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● ご訪問、ありがとうございま~す(^O^)。


● 出版社の社長(兼 著者&編集者)と、大手予備校の講師をしています。

 また、宅建受験生向けの支援サイト“たっけん.com”を運営しています。


● 当ブログでは、宅建(宅建士)等の資格試験学習に役立つ情報を中心に、

 その他、私が興味があること(政治・経済、鉄道、スポーツetc.)なんかも、

 いろいろ記事にしていきたいと思っています。





   ♪♪♪ 今週のクラシック (毎週日曜日に更新しま~す *^▽^*)♪♪♪


     ※ 宅建本試験直前期のため、現在は、更新をお休みしています(^^♪


  私は…  本の制作作業等をしているときは、1日中、BGMにクラシック音楽を流しています。

  そこで…  その時々における“マイブーム”のクラシック曲をご紹介するのが、この記事です。

  なお…  “楽譜音痴”ですので、専門用語を用いての説明はできません(あしからず… ^^;)。

  ちなみに…  19世紀末~20世紀に活躍した作曲家の作品を、よく好んで聴きます。

   (好きな作曲家:ブルックナー、マーラー、ラフマニノフ、バルトーク、ショスタコービッチなど)



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2016年07月23日(土) 11時00分00秒

宅建士合格塾(法令上の制限その5…国土利用計画法)

テーマ:宅建士合格塾(平成28年)
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みなさん、こんにちは(^o^)。

今回は、
「国土利用計画法」の“要点まとめ”をお届けします。

国土利用計画法上の規制には、
許可制度・事前届出制度・事後届出制度の3つ
がありますが、近年の宅建試験では、
事後届出制度ばかりが出題されているのが現状です。

そこで… 
みなさんは“事後届出”のルールを覚えることに専念し、
事前届出”のルールは比較の対象として
チェックするに留めておけば十分です!






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  ⇒ 当ブログで掲載!
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●●● 国土利用計画法 ●●●

以下,「国土利用計画法」のうち,
事前届出制度・事後届出制度の“相違点”に的を絞って,
押さえておくべき重要ポイントを紹介する。

―――――――――――――――――――――――――――
【届出の“対象”となる取引は?】

● 事前届出制度
 『土地売買等の契約』

● 事後届出制度
 『土地売買等の契約』


注)事前届出・事後届出ともに,
『土地売買等の契約』が届出の対象となる取引である。
 ↓
(土地売買等の契約に該当するもの)
売買・売買予約・代物弁済・交換・予約完結権の譲渡 など
(土地売買等の契約に該当しないするもの)
抵当権の設定・贈与・予約完結権の行使・相続・時効 など
―――――――――――――――――――――――――――
【届出は“だれが”するのか?】

● 事前届出制度
 『当事者』
 (売買であれば… 売主・買主の双方!

● 事後届出制度
 『権利取得者』
 (売買であれば… 買主のみ!


注)事前届出・事後届出ともに,届出をしないと罰則アリ!
―――――――――――――――――――――――――――
【届出の“対象面積”は?】

● 事前届出制度(監視区域)
 “知事が『規則』で定めた面積”以上

● 事前届出制度(注視区域)
 a)市街化区域 ⇒ 『2,000』㎡以上
 b)市街化調整区域 ⇒ 『5,000』㎡以上
 c)非線引き都市計画区域 ⇒ 『5,000』㎡以上
 d)都市計画区域 ⇒ 『10,000』㎡以上
 e)未指定区域 ⇒ 『10,000』㎡以上

● 事後届出制度
 a)市街化区域 ⇒ 『2,000』㎡以上
 b)市街化調整区域 ⇒ 『5,000』㎡以上
 c)非線引き都市計画区域 ⇒ 『5,000』㎡以上
 d)都市計画区域 ⇒ 『10,000』㎡以上
 e)未指定区域 ⇒ 『10,000』㎡以上


注)事前届出制度(注視区域)」と「事後届出制度」の
対象面積は,“同じ”である!
―――――――――――――――――――――――――――
【届出は“いつ”するのか?】

● 事前届出制度
 契約『締結前』

● 事後届出制度
 契約『締結後,2週間』以内
―――――――――――――――――――――――――――
【“再度の届出”は必要か?】

● 事前届出制度
 『予定対価の増額』等の変更があれば ⇒ 必要!

● 事後届出制度
 規定ナシ
―――――――――――――――――――――――――――
【“届出後”に,規制はあるか?】

● 事前届出制度
 原則として,届出から『6週間』は契約不可!
 (従わないと罰則アリ ⇒ 50万円以下の罰金

● 事後届出制度
 規定ナシ
―――――――――――――――――――――――――――
【何を“審査”するのか?】

● 事前届出制度
 『予定対価の額』『利用目的』を審査

● 事後届出制度
 『利用目的』のみを審査
 (対価の“”は,審査しない!)
―――――――――――――――――――――――――――
【“勧告”が行われるのは,いつか?】

● 事前届出制度
 届出後,『6週間』以内

● 事後届出制度
 届出後,『3週間』以内
 (プラス『3週間』延長可!


