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2017年11月07日(火) 23時00分00秒

平成29年 宅建本試験解説【問16】

テーマ:平成29年 宅建本試験解説
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□□□ 宅建過去問(平成29年【問16】)□□□
正解すべき度☆☆☆☆

都市計画法に関する次の記述のうち,正しいものの組合せはどれか。


(ア)都市計画施設の区域又は市街地開発事業の施行区域内において建築物の建築をしようとする者は,一定の場合を除き,都道府県知事(市の区域内にあっては,当該市の長)の許可を受けなければならない。

(イ)地区整備計画が定められている地区計画の区域内において,建築物の建築を行おうとする者は,都道府県知事(市の区域内にあっては,当該市の長)の許可を受けなければならない。

(ウ)都市計画事業の認可の告示があった後,当該認可に係る事業地内において,当該都市計画事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更を行おうとする者は,都道府県知事(市の区域内にあっては,当該市の長)の許可を受けなければならない。

(エ)都市計画事業の認可の告示があった後,当該認可に係る事業地内の土地建物等を有償で譲り渡そうとする者は,当該事業の施行者の許可を受けなければならない。

(1)ア,ウ
(2)ア,エ
(3)イ,ウ
(4)イ,エ

(解説はこちら ^o^)
     ↓
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     ↓
     ↓
     ↓

●●●(かる~く確認したい人は…)あっさり解説 ●●●


(ア)
一定の場合(例外)を除き…⇒知事等の許可が必要である。

(イ)×
知事等の許可ではなく…⇒市町村長への届出が必要である。

(ウ)
本肢の場合,例外なしに…⇒知事等の許可が必要である。

(エ)×
施行者の許可ではなく…⇒施行者への届出が必要である。

正解(1)



●●●(ふか~く確認したい人は…)しっかり解説 ●●●

《本問の総評》

だ~か~ら~,「地区計画」では“知事”は出てこないって,口を酸っぱくして言ってるでしょ~ョ(笑)。
 ↓
(イ)が“×”の時点で,正解は肢(1)(2)に絞られるよね。
 ↓
…で,(ウ)はどうみても正しいから,正解は(1)でキマリ!
 ↓
組合せ問題”であることを考慮しても,正解すべき度は“☆☆☆☆”でいいでしょ !( ̄д ̄;)。



(ア)正しい
「都市計画施設の区域 or 市街地開発事業の施行区域」内で,“建築物の建築”をしようとする者は,一定の場合(軽易な行為などの例外のケース)を除き,“知事等の許可”を受けなければならない。
 ↓
よって,設問(ア)は正しい。
《50日でうかる宅建士:下巻142ページ参照》


(イ)誤り
「地区計画の区域」のうち,「地区整備計画」が定められている区域内で,“建築物の建築”を行おうとする者は,原則として,工事に着手する日の30日前までに,“市町村長に届出”をしなければならない。
(つまり… “知事”でもなければ“許可”でもない!)
 ↓
よって,設問(イ)は誤り。
《50日でうかる宅建士:下巻146ページ参照》


(ウ)正しい
「“都市計画事業”の認可の“告示”があった後」においては,「事業地」内において,事業の施行の障害(=工事のジャマ)となるおそれがある次のいずれかの行為をしようとする者は,“知事等の許可”を受けなければならない。
● “土地”の形質の変更
● “建築物”の建築
● “工作物”の建設
● 重量5トン超の物件の設置等

 ↓
なお,この制限には“例外がない”ため,設問(ア)のように「一定の場合を除き」といった文言は付かない。
 ↓
よって,設問(ウ)は正しい。
《50日でうかる宅建士:下巻143ページ参照》


(エ)誤り
「“都市計画事業”の認可の“告示”があった」ときは,施行者は,すみやかに“公告”を行う。
 ↓
そして,この公告の日の翌日から起算して10日を経過した後に,事業地内の土地建物等を“有償で譲り渡そう”とする者は,予定対価の額などの一定の事項を,書面で“施行者に届け出”なければならない。
(つまり… 施行者の“許可”を受けるわけではない!)
 ↓
よって,設問(エ)は誤り。
《50日でうかる宅建士:未掲載》


