千駄木で働く不動産社長のブログ

千駄木で働く不動産社長のブログ


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このブログを書き続けて10年以上経っている。

 

当時はホームページを持つにもシステム会社に

結構な金額を払う必要があり、

 

それが「ゼロ円」で持てるというのは画期的だった。

 

自分も不動産を知らずに父親の会社に入り、

できることは周りがやっていないようなことで、

自社を宣伝することだった。

 

それからだいぶ年月が経ち、

ツイッターやフェイスブックやインスタグラムと、

 

次々と新しいツールが出てきたが、

どれも今でもやっていて、

伝えたい内容によって使い分けている。

 

一番公開的な内容はこのブログで書いており、

そこからツイッターに連動して、

そしてツイッターからフェイスブックに連動している。

 

一粒で3度美味しいというか、

そういう広報戦略は10年以上前から取っていた。

 

なのでツイッターからいきなりつぶやくこともあり、

完全にクローズはフェイスブックでも色々言っている。

 

もう完全な個人的な繋がりなので、

はっきり言うと文体も違う。

 

この1週間ほど、

ブログの過去10年以上前からの繋がりを整理した。

このブログに読者登録して頂いた方々を全部訪問した。

 

10年くらい前のブログは当然続いていないものが多く、

続けて2011年の東日本大震災、

そしてなぜか2015年ごろで終わっているものも多かった。

350人くらいの数から90人くらいまで減らした。

 

やはり見てい辛かったのは同業の不動産会社のブログで

ホームページもない=会社がないものが多かったこと。

 

物件情報だけ書いていた所でそうなっているのが多く、

あとはやはりスタートアップしたばかりのものも多かった。

 

自分は10年会社の経営を続けることが出来て、

こうしてブログやSNSで自分の意見を言い続けている。

 

自己主張は自分を良く知って頂く為には必要であり、

そしてそれが原因で人間関係が悪くなっても良いと思っている。

 

それが人間同士であり、

人も歳をとれば自己主張も変わってくる。

 

自分が10個、年齢を重ねれば

相手も10個歳をとっているのである。

 

10年の経営で人とのお付き合いもゴロゴロ変わった。

切れたご縁、深まったご縁、色々ある。

 

ただやはり、一番大事なことは

「自己主張をする」ということである。

 

これは会社の経営者であれば当然だとまで思う。

 

ウェブをひっくり返してもなにも自己主張が出てこないのは、

同じ経営者としてちょっと残念だと思う。

 

これも私の自己主張ですが。。

 

自己主張には責任が伴う。

責任には自分らしさが出ると思う。

 

なので自分があるのであれば

きちんと主張するべきである。

 

そしてそれを「続ける」ことである。

そうして10年以上続けてきた。

 

このブログをひっくり返せば私の10年分が詰まっている。

それだけで良い自己表現だと思う。

 

下の写真はすこし前に行ってきたイベントです。

 

一つの仕事に留まらず、複数の仕事を掛け持ったり、

たとえば主婦の方が主婦業をしながらも、

隙間時間で仕事をするのを副業やパラレルワークと言う。

 

もっと違う言い方をすると「小商い」という言葉もある。

 

弊社では今後こういった小さなビジネスや商いや、

スタートアップ、やりたいコトをサポートしていきたい。

 

それが空き不動産の活用だったり、

コミュニティ運営につながったりする。

 

そういったことを不動産屋さんが主導するのは

とてもまだ理解されないと思うが、

 

でも理解されつつもあるので、

まずはやってみる。

 

谷中銀座商店街の空き店舗では

弊社が物件を借り上げてそれを行う。

https://www.facebook.com/Things.yanaka/

 

もう少し経ったら利用者の募集も開始する。

 

理解されないことはとても誤解もされやすいが、

10年経ち、余り人に気を使わなくなった。

 

色々裏切らたりすることも経験して、

10年って本当に色々あった。

 

それも続けてきたからこそ思えることである。

 

今まで続けてきたけども、

これからも続けたいと思います。

 

 

それでは。

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今朝のできごと。

 

お客様が他社の物件を気に入ってくださり、

申し込みをしたのですが、

 

鍵を借りて案内をしている最中に

申し込みが入ったので弊社が断られた。

 

話の真偽がわからないが、

場合によっては自分のお客様を優先したか、

 

色々なことが考えられるが、

 

