レオパレス④（宅建過去問：平成24年【問32】）
《保坂つとむの宅建ブログ…今日の目次》
レオパレス④
本日の過去問
レオパレス④
みなさん、こんばんは(^O^)／
“レオパレス２１”さんに関するネットニュースをきっかけに、サブリースの問題点について書いてきた記事は、今日で一区切りです。
今回は、サブリース会社に対する規制の現状について、考えてみたいと思います。
このブログですでに書きましたが、サブリース会社を専門に規制する法律は、現時点で存在していません。それでは、サブリース会社に関する免許・登録制度の類は一切ないのかというと・・・じつは存在します。
この制度は「賃貸住宅管理業者登録制度」と呼ばれます。しかも、国土交通省が設けたちゃんとした登録制度であり、さらに、昨年の９月に“将来の家賃の変動の可能性”について説明を義務付けるための告示も出ています。
国交省：サブリースに関するトラブルの防止に向けて（ＰＤＦ）
な～んだ、ちゃんと規制してるじゃんか！？・・・とツッコミがきそうですが、話はこれで終わりません。
じつは、この登録制度・・・“任意”なんです(笑)。
管理業者に対する登録制度と言えば、分譲マンションの管理会社を対象とした「マンション管理業者登録制度」というのがあります。マンション管理士や管理業務主任者の合格者や受験生の方であれば、“マンション管理適正化法”の学習でご存じだと思います。
こちらは、法律上、登録が“義務”となっており、登録をせずにマンション管理業を営むことは認められていません。
ところが、サブリース会社を対象とした「賃貸住宅管理業者登録制度」は、繰り返しますが“任意”であって、登録が義務付けられているわけではありません。
細かい数字はわかりませんが、確か登録している業者は、全体の“１割程度”だったと記憶しています。しかも、この１割は、任意なのにわざわざ登録しているわけですから、業界内では比較的“まともな業者”と言えるかもしれません。
上記で紹介した国土交通省の告示は、事実上、この“まともな業者”向けに出されています。
つまり、それ以外の業者については…
完全な“野放し”状態となっています！
だ～か～ら～、さっさと“サブリース業法(仮称…笑)”をつくりなさ～い！・・・と言っているわけですョ(・´з`・)。
政府も、規制の必要性は感じているようで、法制化の準備を進めているようですが、いかんせん遅すぎます。相続税の課税強化によりアパート建設ラッシュとなっている昨今、現在進行形で被害者が増加し続けているわけですから、早く手を打たないを大変なことになってしまいます。
要は“やる気”の問題だと思うんですよネ。。。
「オマエは素人か！ 法律を作るのは、そんなに簡単じゃね～んだぞ」と怒られそうですが、私は、それでもやる気になれば、とっくに法制化できたはずと思っています。
立法関係者のみなさまには、この問題の深刻さをぜひわかってほしいと願ってやみません（この特集オワリ）。
サブリースの特集記事を最後まで読んでいただき、ありがとうございました。
今日も応援の“ポチッ”をお願いしま～す＼(^o^)／
人気ブログランキングへ
本日の過去問
直近５年間の過去問を攻略せよ！（宅建業法編）
□□□ 宅建過去問（平成24年【問32】）□□□
重要度☆☆☆
宅地建物取引業者Ａ社が，自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂと宅地の売買について交渉を行う場合における次の記述のうち，宅地建物取引業法（以下この問において｢法｣という。）の規定に違反しないものはどれか。なお，この問において，｢重要事項説明｣とは，法第35条の規定に基づく重要事項の説明を，｢37条書面｣とは，法第37条の規定により交付すべき書面をいうものとする。
（１）Ｂは，買受けの申込みを行い，既に申込証拠金を払い込んでいたが，申込みを撤回することとした。Ａ社は，既にＢに重要事項説明を行っていたため，受領済みの申込証拠金については，解約手数料に充当するとして返還しないこととしたが，申込みの撤回には応じた。
（２）Ｂは，事業用地として当該宅地を購入する資金を金融機関から早急に調達する必要があったため，重要事項説明に先立って37条書面の交付を行うようＡ社に依頼した。これを受け，Ａ社は，重要事項説明に先立って契約を締結し，37条書面を交付した。