以上により… 正しいものは,(ア)(ウ)である。

正解(1)






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《平成29年 宅建本試験解説 アーカイブ》
【問1】 権利関係(代理)… ☆☆
【問2】 権利関係(所有権の移転又は取得)… ☆☆☆☆
【問3】 権利関係(判決文問題)… ☆☆☆☆☆
【問4】 権利関係(明文規定の有無)… ☆☆☆
【問5】 権利関係(中古自動車の売買)… ☆☆☆☆☆
【問6】 権利関係(相続)… ☆☆☆
【問7】 権利関係(請負契約)… ☆☆☆☆
【問8】 権利関係(連帯債務)… ☆☆☆☆☆
【問9】 権利関係(法定相続分の計算)… ☆☆☆☆☆
【問10】 権利関係(不動産質権と抵当権)… ☆☆☆☆
【問11】 権利関係(借地)… ☆☆☆☆
【問12】 権利関係(借家)… ☆☆☆☆☆
【問13】 権利関係(区分所有法)… ☆☆☆☆☆
【問14】 権利関係(不動産登記)… ☆☆
【問15】 法令上の制限(農地法)… ☆☆☆☆☆






【制作・著作】
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平成29年 宅建本試験解説【問15】

テーマ:平成29年 宅建本試験解説
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□□□ 宅建過去問(平成29年【問15】)□□□
正解すべき度☆☆☆☆☆

農地に関する次の記述のうち,農地法(以下この問において「法」という。)の規定によれば,正しいものはどれか。


(1)市街化区域内の農地を耕作のために借り入れる場合,あらかじめ農業委員会に届出をすれば,法第3条第1項の許可を受ける必要はない。

(2)市街化調整区域内の4ヘクタールを超える農地について,これを転用するために所有権を取得する場合,農林水産大臣の許可を受ける必要がある。

(3)銀行から500万円を借り入れるために農地に抵当権を設定する場合,法第3条第1項又は第5条第1項の許可を受ける必要がある。

(4)相続により農地の所有権を取得した者は,遅滞なく,その農地の存する市町村の農業委員会にその旨を届け出なければならない。

(解説はこちら ^o^)
     ↓
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     ↓
     ↓
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●●●(かる~く確認したい人は…)あっさり解説 ●●●


(1)×
そもそも3条に…⇒本肢のような“市街化区域内”の特例はない。

(2)×
4ヘクタール超の農地であっても…⇒知事等の許可が必要である。

(3)×
農地に抵当権を設定する場合…⇒3条・5条の許可は不要である。

(4)
相続で農地を取得した場合…⇒農業委員会への届出が必要である。

正解(4)



●●●(ふか~く確認したい人は…)しっかり解説 ●●●

《本問の総評》

平成29年度の法令上の制限は,まさかの“しょっぱなから,いきなり農地法”という技が繰り出された(笑)。
 ↓
でも,本問の中身は,きわめてフツーの内容だ。
 ↓
ちなみに,肢(2)は,近年の改正点からの出題である。当ブログの改正点案内をキチンと読まれていた方は,とくに問題なく判断できたと思う。
 ↓
農地法は,苦手な受験生が多いが,本問は,絶対に正解できなきゃダメ。
 ↓
というわけで,正解すべき度は“☆☆☆☆☆”である。



(1)誤り
農地を耕作のために借り入れる」ということは,農地を“農地のまま(=転用ナシで)”借りていることになるため,農地法3条の対象となる。
 ↓
だとすれば,「市街化区域内」であっても,届出ではなく,許可が必要である。
 ↓
4条・5条であれば,“市街化区域内+あらかじめ農業委員会に届出”で許可が不要となる特例(市街化区域内の特例)があるが,3条には,このような特例はないからだ。
 ↓
よって,本肢は誤り。
《50日でうかる宅建士:下巻198ページ参照》


(2)誤り
農地の“転用+所有権の取得権利移動)”のケースなので,農地法5条の対象となる。
 ↓
5条の許可権者は,かつては…
● 原則 ⇒ 知事
● 例外 ⇒ 4ヘクタール超の農地の場合は,農林水産大臣