注)事前届出制度」,「事後届出制度」ともに,
勧告”に従わなければ,『公表』される場合アリ!
 (ただし… 罰則はナシ!)
―――――――――――――――――――――――――――
【必要な“助言”は行われるか?】

● 事前届出制度
 規定ナシ

● 事後届出制度
 『利用目的』について“助言”される場合アリ!


注)助言”に従わなくても,『公表』制度はナシ!
 (罰則もナシ!)
―――――――――――――――――――――――――――
【知事の“あっせん”は行われるか?”】

● 事前届出制度
 “勧告”に基づき『契約が中止』された場合は,
 知事が“あっせん”等に努める!

● 事後届出制度
 “勧告”に基づき『利用目的が変更』された場合は,
 知事が“あっせん”等に努める!
―――――――――――――――――――――――――――
【“国等”は例外となるか?】

● 事前届出制度
 例外となる(国等は届出『不要』である!)

● 事後届出制度
 例外となる(国等は届出『不要』である!)


注)事前届出・事後届出ともに,当事者の“一方 or 双方”が,
『国』『地方公共団体』『地方住宅供給公社』等の場合は,
届出不要となる。
―――――――――――――――――――――――――――
【“買取請求”は実施されるか?】


● 事前届出制度
 規定ナシ

● 事後届出制度
 規定ナシ


注)許可制度」では,“不許可”となった者に,
『買取請求』を“認めている”。
―――――――――――――――――――――――――――
今回の“要点まとめ”は…ここまで!






●●● 今回の穴埋め(『  』に入るのは?)●●●

1)宅地建物取引業者Aが所有する
準都市計画区域内の8,000㎡の土地を,
宅地建物取引業者Bが購入する契約を締結した場合,
Bによる国土利用計画法第23条に規定する都道府県知事への
届出(以下「事後届出」という。)は,『  』要である。

2)土地売買等の契約を締結した権利取得者は,
その契約を締結した日から起算して『  』以内に,
事後届出をしなければならない。

3)都道府県知事が,事後届出をした者に対して行う勧告は,
当該届出があった日から起算して『  』以内に
しなければならない。
ただし,この期間は,一定の合理的な理由があるときは,
『  』の範囲内において,延長することができる。

4)都道府県知事が,
事後届出をした者に対して必要な助言をし,
その助言を受けた者がその助言に従わない場合,
当該都道府県知事は,
その旨及びその助言の内容を公表することができ『  』

5)事後届出に係る土地の利用目的について,
都道府県知事が必要な変更をすべきことを勧告したため,
当該土地の利用目的が変更された場合において,
必要があると認めるときは,都道府県知事は,
当該土地に関する権利の処分についての『  』
その他の措置を講ずるよう努めなければならない。

(正解はこちら ^o^)
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓


1)宅地建物取引業者Aが所有する
準都市計画区域内の8,000㎡の土地を,
宅地建物取引業者Bが購入する契約を締結した場合,
Bによる国土利用計画法第23条に規定する都道府県知事への
届出(以下「事後届出」という。)は,『不』要である。

2)土地売買等の契約を締結した権利取得者は,
その契約を締結した日から起算して『2週間』以内に,
事後届出をしなければならない。

3)都道府県知事が,事後届出をした者に対して行う勧告は,
当該届出があった日から起算して『3週間』以内に
しなければならない。
ただし,この期間は,一定の合理的な理由があるときは,
『3週間』の範囲内において,延長することができる。

4)都道府県知事が,
事後届出をした者に対して必要な助言をし,
その助言を受けた者がその助言に従わない場合,
当該都道府県知事は,
その旨及びその助言の内容を公表することができ『ない』

5)事後届出に係る土地の利用目的について,
都道府県知事が必要な変更をすべきことを勧告したため,
当該土地の利用目的が変更された場合において,
必要があると認めるときは,都道府県知事は,
当該土地に関する権利の処分についての『あっせん』
その他の措置を講ずるよう努めなければならない。

(今回の穴埋め…オワリ!)






【制作・著作】
たっけんコム(http://www.takken.com/)代表 保坂つとむ

※ 記事の内容に関する質問は、受け付けておりません。
※ 記事を許可なく転載・複製することを禁じます。














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2016年07月22日(金) 11時00分00秒

宅建士合格塾(法令上の制限その4…建築基準法②)

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みなさん、こんにちは(^o^)。

今回は、
「建築基準法」の“建築確認”を取り上げます。

建築確認は、
かつては丸々1問出題されていましたが、
近年は、出ても選択肢1個だけ…というケースが
多くなっています。
(昨年度は、久々に1問丸々で出ましたが。。。)

にもかかわらず…
覚える量が多く、正確な暗記が要求されるため、
要領よく学習”する必要があります。
今日のブログ記事を、上手に活用してください!