最近は不動産業界も自分の会社を守るのに必死で、

結構、礼儀も何もない。

 

一昔(といっても私の経験なので10年前)は、

業者付き合いはとても大事だったので、

 

私も他の業者さんに迷惑をかけたら

菓子折りを持ってお詫びに行ったものです。

 

それの積み重ねが業者同士の付き合いなのですが、

本当にそういったものが無くなったなあと思います。

 

今日はそんなこともありながら、

少し良い意味で面白い物件の相談をお受けしました。

 

谷中三崎坂にある銭湯の朝日湯さんの隣。

もともとお好み焼屋さんが入っていたのですが、

退去されてから数カ月たったのでご相談がありました。

 

 

建物も古くあまり長く貸せないので、

定期借家契約2年で終わりという案件です。

 

代わりに建物は自由に使っても大丈夫です。

 

学生さんの研究やプチ起業など。

 

きちんとお家賃も発生しますが

10~15万円の間で借りれます。

 

原状回復もしなくてよいので

色々DIYをやってそのまま解約です。

 

ご興味のある方は弊社までご連絡ください。

 

http://www.naoken.com/

 

今日は3連休中日。

 

観光の方も多かったです。

仕事もしながらゆったりした空気で1日が終わりです。

 

明日も頑張ります。

 

それでは。

 

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不動産屋。

 

(あえて「さん」はつけない。)

 

というだけで誤解を受けることが多い。

 

「不動産儲かってる?」と聞かれることも多い。

 

ブローカーのように右から左へ流して

がっぽり儲かる時代はとっくに終わっている。

 

沢山荒稼ぎする業者がいるのも事実ですが、

そんなのは早く減って欲しいと思っている。

 

そんな風に見てほしくないと本気で思う。

 

特に弊社の場合は

不動産屋さんっぽくない事業も多くやっているので、

ちょっと誤解を受けやすい。

 

ただ「街の不動産屋さん」は街のことを

お手伝いをするのが当たり前であり、

 

それが街にできるお店づくりを手伝ったって

よいとも思うのだが

そうとも思えない人もいるみたい。

 

ただ街の不動産屋さんも段々雰囲気が変わってきた。

 

その結末には「街から逃げられない」という事がある。

 

自分の会社ばかり守っていては、

街の方々からは見透かされてしまう。

 

そう思って10年頑張ってきた。

 

同じ思いの大家さんももちろんいる。

 

不動産というものがどうか誤解のないように

これから行って欲しいと思う。

 

 

やはり街の不動産は街の不動産屋さん。

そんなのが当たり前になるのを夢見ています。

 

谷中ベイクショップも少しずつ形にするのに進んでは戻って。

 

ただそうして「良いもの」は出来ると思っています。

もうちょっと頑張りたいと思います。

 

 

 

それでは。

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昨日は昨年移転のお手伝いをした

ワイン食堂フレールさんに知り合いを集めて食事にいった。

 

フレールさんのフェイスブックページ↓

https://www.facebook.com/winefleur/

 

フレールさんは元々谷中にお店があり、

その前はかっぱ橋でもお店をやっていて、

合計30年飲食業を続けてきた。

 

それが谷中のお店が継続できなくなる出来事があり、

私に相談がきた。

 

不動産も含めお店づくりから移転費用の融資から、

クラウドファンディングから色々お手伝いさせて頂いた。

 

当時のクラウドファンディングページ↓

https://readyfor.jp/projects/lastshop

 

移転されてからも順調に新旧のお客様が通っているようで、

がっつりお手伝いをした身としては安心している。

 

昨日のスタイルはフレンチのコースを人数分。

 

 

不動産関係で食事会となると

ビールとか焼酎とかハイボールとか

居酒屋スタイルがほとんどですが、

 

仲の良い人達とあれこれ会話しながら

ワインをさくさく飲みながら

さりげなくきちんとした美味しいフレンチを頂くのは

とても新鮮で良い時間でした。

 

その前に作った千駄木の家庭料理をメインにしている

Okaeriもお店の様子を知る為に(今でもお店の経営を見ている)、

ふらっと食べに行ったりしています。

 

Okaeriフェイスブックページ↓

https://www.facebook.com/sendagi.okaeri/

 

飲食業でなくとも事業用の不動産は昔からお手伝いしていましたが、

こうして形に残るのが楽しい所です。

 

