千葉の外房で田舎暮らし!明正不動産BLOG

千葉県いすみ市で田舎暮らし物件を扱っている明正不動産のブログ。物件情報以外にも不動産お役立ち情報や業界裏話、地域の情報など書いています。海・山・湖など自然に満ちた千葉外房の田舎暮らしを応援しています。

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時々、以下のような反響の問合せを頂く事がありあます。

 

電話の問合せだけで

①「いくら位で売れるか」「いくら位で貸せるか」教えて欲しい。

②外観だけ見て室内を確認せずに「査定金額を出して欲しい」

電話やメールのみで

③「この物件の場合、リフォーム費用はいくら位かかりますか?」

 

このような質問は、電話やメールだけでは回答しにくいです。

 

まず、「いくら位で売れるか」「いくら位で貸せるか」という質問ですが、

電話やメールだと、およそ○○万円~○○万円位になると思いますが、

正確には、物件の外観・室内の状況を見てみないと分かりません。

というような回答しかできません。

 

「いくらリフォーム費用がかかるか」という質問についても、

人によってリフォーム内容が異なりますから、現地で立会いをせず

電話やメールだけでは回答しにくい質問です。

 

ただ、問合せの時に上記の事を伝えると「じゃあけっこうです」

と言って切られる事が多いいんですよね。

上記のような回答しか思いつかないのですが、私の伝え方に

問題があるのだろうか・・。と考えてしまいます。

 

なお、私自身は2級建築士の資格を持っていて、何十件も

リフォーム現場の立会いも経験していますので、内覧時に

ご質問頂ければ概算金額ならお答えできる事もあります。

 

また、土地なら、こういう建築計画や配置計画がいいのでは

ないか?というような事も自分なりの意見はお答えできます。

 

でも、実際に現地でお話し出来なければ回答しにくい質問です。

 

なので、「リフォームにいくら位かかるのか」という質問は、

電話やメールだけでななく、実際に内覧をした上でお願いします。

 

「いくら位で売れるのか・貸せるのか」という質問も、電話や

メールだけでは回答が難しいので、物件の室内外を確認させて

頂いた上でお願いします。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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田舎物件でよくある事で、農地の仮登記や地目変更以外
にも、未登記建物の売買があります。

 

都会では、未登記の建物を売買する事など、なかなか
無いかも知れませんが、田舎では普通にある事です。

 

理由の1つとして、いすみ市の場合、平成9年以前は
都市計画区域外でした。現在もいすみ鉄道沿線では、
都市計画区域外のエリアがあります。

 

都市計画区域外を一言で言うと、山奥のど田舎です。

 

そして、都市計画区域外の場合、建築基準法上は原則
として建築確認を取らなくても工事届だけ出せば建物が
建ってしまう地域なのです。

 

それだけではなく、敷地と道路の接道義務さえないため、
道路に接してなくても建物を建てられますし、建ぺい率や
容積率の制限もありません。

 

そうなると、建築確認を取ってないどころか建物自体登記が

されていない事も珍しくありません。

 

未登記の建物をそのまま売買しても、違反というわけでは
ないのですが、未登記建物を購入した買主が、将来第三者に
売却する時などに問題が出て来る事があります。


売買契約は、当事者に対して拘束力があるだけで第三者まで

拘束する事はできないからです。

 

未登記建物がある物件を登記して売買する場合、

①建てた人(前所有者)の印鑑証明書
②大工さん(建築会社)の印鑑証明書
③大工さん(建築会社)の工事完了引渡し書
④建築年月日

 

といった書類等が必要になったり、市役所の固定資産税
台帳の名義が死んだ人のままになっていると、相続手続きも
絡んで来ます。

 

死んだ人から現在の売主に所有権が移転した事を証明する

ためには、遺産分割協議書などが必要です。

 

あと、建物が未登記だと、買主が住宅ローンを使用して
購入したい・・と言われた場合も、金融機関は建物を登記

しないと住宅ローンが組めませんから、買主が将来再売却

する時にはかなり面倒です。

 

ちなみに、今年の5月に取引完了した岬町中原の古民家は、
「建物の一部未登記、敷地の中に農地がある、役場の
固定資産税台帳と登記簿、現況が一致しない、相続絡み」
という条件の中、無事取引が完了しました。

 

7月に取引完了した「いすみ市岩船の古民家風住宅」の時も
農地が仮登記→地目変更、建物は未登記、相続絡み、
買主はローン利用という状態をクリアして引渡しをしました。

 

いずれも契約から引渡しまでに3ヶ月位かかりました。

 

個人的な意見としては、未登記建物が廃屋ならともかく、
建物が使える状態なら、後々の事を考えれば登記をして
引渡しをした方が良いと思います。

 

