千葉の外房で田舎暮らし!明正不動産BLOG

千葉県いすみ市で田舎暮らし物件を扱っている明正不動産のブログ。新着物件情報以外にも不動産お役立ち情報や地域の情報も書いています。海・山・湖など自然に満ちた千葉外房の田舎暮らしを応援しています。

明正不動産株式会社


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売却物件募集中!中古住宅の買取も行っております。


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予定よりも約3週間遅れとなりますが、白子町中里の

和風平屋住宅(リフォーム済)が販売開始となりました。



土地:375.51㎡(113.59坪) 建物:90.67㎡(27.42坪)

販売価格:798万円

時間がかかった理由としては、建物のリフォームよりも

重機が入るスペースが無い敷地西側の庭に埋もれて

いた小さな家1軒分の残地物撤去です。




仕入れ時の庭の状態です。

写真では分かりずらいかも知れませんが、小さな家

1軒分の残地物の上から草が生えている状態です。



手作業で残地物を片付け中


2トンダンプ6台分のゴミを撤去しました。




写真では見た目綺麗になったように見えますが、

そうではありません。まだ地面にはいろいろなゴミが

埋もれています。



タイヤや絨毯、可燃ゴミ、不燃ゴミなど・・。



それらのゴミを綺麗に撤去してようやくお客さんに

見せる事ができる状態になりました。


ちなみに、白子町中里の物件は隣家がありません。

プライベートな空間で思う存分に家庭菜園や

ガーデニングが楽しめます。


また、物件周辺にはグランドゴルフ場やテニスコート等、

運動施設が多いです。



>>白子町中里 和風平家住宅の詳細ページ




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報酬額の制限については、現状の法律では問題がある
という記事を書きましたが、週間住宅の記事によると、
宅建業法の「報酬額の制限」が来年見直されるかも
知れません。


週間住宅7月11日号より抜粋


過去の記事にも書きましたが、何が問題かというと
物件価格によって報酬額の制限を設けると物件価格が
安い田舎の場合、商売として成り立たなくなる場合が
あるという事です。


田舎では土地の坪単価が安く、物件価格100万円以下の
土地もあります。極端な話、50万円の土地を取引きした
場合、(50万円×5%)×消費税となり、宅建業法上の
仲介手数料上限は2.7万円です。


こうなると、手数料以外に「広告宣伝費」等の名目で
別途費用を頂かないと割りに合いません。


理由は、物件価格が下がっても「物件調査、媒介契約、
物件登録、現地案内、契約、決済・引渡し・・など」
不動産業者の仲介責任も仕事の量も減るわけでは
ないからです。


それどころか、郊外の安い土地の場合、相続もされて
いない廃屋が建っていたり、測量もしていない境界も
不明確な物件、他にも地目変更が絡んだり、通常以上に
手間がかかるケースすらあります。


また、手数料が安くても調査ミスがあれば仲介業者は
重要事項説明義務違反を問われる可能性があります。

これで規定の報酬額を超えたら宅建業法違反など
言われたとしたら、どこの不動産会社も売却依頼を
受けません。


結果として、売却依頼を受けてくれる不動産会社が
ほとんどいないため、売主はいくつもの不動産会社を
転々と渡り歩くことになり、物件価格が安ければ安い
ほど売りたくても売る事が出来ないという田舎特有の
問題が発生します。


実際、いすみ市を含む価格の下落が続く田舎では、
市場に出ていない売る事すら出来ない土地がけっこう
あったりします。


にもかかわらず宅建業法や国土利用計画法などは
地価が上昇している時代の法律は改正されず残った
ままで法改正されていません。


逆に1億円の物件を取引きをした場合の報酬額の上限は、
(1億円×3%+6万円)×消費税1.08%=330万円4800円。
両手仲介だと報酬額の上限は660万9600円になる。
これは手数料が高すぎます。


私自身、仕事量自体はあまり変わらないのに地域に
よって報酬額にこれだけの差が付いてしまう現状の
宅建業法が改正されないのには疑問を感じており、
法改正の要望を出した事もあります。


今年になって法改正の動きが出て来たのは嬉しい限り
です。媒介報酬額については自由化も検討されている
ようですが、国土交通省さんには国土利用計画法や
農地法など、その他関係法令を含めて現状に合わない
部分も法改正を望みます。


