千葉の外房で田舎暮らし!明正不動産BLOG

千葉県いすみ市で田舎暮らし物件を扱っている明正不動産のブログ。新着物件情報以外にも不動産お役立ち情報や地域の情報も書いています。海・山・湖など自然に満ちた千葉外房の田舎暮らしを応援しています。

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数年に1回くらいの割合で「占い師の先生に方位が
悪いから(年回りが悪い・家相が悪いから)やめた
方がいいと言われた」と言われる事があります。


私が見ている限りでは、方位をやっている人は方位に
とらわれたり、家相をやっている人は家相にとらわれ
たり、1つの事柄に囚われて総合的に判断できない
人が多いです。


ちなみに、占いでも宗教でも囚われている人は何を
言っても聞く耳を持ちません。逆に自分の考えを
否定されたと思うのか怒り出す人もいます。


物件選びで占術を利用する場合、見るべき点は、
方位や家相以外にも「環境・地形・家相・その他」
など色々ありますが、住環境は、もっと重視しなけ

ればいけない部分だと思います。


例えば、いくら吉方位で家相が良くても隣地が
火葬場だったり墓地だったり災害危険区域だったら、
それでも方位や家相を優先するの?という事です。


あと、方位や家相が良くてもお隣に変な人が住んで
いる物件を購入したら、せっかく購入した物件を
手放す事にもなりかねません。


個人的な意見ですが、(資金計画等、他の条件は

満たしている前提で)優先順位を付けるとしたら

「住環境→家相→方位」で判断します。


なので、住環境は方位や家相よりも優先順位は上
だと思いますし、物件を選ぶ時には必ず現地に行き
周辺環境等を含めて総合的に判断しましょう。

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不動産系の資格には宅建など有名なものからあまり
知られていないマイナーなものまでいろいろありますが、
それぞれの資格の特徴を(個人的な主観も入りますが)
簡単にまとめてみました。


<不動産系>


①宅地建物取引士


2015年度の宅建業法改正で宅地建物取引主任者
から宅地建物取引士に名称変更になった。
契約前の重要事項説明は宅建が無いとできない。
不動産業に従事する人は取得しておきたい。
合格率は約15%なのでやや難しい。


②不動産コンサルティング技能試験


不動産コンサルティングを行うために必要な知識及び
技能に関する試験。受験資格:現に宅建業に従事して
いる宅建士、不動産鑑定士、1級建築士等・・。
実は宅建よりも易しいという噂あり。


技能試験合格後、不動産コンサルティングマスター、
相続対策専門士への道が開かれている(らしい)
資格を維持するためには更新が必要。


③不動産キャリアパーソン


過去にも記事で書きましたが、宅建試験では実務に
必要な契約~決済の流れ等は試験に出ません。
なので、宅建の資格を持っていても実務経験を
積まなければ実務は素人です。


不動産キャリアパーソンは、実務で生かされる基礎
知識を習得するために、宅建協会が日建学院と提携して
出来た通信講座。学習を終えて終了試験に合格すると
不動産キャリアパーソンの名称が与えられます。


宅建と比べると難易度はかなり低いものの、実務上の
知識を学べるため、これから不動産業界に入ろうと
いう方は受講しておいて損はないと思います。


④不動産鑑定士


一次試験で短答式試験、二次試験で論文式試験があり、
その後に実務修習を受けて修了考査をクリアする
ことで不動産鑑定士の登録ができます。


過去問等を見ていないので詳しい事は分からないが
書き込みを見ると難易度は宅建よりも高い。


文章を書くのが苦手だと相性が悪い試験だと思う。
実務上の知識はほぼ学べないため、これから不動産

業界に入ろうという人向けではありません。


競売の鑑定評価書は不動産鑑定士が作成しているが、
不動産売却査定なら不動産屋の方が詳しいです。


<マンション系の資格>


①マンション管理士


マンションの管理について、管理組合や区分所有者など
からの相談に応じ、助言・指導・援助を行うための資格。
民間で資格、私は受験していないが合格率が10%を
切っているので難易度は宅建よりも難しいと思う。


ただマンション管理士が無いと出来ない業務は無いので、

個人的な意見ですが管理業務主任者ほど重要ではでは

なく自己啓発的な試験だと思います。


②管理業務主任者


管理受託契約の重要事項の説明から、管理業務の処理
状況のチェック等及びその報告などを行うための資格。
マンションの販売管理を行う者にとっては必須。


<建築系>


①1級・2級建築士・木造建築士


一定規模の建築物の設計、工事監理等の業務を行う
ために必要な資格。1次試験で学科、2次試験で設計
製図がある。二級建築士の設計製図は限られた時間内で
プランから製図まで行なうスピード勝負。


今は宅建より2級建築士の方が難易度は高いと思う。
難しいというよりも大変という感じです。


②ホームインスペクター


住宅の劣化状況や欠陥に関する2009年から実施された
新資格。補修箇所や時期、費用などを中立な立場で
アドバイスするためのもの。合格者のほとんどは
建築士や宅建士。実施後間もないが今後は需要が
高まると思われる。受験するメリットあり。



<金融系>


①ファイナンシャルプランナー(FP)


住宅・教育・資産運用などライフプランニングに
即した資金計画やアドバイスを行うお金の専門家。
国家資格であるFP技能士3~1級、民間資格のAFP,CFP
がある。AFPとCFPは維持するために更新が必要。