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●●● 建築基準法(後編)●●●

以下,「建築基準法」で重要な“建築確認”について,
絶対に押さえておくべき重要ポイントを紹介する。

―――――――――――――――――――――――――――
【建築確認-1 (専門用語)】

1)特殊建築物
建築確認では,「特殊建築物」は,
次のa)k)に“グループ分け”される。
 a)劇場・映画館・演芸場
 b)公会堂・集会場
 c)患者の収容施設がある診療所・児童福祉施設等
 d)ホテル・旅館
 e)下宿・寄宿舎
 f)博物館・美術館・図書館
 g)体育館・ボーリング場・スケート場・水泳場等
 h)百貨店・マーケット・物品販売業を営む店舗
 i)キャバレー・カフェー・ナイトクラブ・バー
 j)待合・料理店
 k)映画スタジオ・テレビスタジオ
 ↓
なお… 
上記のグループに属さない“さすらいの一匹狼”達もいる。
(病院,共同住宅,学校,飲食店,倉庫,自動車車庫など)

2)大規模建築物と小規模建築物
大規模建築物とは,
次のa)c)の“いずれか”を指す。
そして… これらより“小さい”ものは,
すべて小規模建築物となる!)
 a)特殊建築物 + その部分の床面積『100㎡超』
 b)木造で,次の“いずれか”に該当する建築物
  ● 総階数『3以上』
  ● 延べ面積『500㎡超』
  ● 高さ『13m超』
  ● 軒の高さ『9m超』
 c)木造以外で,次の“いずれか”に該当する建築物
  ● 総階数『2以上』
  ● 延べ面積『200㎡超』

3)建築,大規模の修繕・模様替え,用途変更
下記a)c)は,
建築確認が“必要となる行為”である。
 a)建築新築・増築・改築・移転の4つ!)
  ※ 増築については,“増築後の規模”で判定を行う。
 b)大規模の修繕・大規模の模様替え
 c)用途変更

  ※ 上記1)の“同じグループ内”の用途変更は,
   建築確認が不要となる(類似の用途変更)

―――――――――――――――――――――――――――
【建築確認-2 (建築確認が必要か・不要かの判定は?)】

1)新築は?建築と書かれた問題を含む!
 a)都市計画区域等のエリアであれば…
  ⇒ すべて建築確認が必要!(例外ナシ)
 b)都市計画区域等以外のエリアであれば…
  ⇒ 『大規模』建築物の場合だけ,
   建築確認が必要!


2)増築・改築・移転は?
 a)防火・準防火地域であれば…
  ⇒ すべて建築確認が必要!(例外ナシ)
 b)都市計画区域等(ただし,防火・準防火地域
  限る!)のエリアであれば…
  ⇒ 工事部分の面積が『10㎡超』の場合だけ,
   建築確認が必要!

   (大規模建築物・小規模建築物は問わない!
 c)都市計画区域等以外のエリアであれば…
  ⇒ 『大規模』建築物
      +
     工事部分の面積が『10㎡超』の場合だけ,
   建築確認が必要!


3)大規模の修繕・大規模の模様替えは?
 ⇒ 『大規模』建築物の場合だけ,建築確認が必要!
  ※ どのエリアであるかは,関係ナシ!(全国一律)

4)用途変更は?
 ⇒ 『100㎡超』特殊建築物への用途変更であれば,
  建築確認が必要!
類似の用途変更を…除く!
  ※ どのエリアであるかは,関係ナシ!(全国一律)


注)このコーナーの「都市計画区域等」とは,
次の4つのエリアを指す。
● 『都市計画』区域
● 『準都市計画』区域
● 準景観地区
● 知事指定区域
 ↓
ちなみに… 
問題文に“どのエリアなのか書かれていない”場合は,
上記以外のエリア(=都市計画区域等以外のエリア)
として,答えてほしい。
―――――――――――――――――――――――――――
今回の“要点まとめ”は…ここまで!






●●● 今回の穴埋め(『  』に入るのは?)●●●

1)木造の建築物で,『  』以上の階数を有し,
又は延べ面積が『  』㎡,高さが『  』m若しくは
軒の高さが『  』mを超えるものの新築は,
建築確認が必要となる。

2)木造以外の建築物で,『  』以上の階数を有し,
又は延べ面積が『  』㎡を超えるものの大規模の修繕は,
建築確認が必要となる。

3)防火地域及び準防火地域外において
建築物を増築し,改築し,又は移転しようとする場合で,
その増築,改築又は移転に係る部分の床面積の合計が
『  』㎡以内であるときについては,
建築確認を必要としない。

(正解はこちら ^o^)
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓


1)木造の建築物で,『3』以上の階数を有し,
又は延べ面積が『500』㎡,高さが『13』m若しくは
軒の高さが『9』mを超えるものの新築は,
建築確認が必要となる。

2)木造以外の建築物で,『2』以上の階数を有し,
又は延べ面積が『200』㎡を超えるものの大規模の修繕は,
建築確認が必要となる。

3)防火地域及び準防火地域外において
建築物を増築し,改築し,又は移転しようとする場合で,
その増築,改築又は移転に係る部分の床面積の合計が
『10』㎡以内であるときについては,
建築確認を必要としない。

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2016年07月21日(木) 11時00分00秒

宅建士合格塾(法令上の制限その3…建築基準法①)

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今回は、
「建築基準法」の“集団規定”を取り上げます。

集団規定は、
かつては3問近く出題されていましたが、
近年では、1問しか出ないケースもあります。
でも、いまだに「建築基準法」上の“最重要項目
であることには変わりがなく、しっかり学習する
必要があります。

とくに、今日のブログで紹介する内容については、
最低限マスターするよう頑張りましょう!