（３）Ｂは，当該宅地を購入するに当たり，Ａ社のあっせんを受けて金融機関から融資を受けることとした。この際，Ａ社は，重要事項説明において当該あっせんが不調に終わるなどして融資が受けられなくなった場合の措置について説明をし，37条書面へも当該措置について記載することとしたが，融資額や返済方法等のあっせんの内容については，37条書面に記載するので，重要事項説明に係る書面への記載は省略することとした。
（４）Ｂは，契約するかどうかの重要な判断要素の１つとして，当該宅地周辺の将来における交通整備の見通し等についてＡ社に確認した。Ａ社は，将来の交通整備について新聞記事を示しながら，｢確定はしていないが，当該宅地から徒歩２分のところにパスが運行するという報道がある｣旨を説明した。
（解説はこちら ^o^）
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
●●●（かる～く確認したい人は…）あっさり解説 ●●●
（１）違反する
申込証拠金等の預り金は…⇒申込撤回に伴い，返還すべし！
（２）違反する
重要事項説明に先立って…⇒売買契約を締結してはならない。
（３）違反する
融資条件は…⇒37条書面ではなく，35条書面に記載すべし！
（４）違反しない
新聞記事を示し，確定していないと前置きしてる…⇒セーフ！
正解（４）
●●●（しっかり確認したい人は…）しっかり解説 ●●●
《本問の総評》
ん～，文章は長いし(^_^;)，正解肢である肢（４）も結構エゲツナイ問題だし…
↓
宅建業法といえども，こりゃあ～，間違えても責められないよなぁ～。。。
↓
というわけで，重要度は“☆☆☆”としよう(*^。^*)。
（１）違反する
宅建業者が，｢申込証拠金｣等の“預り金の返還を拒む”行為は，禁止されており，｢受領済みの申込証拠金｣を返還せずに，｢解約手数料に充当する｣ことは認められない。
↓
よって，本肢は違反する。
↓
ちなみに… ｢申込証拠金｣は契約締結の優先順位を確保するための金銭であり，その申込み自体が“撤回”されてしまえば，もはや預かっている根拠を失う。
↓
したがって，速やかに返還することが必要となる。
《50日でうかる宅建士：下巻117ページ参照》
（２）違反する
｢事業用地として当該宅地を購入する資金を金融機関から早急に調達する必要があった…｣といった事情があっても，また，買主側からの要請があったとしても，重要事項の説明は，必ず“契約前”にしなければならない。
↓
したがって，｢重要事項説明に“先立って”契約を締結し，37条書面を交付｣することは認められない。
↓
よって，本肢は違反する。
《50日でうかる宅建士：下巻100ページ参照》
（３）違反する
｢重要事項説明に係る書面（35条書面）｣には，金融機関からの融資（金銭の貸借）のあっせんの“内容”と“不成立時”の措置を記載しなければならない。
↓
したがって，本肢では｢融資が受けられなくなった場合の措置（不成立時の措置）｣のほかに，｢融資額や返済方法等のあっせんの内容（融資条件）｣も，35条書面に記載し，説明をする“必要”がある。
↓
よって，本肢は違反する。
↓
ちなみに… ｢融資が受けられなくなった場合の措置｣は，37条書面にも記載しなければならないが，｢融資額や返済方法等のあっせんの内容｣については，37条書面への記載は“不要”である。
《50日でうかる宅建士：下巻108，112ページ参照》
（４）違反しない
宅建業者が，将来に環境や利便が確実に良くなると誤解させる“断定的判断”を提供する行為は，禁止されているが，本肢では，将来の交通整備について“新聞記事”を示しながら，また，｢確定はしていない…｣と“前置き”をしながら，｢徒歩２分のところにパスが運行するという報道がある｣旨を説明しており，上記の禁止行為には当たらないと考えられる。
（私的には，ちょっとグレーな気もするが… ^_^;）
↓
よって，本肢は違反しない。
《50日でうかる宅建士：下巻117ページ参照》
正解（４）
【制作・著作】
たっけんコム（http://www.takken.com/）代表 保坂つとむ
※ 記事の内容に関する質問は，受け付けておりません。
※ 記事を許可なく転載・複製することを禁じます。
《保坂つとむ制作 ｢50日でうかる宅建士｣のご案内》
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