住居ですと引き渡してしまったら中々もう縁も遠くなってしまうので、

ちょっと寂しい感じです。

 

そしてお手伝いをしたお店で食事をしたりすると、

その仕事であった出来事のひとつひとつが思い出されて、

それも良いものです。

 

そういえば今お手伝い真っ最中の谷中ベイクショップですが、

昨日保健所さんに営業許可の申請を出しました。

 

 

この作業も何回かしましたので慣れてきました。

数年前に自分自身が店主として

学生カフェの申請も出したことがありますし。

 

現在はこのベイクショップのことで

クラウドファンディングもしています。

 

「谷中にベイクショップをオープンさせて焼き菓子職人を育てたい!

(徳山 明) - クラウドファンディング Readyfor (レディーフォー)」

 

不動産屋さんのお仕事というと

物件情報を探してそれを提供するだけと思われますが、

 

弊社ではそれ以降のことも大事にしています。

 

こうして飲食業のお店づくりまでお手伝いしているのは、

そういった流れの一環でもあります。

 

過去には逆に悲しい退店も仕事柄見てきてますしね。

 

そうならないように、

関わった仕事は長く続くように頑張っています。

 

3月も上旬が終わりそうです。

バタバタと新規案件の立ち上げに追われていますが、

ほぼ繁忙期以降の話の内容です。

 

1月~4月までが不動産の稼ぎ時と言われますが、

その時だけ頑張るっておかしいですよね。

 

会社を始めた時から

年間通じて安定的な仕事を作るようにしています。

 

1年の間で凸凹がある仕事は、

そのリズムが崩れるのを嫌います。

 

でもリズムって崩れるものですから。

経営やビジネスってそんなに甘いものじゃありません。

 

多角的に色んなことができるのも

不動産業の醍醐味だと思います。

 

今日は新規案件のお勉強に行きます。

 

「大きい空間を小さく間仕切り複数の人に使って頂く」

 

これがこれからの流行りになると思います。

その為の準備ですね。

 

普段の不動産業ももちろん頑張ります。

 

 

 

それでは。

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一昨年に谷中のHAGISOと一緒に

築50年の木造アパートを旅館にした

hanareというプロジェクトがありました。

 

http://hanare.hagiso.jp/

 

「街全体をホテルに」というコンセプトで、

hanareに泊って頂き、街の魅力を味わうというものです。

 

hanareは元々使われなくなってから

数年経っていたアパートを所有者から

「なんとかならないか?」とご相談頂いていました。

 

 

当時はシェアハウスというものはあったので、

その言葉を作った知り合いにも見て頂きましたが、

建物の規模が大きい為に建物用途の問題で断念。

 

それから少し経ってからHAGISOから、

その問題は解決できるので一棟丸々使いたいと打診があり、

そして綺麗な建物へ生まれ変わりました。

 

 

この事例は世界規模でとても反響が大きく、

そして日本でも空き不動産対策の事例として、

国(国土交通省さん)からもヒアリングを受けました。(私もHAGISOも)

 

特にこの事例では建物を丸々改修するに当たって、

そのコストを大家さんと借主さんが

どっちがどのくらい負担するの?という問題が出てきます。

 

賃貸で大家さんから借りている以上は、

建物を直すのは大家さんでしょう。

 

だけど大家さんがお金がない場合は

では借りる方がお金を出すので色々条件考えてください。

 

となりますが、

実はそう簡単にはいきません。。。

 

「他人のものを他人がお金を出して

大がかりに改修する」って、

 

じゃあ建物返す時はどうるすの?

出したお金は返ってくるの?

直した部分は大家さん買い取ってくれるの?

 

となります。

 

また不動産には固定資産税も掛かってますし、

掛けたコストも申告をしないといけない。

 

これどっち?

