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● 出版社の社長(兼 著者&編集者)と、大手予備校の講師をしています。

 また、宅建受験生向けの支援サイト“たっけん.com”を運営しています。


● 当ブログでは、宅建(宅建士)等の資格試験学習に役立つ情報を中心に、

 その他、私が興味があること(政治・経済、鉄道、スポーツetc.)なんかも、

 いろいろ記事にしていきたいと思っています。





   ♪♪♪ 今週のクラシック (毎週日曜日に更新しま~す *^▽^*)♪♪♪



  私は…  本の制作作業等をしているときは、1日中、BGMにクラシック音楽を流しています。

  そこで…  その時々における“マイブーム”のクラシック曲をご紹介するのが、この記事です。

  なお…  “楽譜音痴”ですので、専門用語を用いての説明はできません(あしからず… ^^;)。

  ちなみに…  19世紀末~20世紀に活躍した作曲家の作品を、よく好んで聴きます。

   (好きな作曲家:ブルックナー、マーラー、ラフマニノフ、バルトーク、ショスタコービッチなど)



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2016年05月24日(火) 11時00分00秒

宅建合格塾(権利関係その14…債務不履行①)

テーマ:宅建士合格塾(平成28年)
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みなさん、こんにちは(^o^)。

今日の宅建合格塾は、
民法の「債務不履行」に関する“要点まとめ”の前編です。

「債務不履行」は、
ここ10年間で“7回”出題されており、
頻出項目であるのはもちろんのことですが、
民法を学習する上で“基本中の基本”となる項目であり、
宅建業法の“8種制限(自ら売主制限)”を理解するうえでも
不可欠な知識となります。

ですから…
苦手にすることのないようシッカリ学習しましょう。






≪保坂つとむの宅建士合格塾とは?≫
この宅建士合格塾は、
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超効率的な学習が可能な無料宅建士受験講座です。

宅建士合格塾では、次の2つの記事をお届けします。
 ● 主要3分野の要点まとめ (穴埋め問題付き!)
  ⇒ 当ブログで掲載!
 ● 上記の要点まとめに連動した“○×演習”(毎回5問!)
  ⇒ メルマガで、8月下旬~本試験前日の期間に毎日配信
     (現在は、“実践”編として毎週土曜&日曜に配信中!)


それでは… 学習スタート!






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●●● 民法(債務不履行①)●●●

債務不履行とは,
債務者”の『故意(わざと)』or『過失(不注意)』により,
債務が“履行されない”ことをいう。
 ↓
債務不履行には,次のような種類がある。
● 履行『遅滞』
● 履行『不能』
● 不完全履行 ←試験にほとんど出ないので無視する!

―――――――――――――――――――――――――――
【「履行遅滞」と「履行不能」の“違い”】

1)履行遅滞(りこうちたい)
債務者が,履行が『可能』であるのに,
履行期が過ぎた後も,履行しないケースである。
(例:金を借りたが借主が,そのことを“うっかり”忘れて,
返済期限が過ぎても,貸主に,借りた金を返さなかった…)

2)履行不能(りこうふのう)
契約の『成立後』に,債務者のせいで
履行が『不可能』となってしまったケースである。
(例:建物の売買契約が“締結された後”に,売主の失火で,
建物が“全焼”し,買主に引き渡せなくなった…)
 ↓
なお… 「履行不能」は,
契約成立の時点”では,まだ“履行可能”な状態にある。
 ↓
したがって… 契約自体は『有効』である。
これに対して… 契約成立の時点で“既に不可能”なら,
「原始的不能」の問題となり,契約は『無効』となる!)


注)上記1)「履行遅滞」と,2)「履行不能」は,
履行が“可能”か“不可能”か…という点で,区別される。
 ↓
ただし…
「金銭債務(金銭の支払いを目的とする債務のこと!)」の
不履行は,すべて『履行遅滞』として処理される。
(金銭債務の不履行を「履行不能」として扱うことはない!
―――――――――――――――――――――――――――
【「履行遅滞」はいつから“スタート”するのか?】

1)確定期限付債務
確定期限”付き債務の履行遅滞は…
 ↓
その期限が『到来した時』にスタートする!
「消滅時効」の起算点と“同じ”である…)

2)不確定期限付債務
不確定期限”付き債務の履行遅滞は…
 ↓
債務者が,その期限の到来を『知った時』にスタートする!
「消滅時効」の起算点は,期限が“到来した時”である…)

