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ミ( ﾟｗﾟ)彡 ＜不動産価格が低下を続けているなか、賃貸(傳貰)は上昇を続けています。
http://anago.2ch.net/test/read.cgi/asia/1345508297/78
78 名前：蟹 ◆M6A1eiUUqQ [sage] 投稿日：2012/08/22(水) 09:36:22.98 ID:JCg+C5ja
“今年秋に傳貰再契約されるんですか？2864万ウォンさらに必要です” 【東亜日報】
http://news.donga.com/Economy_List/3/01/20120821/48785559/1
2年間で全国の住宅保証金、平均1億2680万ウォンから1億5544万ウォンへ
ソウル地域は4357万ウォン上昇
今年秋に傳貰（チョンセ）機間満了を控えた借家人が、同じ物件を再契約するためには保証金を2800万ウォン以上増額しなければならないという調査結果が出た。特にソウルで傳貰を再契約するには、4357万ウォンも必要なことが分かった。
不動産情報業者不動産サーブは、2010年8月と今月第3週の全国主要アパートの平均傳貰価格を比較した結果、全国で保証金が1億2680万ウォンから1億5544万ウォンに、2864万ウォン上がったと明らかにした。同じ期間にソウルの保証金は2億2234万ウォンから2億6591万ウォンに上昇した。
ソウルに続いて、釜山（プサン）(3210万ウォン)、慶南（キョンナム）(2998万ウォン)、京畿（キョンギ）(2948万ウォン)、大邱（テグ）(2844万ウォン)の順で再契約追加保証金が高かった。ソウル、京畿、仁川（インチョン）を合わせた首都圏全体の平均再契約追加保証金は3209万ウォンだった。ただし松島（ソンド）や英宗新都市など大規模宅地開発でアパート入居が多かった、仁川の傳貰再契約追加保証金は1069万ウォンだった。
パク・ジョンウク不動産サーブ研究員は、“全国すべての地域で保証金が上がり、庶民の負担がさらに重くなっている”として、“本格的な秋引越しシーズンが近づくにつれ、傳貰市場が揺れ動くこともあるだろう”と話した。
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ミ( ﾟｗﾟ)彡 ＜1年前の記事がありますので、比較してみましょう。「ソウルの傳貰保証金、平均5千万近く値上がり」
から。
http://toki.2ch.net/test/read.cgi/asia/1314487208/571
571 名前：蟹 ◆M6A1eiUUqQ [sage] 投稿日：2011/09/03(土) 10:14:21.57 ID:Qa7D9A0D
ソウルで傳貰再契約するには、平均5000万ウォン追加が必要 【朝鮮日報 biz.chosun.com】
http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2011/08/31/2011083101919.html
この記事には、「ソウルで傳貰再契約のために追加でかかる費用は平均4906万ウォン」とあります。550万ウォンほど上昇幅は小さくなりましたね。去年のエントリーでも念を押しましたが5千万ウォンで賃貸できるのではなく、通常2年の契約を更新するときに、保証金の上乗せがおよそ5千万ウォン必要になっているのです。
5千万ウォンは現在のレートでおよそ350万円です。日本国内ではトヨタクラウンロイヤルサルーンの基本グレードに手が届きます。韓国の場合では人気の現代自動車ソナタが3000万ウォン弱、トヨタカムリも基本グレードで3400万ウォンほどでして、分譲ならまだしも賃貸住宅に必要な金額が、2年間に中型セダン1台半相当も値上がりしていることになります。
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ミ( ﾟｗﾟ)彡 ＜傳貰保証金が住宅価格の6割近くまで上がると、賃貸から購入へ需要が移転するといわれています。ただしこれは住宅価格が上昇している場合であって、下落が続いている現在は売買に活気がありません。
http://anago.2ch.net/test/read.cgi/asia/1345508297/87
87 名前：蟹 ◆M6A1eiUUqQ [sage] 投稿日：2012/08/22(水) 10:27:57.78 ID:JCg+C5ja
ソウル、アパート競売参加者史上最低 【東亜日報】
http://news.donga.com/Economy/Feed_New02/3/0106/20120822/48786794/1
今年応札者平均4.7人、落札価格率77%まで下落
今年のソウルにおけるアパート競売参加者と、落札価格率(鑑定価格比落札価格率)が史上最低値を現わした。
不動産競売専門業者時事オークションは、今年住宅商店複合を含むソウル地域のアパート競売で、平均応札者数は4.7人に過ぎず、調査を始めた2001年以後最も少なかったと21日明らかにした。2001年の6.4人から、確実に5～6人前後で推移していたこの数値は、2009年の8.5人をピークに下落傾向が続いている。
参加者が減ったことで、競売物件に10人以上が集まる比率も今年が最も低かった。2009年には全落札物件のうち30%以上で10倍以上の競争率を見せたが、今年は10%を少し越えている程度だ。
競争率が低くなったことで、落札価格率も大きく落ちた。2007年には92%まで上昇していたソウル地域アパート平均落札価格率は、今年は77%に留まって史上最低値を見せた。ソウル陽川区（ヤンチョング）新亭（シンジョン）洞にある占有面積129.3平米の木洞新市街地アパートは、2009年には鑑定価格12億ウォンの102.2%にあたる12億2580万ウォンで落札された。しかし今年落札されたアパートは10億7200万ウォンで新オーナーの手に渡った。ハ・ユジョン時事オークション研究員は、“安い価格で落札される物件が多く、競売の長所を享受したい実需要者には、かえって投資に適した時期になり得る”と話した。