 

となります。

 

契約を取り仕切る不動産屋さんにとっては、

この問題も結構大事でした。

 

なので税務署にも聞きに行きましたし、

色んな所へ相談に行きました。

 

そしてhanareに関しては実際に国に内容を話しても

何も問題のない契約書を当時から作っていました。

 

契約書って大家さんと借りてる人だけの書類ではなく、

実はトラブルになると色んな所に出回ります。

それこそ裁判所とかにも。

 

なのでどこでどう見られても良いように書類を作るのが

不動産屋さんの仕事だと思っています。

 

話がそれましたが、

 

ここまではhanareの案件も順調だったのですが、

次に出てくる問題がコストの話です。

 

ここまで一棟改修するには相当に費用がかかる。

それも普通の金融機関はなかなか融資がつかない。

 

ここも国へ沢山説明をしました。

 

元々日本には不動産ファンドという仕組みはありましたが、

これをやるには資本金が1億円以上必要など、

とても誰でもできる訳ではありません。

 

ただhanareもそうですが

日本の空き不動産対策というのも問題となっており、

そこでいよいよ国としても対策をして頂けるようになりそうです。

 

3月3日ですが、

不動産ファンドをクラウドファンディングで行う仕組みが、

国会で閣議決定されました↓

 

「不動産特定共同事業法の一部を改正する法律案」を閣議決定
~空き家・空き店舗等の再生による地方創生を推進します!~

http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo05_hh_000119.html

 

これの話も伺っており大変良い話だと思っています。

 

この仕組みを使えば、

街の不動産は街の不動産屋さんが良く知っていますから、

街の空き不動産をどんどん再活用できるようになります。

 

その為には不動産所有者へのコンセンサスもきちんと取りますが、

そもそも不動産屋さんの仕事はそういうものです。

 

このような仕組みを実際にきちんと使える体制づくりをしたいと思います。

 

ただこの仕組み化に間に合わず

既に次の「空き店舗」案件も始めます。

 

谷中銀座商店街の空き店舗を活用して、

観光向けだけではない地域に根差した不動産活用をします。

 

 

先日このプロジェクトの設計をお願いして

見積もりも取りましたが結構コストが掛かります。

 

これは建物所有者と弊社で分担して建物をリノベーションしますが、

この事例も良いものになると思います。

 

詳しくはこちらのページをご覧ください↓

https://www.facebook.com/Things.yanaka/

 

日本の地域に眠る空き不動産や空き店舗を

それを使いたいという人が自由に使えば、

とても不動産は生き生きしますし、

そこで生きる人も生き生きします。

 

特に若い学生さんなどもこういった話の相談が

最近では普通に来るようになりました。

 

未来を創る若者へこの様な仕組みで

不動産を使って頂ければと思います。

 

 

それでは。

 

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10年間、不動産会社を経営してきて

ずいぶん変わったなあと思うのは、

 

自分が始めた時も「ベンチャー」なんて言葉があったが、

個人が「こんなことしたい」を始めやすくなったことだ。

 

やはりSNSができて情報が渡りやすくなったので、

「やりたい」を多くの人に伝えるは安易に、容易になった。

 

ただ肝心なことはそこから先で、

「何を」、「何のために」、「誰に対して」、「どうやって」、「やる」か。

 

しかも何かを始めるには「お金」が掛かる。

この「お金」をきちんと「回していく」ことができるか。

 

これはSNSが上手だからって関係ない。

 

平たく言うと

「創造力」と「行動力」と「編集力」と「予測力」と。

 

ここまでそろって「やりたい」がリアルになってくる。

 

それに根性論ですが

「メンタルタフネス」と「ホスピタリティ」と

 

更に「表現力」と「交渉力」と「調整力」があれば、

それが更に形になり目の前に実現化する。

 

ただここまでは出来たとしても「お金」の段階で

つまづくことがほとんど。

 

私もそうでした。

 

お金だけは自分の手から造れないので

(正確にいうと時間もなのですが)

 

結構気持ちや重要さにおいても「後回し」に

してしまいがち。

 

「なんとかなるさ」という感じでやりくりしてしまい、

なんとかなるうちは良いんですが、

 

「なんとかならない」時ももちろんあり、

その時にとても困る。。。

 

「お金」というものに関しては、

これは実際にやりたいことを始めてみて、

そして実際に触ってみないと分からない。

 

ただ、「やりたいこと」と「お金」は両輪なので、

そのことだけは忘れてはいけない。

 

時々、勢いだけで「やりたい」を突っ走る方がいますが、

はたから見ているととても危ないなあと思います。

 

そんな時にいつもお話しているのが

 

「自分のやりたいことが一体どの程度の大きさか、

手のうちに納まっていますか?」と話しをしています。

 

自分のやっている事、やりたいことが、

自分の手の中に納まっている感覚があるか、ないか、

 