3)期限の定めのない債務
期限の定めのない”債務の履行遅滞は…
 ↓
債務者が,
債権者から履行を『請求された時』にスタートする!
「消滅時効」の起算点は,“債権発生時”である…)
 ↓
ただし…
「消費貸借(貸金)」については,“債権者の催告(請求)
から『相当の期間』が経過した時にスタートする!
「消滅時効」の起算点は,
債権発生時”から“相当の期間”が経過した時である…)
―――――――――――――――――――――――――――
【同時履行の抗弁権】

双務契約”における当事者の一方は,
相手方の債務が履行期(弁済期)にある場合…
 ↓
その“相手方”が債務を“履行するまで”は,
自ら”の債務の履行を『拒む』ことができる
 ↓
例えば…
建物の売買契約(特約ナシ)では,
● (売主の)建物の引渡し・登記の移転…と,
● (買主の)代金の支払い…は,
同時履行”の関係に『立つ』
したがって… 買主が代金を支払わなければ,売主は,
買主への建物引渡し・登記移転を“拒む”ことができる…)
 ↓
これを… 『同時履行の抗弁権』という。


注)「同時履行の抗弁権」を理由に,
債務者が債務を履行しなかった場合は…
 ↓
履行しない“正当な理由”があったことになるため,
債務者は,「債務不履行責任」を“問われない”。

注)この「同時履行の抗弁権」の詳細は,
「50日でうかる宅建士」では,“lesson20”で学習する。
―――――――――――――――――――――――――――
今回の“要点まとめ”は…ここまで!






●●● 今回の穴埋め(『  』に入るのは?)●●●

1)履行遅滞とは,債務者が,履行が『  』であるのに,
履行期が過ぎた後も,履行しないことをいう。

2)履行不能とは,契約の成立後に,債務者の故意又は過失
により,履行が『  』となってしまったことをいう。

3)債務の履行について確定期限があるときは,債務者は,
その期限の『  』した時から遅滞の責任を負う。

4)債務の履行について不確定期限があるときは,債務者は,
その期限の到来したことを『  』時から遅滞の責任を負う。

5)債務の履行について期限を定めなかったときは,
債務者は,履行の『  』を受けた時から遅滞の責任を負う。

(正解はこちら ^o^)
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓


1)履行遅滞とは,債務者が,履行が『可能』であるのに,
履行期が過ぎた後も,履行しないことをいう。

2)履行不能とは,契約の成立後に,債務者の故意又は過失
により,履行が『不可能』となってしまったことをいう。

3)債務の履行について確定期限があるときは,債務者は,
その期限の『到来』した時から遅滞の責任を負う。

4)債務の履行について不確定期限があるときは,債務者は,
その期限の到来したことを『知った』時から遅滞の責任を負う。

5)債務の履行について期限を定めなかったときは,
債務者は,履行の『請求』を受けた時から遅滞の責任を負う。

(今回の穴埋め…オワリ!)






【制作・著作】
たっけんコム(http://www.takken.com/)代表 保坂つとむ

※ 記事の内容に関する質問は、受け付けておりません。
※ 記事を許可なく転載・複製することを禁じます。

















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2016年05月23日(月) 23時00分00秒

“直近3年間の過去問”を攻略せよ!(平成25年【問27】)

テーマ:平成25年宅建本試験解説
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みなさん、こんばんは(*^▽^*)。

