千葉の外房で田舎暮らし!明正不動産BLOG

千葉県いすみ市で田舎暮らし物件を扱っている明正不動産のブログ。物件情報以外にも不動産お役立ち情報や業界裏話、地域の情報など書いています。海・山・湖など自然に満ちた千葉外房の田舎暮らしを応援しています。

明正不動産株式会社


千葉県いすみ市若山114-1


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売却物件募集中!中古住宅の買取も行っております。


テーマ:

近々掲載予定の専任媒介物件をご紹介いたします。

 

岬町椎木 和風平屋住宅 1980万円
土地:2046.22㎡(618.98坪)

建物:119.24㎡ (36.07坪) 他、蔵あり

 

 

この物件は、土地売却査定依頼を頂いた所からスタート
したのですが、14年間放置状態だったようで最初に見た時は、
敷地全体に竹や雑木が生い茂っていて中に入っていくのが

やっとの状態でした。

 

 

 

敷地の外側から瓦屋根が見えましたが、14年間も使われて
いなかったという事は、今は廃屋になっているだろうな・・
もし、建物を解体しなければならないほど劣化していたら
売るのに苦戦するだろうな・・と思いました。

 

でも、せっかく査定依頼を受けたわけだし、先入観を持たず

とりあえず見てから返事をしよう。という事で敷地内に入って

みると、築年数は古くても立派な建物と蔵が見えます。

 

これは、もしかしたら手入れをすれば化けるかも知れない
と思い、後日、売主さんにご来店頂き、建物内を確認すると、
確かにリフォームは必要ですが、解体をするほどの傷みは
ありません。家も新築時にはお金のかかった立派な建物
だったと思いました。

 

 

 

そこで、いすみ市の土地事情を説明し、このままでは
売りずらいし、かと言って建物を解体をして更地にしても
かえって売りにくくなるため、長年放置されていた竹や
雑木は伐採するが、建物は残して中古住宅として売り出す
事を提案しました。

 

ちなみに、いすみ市の場合、土地だけでは売りずらく、
使わないなら市に寄付しようとしても、通常タダでも引き
取ってもらえません。いすみ市も公益性の無いものに
無駄な税金をかけたくないのでしょう。

 

不動産会社も、売れるか分からない土地の売却依頼を

受けるのを嫌がります。仕事が増えるばかりで収益性が

無いからです。

 

それを知らず、安易に建物を解体して更地にしてしまい、
売れない負の財産にしてしまう方を何人も見て来ました。

 

本来はリフォームをして売り出した方が良いのですが、
土地に古家が建っている場合など、家のリフォームに多額の
お金をかけても、その分高く売れるとは限らないし、


一般の売主さんにそこまで要求するのも酷なので、最低限の
見た目を綺麗にして、建物は自分で補修出来るDIY目的の
顧客をターゲットに売却する方法を提案する事が多いです。

 

 

 

 

現在、敷地内の竹と雑木を伐採中となりますが、早ければ
2月26日(日)、遅くても28日(火)までにはホームページ
に物件掲載を予定しております。

 

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賃貸物件も新しい建物がどんどん建って供給過剰ぎみ
である事と、全国的に空き家の数も増えているため
築年数の古いアパートや貸家はリフォームをして付加
価値を付けるか家賃を下げないとなかなか借り手が
つきにくくなっています。

 

当社でも、貸主・代理として扱っている物件の場合、
分かっている不具合は補修した上で入居者を募集します。
ネット上のお見合いと同様だという考えの元、見た目を

綺麗にして募集するという方針に基づいての事です。

 

ところが一般の大家さんの中には、家賃は下げたくない。
家賃を下げるくらいなら空家のままでも構わない。
リフォームにお金をかけるのも嫌だ!現状のまま借り手を
探して欲しい・・と言う方も中にはいます。

 

また、入居者から家賃を頂いているにも拘わらず入居後の
不具合になかなか対応しなかったり、お粗末なリフォームを
する大家さんもいますが、いずれも賃貸業をビジネスとして
捉える事が出来ない=向いていないと言わざるを得ません。

 

余談ですが、プロの投資家さんで上記のような考え方の

人に会った事がありません。やはり投資家として成功して

いる人は分かっています。

 

家賃を下げたくない!入居者募集前にリフォームも
しないという大家さん・・冷静に考えてみましょう!