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●●● 建築基準法(前編)●●●

以下,「建築基準法」の“集団規定”について,
その重要ポイントを紹介する。
 ↓
なお… 集団規定は,原則として,
『都市計画区域』『準都市計画区域』において適用される。

―――――――――――――――――――――――――――
【集団規定-1 (道路・壁面線の制限)】

1)接道義務
● “建築物の敷地”は…
 ↓
(原則) 道路自動車専用道路除く!)に,
 『2m』以上接しなければならない。
 ↓
(例外その1) 『特定行政庁』許可があれば,
 道路に2m以上接しなくてもOK!
(例外その2) 地方公共団体『条例』で,接道義務を,
 より厳しくできる(条例での緩和NG!)。

2)道路内の建築制限
● “建築物”や敷地を造成するための“擁壁”は…
 ↓
(原則) 道路内に造ったり,道路に突き出して造ってはダメ!
   (この制限は… 自動車専用道路対象となる!)
 ↓
(例外その1) 『地盤面下』に設ける建築物は,
 “道路内”に造ってもOK!
(例外その2) 『特定行政庁』許可した
 公衆便所,巡査派出所,公共用歩廊等は,
 “道路内”に造ってもOK!

3)私道の制限
● 『特定行政庁』は,私道の変更・廃止について,
 禁止 or 制限 ができる。

4)壁面線
● 『特定行政庁』は,必要があると認める場合には,
 “壁面線を指定”できる。この壁面線が指定されると…
 ↓
(原則) 「建築物の壁・柱」や「高さ2mをこえる門・へい」は,
 壁面線を“こえて”建築できない!
 ↓
(例外) 『特定行政庁』許可があれば,こえてもOK!
 また… 『地盤面下』の部分も,こえてもOK!
―――――――――――――――――――――――――――
【集団規定-2 (用途制限)】

1)どの用途地域でもOK!
● 次のa)e)は,特定行政庁の許可がなくても,
 “どの用途地域でも”建築できる。
 a)宗教建物(神社,寺院,教会など)
 b)公衆浴場(銭湯),巡査派出所公衆電話所
 c)保育所(幼稚園ではない!),診療所(病院ではない!)
 d)老人福祉センターで600㎡以内のもの
 e)児童厚生施設で600㎡以内のもの

2)嫌悪施設を造るには…
● “火葬場,と畜場,汚物処理場,ごみ焼却場”などは,
 あらかじめ『都市計画』で敷地の『位置が決定』していな
 ければ,原則として,新築や増築ができない。

3)敷地が“2つの用途地域”にまたがっていたら…
● 建築物の敷地が,
 用途制限が異なる“2以上の地域”にわたる場合は,
 その敷地の『過半』に属する用途地域の制限が適用される。
 (これを… 『過半主義』という!)

4)特別用途地区&特定用途制限地域の用途制限は?
● 特別用途地区内では,地方公共団体『条例』で,
 用途制限を,より厳しくする or 緩和する…ことができる。
 (条例で“緩和”できない接道義務との違いに注意!)
 ↓
● 特定用途制限地域内では,
 具体的な用途制限(特定の用途に関する制限)は,
 地方公共団体『条例』で定める。
―――――――――――――――――――――――――――
【集団規定-3 (建ぺい率の制限)】

1)建ぺい率の限度(原則)
各エリアの建ぺい率は,次のいずれかのとおりである。
 ↓
● 都市計画区域 or 準都市計画区域『内』で,
 用途地域『内』で,商業地域『内』なら…
  ⇒ 『80』となる。
 ↓
● 都市計画区域 or 準都市計画区域『内』で,
 用途地域『内』で,商業地域『外』なら…
  ⇒ 都市計画で定めた数値となる。
 ↓
● 都市計画区域 or 準都市計画区域『内』で,
 用途地域『外』なら…
  ⇒ 特定行政庁が定めた数値となる。
 ↓
● 都市計画区域 or 準都市計画区域『外』なら…
 (原則) 制限ナシ!
 (例外) 知事指定区域『内』なら…
      ⇒ 地方公共団体条例で制限できる!


