地下げと借地権
地下げという 不動産取引は
一般の方にとって あまり知られてはいませんが
路線価という言葉は よく耳にされているのでは ないでしょうか？
土地には 一物四価 という言葉があるように
公の土地の評価ですら 4種類発表されている内の １つに当ります
（ ※ 参考 http://househouseestate.blog110.fc2.com/blog-entry-23.html ）
その路線価は 国税庁が 財産評価の基準として 発表する数ですので
ご自宅が どのぐらいか 見てみるのも 損はありません
ココ を 開くと 全国地図から平成２０年度の 路線価がわかります
例えば ・・・ 東京都新宿区 ・・・・
クリックすると 大きくなりますが 更に 拡大すると ・・・
下の図を 見ると ・・・
まず 小さな 赤○ ・・・ ４．２９０A とあります
単位は 千円 / ㎡ ですので このあたりの 路線化は４２９万円
１００㎡（≒30坪） の 土地だと ４億2900万円 
では 数字の横の アルファベット を見ますと A となっています
これは 図中の上の方の 大きな 赤○ そう 借地権割合です
表を 見ると A ＝ 90％ですので 借地権割合は 90％となります
例えば 阪神大震災では 震災後 復興計画で
多くの道路が 新たに拡張されましたが
その用地を 神戸市が買い取る場合 土地の金額は路線化を基準に
そして 借地権のある場合は 借地権者（上物の建物の所有者）と
土地を貸している 地主に 代金を振り分けることになる訳です
それが 図のように 新宿ですと 代金の90％ は 借地権者に
地主で 土地の所有者は 10％しか 権利が ないという意味です
ですので 借地権者といっても この割合次第では 大きな財産に
なることも あります 実際 上記の場合ですと ４億2900万円は・・・
地主４２９０万円 借地権者 ３億８６１０万円 ですから・・・
この借地権割合は 商業地や都市ほど 高い傾向にあります
極端な例ですが ・・・
北海道稚内市 の上図では 路線価も さることながら ・・・
借地権割合は Ｆ の ４０％ となっています
こんな数値を基に 地下げを 進めていくのですが ・・・
それは また 次回と言うことで ・・・ 
地下げと地上げ
さすがに 企業や会社の決算時期も近くなり
普段はでないような いろんな不動産情報が 行き交います
私の元にも さまざまな案件が 連日 やってきています
中には 総額25億～の収益物件を仕入れたいという元気な話も 
ありますが 大半は 苦しいところからの売り情報です
建築中に 倒産した物件の査定やら 買手から はしごをはずされた造成地
更地になった 一等地のマンション用地 バルグ買いのマンションの売り依頼
まさに スタッフ総動員で 日常業務をこなしながらですが
情報が行き交うだけで ある意味 活気は あります
そんな中 地上げならぬ 地下げという選択肢の仕ごとも 入ってきます
地上げという言葉は 一般の方も よく耳にされていると思いますが
地下げ は プロでも 知らない方が 多いのでは？？
※ 底地という種類の売買のことですが
借地権の発生する 土地を売買するわけです
うわもの＝建築物の所有権 と 土地の所有権が違う場合なのですが
借地権つきの建物の売買は たまにありますが
その土地（底地）の売買は あまり頻繁には ありません
相続等で 発生たまに発生する売買ですが・・・
要は 上物の建物の所有者＝借地権者に 底地を買ってもらう 売買です
もう少し 掘り下げて ・・・次回は 書いてみようかと 思います
パワーヨガ
ヨガを するようになって もう10年～
当初は 月に２～４回 ・・・ 今は 先生も忙しく 月１回ですが
ヨガの先生に ご近所ということもあり いつも自宅に来てもらっています
１時間 みっちり マンツーマンで 困難な姿勢や 体勢をこなしますので
汗もかきますし 終わればぐったりとなることも ・・・
でも １０年以上 続くのは やはり 体にいいという実感が あるからです
当社の 松田は 偏頭痛もちで 軽い不眠症と強度の肩こりでしたが
半年ぐらい前から 初めて 今では すっきり すべて クリアーだそうです