 

例えば、家賃5万円で2年間貸した場合の家賃収入は
5万円×12ヶ月×2年(24ヶ月)=120万円ですが、

2ヶ月空家になると、5万円×22ヶ月=110万円 です。

 

110万円を24ヶ月で割ると、1部屋月4.58万円で

貸している事と同じです。

 

ちなみに、2年間のうち4ヶ月空家になると、3.75万円
で貸しているのと同じ計算になります。お金をかけたく
ないと言うのなら、多少家賃を下げてでも、空家を
作らないようにするか、多少のお金をかけて見た目を
良くした方がいいと思いませんか?

 

目先の家賃を追うよりも、もっと長期的な視点で見た
方が得られる利益も多くなるということです。

 

築年数も古い、畳も表替えをしない、設備も古い物件を
現状のまま営業努力で借り手を見つけてくれ!という
大家さんが過去にいましたが、私から言わせれば家賃を

下げたくないのならリフォームをして見栄えを良くする等、

できる範囲で構わないので貸主自らも努力するべきです。

 

例えば、結活の時に仲人から身だしなみに気を使った
方がいいですよ。生活習慣を改めた方がいいですよ。
自分磨きの努力をした方が良いですよ。などアドバイス
を受けた時に、今の自分は変えたくない。

でも若くて性格が良くて綺麗な人じゃなきゃ嫌だ!

と言っても、まず望みは叶いません。

 

新しい物件や空き家の数が増えれば、その中で選ばれな
ければ借り手は見つかりませんので、物件相応の人から

問合せが来るというのが一般的な法則です。

 

という事は、結婚相手のレベルを上げたければ相応の
努力が必要なのと同じく、入居者の質を上げたければ、
物件の質を上げるしかありません。

 

売買ならDIYでリフォームするから安ければボロでも
構わないという人もいますし、私もリフォームや
リノベーションをしてから売るのは、家が喜んでいる
ような気がして好きなので、価格さえ適正なら何も
手を加えずに売るのもアリだと思います。

 

土地に古家が建っている場合、古家のリフォームに
多額のお金をかけても、その分高く売れるとは限らないし、
古家を解体したらかえって売れなくなる場合もあるため、
「DIY目的の顧客をターゲットに売却活動をする」
という選択肢もあるからです。

 

しかし、賃貸のように人に貸す場合は話は別です。
ボロのまま貸すという考えに私は賛同できません。

 

あと、入居後に明らかに設備に不具合がある場合で、
借主からの「直して欲しい」という要望に応えないのは、
結婚後に釣った魚にエサをやらないのと同じです。

 

これからの時代の大家業はサービス業です。
借主に良い住まいを提供するという考え方が出来る人
でないと、不動産会社にも嫌われるし大家さんとして
やっていけなくなるでしょう。

 

追伸

 

このような記事を複数書くと、当社に入居者募集をお願い
しようと思う大家さんはほとんど居ないと思いますが、
それはそれで構わないと思っています。

 

当社の方針で賃貸物件を扱えば、入居後にトラブルに
なる事も激減するし、明正不動産が扱う貸家なら安心・・
というブランディングにもなると考えています。

 

ちなみに、4月上旬に当社代理の貸家が出る予定です。

詳しくは、3月にブログで予告紹介いたします。

 