これで何となく危険度が分かります。

 

やりたいという気持ちやこコトが

大きければ大きいほど気をつけなければいけないです。

 

そうでないと迷惑をかける人も増えていきます。。。

 

弊社も「やりたい」を形にしたOkaeriというお店を

開業前から開業後の今までサポートしていますが、

 

やりたいことが大きかったのでとても大変でした。

今では少しずつ「お金」にも慣れてきましたが、

まだまだ頑張る必要があります。

 

大きく始めて大きく失敗をする前に、

今日書いたようなことは本当に冷静になりながら、

何かを始めたい人には頑張って欲しいと思います。

 

写真はそのOkaeriのご飯です↓

 

毎日数種類あるメニューから自分好みを選びます。

 

濃い味付けではないので、

近所の大学病院関係者や通っている人、

近所のおばあちゃんや女性に人気です。

 

詳しい内容はこちらまで↓

https://www.facebook.com/sendagi.okaeri/

 

千駄木にお越しになった場合は是非お食事ください。

 

 

それでは。

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ここ最近ブログでアップしていた次の飲食店ですが

本日クラウドファンディングを開始したので情報を公開です。

 

谷中にベイクショップをオープンさせて焼き菓子職人を育てたい!

 

新しいお店は「ベイクショップ」です。

 

色々な説明ができますが今の所「焼き菓子」を出すお店

と説明しています。

 

ですのでパンも出しますし、ケーキも出します。

クッキーとか乾いたスイーツも含まれます。

 

決してパン屋さんではありません。

パンは出しけどパン屋さんはやらない。

 

そんな気持ちを今日新着情報で書きました。

https://readyfor.jp/projects/bakeshopyanaka/announcements

 

昨日深夜にクラウドファンディングの原稿を完成させて、

今日は遠方の知り合いのお部屋探しのお手伝い。

 

普段働いている地域ではないですが、

そんなのは関係なく一緒にお部屋探しをしました。

 

 

良いお部屋が見つかり一安心しながら、

今後も契約手続きまでお手伝い差し上げる。

 

「呼ばれるうちが華」という言葉がありますが、

これには「芸者が」という言葉が本来は付いている。

と聞いたことがあります。

 

「呼ばれるうちが芸者は華」

 

不動産屋さんのお仕事は水モノ商売であり、

いつまでもあるわけでないとずっと思っています。

 

自分が出来ることがいつまでも続く訳ではありません。

 

業界や世の中の流行りや廃り、

自分の能力や好みやポテンシャル、

 

自分の口と脳みそで稼いでいるような仕事ですから、

ご紹介頂いたお仕事は自分ができるのであれば、

出来る限りやろうと思っています。

 

時にはそれが損をすることもありますが、

それは紹介をして頂いた人との関係もあります。

 

さらに今日は結果が出たから本当に良かったです。

 

ご紹介のお仕事でも結果が出ないことも多いのが

このお仕事の辛い所です。

 

2月も明日を残すのみとなりました。

 

今月は宅建免許の更新があったり、

色々な案件が動いたりで慌ただしかったです。

 

手帳もゆっくり書けなかったですが、

良い終わり方が出来そうなので良かったと思います。

 

3月も更に忙しいですがやりきりたいと思います。

 

 

 

それでは。

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街の不動産屋さんをしていますと

経済の末端といいますか、

景気の波が良く分かります。

 

「今って不動産景気いいでしょ?」

 

って今言う方が多いですが、

全く真反対で、

 

一番「美味しい時」ってもう終わってます。

 

不動産景気というのは金額が上がる途中が

一番お金が動くし儲かる。

 

今はもう上がりきったあと。

 

なのでとても危険。

 

リーマンションショックの時も実は

マンションが沢山建っていた時期でした。

 

そこを金融庁がバブル崩壊の経験から

不動産業界に対する融資を引き締めました。

 

ここまでは上手に日本経済をコントロールできてましたが、

そのあと起きたのが「サブプライムローンの破たん」。

 

日本の外からこんな荒波が来るなんて想定してなかったので、

一旦引き締められた経済は更に冷え込み過ぎて、

テレビでは悪いニュースばかりが流れて日本の消費も冷え込んだ。

 

こんな流れが今から8年くらい前から2年くらいかけて起こった

「リーマンショック」の風景でした。

 

そしてその後に来るのがマイナス景気。

 