 ↓
…であったが,改正により,現在は,次のような許可権者となっている。
● 原則 ⇒ 知事
● 例外 ⇒ 指定市町村の区域内では,その市町村長

 ↓
というわけで,現行法では,4ヘクタール超といった面積による許可権者の区分はなく,また,そもそも「農林水産大臣」は,5条の許可権者にまったく登場しない
 ↓
よって,本肢は誤り。
《50日でうかる宅建士:下巻198ページ参照》


(3)誤り
農地に抵当権を設定」しても,使う人が変わるわけではないので,そもそも“権利移動”に該当しない
 ↓
したがって,農地法3条・5条の許可は不要となる。
 ↓
よって,本肢は誤り。
《50日でうかる宅建士:下巻197ページ参照》


(4)正しい
農地の所有権を取得」する場合,本来なら,農地法3条の許可が必要であるが,「相続」による取得であれば,例外として,許可は不要となる。
 ↓
ただし,取得後“遅滞なく農業委員会に届出”をしなければならない。
 ↓
よって,本肢は正しい。
《50日でうかる宅建士:下巻197,198ページ参照》


正解(4)






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【問1】 権利関係(代理)… ☆☆
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2017年11月05日(日) 23時00分00秒

平成29年 宅建本試験解説【問14】

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□□□ 宅建過去問(平成29年【問14】)□□□
正解すべき度☆☆

不動産の登記に関する次の記述のうち,不動産登記法の規定によれば,誤っているものはどれか。


(1)建物の名称があるときは,その名称も当該建物の表示に関する登記の登記事項となる。

(2)地上権の設定の登記をする場合において,地上権の存続期間の定めがあるときは,その定めも登記事項となる。

(3)賃借権の設定の登記をする場合において,敷金があるときであっても,その旨は登記事項とならない。

(4)事業用定期借地権として借地借家法第23条第1項の定めのある賃借権の設定の登記をする場合,その定めも登記事項となる。

(解説はこちら ^o^)
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓

●●●(かる~く確認したい人は…)あっさり解説 ●●●


(1)○
建物の名称は…⇒登記事項となる。

(2)○
地上権の存続期間の定めは…⇒登記事項となる。

(3)×
敷金がある旨は…⇒登記事項となる。

(4)○
事業用定期借地権である旨は…⇒登記事項となる。

正解(3)



●●●(ふか~く確認したい人は…)しっかり解説 ●●●

《本問の総評》

ありゃりゃ,平成29年度の“登記”の問題は,“登記事項となるかどうか”だけで,丸々1問とは…
 ↓
こんなもん宅建の受験生は,普通“ノーマーク”だわな。
 ↓
まっ,肢(3)だけ“登記事項とならない”ってなっているので,これが“あやしい(笑)”と思って正解にした人は,それなりにはいると思うけど…
 ↓
まっ,正解すべき度は“☆☆”でいいでしょ。



(1)正しい
建物の表示」に関する登記の登記事項・・・どんなものがあるのか説明したいけど,いっぱいありすぎて全部書くのはムリだわ(笑),あきらめて以下の点だけ。。。
 ↓
建物の名称(かつては“建物の番号”という文言だったが,「○○ハイツ」,「○○タウン1号館」,「○○荘」,「○○マンションA棟」,「○○庵」みたいに,必ずしも番号とは限らない…ってことで,現在は“建物の名称”という文言に改正されている!)があるときは,その名称も登記事項に含まれている
(不動産登記法44条1項4号)
 ↓
よって,本肢は正しい。以上!
《50日でうかる宅建士:未掲載》


(2)正しい
地上権」の登記の登記事項には,権利に関する登記の共通事項(受付番号・登記原因など)以外に,次のようなものがある。
(不動産登記法78条)
 ↓
① 地上権設定の目的(例:建物,トンネル)
② 地代またはその支払時期の定めがあれば,その定め
③ 存続期間等の定めがあれば,その定め
④ 事業用定期借地権等(借地借家法)であれば,その旨
⑤ 区分地上権であれば,地下または空間の上下の範囲等
 ↓
このように,「存続期間」の定めも登記事項に含まれている
 ↓
よって,本肢は正しい。
《50日でうかる宅建士:未掲載》