2)建ぺい率の限度(例外)
建ぺい率には,次のような例外がある。
 ↓
● “原則80%”の地域『内』で…
 a)特定行政庁が指定する『角地』等なら … 90%
 b)防火地域『内』『耐火』建築物なら … 100%
 c)上記a)b)なら ……………………… 100%
 ↓
● “原則80%”の地域『外』で…
 a)特定行政庁が指定する『角地』等なら … 原則+10%
 b)防火地域『内』『耐火』建築物なら … 原則+10%
 c)上記a)b)なら ……………………… 原則+20%

3)建ぺい率の適用除外
● 次の場合は,『適用除外』(制限『ナシ』)となる。
 a)交番,公衆便所,アーケードなど
 b)公園内の建築物等で『特定行政庁』許可したもの

4)敷地が“2つの用途地域”にまたがっていたら…
● 建築物の敷地が,
 建ぺい率の異なる“2以上の地域”にわたる場合,
 その敷地内の建ぺい率は,それぞれの地域の敷地面積の
 割合で“按分”したものとなる(加重平均)
 (したがって… 「過半主義」は採用しない!
―――――――――――――――――――――――――――
【集団規定-4 (容積率の制限)】

1)容積率の限度(原則)
各エリアの容積率は,次のいずれかのとおりである。
 ↓
● 都市計画区域 or 準都市計画区域『内』で,
 用途地域『内』で,前面道路の幅員が『12m以上』なら…
  ⇒ 都市計画で定めた数値となる。
 ↓
● 都市計画区域 or 準都市計画区域『内』で,
 用途地域『内』で,前面道路の幅員が『12m未満』なら…
  ⇒ 次のうち,いずれか『小さいもの』となる。
   a)都市計画で定めた数値
   b)前面道路幅員で算出された数値
    (住居系⇒幅員×4/10,その他⇒幅員×6/10

 ↓
● 都市計画区域 or 準都市計画区域『内』で,
 用途地域『外』で,前面道路の幅員が『12m以上』なら…
  ⇒ 特定行政庁が定めた数値となる。
 ↓
● 都市計画区域 or 準都市計画区域『内』で,
 用途地域『外』で,前面道路の幅員が『12m未満』なら…
  ⇒ 次のうち,いずれか『小さいもの』となる。
   a)特定行政庁が定めた数値
   b)前面道路幅員で算出された数値
    (幅員×6/10

 ↓
● 都市計画区域 or 準都市計画区域『外』なら…
 (原則) 制限ナシ!
 (例外) 知事指定区域『内』なら…
     ⇒ 地方公共団体条例で制限できる!


2)容積率の緩和(住宅)
住宅”の容積率には,次のような特例がある。
 ↓
● “地下室”で住宅の用途に供する部分の床面積は,
 『3分の1』を限度に,延べ面積に算入しない
 (一戸建・共同住宅のいずれも… 対象となる!
 ↓
● 『共同住宅(アパート・マンション)共用廊下
 共用階段の床面積は,延べ面積に算入しない
 (分譲・賃貸のいずれも… 対象となる!

3)容積率の緩和(特定行政庁の許可)
● 敷地の周囲に広い公園などの“空地”がある建築物等で,
 『特定行政庁』許可したものの容積率は…
  ⇒ その許可の範囲内で,限度をこえてもOK!

4)敷地が“2つの用途地域”にまたがっていたら…
● 建築物の敷地が,
 容積率の異なる“2以上の地域”にわたる場合,
 その敷地内の容積率は,それぞれの地域の敷地面積の
 割合で“按分”したものとなる(加重平均)
 (したがって… 「過半主義」は採用しない!
―――――――――――――――――――――――――――
【集団規定-5 (防火・準防火地域の制限)】

1)防火地域内の構造制限
● 階数が3階以上 …………… 『耐火』建築物のみ!
● 延べ面積が100㎡超 ………… 『耐火』建築物のみ!
● 階数が2階以下+延べ面積が100㎡以下
   ……………… 『耐火』建築物 or 『準耐火』建築物

2)準防火地域内の構造制限
● 地上階数が4階以上 ………… 『耐火』建築物のみ!
● 延べ面積が1,500㎡超 ……… 『耐火』建築物のみ!
● 延べ面積が500㎡超~1,500㎡以下
   ……………… 『耐火』建築物 or 『準耐火』建築物
● 地上階数3階建+延べ面積が500㎡以下
   ……………… 『耐火』建築物 or 『準耐火』建築物
             or 『一定基準に適合』する建築物
 ※ 地上階数2階以下+500㎡以下の建築物は,
  “外壁等を防火構造”とすれば… 『木造』OK!



注)建築物が防火・準防火地域の内外にまたがっていたら,
 いずれも『厳しい』方の制限が適用される。
 (したがって… 「過半主義」は採用しない!
―――――――――――――――――――――――――――
今回の“要点まとめ”は…ここまで!