賃貸も「家賃を節約したい」という節約の引っ越しになり、

売買も「売らないとローンが返済できない」という状況になり、

ローンが滞納になった方が競売にかけられ、

競売にかけられたくない人が任意売却に走ります。

 

今もテレビでは実はローンが支払えない方のニュースが出ています。

そして決まったように任意売却業者も紹介されていました。

 

実は現在の金融業界の不動産業への融資額も

過去最大と同じくらいの金額に膨れています。

 

マイナス金利として経済を活性化させた結果です。

 

これは不動産業者への貸し出しも多く含まれます。

新築というよりも中古の買取再販が主だと思います。

 

ここまではリーマンショック前とそっくり。

 

そして次なる余波があるとすると。。。

 

「トランプさん」が非常に思ったよりも調子が悪いこと。

 

経営のプロではありますが、経済のプロではなさそうで、

アメリカ経済も、もしかしますと大波乱になるかもしれません。

 

そうなると日本経済も株式市場を通じて、

ここ数年楽して利益を出していた投資家が一気に

売りにでる可能性もあります。

 

あと数年後に来る東京オリンピックが頼みですが、

それでもオリンピック後は不況になるのも想定は簡単です。

 

経営は上り坂もありますが下り坂も上手でないといけません。

わたくし個人としては結構手堅く守るのが好きなので、

そんなに心配していませんが、

 

イケイケどんどんの経営者はこの時は大変ですね。

 

話は変わりますが、

昨日は新しい賃貸の大家さんが募集のご相談に来ました。

 

始めての不動産投資でオーナーチェンジで買われたそう。

初退室の初募集にとても頑張っていました。

 

小さなワンルームですが千駄木に投資物件を持てて、

そしてリフォームも綺麗にしていて好感触でした。

 

こうした頑張って印象の良い大家さんは応援したくなります。

 

そしてプチリノベ中の3部屋同時工事も順調にいってます。

以前他のお部屋で行った「建具一式再塗装」を

また行っています。

 

 

 

訳があり空室がまとまってしまったのですが、

綺麗に生まれ変わりそうです。

 

完成しましたら募集をかけたいと思います。

 

 

それでは。

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昨日は丸一日

現在準備中の飲食店のお客様の案件でした。

 

詳細の公開まであとちょっとなのですが、

来月になったら詳しくお伝えできます。

 

先日もお伝えしましたが、

3年ほど前から飲食店の開業のお手伝いもしています。

 

最初は偶然といえば偶然でしたが、

今ではきちんとそれで売上もあげています。

 

不動産屋さんで飲食店の仕事といえば、

物件を見つけておしまいかと思われますが、

 

弊社の場合は厨房機器の工事まで含めた

設計と施工の手配から、

 

開業資金の融資の段取りから、

フェイスブックやクラウドファンディングなどを利用したPRから、

火災保険の手配から、

 

そしてオープンまでの試食会のイベント開催から、

レセプションパーディーの開催から、

 

お店を始める始まりから終わりと始まってからも、

ずっとお手伝いをしていたりします。

 

どうしてそこまでするかというと、

一番思うのは普段不動産の仕事をやっていて、

逆に「失敗」をしてきたお店も見てきたからです。

 

お店を「借りる」ということは「返す」ということも

もちろんある訳で、

 

「開業」と聞くと晴れやかですが、

「閉店」ももちろん知っているからです。

 

そう思うと、やはりお店に関しては飲食店に限らず、

お手伝いした所は不動産だけでは経営は足りず、

 

資金調達や建築的なこと、広告宣伝的なことなど、

トータルの経営力がやはり必要になります。

 

飲食店をやりたい!という方はもちろん飲食のプロではありますが、

(プロでない方ももちろんお手伝いしますが)

 

不動産や建築の方では知らないことが多いのが

むしろ普通かと思います。

 

飲食以外の部分でけつまずいて経営を失敗している

飲食店も普段から結構あったります。

 

分かりやすいのは厨房に見合った吸気をとっていなくて

ドアの隙間から音が出ていたり、ドアが重かったり、

コンロの熱量が排熱に見合ったなくて厨房が暑かったり、

ダクトの容量が足りなくてお店じゅうが結露したり。

 

飲食店って見た目のデザインばかりが大事にされますが、

この部分をきちんとできる設備的なことが全くできない所へ

工事をお願いしちゃって後で泣きを見ることも多いです。

 

