遺留分とは、各相続人に保証された最低限の相続分をいいます。
本人が死亡した後、「長男に全財産を相続させたい」と遺言書を作成しても法的には遺留分の制度があるので、長男以外の各相続人には遺留分として最低保障の相続分が保証され、相続人全員の合意がない限りは長男は全財産を相続することができません。
この権利を持っている人は。配偶者と直系卑属（子・孫〕直系尊属（親・祖父母など）すなわち兄弟姉妹を除く法定相続人です。
被相続人が遺言書を作成し、法定相続分と異なる財産の分配が可能となる場合でも、法律上、一定割合の相続が認められています。 遺留分は相続人が侵害額を請求（遺留分減殺請求）する必要があります。
遺言などで法定相続分に満たない程度しか相続できない人がいる場合に、この遺留分を査定するために不動産の評価が必要となることがあります。そして、このような場合、代償金を支払うことで解決を図ることも多く、この代償金の額を決めるために不動産の鑑定評価が必要となることがあります。
不動産鑑定評価においては、遺留分減殺請求をする側、される側、双方から依頼されることがあります。
各人の相続分に影響することから、遺留分権利者（請求する側）であれば評価額が高いことを望みますし、被請求者（請求される側）であれば低いことを望みます。
評価方法は法律上決まっていません。ここがミソです。
評価方法が本来は実勢時価での財産配分をすべきですが、①財産評価基準（路線価）と通達に基づく時価評価を遺産分割の配分の基準とすることを相続人間で合意して評価しているケースが多くなっています。
①路線価評価基準と通達に基づく時価評価は地域内の標準的な整形の地積の土地に基づく画一的な評価であり、土地に特殊性がある場合（先日②で列挙した土地の場合）、個別性を反映させにくく、適正な市場価値がずばり価格に反映されません。
また、不動産業者の査定評価額を採用しているケースも多いですが、売主側か買主側の立場によって恣意性が介入する恐れがあり、これらの財産評価額では公平な遺産分割を行うことは難しくなっています。
相続人間で同意の上、不動産鑑定による時価評価をすることによって、相続人全員にとって、相続対象となる公平な不動産時価評価が実現できます。
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