千葉の外房で田舎暮らし!明正不動産BLOG

千葉県いすみ市で田舎暮らし物件を扱っている明正不動産のブログ。物件情報以外にも不動産お役立ち情報や業界裏話、地域の情報など書いています。海・山・湖など自然に満ちた千葉外房の田舎暮らしを応援しています。

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今年の6月にいすみ市大原台でセキスイハイム施工の中古

住宅を仕入れました。2017年度5件目の仕入れ物件です。

 

最初の状態。ここからのスタートでした。

 

この物件を仕入れた背景としては、他社さんの紹介です。
元々他社さんの仲介で売出し中でしたが、なかなか売れな
かったため、当社で買い取ってリフォーム後再販売する
流れとなりました。

 

現在は、庭木の伐採とリフォームの打ち合わせを行なった
所ですが、本格的なリフォームは8月以降になります。

 

庭木を伐採するだけでも見た目はかなり変わります

 

気になる仕入れ時の状態ですが、内装は不具合箇所が少ない

ものの、外装リフォームにお金がかかりそうです。錆付いて

動かないシャッター雨戸が複数あります。

 

セキスイハイム施行の建物の場合だと、市販のサッシで
サイズが合わず品物を取り寄せるのに時間がかかります。
また、サイズが合わないとサッシや雨戸の枠回りから直さ
なければいけません。

 

お客様から悪い部分だけ交換すればいいじゃないか!
と言われる事がありますが、ハウスメーカー独自の商品や
年代が古い設備を交換する場合、単に品物だけ交換すれば
良いというものではなく簡単にはいかないのです。

 

話は脱線しましたが、大原台の物件は9月下旬を目標に
販売開始出来るように頑張ります。

 

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平成27年5月27日の宅建業法改正により、建物状況調査
(インスペクション)に関わる事項が設けられました。
実際の施行は平成30年4月1日からとなります。

 

今回の法改正に向けて、自社が直接売主となる中古住宅は、
(古民家など既存住宅瑕疵保険の加入が難しい住宅を除き)
原則として既存住宅瑕疵保険に加入する事になりました。

 

既存住宅瑕疵保険の事業者登録証が届きましたので、
画像を添付いたします。

 

 

ちなみに、当社では販売前の建物調査なら5年以上前から
行なっています。そして、分かっている不具合は事前に補修を

してから販売しているため、当社売主の中古物件で引渡し後の
瑕疵によるトラブルは過去5年以上起きていません。

 

なぜ瑕疵保険に加入するのかと言うと、更なる安心材料として
の意味もありますが、既存住宅瑕疵保険に加入する事によって
買主さんが得られるメリットが大きいからです。

 

購入する物件によっては、登記費用や不動産取得税の軽減、
住宅ローン減税、住まい給付金など優遇が受けられる可能性が
ありますから。

 

簡単に加入できるかと言うと、そうはいかなくて、第三者機関の

建物調査において雨漏りや白アリの害・給排水管の故障など

隠れた瑕疵(不具合)が無い事が条件となります。

 

当然、不具合が見つかれば補修をしなくてはいけませんし、

現場検査や保険の加入にもお金がかかります。

 

一般の方が売主の仲介物件では、売主さんの協力が得られず

加入が難しい場合もありますが、当社が直接売主となる中古住宅

では、既存住宅瑕疵保険のような買主さんにとってメリットとなる

ものは出来るだけ取り入れていきたいです。

 

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過去に私があまりおすすめしていない不動産一括査定
サイトの記事を売主の立場で書きましたが、今回は
不動産業者の立場で書いてみたいと思います。

 

当社で利用してみたのは「イ○イ不動産売却査定」。
利用した経緯としては、2017年2月の地点で去年よりも
売り物件が少なく、何とか売り物件を集めたかったという

状況がありました。

 

そんな時に「イ○イ不動産売却査定」から問合せ案件の
FAXが届きました。取扱い可能な物件にチェックを付けて

返信すると、折り返し電話がかかって着ました。

 

問合せ案件のFAXを送った理由を聞いてみると、
いすみ市周辺で提携業者が無かったため各不動産会社に
FAXを流して提携業者を探していたとの事。

 

売却案件の紹介で費用がいくら掛かるのか確認すると、
こちらからお願いしているので5件までは無料、
6件目以降(売りたい人の紹介)1件につき1万円。
かかる費用は売却依頼の問合せがあった時のみ。
という話だったので、2017年5月から利用してみる事に
なりました。

 

私自身は、この手のサービスに関してあまり良い印象を
持っていなかったのですが、実際に利用した事があるわけ
ではないので、マーケティングの一環として、色々試して
みようという意味もありました。

 

利用して2ヶ月目の感想ですが、「無料だからいくらで
売れるか試してみたい」というようなCランク以下が多いと

感じました。

 

真剣に売却を考えているかどうかくらいメールのやり取りや

話した感じで何となく分かるのもですが、直接来店やHPを

通して問合せをして売却相談をされる方とは明らかに

反応が違うのです。

 

ちなみに当社に来店して売却相談をするような方は、
①売却を真剣に考えている(Aランク)
②近い将来売却予定あり(Bランク)
が多く、実際の査定も、売主さんとお会いして建物内まで
確認して査定価格(売却予想価格)を提示します。

 

※実際の売出し価格は売主さんと相談の上決めます。

 

ホームページ上に売却の流れや注意点など記載しています
ので、それを閲覧し信用してくれた人が売却相談に来る

ケースが多いのだと思います。

 

一方、不動産一括査定サイトから問合せをして来る人は、
③将来売却するかもすれない(Cランク)
④単なる興味本位。売却予定なし。(Dランク)
が多く、家を売る事に対して、真剣に考えている人は
少ないと思いました。また、ほとんどが机上査定希望です。