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ミ( ﾟｗﾟ)彡 ＜ここまで来ると、鑑定価格自体に疑問符がつきますね。何しろ市場がその価格を受け入れていないのですから。
もちろん韓国政府も手をこまねいているわけではなく対策を打ち出していますが、否定的な見方が多いのが現状です。
http://anago.2ch.net/test/read.cgi/asia/1345508297/84
84 名前：蟹 ◆M6A1eiUUqQ [sage] 投稿日：2012/08/22(水) 10:08:51.90 ID:JCg+C5ja
モルガンスタンレー“韓国不動産、6～12ヶ月間沈滞” 【東亜日報】
http://news.donga.com/Economy/Feed_New02/3/0106/20120822/48786736/1
海外投資銀行(IB)が、総負債償還比率(DTI)規制緩和など、韓国政府の不動産景気浮揚策にもかかわらず、今後6～12ヶ月間は不動産景気が振るわないという展望を出した。
21日国際金融センターによれば、モルガンスタンレーは“政府は不動産景気浮揚に努めているが、不動産景気が振るわない姿を見せている”として、相当期間不動産景気は改善されにくいと分析した。
政府は最近、不動産など保有資産がある引退者および高齢者と、20～30代会社員に対する銀行担保からの貸し出し限度を増やす内容の、DTI規制緩和対策を出した。モルガンスタンレーは“このような措置が、住宅購買者の資金調達条件改善を助けると期待する”としながらも、“下半期に住宅担保貸し出しは大きく増えはしないだろう”と明らかにした。
経済展望および政策方向に対する不確実性、社会人口学的変化、所得水準に比べ高い不動産価格などを勘案すると、DTI規制緩和が不動産市場に及ぼす効果は制限的だろうと分析した。モルガンスタンレーは“1人ないし2人で構成される20～30代世帯が増加していて、30～40代世帯では住宅購入に否定的だ”として、“今後住宅購入需要は減るだろう”と予想した。
反面DTI規制緩和を肯定的に評価するIBもあった。シティーグループは“若年層と資産を保有する引退者に対するDTI規制緩和は、住宅購入者の現在の資産と未来の所得を勘案したという点で、合理的な措置だ”と評価した。
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ミ( ﾟｗﾟ)彡 ＜このDTI規制緩和について詳しく。
http://anago.2ch.net/test/read.cgi/asia/1344882108/292
292 名前：蟹 ◆M6A1eiUUqQ [sage] 投稿日：2012/08/17(金) 17:42:10.92 ID:N8ZdyQe+
20代会社員・引退資産家に、DTI緩和最大恩恵 【聯合ニュース 東亜日報】
http://news.donga.com/Economy_List/3/01/20120817/48696916/1
来月から総負債償還比率(DTI)規制緩和が施行されれば、20～30代の若い会社員と引退資産家が最も大きい恩恵を受けることになると見られる。
17日金融委員会のDTI補完案に紹介された事例を見ると、賃金上昇幅が高い20代会社員が規制緩和の最大受恵者になる。年収2千400万ウォンの25才無住宅労働者は、現在は住宅を買う時に20年満期年5%で1億5千万ウォンまで借りることができる。今後10年間で給与が52.1%増えると見られれば、年平均予想所得は3千25万ウォンにまで上がる。これを基準とした貸し出し限度は1億9千万ウォンで、現在より26.1%も増える。
年間給与が3千600万ウォンの35才無住宅労働者も、10年間で所得が31.8%増加すれば年平均予想所得が4千172万ウォンになる。現在は20年満期年5%利率で2億2千400万を借りることができるが、来月からは貸し出し限度が15.9%高くなった2億6千万ウォンになる。金融委は"現時点では所得が低くても、(若い会社員は)昇進・昇級などで所得が増える確率が高いので、元利金返済能力にこれを反映するもの"と説明した。
引退資産家も、今回の規制緩和で貸し出し余力が大きくなる。資産から借金を引いた純資産に銀行定期預金の平均金利をかけた金額を所得としてみなすためだ。他に所得がない場合、ソウルに本人所有で時価標準額15億ウォンの不動産と1億ウォンの賃貸保証金があっても、従来は所得が0ウォンで貸し出し限度は1億ウォンだった。しかし今回の緩和措置で、純資産を所得に換算すれば4千767万ウォンになる。10年満期元利金均等分割返済で、年利5%で1億8千400万ウォンを借りることができる。新韓銀行関係者は"所得のない引退者も資産所得を認められて、住宅を担保に金を借りることができる"と話した。
金融所得分離課税対象者が金融所得を証明所得に合算することができるようになり、逆モーゲージ貸し出し(住宅を担保にした老後資金貸し出し)でも、DTI規制が免除される。したがって今回の規制緩和の恩恵範囲が大きく広くなると展望される。
ウリ銀行関係者は"不動産市場活性化の側面で肯定的に見る。ひとまず家計負債にとらえられる部分が大きくなるだろうが、若い層と資産家が延滞する可能性は大きくないと見ている"と話した。
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ミ( ﾟｗﾟ)彡 ＜えーと、若いサラリーマンは今後所得が増える可能性が高いので、それを考慮して住宅ローンの上限を引き上げる。と…誰がそれを保証するのでしょうか。昨日のエントリー「いやーな予感」
で取り上げた住宅ローンの証券化いい、読んでいるこっちが頭を抱えるのですが。