手の都合
の良いほうへ進められてしまうかもしれません・・・。
長々と書いてしまいましたが、
他社に一度ご依頼をして途中で乗り換えてくださる方が
増えているので
書かせていただきました・・・。
ちなもに他社様も親切な良い会社もあります・・。
「法定充当とは、当事者間に複数の債務が存在する場合に、
支払われた給付が、
どの債務の弁済なのか明らかではない場合に、
法律の定める順序に従ってなされる充当方法を意味する。」
いきなりですが、ようはいくつも債務がある場合、どの返済金なのか、貸し手側が分からない場合には、期限のきている方、もしくは金額の多いほうに充てることができる、法律です。
なぜこんなことを書くのかといいますと、マンションの管理費や、修繕積立金
の滞納金、その他駐車場代金の滞納金の場合も一緒だからです。
本日決済を終えられた、吹田市のY様もそれぞれの滞納金があり、
管理費や、修繕積立金に関しては配分で支払われたのですが
当然、駐車場代金に関しては、マンションの部屋とは関係ありませんので
もらえません。そのままにしても、管理費等は、規約で次の所有者に
請求ができると書いてありますが、駐車場代金は請求できません。
ちなみにY様が自己破産をすれば、駐車場の滞納金に関しては免責になります。
それを知ってか、管理会社である「ライフサポート西洋」は
管理費、修繕積立金、遅延損害金を振り込んだ中から、この法定充当で・・・という理屈で、先に駐車場代金に回すと抜かしてきたのです。
そうなると管理費などが足り無くなり、その分は買主様に請求されてしまいますので、困るだろうと思ったのでしょう・・・。
当然、上の文章のように債務者であるYさんがこの返済は管理費、修繕積立金だ、と明確にすれば、「法定充当」は適用されないと司法書士の先生からお墨付き頂いたので、振込後明細書を書留で送りました・・・。
本来、ほとんどの管理会社は遅延損害金も免除してくれます。
この「ライフサポート西洋」の、とくに東京支店はそれも免除しないどころか、良く知りもしない法律まで使い、なんともいやな気分になりました。
まぁまず、こんな管理会社はありませんので、ご安心を・・・。