｢50日でうかる宅建士｣の“50日でうかる”とは，50日間での超短期学習を推奨する…という意味ではなく，“最短50日で全体がマスターできる”という意味で名付けました。
これは，分厚い参考書を１～２回転こなすよりも，同じ期間で，薄くても重要事項がキチンと網羅された参考書を４～５回転こなしたほうが，絶対に受かりやすい…という学習理論をわかりやすく表現したものです。
現に，40点以上の得点で受かった…といった読者からの感謝の声が，毎年のように届いています。早くはじめれば，より回転数が多くなるため，合格する可能性がグンと高くなります。アプリ版と書籍版から選べます。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
《アプリ版》
保坂つとむ制作の宅建学習用アプリです（無料の体験版もあります）。
【iPhone版・iPad版・android版のいずれも上巻・下巻各1,700円（税込）】
アプリ内で“テキスト・過去問・音声講義”のすべてが提供されるため，スマホやタブレットがあれば，通勤時などのスキマ時間を利用して，いつでもどこでも学習を進めることができます。
また，当アプリは“永久使用”アプリであるため，いま購入しても，順次“平成29年版”に無料でバージョンアップされます。
（“永久使用”の意味については，下記のブログ記事をご参照ください。）
http://ameblo.jp/hosaka-tsutomu-no-blog/entry-12146219212.html
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
《書籍版》
保坂つとむ制作の宅建参考書（テキスト＆過去問）です。
【上巻・下巻各2,700円＋税】
“平成29年版の書籍版”は，発売を見送ることになりましたので，書籍版での学習をご希望の方は，この平成28年版を，ご利用ください。
（“次年度フォローサービス”により，平成29年度の宅建受験においても，問題なくご利用いただけます。）
なお，平成28年版は，在庫がなくなり次第，販売終了となります。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
レオパレス④ 本日の過去問 レオパレス④みなさん、こんばんは(^O^)／
“レオパレス２１”さんに関するネットニュースをきっかけに、サブリースの問題点について書いてきた記事は、今日で一区切りです。
今回は、サブリース会社に対する規制の現状について、考えてみたいと思います。
このブログですでに書きましたが、サブリース会社を専門に規制する法律は、現時点で存在していません。それでは、サブリース会社に関する免許・登録制度の類は一切ないのかというと・・・じつは存在します。
この制度は「賃貸住宅管理業者登録制度」と呼ばれます。しかも、国土交通省が設けたちゃんとした登録制度であり、さらに、昨年の９月に“将来の家賃の変動の可能性”について説明を義務付けるための告示も出ています。
国交省：サブリースに関するトラブルの防止に向けて（ＰＤＦ）
な～んだ、ちゃんと規制してるじゃんか！？・・・とツッコミがきそうですが、話はこれで終わりません。
じつは、この登録制度・・・“任意”なんです(笑)。
管理業者に対する登録制度と言えば、分譲マンションの管理会社を対象とした「マンション管理業者登録制度」というのがあります。マンション管理士や管理業務主任者の合格者や受験生の方であれば、“マンション管理適正化法”の学習でご存じだと思います。
こちらは、法律上、登録が“義務”となっており、登録をせずにマンション管理業を営むことは認められていません。
ところが、サブリース会社を対象とした「賃貸住宅管理業者登録制度」は、繰り返しますが“任意”であって、登録が義務付けられているわけではありません。
細かい数字はわかりませんが、確か登録している業者は、全体の“１割程度”だったと記憶しています。しかも、この１割は、任意なのにわざわざ登録しているわけですから、業界内では比較的“まともな業者”と言えるかもしれません。
上記で紹介した国土交通省の告示は、事実上、この“まともな業者”向けに出されています。
つまり、それ以外の業者については…
完全な“野放し”状態となっています！
だ～か～ら～、さっさと“サブリース業法(仮称…笑)”をつくりなさ～い！・・・と言っているわけですョ(・´з`・)。
