どもー。
深夜のマニラ空港からお送りします(^^)。
なんでこんな深夜のマニラ空港にいるのかというと、
本当はお昼に出発予定だった羽田行ＡＮＡ便が、
ＡＰＥＣの影響で深夜出発に延期されてしまったからなんですね。
しかも前日に。
まあ、フィリピンのこのおおらかさには大分慣れてきました(^^;)。
フィリピンは１１月に入り、ずいぶんと涼しくなってきましたが、
それでも、日中に街中を歩くと汗が噴き出る暑さです。
まあ、夜はぎりぎりクーラーなしでも寝れるかなぁ。。。って感じですね。
そんな経済も気温もアツアツのフィリピンから、、
札幌の不動産へ買い付けを入れたのが１０月の終わりごろでした。
指値をして押し戻されて、、
もうこの値段でいいや！
と、思っていたのですが、ふと気になることがありました。
その物件はプロパン物件なことです。
ぼくは、少し前にプロパン業界のコンサルタント「キムキム」さんと、
対談音声を取らせていただいたことがあり、
すこし、プロパンガスについて知識がありました。
ねんのため、仲介に入っている不動産会社経由で、
現状のプロパンガス契約を取り寄せて、
キムキムさんに見てもらいました。
すると、やっぱり嫌な予感は的中。
まあ、こういう時の予感は当たるもんです(笑)。
なにが問題だったかというと、
大きくは２つありました。
それは、、、
＜問題点１つめ＞設備費が過剰に乗っていた。
通常、プロパンガス屋さんは給湯器等のガス設備を自社で負担して設置し、
１５年ほどの縛りを付けて、大家さんへ無償で貸与します。
ガス屋さんは、ここで計上された設備費を回収しなければなりませんので、
入居者が負担するガス代は、
「ガスの原価」＋「ガス会社の経費」＋「ガス会社の利益」＋「設備費の償却分」
の３つが加算されるわけです。
大家さんからみると、
どうせ大家さんには費用が発生しませんから、
この設備費がいくらが適切なのかあまり注意を払わないそうです。
しかし、この設備費は単純に言って15年で割って、
毎月のガス代金の上乗せされていくわけですから、
ここの数字が過剰であれば入居者の負担が大きくなりすぎます。
これは、ひいては入居者離れを招くでしょう。
今回の僕が買おうとしてる物件では、
約５４０万円の設備費が計上されていました。
キムキムさんに内訳を分析してもらったところ、
大きく見積もっても、３２０万円くらいがせいぜいで、
２００万円超が過剰に上乗せされていたようです。
これって、隠れた負債と同じですよね。
キムキムさんは、「この物件は買わない方がいい」と言ってくれました。
でも、僕は買い付けを進めます。
なぜなら、その分、値引きしてくれたらいいので(笑)。
というわけで、今このことを先方に伝えたうえで、
２００万円ほどの値引きを要求しています(^^)。
上手く交渉が進めばいいのですが。。。
契約内容のダメ出し２つめは次回にお伝えします。
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なんでこんな深夜のマニラ空港にいるのかというと、
本当はお昼に出発予定だった羽田行ＡＮＡ便が、
ＡＰＥＣの影響で深夜出発に延期されてしまったからなんですね。
しかも前日に。
まあ、フィリピンのこのおおらかさには大分慣れてきました(^^;)。
フィリピンは１１月に入り、ずいぶんと涼しくなってきましたが、
それでも、日中に街中を歩くと汗が噴き出る暑さです。
まあ、夜はぎりぎりクーラーなしでも寝れるかなぁ。。。って感じですね。
そんな経済も気温もアツアツのフィリピンから、、
札幌の不動産へ買い付けを入れたのが１０月の終わりごろでした。
指値をして押し戻されて、、
もうこの値段でいいや！
と、思っていたのですが、ふと気になることがありました。
その物件はプロパン物件なことです。
ぼくは、少し前にプロパン業界のコンサルタント「キムキム」さんと、
対談音声を取らせていただいたことがあり、
すこし、プロパンガスについて知識がありました。
ねんのため、仲介に入っている不動産会社経由で、
現状のプロパンガス契約を取り寄せて、
キムキムさんに見てもらいました。
すると、やっぱり嫌な予感は的中。
まあ、こういう時の予感は当たるもんです(笑)。
なにが問題だったかというと、
大きくは２つありました。
それは、、、
＜問題点１つめ＞設備費が過剰に乗っていた。
通常、プロパンガス屋さんは給湯器等のガス設備を自社で負担して設置し、
１５年ほどの縛りを付けて、大家さんへ無償で貸与します。
ガス屋さんは、ここで計上された設備費を回収しなければなりませんので、
入居者が負担するガス代は、
「ガスの原価」＋「ガス会社の経費」＋「ガス会社の利益」＋「設備費の償却分」
の３つが加算されるわけです。
大家さんからみると、
どうせ大家さんには費用が発生しませんから、
この設備費がいくらが適切なのかあまり注意を払わないそうです。
しかし、この設備費は単純に言って15年で割って、
毎月のガス代金の上乗せされていくわけですから、
ここの数字が過剰であれば入居者の負担が大きくなりすぎます。
これは、ひいては入居者離れを招くでしょう。
今回の僕が買おうとしてる物件では、
約５４０万円の設備費が計上されていました。
キムキムさんに内訳を分析してもらったところ、
大きく見積もっても、３２０万円くらいがせいぜいで、
２００万円超が過剰に上乗せされていたようです。
これって、隠れた負債と同じですよね。
キムキムさんは、「この物件は買わない方がいい」と言ってくれました。
でも、僕は買い付けを進めます。
なぜなら、その分、値引きしてくれたらいいので(笑)。
というわけで、今このことを先方に伝えたうえで、
２００万円ほどの値引きを要求しています(^^)。
上手く交渉が進めばいいのですが。。。
契約内容のダメ出し２つめは次回にお伝えします。
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