大村市の初心者向け不動産学校

不動産屋歴4年目の新参者が不動産の豆知識、不動産屋の裏事情、不動産屋の仕組み、暮らしに役立つ情報を大公開します。
大村市での田舎暮らしについても公開しています。


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瑕疵担保とは不動産の売買の際、
不動産に欠陥があった場合、
売主が負う賠償責任や、契約解除を含む契約と
されています。

築年数がかなり経過した中古物件などは、
建物の価格を考慮していないケースも多いので
瑕疵担保責任を免責とすることが多いです。

任意売却を行う際にも売買代金は売主様ではなく、
最終的には債権会社に支払うことになり、
売主様の方に損害賠償をする余裕がないため
瑕疵担保免責とするのが一般的です。

その場合、瑕疵担保免責部分も考慮して
査定をしなければなりません。
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不動産会社が任意売却のご依頼を受けた場合
まず債務者や債権回収会社へ債務の状況を
確認します。

そして第三者の買主に売却する際に
買主の権利を阻害するすべての登記を
抹消しなければなりません。

抹消しなければならない登記は
差し押さえ、仮差し押さえ、抵当権、根抵当権
賃借権等があげられます。

登記事項に何らかの権利が設定されている場合、
その権利を設定しているすべての債権者と権利抹消を
してもらえるよう交渉しなければ任意売却をすることは
できません。

ここが通常の不動産売買と任意売却との大きな違いです。

固定資産税や都市計画税、住民税、国民健康保険料等の
滞納についても注意が必要です。

抵当権等担保権と同じく、差し押さえ等の登記が設定された
不動産を任意売却するためには、これらの差し押さえ等を
売買と同時に解除してもらう必要があります。
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住宅ローンを借りる際、
金銭消費貸借契約とは別に保証会社との間で
保証委託契約を締結します。

この保証契約により、債務者が住宅ローンの
滞納を行い、期限の利益を喪失した場合
保証会社等が債務者に代わって金融期間へ
借入金残額の全額を一括で支払います。

これを代位弁済といいます。

保証会社等が債務者に代わって代位弁済をしたとしても
債務が自動的に消えるわけではありません。

住宅ローンの債権は金融機関より保証会社等へ
譲渡され保証会社等より債務者へ一括請求されます

また、手続きの流れとして債権者より債権回収の委託を
受けた債権回収会社(サービサー)より
残債務を請求されることになります。

我々不動産会社は任意売却のご依頼を受けた場合、
債務者と債権回収会社との間に入り、
やりとりをする事になります。
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