(3)誤り
賃借権」や賃借物転貸の登記の登記事項には,権利に関する登記の共通事項(受付番号・登記原因など)以外に,次のようなものがある。
(不動産登記法81条)
 ↓
① 賃料
② 存続期間または賃料の支払時期の定めがあれば,その定め
③ 賃借権譲渡・転貸を許す旨の定めがあれば,その定め
④ 敷金があれば,その旨
⑤ 賃貸人が成年被後見人被保佐人等であれば,その旨
⑥ 建物所有目的であれば,その旨(土地賃借権のみ)
⑦ ⑥の場合において,建物が事業用定期借地権等(借地借家法)に規定する事業用建物であれば,その旨
⑧ 一般定期借地権・事業用定期借地権等・定期建物賃貸借・取壊し予定の建物賃貸借(以上,借地借家法)や終身建物賃貸借(高齢者居住安定確保法)の定めがあれば,その定め
 ↓
このように,「敷金」がある旨も登記事項に含まれている
 ↓
よって,本肢は誤り。
《50日でうかる宅建士:未掲載》



(4)正しい
賃借権」の設定の登記では,肢(3)の解説にあるとおり,「事業用定期借地権」の定めも登記事項に含まれている
 ↓
よって,本肢は正しい。
《50日でうかる宅建士:未掲載》


正解(3)






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【問1】 権利関係(代理)… ☆☆
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【問3】 権利関係(判決文問題)… ☆☆☆☆☆
【問4】 権利関係(明文規定の有無)… ☆☆☆
【問5】 権利関係(中古自動車の売買)… ☆☆☆☆☆
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2017年11月04日(土) 23時00分00秒

平成29年 宅建本試験解説【問13】

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□□□ 宅建過去問(平成29年【問13】)□□□
正解すべき度☆☆☆☆☆

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち,誤っているものはどれか。


(1)管理者は,少なくとも毎年1回集会を招集しなければならない。

(2)区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有するものは,管理者に対し,会議の目的たる事項を示して,集会の招集を請求することができるが,この定数は規約で減ずることはできない。

(3)集会の招集の通知は,区分所有者が管理者に対して通知を受け取る場所をあらかじめ通知した場合には,管理者はその場所にあててすれば足りる。

(4)集会は,区分所有者全員の同意があれば,招集の手続を経ないで開くことができる。

(解説はこちら ^o^)
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓

●●●(かる~く確認したい人は…)あっさり解説 ●●●


(1)○
管理者は…⇒少なくとも毎年1回集会を招集する必要がある。

(2)×
本肢の定数(1/5以上)は…⇒規約により…削減できる。

(3)○
受け取る場所の通知があれば…⇒その場所に通知すれば足りる。

(4)○
全員の同意があれば…⇒招集の手続を経ずに,集会を開催できる。

正解(2)



●●●(ふか~く確認したい人は…)しっかり解説 ●●●

《本問の総評》

近年,複合問題が多かった「区分所有法」だが,平成29年度は“集会の招集”に絞った出題となった。
 ↓
だから,ここをキチンと学習していたかどうか・・・がすべて( ̄∇ ̄+)。
 ↓
苦手な人が多い法律なので,正解率はあんまり高くないと予想されるが,肢(3)以外は,過去に出たことがある論点なので,ぜひとも正解すべき問題だ。
 ↓
というわけで,推定正解率は無視(笑)して,正解すべき度は“☆☆☆☆☆”でいきたいと思う。



(1)正しい
管理者は,少なくとも“毎年1回”集会を招集しなければならない。
(あっさり解説と変わらないが,これ以上,説明のしようがない…汗)
 ↓
よって,本肢は正しい。
《50日でうかる宅建士:上巻231ページ参照》


(2)誤り
区分所有者(頭数)の1/5以上で議決権の1/5以上を有するものは,管理者に対し,会議の目的たる事項(議題)を示して,集会の招集を請求することができる。
 ↓
そして,この場合の定数は,頭数と議決権のどちらも,規約で“減ずることが可能”である。
 ↓
よって,本肢は誤り。
 ↓
ちなみに… 本肢の“1/5以上”という定数は,上記の解説にあるとおり,規約で“減ずる(削減する)”ことができるので,規約で“1/6以上”とか“1/7以上”と定めることはできる。しかし,“1/4以上”と定めることはできない。
 ↓
あんまり要件を厳しくすると,管理者に集会の招集をお願いしたい…と思っても,なかなかできなくなってしまい,結果的に,区分所有者の“集会を開くチャンス(権利)”を奪ってしまうことになるからである。
《50日でうかる宅建士:上巻231ページ参照》


