千葉の外房で田舎暮らし!明正不動産BLOG

千葉県いすみ市で田舎暮らし物件を扱っている明正不動産のブログ。物件情報以外にも不動産お役立ち情報や業界裏話、地域の情報など書いています。海・山・湖など自然に満ちた千葉外房の田舎暮らしを応援しています。

明正不動産株式会社


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売却物件募集中!中古住宅の買取も行っております。


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西武グリーンタウン大原300階区に積水ハウス施工の
中古戸建(掘出し物件)が出ましたのでお知らせします。

 

 

土地:635.61㎡(192.27坪)
建物:142.18㎡(43.00坪)
築年月:平成5年1月築
間取り:3LDK+茶室、スカイバルコニー付き

 

なぜ掘出し物件なのかは、現在、大原台で売出し中の

中古住宅を見比べてみれば分かる人には分かります。

 

特に建築関係のお仕事をされている方なら相場よりも

安い事は一目瞭然でしょう。

 

重厚な造りで、新築当時には建物だけで3000万円以上
かかっています。平成28年には300万円かけて屋根の
葺き替えもされています。

 

売出し価格を1400万円~1500万円に設定したとしても
建物の価値が分かる人なら購入する人も出て来る

可能性は十分にあると思いました。

 

では、なぜ相場よりも安く売出すのかと言うと、訳あり

物件というわけではなく、売主さんが遠方の方で売れる

までの維持・管理が大変で早期売却を希望されている

ため、1280万円で売り出す事となりました。

 

相場よりも安いという事は、早期成約が予想されます。
あの時見ておけば良かったと後悔する事が無いように、

気になる方はお早めにお問合せください。


>いすみ市大原台(積水ハウス施工)の詳細

 

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不動産業をやっていると、中には心理的瑕疵(精神的瑕疵)
のある物件を扱かう事もあります。

 

心理的瑕疵というのは簡単に言うと、その物件で自殺や火災
があった場合など、買い手の購入意思に影響を与える精神的な
欠陥の事を指します。

 

このような物件を売ったり貸したりする時、売主・貸主には
心理的瑕疵の内容について事前に告知する義務があります。
売却を依頼された時、ほとんどの人は事情を話してくれます
が、中には隠そうとする人もいます。

 

心理的瑕疵を隠したまま契約して、後からその事実が発覚
すると売主さんにも責任が来たりトラブルになりますから
正直に話して下さい。と伝えますが、それでも最初から事実を

話してくれず調査をしているうちに心理的瑕疵が発覚する

ことがあります。

 

事実がわかれば、売出し価格が安くなったり、売りにくく
なるため言いにくいのかも知れませんが、依頼を受ける
不動産会社や買主の立場も考えてほしいものです。

 

こういった物件は売りにくいものの中には霊なんか信じ
ない。と気にしない人もいますし、安ければいいという人も

いますから売れないわけではありません。

 

過去の例でも、1つの物件で首吊り自殺と井戸へ飛び込み
自殺をした物件がありましたが、安ければいいという事で
購入された方もいました。

 

ちなみに、実務では、雨漏りなどの物的瑕疵、自殺や火災
などの心理的瑕疵を隠されるリスクを避けるために、
契約前に売主に知りうる限りの事を「物件状況報告書」
に記載してもらい、記名・押印を頂きます。

 

そして、売主に「物件状況報告書」に記載してもらった後、

後から心理的瑕疵があった事実が発覚すると売主も責任を

問われる事がありますよ・・と伝えます。

 

参考までに、「大島てる」という事故物件が掲載されて
いるサイトがあります。全ての事故物件が分かるわけでは

ありませんが、有名ものはほぼ掲載されているようです。

 

こういった物件は通常よりも安く購入できる事も多いので、
気にしない人にとってはお買い得なのかも知れません。

 

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白子町関で和風中古住宅を競売で落札しました。
2017年度最初の仕入れ物件となります。

 

 

建物外観も外壁が剥がれていたり、玄関周りが白アリに
やられていますが、元々かなりお金のかかった建物なので
リフォーム後は見違えるくらい綺麗になると思いました。

 

室内はこんな感じです。

 

 

 

 

当社では、リフォーム後をイメージして物件を仕入れて

いるため建物に不具合があったり・・ゴミ屋敷だったり・・
最初の見た目が良くなくても、建物のポテンシャルが
あれば仕入れます。

 

ところで、競売物件は素人が手を出さない方がいいと
よく言われますが、この物件も占有者を語る人物から
妨害されたため約1ヶ月ほど準備が遅れました。

 

このような競売物件は敬遠する業者さんが多いですが、
当社では多少の事は気にしません。

 