●●● 今回の穴埋め(『  』に入るのは?)●●●

1)都市計画区域では,建築物の敷地は,原則として,
道路に『  』m以上接しなければならない。

2)診療所は,
工業専用地域内で建築することができ『  』

3)商業地域内の建築物の建ぺい率の限度は,
原則として,『  』%である。

4)前面道路の幅員が『  』m未満である建築物の
容積率は,当該前面道路の幅員の数値により,
制限を受けることがある。

5)防火地域内においては,
延べ面積が100㎡を超える建築物は,
『  』建築物としなければならない。

(正解はこちら ^o^)
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓


1)都市計画区域では,建築物の敷地は,原則として,
道路に『2』m以上接しなければならない。

2)診療所は,
工業専用地域内で建築することができ『る』

3)商業地域内の建築物の建ぺい率の限度は,
原則として,『80』%である。

4)前面道路の幅員が『12』m未満である建築物の
容積率は,当該前面道路の幅員の数値により,
制限を受けることがある。

5)防火地域内においては,
延べ面積が100㎡を超える建築物は,
『耐火』建築物としなければならない。

(今回の穴埋め…オワリ!)






【制作・著作】
たっけんコム(http://www.takken.com/)代表 保坂つとむ

※ 記事の内容に関する質問は、受け付けておりません。
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2016年07月20日(水) 11時00分00秒

宅建士合格塾(法令上の制限その2…都市計画法②)

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本日のブログ記事は、ここからです(^◇^)。
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みなさん、こんにちは(^o^)。

今回は、
「都市計画法」の“開発許可制度”を取り上げます。

開発許可制度は、
「都市計画法」上の“最重要項目”であり、
なにがなんでもマスターすべき項目となっています。

とくに“例外規定”は、
必ず押さえるようにしておきましょう(^o^)。






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●●● 都市計画法(後編)●●●

今回は,
「都市計画法」の“開発許可制度”について,
その重要ポイントを紹介する。

―――――――――――――――――――――――――――
【開発許可制度-1 (開発許可)】

1)原則
 開発行為をしようとする者は,あらかじめ,
『知事』許可を受けなければならない。

2)例外-1 (共通例外)
 次の場合等では,
全国どこでも,開発許可が“不要”となる。
 ↓
● 『軽易』な行為
● 『非常災害』のため必要な応急措置
● 『都市計画事業』の施行として行うもの
● 駅舎,『図書館』『公民館』『変電所』を建てるため
 の行為

3)例外-2 (農林漁業系例外)
 『農林漁業』用の建築物や農林漁業を営む者の『住宅』
を建てるために行う行為は,『市街化区域』除き
開発許可が“不要”となる。

4)例外-3 (面積例外)
 次の小規模行為であれば,開発許可が“不要”となる。
 ↓
● 都市計画区域(市街化区域)… 『1,000㎡』未満
 ※ 三大都市圏の一定の区域では500㎡未満となる。
  また,都道府県の条例で300㎡まで引下げ可能!

● 都市計画区域(調整区域)…… 面積による例外ナシ!
● 都市計画区域(非線引き…… 『3,000㎡』未満
 ※ 都道府県の条例で300㎡まで引下げ可能!
● 都市計画区域………………… 『3,000㎡』未満
 ※ 都道府県の条例で300㎡まで引下げ可能!
● 未指定区域……………………… 『10,000㎡』未満

5)開発許可の“申請前”にやっておくこと…
● 開発許可の“申請者”は,あらかじめ,
 開発区域内の土地・建築物等の権利者(地権者等)の
 相当数(全員ではない!)『同意』を得ておけば,
 「開発区域内」の地権者等でなくても,開発許可を“申請
 できる(申請者は,地主でなくてもOK!)。
● 開発許可の“申請者”は,あらかじめ,
 開発行為に関係がある公共施設(=既に存在する公共施設)
 の管理者と“協議(話合い)”し,
 その『同意』を得ておく必要がある。
● 開発許可の“申請者”は,あらかじめ,
 開発行為で設置される公共施設(=新設される公共施設)
 を管理することとなる者(管理予定者)
 『協議』しておく必要がある。
―――――――――――――――――――――――――――
【開発許可制度-2 (開発区域内の建築制限)】

1)建ぺい率等の指定
 『知事』は,用途地域『外』で開発許可をするときは,
必要があれば,次の制限を定めることができる。
● 建築物の『建ぺい率』
● 建築物の『高さ』
● 建築物の『壁面の位置』
● 建築物の敷地,構造および設備
 ↓
 上記の制限がある場合は,『知事』許可しない限り,
この制限を超えた建築物は,建築できない!

2)工事完了公告前の制限
 開発許可を受けた“開発区域内”で,工事完了公告に,
建築物や特定工作物を造ることができるのか?
 ↓
(原則) そもそも,建築物等を造ること自体が … NG!
 ↓
(例外その1) 工事用仮設建築物であれば … OK!
(例外その2) 『知事』が支障ナシと認めたら … OK!
(例外その3) 開発行為に同意していない地権者が,
 自分の土地に建物を建てるのは … OK!