今日は 朝一番が 松田 そして私 ・・・最後は義母と ヨガの日でした
ヨガといっても マンツーマンで パワーヨガというのがふさわしい位 ・・・
松田も 顔をゆがめ あえぎ声が 絶えず聞こえてきます 
自宅ですので 面白がって 我が家の子供たちも 松田と私の番のときは
先生の助手となって 手伝い いじめ（？）に 精を出します
先日 友人が 大静脈瘤乖離という 恐ろしい名前の症状で
緊急入院で 集中治療室（ICU） に ・・・
健康や運動って なかなか自発的に 習慣に出来ていないので
せめて 顔を 歪ませられても いじめぬかれても（？）
ヨガは 手放せないと ・・・
ヨガは 朝からですので 終わってから 順次 仕事に行くのですが
今日は 先生も気合充分なのか？・・・
松田も私も 眠気が襲うぐらい 体に堪えたようです 
先生曰く 血の流れというのは すこぶる大事で
あらゆる病気の根源だそうで 普段は 気が付かない血の澱みも・・・
なので 私も ヨガで 湯あたりのように なることもあるくらいです
仕事も溜まっていますが ・・・
血流の溜まりは 解消しましたので 明日から頑張ろうと ・・・
本日は 松田と私は 早々に切り上げようと 思います 
銀座と日本橋
昨日は 東京で 先ほど帰ってきました
ハウスハウスの打ち合わせが 夕方からあったのですが
せっかく 上京するので 銀座の ㈱シェアーさんに 会いに 
楽しい不動産投資を応援する会 会長 さんです
わざわざ川崎から お越しになっていた 不動産投資家の この方 と
昼過ぎから お邪魔して 数時間 ・・・
まさしく 楽しい不動産投資 の話に 素晴らしい時間を過ごしてきました
そして 夕方は 恒例の さくら事務所の長島さん・大西さん・三上さんと・・・
日付が変わるころまで 濃密な打ち合わせ 
しかし ・・・ この素晴らしい出会いは すべて ネットを通じてです
ブログという ご縁も ここまで 素晴らしい出会いだと ビックリですが
㈱シェアーさんのある場所が ・・・ 昨年 縁があってお邪魔した不動産会社の
斜め前 ・・・ 新宿に 土地勘も 全くない 私には 
ご縁を 深く感じると言うことを 積み重ねると ・・・
今も大事に ・・・ 未来も大事にするためにも
出逢いにも 別れにも ・・・
感謝という言葉に 相応しい 行動を
自分自身が より心がけるという大事さを
学ばせてもらっているように 感じます
雲ひとつない富士山 帰りの新幹線から
カンブリア宮殿と王将の餃子
先日から 餃子の王将が 食べたくて食べたくて ・・・
やっと 時間が 合って 王将に 行って来ました
私は 無性に 食べたくなる時が ある 『 王将の餃子 』 なのですが
先日 録画していた 『 カンビリア宮殿 』 を観ていると
ゲストが 王将フードサービスの 大東隆行社長 ・・・
録画を観たのが 一週間前 ・・・ず～～～～と 餃子が食べたくて 食べたくて＾＾；
餃子と言えばビール ・・・
そのビールが飲みたくて 寒い中・・・ 子供と自転車で 行きました
番組も 良かったのですが 餃子の印象が強すぎて 。。。
でも 番組の店舗紹介で お金のない子に 特に苦学生でしょう ・・・
皿洗い30分で 無料でたべさせるサービスの店舗がありました
もう 何年も そのサービスは 続けられていて
お礼の手紙も たくさん届き 披露されていました
私だったら お金のない時代に こんな暖かいサービスを 体験してしまったら
それでなくても 嵌る餃子 安い餃子 ・・・ 毎週 通ってしまいそう
どんな業種でも 心のこもった サービス は 心に残るサービスだと
私やハウスハウスも
依頼者の心に残り いつまでも 覚えていてくださるような
そんな 不動産仲介サービスで ありたいものです 
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先日の ダジャレ大賞の 発表がありました ＾＾
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う～～～～ん 素晴らしい ・・・ 私は 相当 苦しんだので ・・・
尊敬してしまいそうです 