(3)正しい
集会の招集通知は,区分所有者が,管理者に対して,通知を受け取る場所を“あらかじめ通知”した場合,管理者は,その“通知があった場所”にあててすれば足りる…とされている。
 ↓
よって,本肢は正しい。
 ↓
ところで… 本肢は,宅建試験ではマイナーな項目からの出題だ。今後,この項目から再度出題されても慌てなくてすむように,招集通知の送付先の全ルールを覚えてしまおう。
(区分所有法35条3項&4項)
 ↓
① 管理者に「招集通知はここに送ってね」との通知があった区分所有者に対しては,その場所にあてて,招集通知を発する(本肢はコレ!)。
 ↓
② ①の通知がなかったときは, 区分所有者が所有している専有部分の所在場所に,招集通知を発する。
 ↓
③ 規約に特別の定めがあれば,建物内に住所を有する区分所有者や,①の通知がなかった区分所有者向けには,招集通知をマンション内の見やすい場所に掲示する方法で通知することも可能である。
(ただし,マンション外に住んでいて①の通知をした区分所有者に対しては,この掲示の方法は認められていないため,①で通知された場所への個別通知が必要となる!)

《50日でうかる宅建士:未掲載》


(4)正しい
区分所有者“全員の同意”があれば,いきなり(招集の手続を経ずに…),集会を開催することができる。
 ↓
よって,本肢は正しい。
 ↓
ちなみに… この招集手続省略の特別ルールについて,区分所有法では,規約による別段の定めを認めていないため,「区分所有者の3/4以上の同意があれば,招集手続を省略できる…」といった定めは,無効となる。
《50日でうかる宅建士:上巻231ページ参照》


正解(2)






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【問9】 権利関係(法定相続分の計算)… ☆☆☆☆☆
【問10】 権利関係(不動産質権と抵当権)… ☆☆☆☆
【問11】 権利関係(借地)… ☆☆☆☆
【問12】 権利関係(借家)… ☆☆☆☆☆






【制作・著作】
たっけんコム(http://www.takken.com/)代表 保坂つとむ

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「50日でうかる宅建士」の“50日でうかる”とは,50日間での超短期学習を推奨する…という意味ではなく,“最短50日で全体がマスターできる”という意味で名付けました。
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2017年11月03日(金) 23時00分00秒

平成29年 宅建本試験解説【問12】

テーマ:平成29年 宅建本試験解説
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□□□ 宅建過去問(平成29年【問12】)□□□
正解すべき度☆☆☆☆☆

Aが所有する甲建物をBに対して3年間賃貸する旨の契約をした場合における次の記述のうち,借地借家法の規定によれば,正しいものはどれか。


(1)AがBに対し,甲建物の賃貸借契約の期間満了の1年前に更新をしない旨の通知をしていれば,AB間の賃貸借契約は期間満了によって当然に終了し,更新されない。

(2)Aが甲建物の賃貸借契約の解約の申入れをした場合には申入れ日から3月で賃貸借契約が終了する旨を定めた特約は,Bがあらかじめ同意していれば,有効となる。

(3)Cが甲建物を適法に転借している場合,AB間の賃貸借契約が期間満了によって終了するときに,Cがその旨をBから聞かされていれば,AはCに対して,賃貸借契約の期間満了による終了を対抗することができる。

(4)AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で,契約の更新がない旨を定めるものである場合,当該契約前にAがBに契約の更新がなく期間の満了により終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければ,契約の更新がない旨の約定は無効となる。

(解説はこちら ^o^)
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●●●(かる~く確認したい人は…)あっさり解説 ●●●


(1)×
1年前に更新拒絶の通知があっても…⇒“法定更新”されることがある。

(2)×
賃借人に不利な特約なので…⇒“強行規定”により,無効となる。

(3)×
賃貸人が転借人に通知をしなければ…⇒終了を転借人に対抗できない。

(4)
賃貸人による事前説明がなければ…⇒更新しない旨の約定は無効となる。

正解(4)



●●●(ふか~く確認したい人は…)しっかり解説 ●●●

《本問の総評》

同じ借地借家法の問題でも,凝った造りの【問11】と比べて,こちらの問題は,ごくオーソドックスなもので,ちょっと安心した(笑)。
 ↓
真面目に学習した人は,サクッと解けたでしょ(^O^)
 ↓
言うまでもなく,正解すべき度は“☆5つ”ね。以上!