3)工事完了公告後の制限
 開発許可を受けた“開発区域内”で,工事完了公告に,
建築物や特定工作物を造ることができるのか?
 ↓
(原則) 建築物等を造ることは可能だが,
 予定建築物等『以外』を造るのは …… NG!
 ※ 改築や用途変更で,予定建築物等以外とするのもNG!
 ↓
(例外その1) 用途地域『内』であれば,
       “用途制限”に違反しない限り … OK!
(例外その2) 『知事』許可すれば …………… OK!
―――――――――――――――――――――――――――
今回の“要点まとめ”は…ここまで!






●●● 今回の穴埋め(『  』に入るのは?)●●●

1)市街化区域内において,
図書館の建築の用に供する目的で行う開発行為は,
開発許可が『  』要である。

2)準都市計画区域内において,
農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する
目的で行う開発行為は,
開発許可が『  』要である。

3)開発許可を申請しようとする者は,あらかじめ,
開発行為に関係がある公共施設の管理者と協議し,
その『  』を得なければならない。

4)都道府県知事は,
用途地域の定められていない土地の区域における開発行為
について開発許可をする場合において
必要があると認めるときは,当該開発区域内の土地について,
建築物の『  』率,建築物の高さ,『  』の位置
その他建築物の敷地,構造及び設備に関する制限を
定めることができる。

(正解はこちら ^o^)
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓


1)市街化区域内において,
図書館の建築の用に供する目的で行う開発行為は,
開発許可が『不』要である。

2)準都市計画区域内において,
農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する
目的で行う開発行為は,
開発許可が『不』要である。

3)開発許可を申請しようとする者は,あらかじめ,
開発行為に関係がある公共施設の管理者と協議し,
その『同意』を得なければならない。

4)都道府県知事は,
用途地域の定められていない土地の区域における開発行為
について開発許可をする場合において
必要があると認めるときは,当該開発区域内の土地について,
建築物の『建ぺい』率,建築物の高さ,『壁面』の位置
その他建築物の敷地,構造及び設備に関する制限を
定めることができる。

(今回の穴埋め…オワリ!)






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2016年07月19日(火) 11時00分00秒

宅建士合格塾(法令上の制限その1…都市計画法①)

テーマ:宅建士合格塾(平成28年)
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みなさん、こんにちは(^o^)。

今回から、
宅建士合格塾は、“法令上の制限”に突入です。

まずは…
「都市計画法」から学習しましょう。
前編・後編の2回に分けて、お届けします!)

「都市計画法」は、
法令上の制限全体をスムーズに学習するためにも、
必須の法律となりますので、
頑張ってマスターするよう心掛けてください(*^_^*)。






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●●● 都市計画法(前編)●●●

今回と次回の2回にわたって,
「都市計画法」で絶対に押さえておくべき
重要ポイントを紹介する。

―――――――――――――――――――――――――――
【都市計画区域&都市計画区域】

1)「都市計画区域」は…だれが指定するのか?
● “1つの都道府県内”におさまる都市計画区域は,
 『都道府県』が指定する。
● “2以上の都府県”にまたがる都市計画区域は,
 『国土交通大臣』が指定する。

2)「都市計画区域」は…だれが指定するのか?
● 『都道府県』が指定する。


注)都市計画区域・都市計画区域は,
ともに『公告』によって指定される。
―――――――――――――――――――――――――――
【区域区分 (通称:線引き)】

1)「市街化区域」とは?
次の“2つのタイプ”がある。
● 『すでに市街地』を形成している区域
● 『おおむね10年以内』に優先的かつ計画的に
 市街化を図るべき区域

2)「市街化調整区域」とは?
● “市街化を『抑制』すべき区域
 ↓
上記の1タイプのみ。市街化を“抑制”するのであって,
完全に“禁止”するのではない。


注)都市計画区域のうち区域区分が行われない区域は,
『非線引き』都市計画区域”と呼ばれる。

注)「都市計画区域」未指定区域」では,
この“区域区分”は,行わない。
 ↓
したがって… 
全国は,次の“エリア”のいずれか…に属することになる。
● 都市計画区域+市街化区域
● 都市計画区域+市街化調整区域
● 都市計画区域+非線引き(非線引き都市計画区域)
● 都市計画区域
● 上記以外(未指定区域)

―――――――――――――――――――――――――――
【地域地区】

1)基本的地域地区(用途地域)
用途地域には,次の12種類がある。
 ↓
(住居系7つ)
● 第一種低層住居専用地域
 『低層住宅』に係る良好な住居の環境を保護~
● 第二種低層住居専用地域
 『主として低層住宅』に係る良好な住居の環境を保護~
● 第一種中高層住居専用地域
 『中高層住宅』に係る良好な住居の環境を保護~
● 第二種中高層住居専用地域
 『主として中高層住宅』に係る良好な住居の環境を保護~
● 第一種住居地域
 『住居』の環境を保護~
● 第二種住居地域
 『主として住居』の環境を保護~
● 準住居地域
 『道路の沿道』としての地域の特性にふさわしい業務の
 利便の増進&これと『調和』した住居の環境を保護~
 ↓
(商業系2つ)
● 近隣商業地域
 近隣の住宅地の住民に対する『日用品の供給』を行うこと
 を主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進~
● 商業地域
『主として商業』その他の業務の利便を増進~
 ↓
(工業系3つ)
● 準工業地域
『主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業』
 利便を増進~
● 工業地域
『主として工業』の利便を増進~
● 工業専用地域
『工業』の利便を増進~
 ↓
(用途地域を定めるか・定めないか?)
市街化区域『必ず』定める
市街化調整区域『原則』として『定めない』
 ※ 非線引き都市計画区域・都市計画区域では,
  定めることが『できる(任意)』