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現在の自動販売機では、いろんなものが販売されてます。

確か、私が小学生の頃は、自動販売機でミネラルウォーターも
緑茶も見かけなかったと思います。

緑茶は家で飲むもの、水は蛇口をひねればタダで飲める。
と考えるのが普通でした。

企業も缶ジュースにしてお茶や水を売り出したとしても
売れる訳がない・・という先入観があったと思います。

なので、最初、自動販売機で緑茶やミネラルウォーターが
売られているのを見た時は驚きました。

でも、実際に販売されてみると、ミネラルウォーターもお茶も
ヒットしています。お茶や水の商品化を考えた人には、

一般常識に囚われない先見力があったと思います。

缶おしるこが販売された時、もしかしたら、スープや
みそ汁なんかも見かけるようになるのかな・・
と思っていたら、コーンポタージュ、おでん、カレーうどん
など商品も色々増えていき、3年位前から缶みそ汁も
普通見かけるようになりました。

 



個人的には、みそ汁やうどんを缶で飲むのは違和感が
あります。なので私は一度も買った事がありません。

私がビックリしたのは、缶みそ汁以外だと、缶肉じゃが、
缶カレーうどんでした。しかも具まで入っています。
もう何でもあり状態ですが、いずれも売れています。


不動産業でも、「こんな事やったって効果あるわけが
無い・・」という業界の常識とか先入観みたいなもの
はあると思います。

世間一般常識も大切ですが、先入観を持たず、新しい
事にチャレンジしていく事も必要だと思いました。

当社でも地元の不動産会社がどこもやっていない、

もしくは簡単には真似できない独自ものもを取り入れて

いきたいです。何年後になるか分かりませんが・・

 

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ここ数年、不動産一括査定サイトに誘導する広告を多く
見かけます。私は時々、この手のこの広告をクリック
して内容を確認する事がありますが、誘導先の記事には
疑問があります。

 

という事で、今回も不動産一括査定サイトに関する裏話を

書いてみます。

 

その前に1つお断りしておきますが、私は嘘は書きません。

誹謗・中傷をするつもりもありませんが、この手の広告には

疑問点が多いため取り上げました。

どういう広告かと言うと、例えば「いすみ市 不動産 査定
で検索した時に出て来るこんな広告です。

 

それ以外にもサイドバーに出て来るこんな広告もあります。


これはPPC(Pay Per Click)広告と言ってクリック課金
型の広告です。SEO対策をせず、キーワードごとに1クリック
あたりの単価が設定されていて、キーワード誘導先の広告は

不動産一括査定サイト。

 

この広告をクリックするとこのような記事に誘導されます。

 


記事を書いている人(不動産の事を知らない素人が多い)は

不動産一括査定サイトの広告主と提携を結び、一括査定を

申し込んだ時点でサイト運営者にアフィリエイト報酬が

支払われる仕組みです。


例えば、報酬が2000円で1クリックあたり10円なら、
100クリックで不動産一括査定サイトへ申し込み完了した
場合、2000円-広告費1000円=1000円がサイト運営者
の元に入ってきます。

記事でおかしい点は、「60秒で現在の価値が分かる」
と書いてある部分。実際には複数の不動産会社(大手が多い)
に一括して(まとめて)査定の申込みが出来るだけ。
ただそれだけです。60秒で現在の不動産の価値が分かる
わけではありません。

 

やはり現地を確認せずに正確な査定など出来ません。

 

次に、不動産一括査定サイトに登録している業者ですが、

お金を払って一括査定サイトというサービスに登録している

わけで、慈善事業ではありません。

自分の会社で媒介契約が取れて成約になって初めて報酬に

なるため元を取ろうと必死です。反響があれば、当然、営業

電話もかかって来ます。なので、「ただ相場が知りたい」だけの

興味本位なら申込みをしない方が無難です。

 