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数年に1回くらいの割合で「占い師の先生に方位が
悪いから(年回りが悪い・家相が悪いから)やめた
方がいいと言われた」と言われる事があります。


私が見ている限りでは、方位をやっている人は方位に
とらわれたり、家相をやっている人は家相にとらわれ
たり、1つの事柄に囚われて総合的に判断できない
人が多いです。


ちなみに、占いでも宗教でも囚われている人は何を
言っても聞く耳を持ちません。逆に自分の考えを
否定されたと思うのか怒り出す人もいます。


物件選びで占術を利用する場合、見るべき点は、
方位や家相以外にも「環境・地形・家相・その他」
など色々ありますが、住環境は、もっと重視しなけ

ればいけない部分だと思います。


例えば、いくら吉方位で家相が良くても隣地が
火葬場だったり墓地だったり災害危険区域だったら、
それでも方位や家相を優先するの?という事です。


あと、方位や家相が良くてもお隣に変な人が住んで
いる物件を購入したら、せっかく購入した物件を
手放す事にもなりかねません。


個人的な意見ですが、(資金計画等、他の条件は

満たしている前提で)優先順位を付けるとしたら

「住環境→家相→方位」で判断します。


なので、住環境は方位や家相よりも優先順位は上
だと思いますし、物件を選ぶ時には必ず現地に行き
周辺環境等を含めて総合的に判断しましょう。

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不動産系の資格には宅建など有名なものからあまり
知られていないマイナーなものまでいろいろありますが、
それぞれの資格の特徴を(個人的な主観も入りますが)
簡単にまとめてみました。


<不動産系>


①宅地建物取引士


2015年度の宅建業法改正で宅地建物取引主任者
から宅地建物取引士に名称変更になった。
契約前の重要事項説明は宅建が無いとできない。
不動産業に従事する人は取得しておきたい。
合格率は約15%なのでやや難しい。


②不動産コンサルティング技能試験


不動産コンサルティングを行うために必要な知識及び
技能に関する試験。受験資格:現に宅建業に従事して
いる宅建士、不動産鑑定士、1級建築士等・・。
実は宅建よりも易しいという噂あり。


技能試験合格後、不動産コンサルティングマスター、
相続対策専門士への道が開かれている(らしい)
資格を維持するためには更新が必要。


③不動産キャリアパーソン


過去にも記事で書きましたが、宅建試験では実務に
必要な契約~決済の流れ等は試験に出ません。
なので、宅建の資格を持っていても実務経験を
積まなければ実務は素人です。


不動産キャリアパーソンは、実務で生かされる基礎
知識を習得するために、宅建協会が日建学院と提携して
出来た通信講座。学習を終えて終了試験に合格すると
不動産キャリアパーソンの名称が与えられます。


宅建と比べると難易度はかなり低いものの、実務上の
知識を学べるため、これから不動産業界に入ろうと
いう方は受講しておいて損はないと思います。


④不動産鑑定士


一次試験で短答式試験、二次試験で論文式試験があり、
その後に実務修習を受けて修了考査をクリアする
ことで不動産鑑定士の登録ができます。


過去問等を見ていないので詳しい事は分からないが
書き込みを見ると難易度は宅建よりも高い。


文章を書くのが苦手だと相性が悪い試験だと思う。
実務上の知識はほぼ学べないため、これから不動産

業界に入ろうという人向けではありません。


競売の鑑定評価書は不動産鑑定士が作成しているが、
不動産売却査定なら不動産屋の方が詳しいです。


<マンション系の資格>


①マンション管理士


マンションの管理について、管理組合や区分所有者など
からの相談に応じ、助言・指導・援助を行うための資格。
民間で資格、私は受験していないが合格率が10%を
切っているので難易度は宅建よりも難しいと思う。