好評更新中の平成25年度宅建本試験解説…
今回は、「宅建業法」の2問目です。

営業保証金”に関する問題を解説します。






 《“直近3年間の過去問”を攻略せよ! バックナンバー (^◇^)》
 H25 【問 1】 民法(今回も出た! “明文規定はどれか?”)
 H25 【問 2】 民法(未成年者を題材にいろいろ訊いてきた…)
 H25 【問 3】 民法(相隣関係と地役権の取得時効に関する問題)
 H25 【問 4】 民法(留置権…常識と照らし合わせて解くべし!)
 H25 【問 5】 民法(近年では最も“無風”だった抵当権の問題)
 H25 【問 6】 民法(超難問なので解けなくても気にしない≧▽≦)
 H25 【問 7】 民法(もはやレギュラー??? 判決文問題)
 H25 【問 8】 民法(賃貸借?…つかみどころのない問題(笑))
 H25 【問 9】 民法(不法行為の王道問題…正解できたかな!?)
 H25 【問 10】 民法(相続の問題…素直な人が勝つ (ー_ー)!)
 H25 【問 11】 借地借家法(ムム? 賃料改定特約がまた出た!)
 H25 【問 12】 借地借家法(ゴ…ゴルフ場の問題を出すとは。。。)
 H25 【問 13】 区分所有法(肢1がわかれば,正解は出せる!)
 H25 【問 14】 不動産登記(もぅ~正解させる気…ないでしょ(怒))
 H25 【問 15】 都市計画法(えっ,これが正解?…て感じの問題)
 H25 【問 16】 都市計画法(開発許可の素直な問題…絶対正解!)
 H25 【問 17】 建築基準法(ん~、今年の受験生は無視・無視!?)
 H25 【問 18】 建築基準法(集団規定の王道のような問題だにゃ~)
 H25 【問 19】 宅造法(言葉足らずの肢もあるけど…答えは出る!)
 H25 【問 20】 区画整理法(ムズイ! できなくても気にすんなぁ)
 H25 【問 21】 農地法(賃貸借が出たぁ~…でも正解は別の肢 ^.^)
 H25 【問 22】 国土法その他(久々の複合問題…でも正解は出るョ)
 H25 【問 23】 印紙税(わかる人はわかる,そうでない人には…略)
 H25 【問 24】 固定資産税(こんな糞ムズ…解けるかぁゴラァ!)
 H25 【問 25】 地価公示法(肩がこりそうなほど凝った問題だにゃ)
 H25 【問 26】 宅建業法(欠格事由の基本知識があれば解けるョ)






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□□□ 平成25年度宅建本試験解説【問27】□□□
重要度☆☆☆☆☆

宅地建物取引業者の営業保証金に関する次の記述のうち,宅
地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定
によれば,正しいものはどれか。


(1)宅地建物取引業者は,不正の手段により法第3条第1
項の免許を受けたことを理由に免許を取り消された場合であ
っても,営業保証金を取り戻すことができる。

(2)信託業法第3条の免許を受けた信託会社で宅地建物取
引業を営むものは,国土交通大臣の免許を受けた宅地建物取
引業者とみなされるため,営業保証金を供託した旨の届出を
国土交通大臣に行わない場合は,国土交通大臣から免許を取
り消されることがある。

(3)宅地建物取引業者は,本店を移転したためその最寄り
の供託所が変更した場合,国債証券をもって営業保証金を供
託しているときは,遅滞なく,従前の本店の最寄りの供託所
に対し,営業保証金の保管換えを請求しなければならない。

(4)宅地建物取引業者は,その免許を受けた国土交通大臣
又は都道府県知事から,営業保証金の額が政令で定める額に
不足することとなった旨の通知を受けたときは,供託額に不
足を生じた日から2週間以内に,その不足額を供託しなけれ
ばならない。

(解説はこちら ^o^)
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓

●●●(かる~く確認したい人は…)あっさり解説 ●●●



(1)○
免許取消処分を受けた場合であっても…⇒取戻しができる。

(2)×
信託会社は免許を受けていない…⇒免許取消しにもならない。

(3)×
国債証券で供託しているため⇒⇒保管替えの請求はできない。

(4)×
不足を生じた日ではなく…⇒通知を受けた日から2週間以内。

正解(1)



●●●(ちゃんと確認したい人は…)しっかり解説 ●●●

《本問の総評》

平成25年度の“営業保証金”の問題は,
無風”だったようだ(*^。^*;)。
 ↓
迷うとしたら肢(2)ぐらいかな。。。
(チョット考えればわかるけどね *^。^*;;)
 ↓
いずれにしても… 
本問は絶対に間違ってはいけない問題だ。
というわけで,重要度は当然の“☆☆☆☆☆”!


(1)正しい
宅建業者は,
不正の手段により…免許を受けた…」ことを理由に
免許取消処分”を受けたとしても,
“還付を受ける権利を有する者”がいなければ,
営業保証金を取り戻すことができる
(免許取消処分のペナルティーとして,
営業保証金が“没収”されるようなことはない!
よって,本肢は正しい。
《50日でうかる宅建士:下巻55ページ参照》

(2)誤り
信託会社」は,
免許を受けなくても,宅建業を営むことができる。
(このため… “免許に関する規定”は適用されない!
また,
そもそも免許を受けていないので,
“免許取消し”にもならない。
よって,本肢は誤り。
《50日でうかる宅建士:下巻10ページ参照》