ただそんなことに気付いた時にはもう

不動産の契約もしちゃっているのが普通で、

高いお金も払っているし、家賃も始まってるし、

と、踏んだり蹴ったりの状態になっちゃいます。

 

そうならないように、

不動産探しの段階できちんと物件自体にやりたい業態の

設備インフラがそろっているかの目利きが重要になります。

 

ここが弊社では元々建築会社だったのと、

私自身も建築学の卒業だった強みがあります。

 

(私自身も親の仕事の手伝いで学生の時から

現場に出て職人さんの指示などもしていました)

 

あとはお金にまつわる問題。

飲食店の場合はお店の大きさ関係なく、

きちんとした厨房にすると最低1,000万は掛かります。

(居抜きで300万なんていうコンサルもいますが。。)

 

初期投資で1000万を最初から持っている方なんて

ほとんどいないのでそこは金融機関さんにお世話になります。

 

そうするとお金をお借りす為の方法も、

金融機関の種類だったり、支店の場所によっても変わったりします。

 

そんな部分は不動産業の自分の会社でやっているので、

ここも割とお手伝いをしてしまったりしています。

 

普段から商店街事業もやっていますので

商店街に面していればそれ関係の補助金も申し込めます。

 

宣伝関係は実は自分自身の最後のサラリーマン生活が

広告業界でした。

セールスプロモーションのツールやイベントを開催したり

会場を作る会社にいたので結構慣れています。

 

そんなことで人生何も無駄になることはないというか、

上手に今までの経験を今活かせているというか。

 

開業後の経営サポートについては

宣伝だったり売上の経過を見たり、

 

それと一番大事な会計の内容を見たりします。

これも自分の会社で普段やっているので

同じような形で見ることはできます。

 

出来ないのは調理をするという部分で

そこはオーナー店主のお仕事ですよね。

 

冒頭に書きました今やっている案件については、

先日保健所さんにも相談に同席をしたり、

 

設計の修正を工事店さんにお願いしたり、

 

店主と工務店の間に立ってやりとりをしています。

 

そういう意味では普段から人の間に立っている

仲介業と同じ感覚で仕事をしています。

 

現在は予算に見合った工事内容の最終調整と、

融資申し込みの途中くらいの段階です。

 

3月中旬には工事に入り現場も見たりします。

 

今回は谷中という場所なので会社から

歩いて行ける現場なのでやりやすいです。

 

 

ここまで飲食業の開業に関わりますと責任も大きいですが、

そもそも事業用の不動産をご紹介するってそういうことだと思います。

 

箱は紹介するけど、その後の経営は知らないよ。って、

不動産屋さんとして無責任だと思いませんか。

 

と、ずっとの気持ちで10年きました。

 

実績も増えてきてそれが実業出来ているので、

有難いなあと思います。

 

普段の不動産業と同時並行なので

脳みその切り替えがちょっと大変ですが。

 

話はかわりますが、

 

2月も終わるのは早そうですね。

少し駆け足だったのでそこは反省です。

 

3月は毎年やっている法人の一括借り上げ案件の

一斉入れ替えと商店街の決算へ向けた集金。

 

ここをぼやぼやしていると後に響きます。

 

(昔はこれに会社の決算をなぜか1月に締めていて

3月提出という訳の分からないことをしていました。。)

 

あと数日の2月をもう少しまとめて、

3月へ突入したいと思います。

 

 

それでは。

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昨日は以前からこのブログにも書いています、

100㎡超の空き不動産の活用について

大家さんと打ち合わせをしました。

 

建物の前には銭湯があり

 

1階にはカフェがあります。

 

カフェはあくまで建物の隅っこですが

とても頑張っています。

 

ターゲットの100㎡超の空きは2階部分。

 

ここの有効活用をプランニングしていますが、

 

元々大きな空間というと不動産屋さんは

そのまま大きさ×平均相場ででっかい家賃を想定します。

 

でっかいお家賃=大きな売り上げという単純な図式ですね。

 

でもさすがに100㎡を超えるとそれを使える用途も

なかなか見つからないのと、

建築基準法で決められた用途の問題が出てきます。

 

建物はそもそも先に使い方を想定されて、

それにあった設計をして実際に建てる。

 