ただマンション管理士が無いと出来ない業務は無いので、

個人的な意見ですが管理業務主任者ほど重要ではでは

なく自己啓発的な試験だと思います。


②管理業務主任者


管理受託契約の重要事項の説明から、管理業務の処理
状況のチェック等及びその報告などを行うための資格。
マンションの販売管理を行う者にとっては必須。


<建築系>


①1級・2級建築士・木造建築士


一定規模の建築物の設計、工事監理等の業務を行う
ために必要な資格。1次試験で学科、2次試験で設計
製図がある。二級建築士の設計製図は限られた時間内で
プランから製図まで行なうスピード勝負。


今は宅建より2級建築士の方が難易度は高いと思う。
難しいというよりも大変という感じです。


②ホームインスペクター


住宅の劣化状況や欠陥に関する2009年から実施された
新資格。補修箇所や時期、費用などを中立な立場で
アドバイスするためのもの。合格者のほとんどは
建築士や宅建士。実施後間もないが今後は需要が
高まると思われる。受験するメリットあり。



<金融系>


①ファイナンシャルプランナー(FP)


住宅・教育・資産運用などライフプランニングに
即した資金計画やアドバイスを行うお金の専門家。
国家資格であるFP技能士3~1級、民間資格のAFP,CFP
がある。AFPとCFPは維持するために更新が必要。


私は今年の1月に受験をしてFP技能士2級に合格しま
したが、FP技能士2級の難易度は宅建よりやや低く、
不動産業や金融業に従事している者なら宅建よりも
取得しやすいと思いました。


不動産・相続・金融資産運用・各種保険・税金の
知識など生活に必要な知識が学べるため、不動産・
金融・保険業界以外の人でもスキルアップのために
受験するメリットはあると思う。


②住宅ローンアドバイザー


住宅ローンの基本的な商品内容や最適な返済プラン
などを消費者の立場に立ってアドバイスするための
もの。2日間程度の講習で取得可能。難易度は低い。
こちらも受講しておいて損は無いと思う。


<その他、近年見かける民間の不動産系新資格>


競売不動産取扱主任者、任意売却取扱主任者、
賃貸不動産経営管理士、定期借地借家権プランナー、
不動産仲介士、古民家鑑定士、不動産マイスター、
不動産投資アドバイザー、大家検定・・など。
いろんな新資格を見かけるようになりました。


これからも新たな資格が出て来るでしょう。


個人的な意見ですが、これらはお金儲けのために
作られた資格に思えてならなりません。

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空家問題・対策について、前回の記事の続きです。


空家の場合「売る」「貸す」「解体する」のうち、
どれが正解なのかはケースバイケースと書きましたが、
理由は以下の通りです。


まず、安易に解体を進めない理由は、土地と建物の
評価割合が都会と田舎では逆であるという事です。


不動産会社の中には、「解体した方がいいですよ」
とアドバイスする業者もあるかも知れませんが、
これは、都会のように地価が高いエリアでの話です。


千葉県の外房エリアのように地価の安いエリアでは
建物の価値よりも土地の価値の方が低くなるケース
が多く、安易に解体すると土地の売却価格よりも
解体費用の方が高く付いて損が出る可能性が高く
なります。


当社でも買い取りした中古住宅をリフォームして
再販売をしていますが、これはリフォームをした方が

売りやすいと判断しているためです。

空き家の場合、建物の劣化状況にもよっては現状
で売却した方が手元に残るお金が増える事もある
という事です。


過去の例では、5年以上空き家だった下記物件の

処分について相談を受けた事があります。


設備等は全く機能していませんでしたが、躯体は

大丈夫だったため、庭の管理のみを行い見栄えを

良くしてから現状のまま販売を行いました。


建物や設備が不具合だらけの物件を買う人がいる
のか・・と思うかも知れませんが「リフォームは自分で

やるから安ければ良い」という買主はいます。


ただし、現状で売り出す場合でも庭の草刈りなど、
あまりお金をかけないで出来る事はやるべきです。


いくら現状でも↑の状態では厳しいです。


当社では、中古住宅をリフォームして再販売を
行なっているため、空き家の状態を見れば概算
リフォーム費用の検討がつく事も多いです。


使用していない空家を、解体をした方が良いのか
リフォームをした方が良いのか、現状のまま売却
した方が良いのか等、お客様の状況に合わせて

アドバイスはできると思いますので、いすみ市周辺

で空家処分をお考えの方は明正不動産まで

お気軽にご相談ください。

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