今日は久々に不動産の話でもしてみたいと思います。
実は私は以前マンションデベロッパーに勤務していた経験があり、その辺は意外と明るいのであります。
さて、僕は4年前にマンションを購入して住んでいます。
最近隣とそのまた隣が売却して出て行ってしまいました。
理由は、隣は海外転勤。その隣は息子の幼稚園が遠くなってしまったため、引っ越したいということで売却。まあ隣の人がスムーズに売れたのがきっかけになっていたようですがね。
ここで一つ言えること。
あたりまえだが、マイホームを購入する時は、売れる物件を買った方が良い。本当は「貸せる」がいいのですがね。
なぜ「貸せる」方が良いのかというと、理由はマンションを売却する際の価格の決め方なのですが、ほとんどが取引事例法で決められます。これは周辺の同じスペックのマンションがどの位で売れたのかという過去の取引事例から決められます。
例えば、周辺にあまり似たような物件がなく、売り手が超強気で出し、その価格で売れてしまったら、次売る人もその価格で売れる可能性が高いため、売り出しは同等の価格設定となります。
逆に周辺にあまり同様の物件はないが、売り手が早く売りたいということで、いきなり値下げをしてしまい、それで売れてしまったら、次に売る人もその価格に引っ張られてしまうのであります。
つまり売却価格はいろんな要素に影響を受けてしまうので、何が正しいか判断が付けづらいんですよね。
一方で、賃料については、大きく変動はありません。
15万で貸している物件が不況だからといって、10万になったりはしません。だからもしマンションを購入する時は、必ず同じスペックの物件が
いくら位で貸しに出ているかを、SUUMOの様な検索サイトで調べておいた方が良いです。
自分が支払う予定のローン返済額と、貸せるだろう賃料の差額を見ておく必要があります。
不動産屋は想定賃料表を見せてくると思いますが、それはあまりあてにならないので、自分で検索することをお勧めします。
ただ、買い替えの時は、前の家を貸して新しい家を購入することはほぼできないので、あくまでも海外転勤のような物理的に自分の意思ではなく引っ越さなければならない時にのみ「貸せる」メリットを享受できるということになります。
前述したとおり、売却はその時々のいろんな要素に大きく影響されてしまうため、自分が売却する時の状況が悪ければ、しばらく貸しておけばよいのです。
ちなみに冒頭で述べた売却した隣人達はいずれも購入当時の価格で売却していきました。急いで売却した割には優秀だったと思います。
つまり一切減価償却していなかったということになります。
4年間支払ったローン返済額は元金でおそらく400万位だと思います。
こんなに元金が減っているのは金利が低い現代だからこそですね。
元金が400万減った状態で、当時と同じ金額で売却できたということは、この400万はまるまる戻ってくるということになりますね。
新築で4400万で購入してたとしたら、4年間でローンの残金が4000万になっているので、4400万で売れたら手元に400万残るというわけです。
つまり4年間ただで住んでいたのと同じです。
いやぁこれはすごい。
じゃあなぜ僕が今住んでいるマンションは減価償却しなかったのでしょう。
理由は立地条件にあります。
最寄り駅は「たまプラーザ」なのですが、購入した時は駅前の再開発はまだ終わっていませんでした。
それが2年前に完了し、魅力的な駅に生まれ変わりました。
住みたいと思う人が以前よりも増えたことは間違いありません。
また部屋が1階という点もよかったと思います。
たまプラーザ徒歩圏内のマンションは、都心から距離がある割りに価格設定が強気です。
ただしそれは上層階が中心で、低層階、特に1階はそこまで驚く様な値段ではありません。
つまり物理的に購入できる人がたくさんいるということです。
たまプラーザに住みたいけど、あまり予算がない。
1階ということを妥協できれば予算内でたまプラーザに住める。
そう感じた人ならば話しは早いと思います。
僕も将来は住み替えを考えていますので、もっと駅の価値が高まればいいなと思っています。
ここ4、5年でたまぷらの供給ラッシュも落ち着きそうなので、それ位の時期が売り時かなー。
その時期を超えると、美しが丘公園の前にある郵政社宅が売却されて、供給過多になるリスクがあるので。
住宅選びは大変ですが、大きなお金が動くので、部屋のスペックだけではなく、いろんな要素を考えながら意思決定することを強くお勧めします。