まぁ、このくらいの事は何度か経験していて慣れていま

すし、妨害されてお金を要求されたとしても一円たりとも

お金は払いません。

 

こちらが悪い事をしているわけではないのに、お金を払う

義務などないからです。裁判所や破産管財人にも確認して

荷物撤去の許可も取っていますしね。

 

話は脱線しましたが、予定より1ヶ月遅れでようやく
リフォームできる段階に入り、まずは残地物の片付けと
白アリ被害の確認からスタートとなります。

 

 

ちなみに、他にも2物件ほど仕入れに向けて準備中です。
零細企業でほぼ1人で対応しているため、4月は事務所
不在の時が多くなると思いますのでご了承ください。

 

今回は、買主さんが住まい給付金制度を使えるように
既存住宅瑕疵保険の加入も考えています。

 

その辺りの話は、後日記事として紹介いたします。

販売開始は多分5月末頃になると思います。

 

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いすみ市佐室にリフォーム済貸家(2LDK)が本日公開

となりましたのでお知らせします。

いすみ市佐室 貸家:外装リフォーム中の画像

 

物件は、いすみ鉄道「上総東駅」徒歩6分の里山・

田園風景のあるのどかな場所にあります。

 

この貸家は当社代理の管理物件となりますので、

仲介手数料がかからなかったり、個人が大家さんの

物件よりも賃貸条件が良くなるように設定しました。

 

また、当社の方針に基づいて入居者募集前に

リフォームを実施しているため、他社の貸家と比べても

室内は綺麗だと思います。

 

ちなみに、こちらは外装リフォーム前の画像です。

個人的な意見ですが、外壁と屋根のカラーバランスが

良くありません。人に例えるならセンスの無い服を着て

いるようなものです。

 

そして、こちらが外装リフォーム中の画像

人間でも服を変えるだけで雰囲気が変わるのと同じく、

家も外壁と屋根の色を変えるだけで見た目の雰囲気が

だいぶ変わります。

 

ちなみに家賃は訳あって月4.8万円です。訳と言っても

事故物件ではありませんのでご安心ください。

 

>>いすみ市佐室 リフォーム済貸家の詳細

 

 

 
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近々掲載予定の専任媒介物件をご紹介いたします。

 

岬町椎木 和風平屋住宅 1980万円
土地:2046.22㎡(618.98坪)

建物:119.24㎡ (36.07坪) 他、蔵あり

 

 

この物件は、土地売却査定依頼を頂いた所からスタート
したのですが、14年間放置状態だったようで最初に見た時は、
敷地全体に竹や雑木が生い茂っていて中に入っていくのが

やっとの状態でした。

 

 

 

敷地の外側から瓦屋根が見えましたが、14年間も使われて
いなかったという事は、今は廃屋になっているだろうな・・
もし、建物を解体しなければならないほど劣化していたら
売るのに苦戦するだろうな・・と思いました。

 

でも、せっかく査定依頼を受けたわけだし、先入観を持たず

とりあえず見てから返事をしよう。という事で敷地内に入って

みると、築年数は古くても立派な建物と蔵が見えます。

 

これは、もしかしたら手入れをすれば化けるかも知れない
と思い、後日、売主さんにご来店頂き、建物内を確認すると、
確かにリフォームは必要ですが、解体をするほどの傷みは
ありません。家も新築時にはお金のかかった立派な建物
だったと思いました。

 

 

 

そこで、いすみ市の土地事情を説明し、このままでは
売りずらいし、かと言って建物を解体をして更地にしても
かえって売りにくくなるため、長年放置されていた竹や
雑木は伐採するが、建物は残して中古住宅として売り出す
事を提案しました。

 

ちなみに、いすみ市の場合、土地だけでは売りずらく、
使わないなら市に寄付しようとしても、通常タダでも引き
取ってもらえません。いすみ市も公益性の無いものに
無駄な税金をかけたくないのでしょう。

 

不動産会社も、売れるか分からない土地の売却依頼を

受けるのを嫌がります。仕事が増えるばかりで収益性が

無いからです。

 

それを知らず、安易に建物を解体して更地にしてしまい、
売れない負の財産にしてしまう方を何人も見て来ました。

 

本来はリフォームをして売り出した方が良いのですが、
土地に古家が建っている場合など、家のリフォームに多額の
お金をかけても、その分高く売れるとは限らないし、


一般の売主さんにそこまで要求するのも酷なので、最低限の
見た目を綺麗にして、建物は自分で補修出来るDIY目的の
顧客をターゲットに売却する方法を提案する事が多いです。

 

 

 

 

現在、敷地内の竹と雑木を伐採中となりますが、早ければ
2月26日(日)、遅くても28日(火)までにはホームページ
に物件掲載を予定しております。

 

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