 

というか5月から7件問合せがあるものの、今の所Cランクと
Dランクの問合せしかありません。ひどいものだと火災保険
をかけるため評価額が知りたかった。売却する予定なし。
という問合せもありました。(7件中3件は冷やかし)

正直、ここまで反響の質が悪いとは思いませんでした。

 

机上査定に関しては、一括査定サイトのフォーマットが
「訪問査定・机上査定」を選択するようになっているため
仕方ない部分もありますが、中古住宅の場合、机上査定を

希望されても建物内の設備や使用状況等を確認できないと

正確な査定価格を出す事はできません。

 

イコール「不動産一括査定サイト」経由で売却依頼を受ける

ためには、Cランク・Dランクの問合せの中から訪問査定に

結びつけなければ話が先に進みません。

 

通常は3件問合せが来れば悪くても1件は売却依頼を受ける
事が出来るものですが、不動産一括査定サイト経由だと
リアクションが良くないため、問合せ10件中1件売却依頼が
取れれば良い方かも知れません。

 

そうなると、売却依頼の問合せごとに費用がかかるため、
物件単価が高いエリアならともかく、単価が安い田舎だと
費用対効果が合わなくなります。

 

まぁ、この件に関しては、どこの不動産一括査定サイトでも

似たような問題はあるかも知れないですね。

 

まだ利用し始めたばかりで効果が無いと決め付けるには
早いので、継続するか止めるかははもう少し様子を見てから
判断したいと思います。

 

~記事後記~

7月7日:費用対効果が合わず止める事にしました。

下記サイトのような紹介をされたら利用者は誤解しますね。

https://ieieieieie.com/

 

仲介の場合、その金額で買うかどうかの判断をするのは

不動産会社ではなく一般エンドユーザーです。

査定価格=成約価格ではありません。

 

複数の業者に一括見積もり依頼できるという事は、自分の所で

売却依頼を受けるために査定価格を高めに見積もって、媒介

契約を取ろうとする傾向がありますが、高値で売り出しても買主に

見向きもされずその金額では売却できない可能性大です。

 

私なら、査定価格は正直に伝えた上で、売主さんの意見も聞いて

売出価格を決定します。その方が後から「高く売れると言ったじゃ

ないか!」とクレームを受ける事もないですから。

 

車の買取査定みたいに、高い査定価格を出した所が良いという

わけではなく、売却するための良い提案をしてくれる不動産会社

を選定する事が大切です。

 

以上、不動産一括査定サイトについて業者の立場から書いて

みました。

 

 

 

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2017年5月末に、岬町和泉でコンパクト中古住宅を仕入れ
ました。自社物件では今年4件目となります。

 

建物外観 土地:128.53㎡ 建物:79.91㎡ 3LDK

 

現在、汚れたクロスを剥がし終えた所です

 

岬町和泉の物件は、約15年の間、老夫婦に賃貸で
貸していましたが、ご主人がお亡くなりになり、奥様も
息子(娘?)の所へ引っ越す事になりました。

 

そして貸すか売るかという話になりましたが、退去後に
室内を確認してみると、部屋全体がタバコのヤニで変色して
いたり、キッチン・トイレ・洗面化粧台などの付帯設備から
畳・障子・襖なども、かなり汚れが目立ちました。

 

貸すにしても売るにしてもリフォームが必要な状態でしたが、

大家さんもそこまで費用が捻出できないため、当社で買取り

リフォーム後再販という流れになりました。

 

という事で、現在は、いすみ市新田、白子町関、一宮町一宮

の現場と同時進行でリフォームを進めている所です。

 

まだリフォームを開始したばかりなので、実際の販売は
8月上旬から中旬頃になると思います。

 

自社物件4現場同時進行に加えて、仲介でも2物件売り出し

予定があり、ほぼ1人で対応しているため、7月も日中は

不在が多くなります。物件内覧希望の方は、事前にご連絡を

頂けると助かります。

 

 

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4月以降、中古住宅を5物件仕入れ販売開始に向けて準備を

進めているため、自社物件の記事が続きますが、今回は今年

最初に仕入れた白子町関 本格和風住宅のリフォーム状況を

ご紹介いたします。

 

 

まず、玄関周辺は白アリの被害があり床もブカブカして
いたため、床を張替えたり、ドア枠補修後に白アリ防除工事を
行いました。家が立派なため床材はヒノキのムク材を使用。

 

剥がれてた外壁の補修が終わり、浴室の補修工事も終わり、
現在外壁塗装に入った所です。外壁塗装の後は、汚れている
クロスや障子・襖、不具合がある設備の交換、室内外の
掃除を行なった後に販売開始となります。

 

余談ですが、リフォーム工事をしていると、想定外の費用が
かかるものです。

 

白子町関の和風住宅の場合、外壁の剥がれ、玄関周りの白アリ
被害は、今まで何度も補修した事があり想定内でしたが、
浴室の補修は想定していたよりも被害が大きく、当初の予定

よりもお金がかかりそうです。

 

浴室出窓に傾きが見られ、サッシの開閉がスムーズでは

なかったため、何かあるかも知れないと思い業者さんに

確認してもらうと・・・

 

やはり下地が腐っていました。でも、リフォーム中の段階で

気づいて良かったです。

 

浴室補修工事中

 

下地を補修した後、新しいサッシを取り付け、最後に

タイルを補修して工事完了です。

 

リフォーム工事が少し遅れぎみですが、6月末には何とか
販売開始できるように頑張りたいと思います。

 

ちなみに、後から仕入れたいすみ市新田の和風住宅の方は
外壁塗装も終わり、後はクロスと設備関係だけなので、
白子町関の物件よりも早く販売開始できると思います。

 

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