(3)誤り
営業保証金の「保管替え」は,
オール金銭”の場合しか認められない。
本肢の宅建業者は,
「国債証券」で営業保証金を供託しており,
オール金銭以外の場合であるため,
移転後の本店のもよりの供託所に“新たに供託
をしなければならない。
よって,本肢は誤り。
《50日でうかる宅建士:下巻53ページ参照》

(4)誤り
宅建業者は,その免許権者から,
営業保証金に“不足額”が生じた旨の通知を受けたときは,
通知書の送付を受けた日(通知が届いた日)から2週間以内
に,その不足額を供託する必要がある。
(本肢のように… 供託額に不足生じた日から2週間以内
に供託するわけではない!)
よって,本肢は誤り。
《50日でうかる宅建士:下巻52ページ参照》

正解(1)






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2016年05月23日(月) 11時00分00秒

宅建合格塾(権利関係その13…相殺)

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今日の宅建合格塾は、
民法の「相殺」に関する“要点まとめ”です。

「相殺」は、
ここ10年間で“たったの1回”しか出題されていない割には、
内容が難しく、点数源になりにくい項目…です。
(そのため… このブログで取り上げるかどうか自体
迷ったぐらいです ^_^;)

ですから…
今回の記事を1読してみて“意味不???”だったら、
捨て項目”にしちゃってもかまいません(笑)。






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宅建士合格塾では、次の2つの記事をお届けします。
 ● 主要3分野の要点まとめ (穴埋め問題付き!)
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 ● 上記の要点まとめに連動した“○×演習”(毎回5問!)
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●●● 民法(相殺)●●●

相殺とは,
お互いが持っている債権を“チャラ”にすることにより,
債権を消滅させる…ことをいう。
 ↓
例えば… 
Aは,Bに対して100万円を貸していた。
また,Bも,Aに対して100万円を貸していた。
Aは,
お互いが100万円の借金を“返し合う”のはかったるい…
と思ったので,Bに持ち掛けて,
それぞれの借金をチャラにすることにした。
 ↓
この場合… 
Aが相殺を持ち掛けているが,
このように“相殺しようよ”と主張することを,
「相殺を援用する…」と表現する。
 ↓
そして… 
● 相殺を援用したAが持っている債権 ⇒ 『自働』債権
● その相手方であるBが持っている債権 ⇒ 『受働』債権
…と呼ばれる。

―――――――――――――――――――――――――――
【相殺適状(そうさいてきじょう)】

相殺に適した状態(だから“相殺適状”という…)とは,
次のすべての条件を満たしている状態を指す。
 1)双方が,お互いに債権を持ち合っている。
   (ただし… 例外あり!)
 2)お互いの債権が同じ種類である。
 3)相殺を援用しようとする人の債権(自働債権)が,
   弁済期にある(返済期日を過ぎている…)。

● 上記1)では… 相殺を援用するためには,
お互いの債権が“有効に存在”していなければならない…
ということを言っている。
 ↓
だから… いずれか一方の債権しか存在しないときは,
相殺を援用できないはずであるが,これには“例外”がある。
 ↓
一方の債権が“消滅時効”により消えてしまっていた場合だ。
 ↓
じつは… 一方の債権が時効により消滅した場合であっても,
その“時効完成前に相殺適状”にあれば,
消滅した債権を持っていた者は,その消滅した債権を使って,
相殺を援用『できる』

● 上記2)では… 相殺は,
お互いの持つ債権が“同種類”でなければならない…
ということを言っている(例:お互い金銭債権である…)。
 ↓
なお… 
同種類”でなければならない…と言っているだけだから,
返済場所”が違っていても,相殺は『可能』である。

● 上記3)は… 次の2点がわかっていれば,OKである。
 ↓
《その1》
「自働債権」の弁済期が来ていれば…相殺できる。
(自働債権の弁済期が『来ている』ことが…絶対必要!)
 ↓
《その2》
「受働債権」の弁済期が来ているかどうかは…関係ない。
(受働債権の弁済期が『来ていなくても』…相殺できる!)
───────────────────────────
【不法行為による損害賠償債権の相殺】

不法行為があった場合…
 ↓
その債権(損害賠償の請求権)を使って…
● “被害者側”からは,相殺を援用『できる』
● “加害者側”からは,相殺を援用『できない』
───────────────────────────
【相殺の方法など】

1)相殺の方法は…
相殺は,一方からの相手方に対する“一方的な意思表示
があればできる。
 ↓
つまり… 
相手方の承諾は『いらない』

2)条件や期限は…
相殺するに当たり,
条件”や“期限”を付けることは『できない』

3)相殺の遡及効(そきゅうこう)
相殺の効果は,
『相殺適状』となった時点に“さかのぼって”生じる。
 ↓
だから… 
相殺の意思表示”があった時点から,
債権が消滅するわけではない。
―――――――――――――――――――――――――――
今回の“要点まとめ”は…ここまで!






