世間を騒がせている「かぼちゃの馬車」問題ですが、
僕から見るとちょっと論点がずれた意見ばかり
クローズアップされています。

今日は本当の問題点をお伝えしたいと思います。

このブログを読みに来るような方は皆もうご存知と思いますが、
スマートデイズ社が展開する投資用シェアハウス
「かぼちゃの馬車」シリーズが
破たんし、たくさんの投資家さんたちが困っている。。。

という事件です。

こちらに詳しく書いていますので、
知らない方はまずご一読ください。
https://www.sankei.com/premium/news/180331/prm1803310019-n1.html


かいつまんで言うと、

大体1億円~1.5億円のシェアハウスを
スルガ銀行でフルローンで購入し、
販売元のスマートデイズ社が30年間利回り9%前後で
サブリースするという感じの案件でした。

わかりやすくするために、
諸費用とか税金を抜いてざっと計算してますと、

価格1.5億円をフルローン、金利3.5%、
返済期間30年とすると、
毎月の返済金額は、約67.3万円。

利回り9%でサブリースということは、
毎月のインカムは、約112万円。


差し引きで大体45万円の手残りが期待できるという感じですね。

このインカムの部分が、
スマートデイズ社の破たんにより一切なくなって、
この例で言うと購入者は毎月67万円の返済のみが課せられ、
大変な窮地に追いやられている。。。という事件です。


さて、いろんな報道とか不動産投資ブログを見ていると、
この件については、
大体下記のような視点で論じられていることが多いです。

1.こんなしょーもない物件は買うヤツが悪い
2.破たん必至のこの案件に融資したスルガ銀行が悪い
3.スマートデイズ社が詐欺会社だった

こんな感じでしょうか。。


で、僕が思うにこれらのご意見に隠れて、
一切議論されていないポイントがあるのですが、
それこそが今回の問題点の元凶だと思っています。

それは何かということ、
現行の「借地借家法」です。


現時点でデベロッパーによるサブリースを規制する法律がありません。この借地借家法が適用されるみたいです。

借地借家法は前提として、

大家さんは金持ちで強大な権力を持っている。
それに対して入居者は貧乏人であり弱者であるから、
賃貸契約にあたっては入居者を保護してやらなければならない!

という思想が流れています。

人口が爆発的に増えていて、
今ほどたくさんの集合住宅もなかった時代の名残ですよね。

敷金2ヶ月、礼金2ヶ月、前払い賃料2ヶ月、引っ越し代もバカ高いので簡単には引っ越しできない状況にもかかわらず、
大家さんの一存で「出ていけ!」と言われたら、
入居者がかわいそう。

だから法律で守ってやらなければ!
そういう時代が反映された法律でした。

現在はもう人口減少時代に突入し、
それでもなお新築が規制されないこの時代、
大量の空室が問題視されています。

大した費用も掛からず簡単に引っ越しできてしまうこの時代に、
もうこの法律自体がそぐわないと個人的には思います。


で、話は元にもどりますが、
この入居者保護のために作られた借地借家法が、

大手デベロッパーによるサブリース契約にも、
そのまま当てはまってしまうというのが、
今回のかぼしゃの馬車問題の本当の問題点だと思います。


今回の件は騒動がかなり大きくなったので、
別の判断が下される可能性もありますが、

基本的に、

サブリース会社がたとえ
「30年間毎月112万円支払います!」
と契約書に明記していても、

借り手保護の観点から、
それを撤回しても賃料を引き下げて良い詐欺にはならないのです。

一般の個人の入居者が2ヶ月滞納しても、
即退去させることができないし、

2年の賃貸契約にもかからず1年半で退去しても、
残りの半年間分の契約不履行でペナルティ、、
とはならないですよね。


日本は貧困層への手厚い人権保護が根付いていて、
それはそれで素晴らしいことなんですが、
その人権保護を逆手にとって悪さをする人もたくさんあります。


かぼちゃ問題については今後どうなるかはわかりませんが、

少なくともサブリース契約はどんな条項を
盛り込んでいたとしても、
借地借家法が謳う「借り手保護」が適用され、
著しく大家さんに有利な条項は無効になります。

サブリース期間の短縮とか、
金額のディスカウントとか、
サブリース契約の打ち切りとか、

大家さん側に不利な変更を提案されても、
基本的には飲まざる負えないということは
覚えておいてくださいね(^^)。

 

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