2)補助的地域地区(用途地域以外の地域地区)
用途地域『以外』”の地域地区には多くの種類があるが,
代表的なのは,次の7つである。
 ↓
● 特別用途地区
  『用途地域』に重ねて指定される。
● 特定用途制限地域
  『用途地域以外』の区域(市街化調整区域を除く!)
 が対象エリアとなる。
● 高度地区
  建築物の“高度(高さ)”を定める地区であり,
 『用途地域』に重ねて指定される。
● 高度利用地区
  「建ぺい率(最高限度)」,「容積率(最高・最低限度)」,
 「建築物の建築面積(最低限度)」,「壁面の位置の制限」
 を定める地区であり,『用途地域』に重ねて指定される。
  ※ 高度地区と違い,“高さ”は定めない!
● 特定街区
  一般的な建築物の形や大きさの制限(建ぺい率など)は,
 すべて“適用除外”とし,特定街区“専用”に,
 『容積率』『建築物の高さ(最高限度)』
 『壁面の位置の制限』を定める。
● 高層住居誘導地区
  容積率が“400 or 500%”と定められた次の用途地域で
 定められる。
 『第一種住居・第二種住居・準住居・近隣商業・準工業』
● 防火地域・準防火地域
 “市街地(「市街化区域」だけ…に限らない!)”における
 火災の危険を防除するため定められる地域である。
● 風致地区
  都市の風致(おもむき・あじわい)を維持するため
 定められる地区であり,具体的な“制限”は,
 『地方公共団体』『条例』で定める。
―――――――――――――――――――――――――――
【市街地開発事業&都市施設】

1)「市街地開発事業」は,どこに定めるの?
● 『市街化区域』『非線引き都市計画区域』で定める。

2)「都市施設」は,どこに定めるの?
● 『都市計画区域』で定めることができるほか,
 特に必要があるときは,『都市計画区域外』にも定める
 ことができる。
● 市街化区域・非線引き都市計画区域では,
 『道路』『公園』『下水道』を,必ず定める!
  ※ 住居系用途地域では,『義務教育施設』
   必ず定める!

―――――――――――――――――――――――――――
【地区計画】

1)どこに定めるの?
● 『都市計画区域』で定める。

2)どんな制限が実施されるの?
 “地区整備計画が定められている区域”等では,
次のいずれかの行為等を行おうとする者は,原則として,
その行為(工事)に着手する日の『30日前』までに,
『市町村長への届出』が必要となる。
● 『土地』の区画形質の変更
● 『建築物』の建築
● 『工作物』の建設


注)「市町村長」は,
上記の届出が“地区計画に適合しない”と認めるときは,
届出をした者に対して,『勧告』できる。
―――――――――――――――――――――――――――
今回の“要点まとめ”は…ここまで!






●●● 今回の穴埋め(『  』に入るのは?)●●●

1)二以上の都府県の区域にわたる都市計画区域は,
『  』が,あらかじめ,
関係都府県の意見を聴いて指定するものとする。

2)市街化調整区域は,
市街化を『  』すべき区域である。

3)高度地区は,『  』地域内において市街地の
環境を維持し,又は土地利用の増進を図るため,建築物の
『  』の最高限度又は最低限度を定める地区とする。

4)市街化区域及び
区域区分が定められていない都市計画区域については,
都市施設のうち,少なくとも道路,公園及び『  』
定めるものとする。

5)地区整備計画が定められている地区計画の区域内
において,建築物の建築行為を行おうとする者は,
原則として,当該行為に着手する日の『  』日前までに,
一定の事項を『  』に届け出なければならない。

(正解はこちら ^o^)
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓


1)二以上の都府県の区域にわたる都市計画区域は,
『国土交通大臣』が,あらかじめ,
関係都府県の意見を聴いて指定するものとする。

2)市街化調整区域は,
市街化を『抑制』すべき区域である。

3)高度地区は,『用途』地域内において市街地の
環境を維持し,又は土地利用の増進を図るため,建築物の
『高さ』の最高限度又は最低限度を定める地区とする。

4)市街化区域及び
区域区分が定められていない都市計画区域については,
都市施設のうち,少なくとも道路,公園及び『下水道』
定めるものとする。

5)地区整備計画が定められている地区計画の区域内
において,建築物の建築行為を行おうとする者は,
原則として,当該行為に着手する日の『30』日前までに,
一定の事項を『市町村長』に届け出なければならない。

(今回の穴埋め…オワリ!)






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