●●● 今回の穴埋め(『  』に入るのは?)●●●

1)時効によって消滅した債権が,
その消滅以前に相殺に適するようになっていた場合には,
その債権者は,相殺をすることができ『  』

2)相殺は,双方の債務の履行地が異なるときであっても,
することができ『  』

3)『  』債権の弁済期が到来していれば,『  』債権の
弁済期が到来していなくても,相殺は可能である。

4)債務が不法行為によって生じたときは,その債務者は,
相殺をもって債権者に対抗することができ『  』

5)相殺の意思表示には,
条件又は期限を付することができ『  』

(正解はこちら ^o^)
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓


1)時効によって消滅した債権が,
その消滅以前に相殺に適するようになっていた場合には,
その債権者は,相殺をすることができ『る』

2)相殺は,双方の債務の履行地が異なるときであっても,
することができ『る』

3)『自働』債権の弁済期が到来していれば,『受働』債権の
弁済期が到来していなくても,相殺は可能である。

4)債務が不法行為によって生じたときは,その債務者は,
相殺をもって債権者に対抗することができ『ない』

5)相殺の意思表示には,
条件又は期限を付することができ『ない』

(今回の穴埋め…オワリ!)






【制作・著作】
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2016年05月22日(日) 23時00分00秒

♪今週のクラシック(シューマンの蝶々…アシュケーナージ盤)

テーマ:シューマンLOVE(^o^)
みなさん、こんばんは(*^▽^*)。
日曜日限定記事“今週のクラシック”でございます。

今週も、
シューマン”さんの若かりし頃の傑作ピアノ曲「蝶々 作品2」のCDレヴューです。

今回は、その第2弾となりますが、
どんな曲かご存じない方のために、いつもの↓↓↓を張り付けておきます。
この曲を聴いたことがない人は、聴いておくんなまし。。。




今回紹介するのは、
言わずと知れたメジャーピアニスト“アシュケナージ”さんのCDボックスに収録されている演奏です。


シューマン:ピアノ曲集/アシュケナージ(ヴラディーミル)

¥7,200
Amazon.co.jp


このCDボックス、
枚数の割には安価(私が購入した当時は結構したのですが、いまは当時より安くなってます…涙目)で、
網羅性も高いので、シューマンのCDボックスとしてはオススメなのですが、
蝶々の演奏に限ると“???”な評価となってしまいます。

とにかく“こねくり回しすぎ”なんですよねぇ~。
しかも、そのこねくり方が、どお~もしっくりこない(笑)。

それと、
蝶々”なんだから、かろやかに舞うようにピロンピロンと演奏してほしいのに、
ときおり“”とか“トド”なの?…と言いたくなるような重量感たっぷりの表現が登場します(爆)。

「それはちがうんじゃないのォ~」って思うんですよね。
こういう曲は、ピュア~な感じで演奏してほしいと思うわけです。

というわけで、このCDボックスは、
私にとっては、もっぱら蝶々以外の曲を楽しむセットとなっておりやす。。。














2016年05月22日(日) 11時00分00秒

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不動産書籍専門出版社「たっけんコム」では、
不動産をテーマにした書籍の著者を探しています。
(いわゆる自費出版ではありませんので、執筆者に印刷代等の
負担を求めることはありません。弊社は、商業出版社です。)

小さな出版社で小回りが利くのがウリですので、
大手出版社さんで採用されなかったような企画であっても、
弊社では採用となる可能性があります(^◇^)。

書籍執筆の経験は問いません。

ただし、不動産がテーマの書籍に限りますので、
この分野に関する知識や実務経験がある方が条件となります。
(執筆をお願いすることになった場合、原稿提出はテキストデータ
でお願いする形となります。手書き原稿は不可。)



応募方法は、
A4サイズ用紙1枚に書籍のテーマ・簡単な内容をまとめて、
下記までお送りください。
(住所・電話番号の記入必須:個人情報は遵守します。)
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 〒165-0034
 東京都中野区大和町2-6-7 ミュージション野方403
 たっけんコム株式会社出版事業部 宛て

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ご応募、お待ちしております!






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