一方、PPC広告に誘導している人は、自分の作ったサイトを

通して申込み完了があればお金が入って来ます。

それと、案内をするのは主に物件がある地域の不動産会社

となりますが、いすみ市周辺には大手不動産会社が無いため、

都心に近い地域ならともかく、いすみ市周辺のような郊外では

不動産一括査定サイトを利用するメリットはあまりありません。

あと、前にも書きましたが、「高い査定価格を出した
不動産会社に売却をお願いしたからと言って必ずしも
高く売れるわけではない」という理由もあります。

買取査定なら不動産会社が買い取る価格なので高い

査定価格を出した会社に買い取ってもらうのが正解ですが、

仲介の場合は、不動産会社が買主を見つけるための

お手伝いをしているだけで、実際に買うかどうかを決める

のは一般消費者だからです。

私が何度かこのような記事を書くと、中には明正不動産に

お願いしたら安くされるのではないか?と思う人もいるかも

知れませんが、高く売り出すのは売主の自由なので、

高く売り出して欲しい・・と頼まれれば、その金額で売却活動

を行います。

相場とかけ離れた金額で売り出した場合でも、たまたま高く

売れてしまう事もあります。ただ、それよりも売れ残る可能性の

方が高くなるだけです。株と同じです。

ちなみに、相場より安い金額で売り出した場合、確かに
早期売却には繋がりますが、いすみ市周辺はただでさえ
単価が安いのにさらに周辺の相場を下げる可能性が
あります。

金額によって仲介手数料が変わるため、周辺相場が
下がると不動産会社は自分で自分の首を絞める事に
なります。なので、相場とかけ離れた安い金額で売り
出す事は、私はおすすめしません。

売主は高く売りたい・・買主は安く買いたい・・
利益が相反するため、適正価格の範囲内で売り出すのが
最もリスクが少ないと思います。
 

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今年も間もなく確定申告の時期が到来しますが、

頭を悩ませている事があります。

 

今年から法人が税務署に提出する「不動産等の支払調書」
の様式が変わり、個人番号(マイナンバー)を確認する
必要が出てきたためです。

 

どういう場合にマイナンバーを聞く必要があるのかと言うと、

 

法人が個人から100万円以上の土地・建物を購入する場合、
法人が個人に年間15万円以上の家賃や地代を支払う場合、
です。

 

という事は、今後は上記の取引きに該当すると、その度に

マイナンバーを確認しなければいけません。

 

ちなみに、貸主が法人の場合や借主が個人の場合には
マイナンバーの提供は必要ありません。個人間売買や
法人間売買の場合も同様です。

 

不動産等の支払い調書」雛形 ※国税庁HPより抜粋


 

しかも、ただマイナンバーを確認するだけではなく、
それを確認するために免許証や保険証等の身分証明書も
添付しなければいけません。

 

そうなると、マイナンバーの提供を拒否する人が出て来る
という問題が生じます。当社でも既にこの問題が発生して
います。

 

賃貸管理を多く扱っている会社だと、個人の大家さんが
法人に店舗を貸している場合にマイナンバーの提示を

拒否されるケースがあるみたいですね。

 

でも、拒否する人の気持ちも分かります。

今はオレオレ詐欺やマイナンバー詐欺が横行していて、

ニュースでも話題になっていますから。

 

そんな中でマイナンバーを教えてください。あと身分証明書の

提示もお願いします。と言ったら「はい分かりました」

と素直に教えるでしょうか・・。悪用されるのではないかと
疑いたくなるのが人の心理でしょう。

 

私が同じ立場でも拒否すると思うので、
この制度自体に問題があるのでは?と思っています。

個人情報が盗まれるリスクだってありますしね。

 

まぁ、税部署は脱税を事前に防いだり、税金の取りっ
ぱぐれを無くしたいのかも知れませんが・・。

 

マイナンバーに変わる個人事業者番号などを用意して、
役所や税務署でマイナンバーと連動できるような仕組み
を作るとか、別の方法を考えた方がいいと思っています。

 

今後の制度改善に期待したいです。

 

 

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