その使い方(用途)も実はお役所に登録してあったりするので、

建てられた後になって新築の時に考えていた使い方と

違う使い方をしているのは建物を所有している方が違反になっちゃいます。

100㎡を超えるような場合は。

 

流行りのカフェやゲストハウスも、

 

元々工場だったり普通の個人の住宅として

建てられていたりするものが多いですが、

 

100㎡を超えていたりすると用途を変えると

用途変更の手続きが本当は必要になりますが

やっていないものも多いと思います。

 

弊社がお手伝いを差し上げた

木造アパートから旅館へ用途を変えた

谷中のhanareは実はきちんと問題がない工夫をしています。

 

そうすることで大家さんのリスクも減らし健全な状態で

不動産の再利用をしています。

 

前置きが非常に長くなりましたが、

 

不動産を考える際に建物を作ってしまって、

それから使い方を考えたり使う人を探すのが今まででした。

 

景気も良く人も元気だった頃はそれでも良かったです。

「何か作れば誰か使うだろう」の世界です。

 

今でも新築分譲マンション業界がそんな感じですが、

さすがに最近は中古の再利用の方法を考えているのか、

不動産業界の集まりにも大手さんをチラホラ見かけます。

 

また話がそれましたが、

 

私が遊休不動産のご相談を承る場合は、

先にその不動産に適した利用方法を考えます。

 

たとえば今日書いた物件ですと

1階にカフェがあって話題性もあって頑張っているけども、

立地自体に人がいなくて元気がない。

カフェも集客が心配だと言っている。

 

場所は谷根千とは少し外れているので観光もない。

そんな立地ですが建物の目の前に銭湯があって、

近くに保育園があってしかも保育教育施設がある。

 

なんか「地域性」としてはポテンシャルがありそうなんですが、

人だけがいないという状態です。

 

正確に言うと家があるので人はいるにはいるのですが、

戸建ばかりで元々からの住人ばかりなのだと思います。

 

そこでその建物の大家さんに

元々昔からの土地の歴史をお伺いすると

 

やはり農地というよりは

きちんとした武家屋敷のような場所かもしれない、

 

ということでやっぱり歴史がありそう。

 

10年千駄木という地域で不動産業をさせて頂くと、

結構街の方々から昔の話を聞くことが多く、

そういった長い時間の先に今があることが多い。

 

観光地なんかは無理やり人気にしようと、

コロッケだったりネコだったりで特化しようとしますが、

 

本来の土地の歴史があるならば

そこからやり直した方が地域の方からも愛される可能性が

非常に多いと千駄木で働いていると自然に思えます。

 

肝心の建物の2階に関しては

「女性のQoL(クオリティオブライフ)の向上」を

コンセプトにして色々な施設や空間を作り、

そこに沢山人を呼び込もうと思っています。

 

たとえばすでに1階にあるカフェは「健康」がテーマです。

そのほかにも「育児」だったり「仕事」だったり「教育」だったり。

 

単純な男性と違って女性の生き方って全部が同時進行で大変です。

 

それをケア出来るような空間にしたいと思っています。

とても大家さんも賛同頂いています。

 

あとは物理的な仕組みと表現とマンパワーとファイナンスです。

 

これは飲食でも何でも流れは同じです。

一つ一つ解決できるものは解決していき、

どうしても解決できないものは頑張ってやってみるしかないです。

 

そもそも新しいモノやコトってそんなものだと思います。

 

ずっと使われていなくて困っている不動産は

とりあえず情報を出すのも良いですがこのように

まずは使い方を考えてみると動きだしたりします。

 

考えていた使われ方にならなくても

考えていたプランが別の場所で使えたりします。

 

そういうご相談が最近は増えてきたのが

弊社にとってはとても有難いと思います。

 

普通の不動産業も現在プチリノベ中の

3部屋同時工事の物件が3月上旬に完成予定です。

 

2月は色々と未来の種まきが多く時間の流れが速いですが、

繁忙期以降も何も変わらなく動ける不動産屋さんとして、

変わらない不動産の悩みを解決できればと思います。

 

谷中で準備中の飲食店も工事の打ち合わせ最中です。

ちょうどファイナンスのステージで色々大変ですが、

これを乗り越えたらだいたい仕事は終わりです。

あとは宣伝しかありませんので楽しいです。

 

また色々とご報告致します。

 

 

 

それでは。

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