あるお客様に触発されて、海外不動産（フィリピン）について土日を使い調べてみました。
フィリピンでは、外国人は、基本的に土地は買えず、コンドミニアム（マンションの一室）しか買えません。
投資できそうな地区は、マニラ首都圏
マカティ、ボニファシオ・グローバルシティ
新築 約33㎡（10坪）で700万円程度 1坪当たり70万。東京の約25%。（物価が1/10なのですごく高いです。）
取れる賃料は、表面で約4万5千円(坪4,500円。東京だと1.2万くらいか)
4.5万×12=54万／700万で約7.7%の粗利
信頼できるデベロッパーは、アヤラ財閥系がダントツで、二番手はセンチュリープロパティーズとシューマート系
プレビルドと言って、建ちあがる前に、どんどん販売が行われ、建ち上がると、最初の青田買い時の2倍程度の価格となる。
デベロッパーを信じて、青田買いするしかないという怖さがある。
インカムゲインは、8%程度の利回りなので、望めない。
あくまでキャピタルゲイン狙い、もしくは円以外の財産を残したい方向け。
フィリピンの貸出金利は５．５％程度なので、デットを使っての投資は日本人には無謀に思える。
よって、キャッシュで買うしかない。
キャッシュで７００万。粗利は8%足らず。完成しても買い手は、必ず現れるとは限らないとのこと。
中国人や韓国人の投資でかなりのバブル状態のようです。
私には、怖くて買えませんね。300万程度なら何とかなるかな・・・。
でもその金額だと、パニャラケ市やケソン市、モンテンルパ市になってしまい都心でないので、キャピタルゲインが狙えない。
例えば、キャッシュが7000万くらいあって、１０戸をバラバラに変えるなら、かなり面白いと思います。私には無理ですね。
私の好きな中古投資はというと。。。
修繕積立金が、建ち上がりの１回払いのため、上記有名デベ以外は、管理がずさんで１０年程度で、資産価値は暴落するとのこと。
表面10%できれば13%位を狙いたいが、価値が暴落して、借り手がつかなければ意味がない。
海外不動産投資って難しいものですね。
ただ、フィリピンの平均年齢は23歳。日本は45歳。
人口は現在9000万で。これから1.4億まで増えます。GDPは、年間7%程度ずっと成長見込み。
まだまだバブルは来ていません。これからだと思います。
ただ、小心者でキャッシュがない投資家（例：私）には、とてもとても難しい投資先です。
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