政府も、規制の必要性は感じているようで、法制化の準備を進めているようですが、いかんせん遅すぎます。相続税の課税強化によりアパート建設ラッシュとなっている昨今、現在進行形で被害者が増加し続けているわけですから、早く手を打たないを大変なことになってしまいます。
要は“やる気”の問題だと思うんですよネ。。。
「オマエは素人か！ 法律を作るのは、そんなに簡単じゃね～んだぞ」と怒られそうですが、私は、それでもやる気になれば、とっくに法制化できたはずと思っています。
立法関係者のみなさまには、この問題の深刻さをぜひわかってほしいと願ってやみません（この特集オワリ）。
サブリースの特集記事を最後まで読んでいただき、ありがとうございました。
今日も応援の“ポチッ”をお願いしま～す＼(^o^)／
人気ブログランキングへ
本日の過去問直近５年間の過去問を攻略せよ！（宅建業法編）
□□□ 宅建過去問（平成24年【問32】）□□□
重要度☆☆☆
宅地建物取引業者Ａ社が，自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂと宅地の売買について交渉を行う場合における次の記述のうち，宅地建物取引業法（以下この問において｢法｣という。）の規定に違反しないものはどれか。なお，この問において，｢重要事項説明｣とは，法第35条の規定に基づく重要事項の説明を，｢37条書面｣とは，法第37条の規定により交付すべき書面をいうものとする。
（１）Ｂは，買受けの申込みを行い，既に申込証拠金を払い込んでいたが，申込みを撤回することとした。Ａ社は，既にＢに重要事項説明を行っていたため，受領済みの申込証拠金については，解約手数料に充当するとして返還しないこととしたが，申込みの撤回には応じた。
（２）Ｂは，事業用地として当該宅地を購入する資金を金融機関から早急に調達する必要があったため，重要事項説明に先立って37条書面の交付を行うようＡ社に依頼した。これを受け，Ａ社は，重要事項説明に先立って契約を締結し，37条書面を交付した。
（３）Ｂは，当該宅地を購入するに当たり，Ａ社のあっせんを受けて金融機関から融資を受けることとした。この際，Ａ社は，重要事項説明において当該あっせんが不調に終わるなどして融資が受けられなくなった場合の措置について説明をし，37条書面へも当該措置について記載することとしたが，融資額や返済方法等のあっせんの内容については，37条書面に記載するので，重要事項説明に係る書面への記載は省略することとした。
（４）Ｂは，契約するかどうかの重要な判断要素の１つとして，当該宅地周辺の将来における交通整備の見通し等についてＡ社に確認した。Ａ社は，将来の交通整備について新聞記事を示しながら，｢確定はしていないが，当該宅地から徒歩２分のところにパスが運行するという報道がある｣旨を説明した。
（解説はこちら ^o^）
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
●●●（かる～く確認したい人は…）あっさり解説 ●●●
（１）違反する
申込証拠金等の預り金は…⇒申込撤回に伴い，返還すべし！
（２）違反する
重要事項説明に先立って…⇒売買契約を締結してはならない。
（３）違反する
融資条件は…⇒37条書面ではなく，35条書面に記載すべし！
（４）違反しない
新聞記事を示し，確定していないと前置きしてる…⇒セーフ！
正解（４）
●●●（しっかり確認したい人は…）しっかり解説 ●●●
《本問の総評》
ん～，文章は長いし(^_^;)，正解肢である肢（４）も結構エゲツナイ問題だし…
↓
宅建業法といえども，こりゃあ～，間違えても責められないよなぁ～。。。
↓
というわけで，重要度は“☆☆☆”としよう(*^。^*)。
（１）違反する
宅建業者が，｢申込証拠金｣等の“預り金の返還を拒む”行為は，禁止されており，｢受領済みの申込証拠金｣を返還せずに，｢解約手数料に充当する｣ことは認められない。
↓
よって，本肢は違反する。
↓
ちなみに… ｢申込証拠金｣は契約締結の優先順位を確保するための金銭であり，その申込み自体が“撤回”されてしまえば，もはや預かっている根拠を失う。
↓
したがって，速やかに返還することが必要となる。
《50日でうかる宅建士：下巻117ページ参照》
（２）違反する