私は今年の1月に受験をしてFP技能士2級に合格しま
したが、FP技能士2級の難易度は宅建よりやや低く、
不動産業や金融業に従事している者なら宅建よりも
取得しやすいと思いました。


不動産・相続・金融資産運用・各種保険・税金の
知識など生活に必要な知識が学べるため、不動産・
金融・保険業界以外の人でもスキルアップのために
受験するメリットはあると思う。


②住宅ローンアドバイザー


住宅ローンの基本的な商品内容や最適な返済プラン
などを消費者の立場に立ってアドバイスするための
もの。2日間程度の講習で取得可能。難易度は低い。
こちらも受講しておいて損は無いと思う。


<その他、近年見かける民間の不動産系新資格>


競売不動産取扱主任者、任意売却取扱主任者、
賃貸不動産経営管理士、定期借地借家権プランナー、
不動産仲介士、古民家鑑定士、不動産マイスター、
不動産投資アドバイザー、大家検定・・など。
いろんな新資格を見かけるようになりました。


これからも新たな資格が出て来るでしょう。


個人的な意見ですが、これらはお金儲けのために
作られた資格に思えてならなりません。

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空家問題・対策について、前回の記事の続きです。


空家の場合「売る」「貸す」「解体する」のうち、
どれが正解なのかはケースバイケースと書きましたが、
理由は以下の通りです。


まず、安易に解体を進めない理由は、土地と建物の
評価割合が都会と田舎では逆であるという事です。


不動産会社の中には、「解体した方がいいですよ」
とアドバイスする業者もあるかも知れませんが、
これは、都会のように地価が高いエリアでの話です。


千葉県の外房エリアのように地価の安いエリアでは
建物の価値よりも土地の価値の方が低くなるケース
が多く、安易に解体すると土地の売却価格よりも
解体費用の方が高く付いて損が出る可能性が高く
なります。


当社でも買い取りした中古住宅をリフォームして
再販売をしていますが、これはリフォームをした方が

売りやすいと判断しているためです。

空き家の場合、建物の劣化状況にもよっては現状
で売却した方が手元に残るお金が増える事もある
という事です。


過去の例では、5年以上空き家だった下記物件の

処分について相談を受けた事があります。


設備等は全く機能していませんでしたが、躯体は

大丈夫だったため、庭の管理のみを行い見栄えを

良くしてから現状のまま販売を行いました。


建物や設備が不具合だらけの物件を買う人がいる
のか・・と思うかも知れませんが「リフォームは自分で

やるから安ければ良い」という買主はいます。


ただし、現状で売り出す場合でも庭の草刈りなど、
あまりお金をかけないで出来る事はやるべきです。


いくら現状でも↑の状態では厳しいです。


当社では、中古住宅をリフォームして再販売を
行なっているため、空き家の状態を見れば概算
リフォーム費用の検討がつく事も多いです。


使用していない空家を、解体をした方が良いのか
リフォームをした方が良いのか、現状のまま売却
した方が良いのか等、お客様の状況に合わせて

アドバイスはできると思いますので、いすみ市周辺

で空家処分をお考えの方は明正不動産まで

お気軽にご相談ください。

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総務省の住宅・土地統計調査によると、2013年度の
地点で空家戸数は820万個に達しており、住宅全体に
占める空家の割合は13.5%になるそうです。
現在はさらに増加していると思います。


私も物件下見の時などに廃屋状態の空き家を目にする
機会が多いのですが、管理されていない空家はゴミが
不法投棄されていたり、草や雑木が伸び放題で隣地に
はみ出していたり景観が悪いです。


これが売物件の隣だと物件のイメージが悪くなり
売却価格を下げてしまう事もあります。


また、「隣の空地・空家所有者が管理してくれない」
といった相談を受ける事もありますが、何度お願い
しても管理してくれない人にはホント困ります。


そういう背景もあり、2015年5月には空家対策特別
措置法が施工されました。


特に問題なのは、長年放置されたボロボロで倒壊の
危険がある空家です。


空家対策特別措置法により、今までは土地に建物が
建っているだけで固定資産税の住宅用地減税を受ける
事ができましたが、


倒壊の危険がある「特定空家」に認定されると

固定資産税の住宅地軽減を受ける事ができなくなり、

土地部分の固定資産税が最大6倍にまで跳ね上がり

ます。


空家対策特別措置法が出来た事により、今後は空家を
「売りたい」「貸したい」「リフォーム」「解体」といった

問合せが増える事が予想できます。


どれが正解なのかはケースバイケースですが、
個人的には、いすみ市周辺のような田舎では安易に
解体をしない方が良いと考えます。


私は過去の記事で高く売るためには見た目も大切で
あり・・と書きましたが、空き家を処分する場合は
「売るためにリフォームをした方が良いかどうか」
についても慎重に考えるべきだと思います。


次回の記事でその理由について書いてみます。

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2016年4月から、3現場同時進行でリフォームを進めて

いましたが、その中の1つである「いすみ市大原台」

平屋住宅のリフォーム状況をご紹介します。


※画像は5月中旬のものです



玄関ポーチの柱を交換中


和室も床板から張替えました



壁下地処理&廊下断熱材



廊下等の床材はこんな感じの檜ムク材になります。

(画像は他現場のものです)


ちなみに販売開始時期はですが、


茂原市萱場は6月上旬、大原台は6月中旬頃

一番最初に仕入れたはずの白子町中里が

最も遅く、7月上旬頃を予定しております。






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