建物を未登記のまま売買する場合も、役場の固定資産税
台帳を確認し、誰が所有者なのかを確認するべきだと
思います。特に古民家など古い建物の場合、そこを確認
せず売買してしまうと、将来、再度売却する時に面倒に
なりますので注意が必要です。

 

ちなみに、当社に売却依頼頂ければ、この辺りはしっかり
解決した上で取引を完了しますのでご安心ください。

 

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9月末に仕入れた「いすみ市高谷の平屋住宅」が間もなく

一般公開となります。

 

 

写真を見れば想像が付くと思いますが、物件はいすみ鉄道

上総東駅から約1.5kmの山奥にあり、隣家がありません。

 

建物は前所有者が平成24年に内外装リフォーム済なので、
手直し不要で住む事ができます。

 

地名の通り海抜約26mの高台から(谷ではありませんが)
里山・田園風景を望めます。

 

どちらかと言うと、永住よりも別荘向きの物件です。

詳細は、明日以降ホームページをご確認ください。

 

※10月9日:公開しました

>>いすみ市高谷 平屋住宅の詳細ページ

 

 

 

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毎年9月23(水)、24(木)は、いすみ市が市町村合併される

前の旧大原町地域で「大原はだか祭り」が開催されますが、

今年2016年も例年通り23日と24日に開催されます。

 

今回は大原はだか祭りの裏話を中心に書いてみます。

 

大原はだか祭りでは、旧大原町の各地域(部落)の住民が

協力して準備をすすめていくため、地元に住んでいると、

お祭りの役が回って来ます。

 

祭典係・交通係・世話人・組総代・氏子総代・祭典長など

いろいろな役がありますが、私の場合、今年は世話人の

ため、秋祭りの前日は1日祭典の準備があります。

 

また、去年の記事にも書いた通り、大原はだか祭り自体は

9月23日~9月24日ですが、深堀地域を含む一部の地域

では一部熱狂的な祭り好きの人がいるため、24日中には

終わりません。お神輿が宮入りするのは25日の早朝です。

 

そうなると、お神輿の担ぎ手や役員探しなど、いろいろ問題

が出てきます。私自身も地元で商売をしているため、地域の

行事には協力しないわけにもいかないという義務感で役を

引き受けていますが、正直な話、4日間お祭りで拘束される

のはきついです。

 

世話人の仕事の中に、次の役員を探すため、地元に住んで

いる30代.40代の家庭を中心にお願いに回りますが、

 

皆4日間拘束されるのが分かっている事と、昔よりも若い

世代の人口も減っている事、4日間も休みが取れない

勤め人が多い事、などの背景もあるため、なかなか役を

引き受けてくれず、次の役員探しには苦戦しました。

 

今後は、大原はだか祭りのやり方を改善していかなければ

いけないと個人的には考えています。

 

という事で、誠に勝手ながら、9月22日(木)~25日(日)まで
秋祭りの祭典に伴いお休みとさせていただきます。


秋祭り中はメール返信が出来ませんが、頂いたメールは
26日以降に返信いたします。ご迷惑をおかけしますが
よろしくお願いします。

 

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9月中旬に、いすみ市岩船 平屋住宅の引渡しが
完了しました。

 

 

この物件は、建物は未登記、仮登記の農地も含まれて

いて、買主はローン利用という条件もあり、取引が完了

するまで約3ヶ月かかりました。

 

約10年前に売買を担当した不動産会社が建物未登記で
役場の固定資産税台帳に記載されている建物の所有者が
死亡のままの状態で引渡しをしていました。

 

ちなみに、未登記建物で売買してはいけないという決まりは

無く、地目変更が不可能なため仕方なく仮登記で売買する

ケースもありますが、後々の事を考えると可能な限り建物

登記や農地の地目変更は行う事が望ましいです。

 

どういう問題があるのかと言うと、

 

①建物が未登記のままでは住宅ローンが利用できません。

②登記簿地目が「畑や田」のままでは農家資格を持たない
人への所有権移転が出来ません。

③仮登記のままでは、完全なる所有権移転がなされて
いないため、通常は固定資産税納付書も旧所有者の所へ
届いています。

④建物の相続が未了のままでは、登記できません。

 

それに伴い、将来売却する時に、手続き上の問題や
金銭的な支払いが出て来る可能性があります。

 

仲介に入る不動産会社は、それらを1つ1つ解決し、
将来的にも問題ない状態で売買を成立させる義務が

あります。

 

「農地の仮登記と地目変更」と「未登記建物の売買」
については、改めて記事を書いてみます。

 

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