｢事業用地として当該宅地を購入する資金を金融機関から早急に調達する必要があった…｣といった事情があっても，また，買主側からの要請があったとしても，重要事項の説明は，必ず“契約前”にしなければならない。
↓
したがって，｢重要事項説明に“先立って”契約を締結し，37条書面を交付｣することは認められない。
↓
よって，本肢は違反する。
《50日でうかる宅建士：下巻100ページ参照》
（３）違反する
｢重要事項説明に係る書面（35条書面）｣には，金融機関からの融資（金銭の貸借）のあっせんの“内容”と“不成立時”の措置を記載しなければならない。
↓
したがって，本肢では｢融資が受けられなくなった場合の措置（不成立時の措置）｣のほかに，｢融資額や返済方法等のあっせんの内容（融資条件）｣も，35条書面に記載し，説明をする“必要”がある。
↓
よって，本肢は違反する。
↓
ちなみに… ｢融資が受けられなくなった場合の措置｣は，37条書面にも記載しなければならないが，｢融資額や返済方法等のあっせんの内容｣については，37条書面への記載は“不要”である。
《50日でうかる宅建士：下巻108，112ページ参照》
（４）違反しない
宅建業者が，将来に環境や利便が確実に良くなると誤解させる“断定的判断”を提供する行為は，禁止されているが，本肢では，将来の交通整備について“新聞記事”を示しながら，また，｢確定はしていない…｣と“前置き”をしながら，｢徒歩２分のところにパスが運行するという報道がある｣旨を説明しており，上記の禁止行為には当たらないと考えられる。
（私的には，ちょっとグレーな気もするが… ^_^;）
↓
よって，本肢は違反しない。
《50日でうかる宅建士：下巻117ページ参照》
正解（４）
【制作・著作】
たっけんコム（http://www.takken.com/）代表 保坂つとむ
※ 記事の内容に関する質問は，受け付けておりません。
※ 記事を許可なく転載・複製することを禁じます。
《保坂つとむ制作 ｢50日でうかる宅建士｣のご案内》
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
｢50日でうかる宅建士｣の“50日でうかる”とは，50日間での超短期学習を推奨する…という意味ではなく，“最短50日で全体がマスターできる”という意味で名付けました。
これは，分厚い参考書を１～２回転こなすよりも，同じ期間で，薄くても重要事項がキチンと網羅された参考書を４～５回転こなしたほうが，絶対に受かりやすい…という学習理論をわかりやすく表現したものです。
現に，40点以上の得点で受かった…といった読者からの感謝の声が，毎年のように届いています。早くはじめれば，より回転数が多くなるため，合格する可能性がグンと高くなります。アプリ版と書籍版から選べます。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
《アプリ版》
保坂つとむ制作の宅建学習用アプリです（無料の体験版もあります）。
【iPhone版・iPad版・android版のいずれも上巻・下巻各1,700円（税込）】
アプリ内で“テキスト・過去問・音声講義”のすべてが提供されるため，スマホやタブレットがあれば，通勤時などのスキマ時間を利用して，いつでもどこでも学習を進めることができます。
また，当アプリは“永久使用”アプリであるため，いま購入しても，順次“平成29年版”に無料でバージョンアップされます。
（“永久使用”の意味については，下記のブログ記事をご参照ください。）
http://ameblo.jp/hosaka-tsutomu-no-blog/entry-12146219212.html
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
《書籍版》
保坂つとむ制作の宅建参考書（テキスト＆過去問）です。
【上巻・下巻各2,700円＋税】
“平成29年版の書籍版”は，発売を見送ることになりましたので，書籍版での学習をご希望の方は，この平成28年版を，ご利用ください。
（“次年度フォローサービス”により，平成29年度の宅建受験においても，問題なくご利用いただけます。）
なお，平成28年版は，在庫がなくなり次第，販売終了となります。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━