(1)誤り
期間の定め(本問では3年間)のある建物賃貸借において,賃貸人Aが,期間満了の1年前に更新をしない旨の通知(更新拒絶の通知)があっても,賃借人Bが,期間満了後も甲建物の使用を継続し,これに対して,Aが異議を述べなかったときは,賃貸借は更新されたものとみなされる(法定更新)。
 ↓
したがって,AB間の賃貸借契約は,期間満了によって「当然に終了」するとは限らない
 ↓
よって,本肢は誤り。
 ↓
ちなみに… 賃貸人からの更新拒絶については,“正当事由”が必要となる。本肢では,この正当事由についての記述がないので,仮に正当事由がなければ,AB間の賃貸借契約は,期間満了によって「当然に終了」することはなく,更新されることになる。この点でも,本肢は誤りとなる。
《50日でうかる宅建士:上巻219,220ページ参照》


(2)誤り
建物賃貸借において,賃貸人から解約申入れがあった場合,その日から“6ヵ月”後に賃貸借が終了するのが,借地借家法上のルールである。
 ↓
だから,賃貸人Aが,甲建物の賃貸借契約の解約の申入れをした場合には申入れ日から“3ヵ月”で賃貸借契約が終了する…旨を定めた本肢の特約は,賃借人Bに不利な内容であり,“強行規定により無効”となる。
(本肢のように「Bがあらかじめ同意」していようが,無効であることに変わりはない!)
 ↓
よって,本肢は誤り。
 ↓
ちなみに… 肢(1)の更新拒絶の場合と同様,賃貸人からの解約申入れの場合にも“正当事由”が必要となるので,お忘れなく!
《50日でうかる宅建士:上巻218,220ページ参照》


(3)誤り
Cが,甲建物が適法に(=賃貸人Aの承諾を得て)転借している場合において,AB間の賃貸借契約が“期間満了”によって終了するときは,Aから転借人Cに対して,その旨の“通知”がなければ,Aは,その終了をCに対抗することができない。
(本肢のように「Cがその旨をBから聞かされて」いても,賃貸人Aからの通知が必要であることに変わりはない!)
 ↓
よって,本肢は誤り。
《50日でうかる宅建士:上巻221ページ参照》


(4)正しい
AB間の賃貸借契約が「定期建物賃貸借」で,契約の更新がない旨を定めるものである場合は,その契約前に,賃貸人Aが,賃借人Bに対して,“更新ナシ&期間満了で終了する”旨を書面で説明する必要がある(事前説明)。
 ↓
この説明がない場合,契約の更新がない旨の約定(特約)は,“無効”となる。
 ↓
よって,本肢は正しい。
《50日でうかる宅建士:上巻222ページ参照》


正解(4)






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《平成29年 宅建本試験解説 アーカイブ》
【問1】 権利関係(代理)… ☆☆
【問2】 権利関係(所有権の移転又は取得)… ☆☆☆☆
【問3】 権利関係(判決文問題)… ☆☆☆☆☆
【問4】 権利関係(明文規定の有無)… ☆☆☆
【問5】 権利関係(中古自動車の売買)… ☆☆☆☆☆
【問6】 権利関係(相続)… ☆☆☆
【問7】 権利関係(請負契約)… ☆☆☆☆
【問8】 権利関係(連帯債務)… ☆☆☆☆☆
【問9】 権利関係(法定相続分の計算)… ☆☆☆☆☆
【問10】 権利関係(不動産質権と抵当権)… ☆☆☆☆
【問11】 権利関係(借地)… ☆☆☆☆






【制作・著作】
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