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2017年01月17日(火) 23時00分00秒

おとり広告③(宅建過去問:H26【問14】)

テーマ:平成26年 宅建本試験解説
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《今日の目次》
1 おとり広告③
2 本日の過去問



1 おとり広告③

みなさん、こんばんは(*^▽^*)。

昨日、比較的少ないとされている宅建業者の
自社ホームページ”に掲載されている物件にも、
おとり物件”はあるんじゃないの!?…と書きましたが、
これば、私の実体験からきています。

私の会社で、
社宅を法人契約で借りようとネットで物件を探していると、
いかにも“クサい(=おとりっぽい(笑))”物件情報を、
みかけることがあるわけですね。

例えば、同じ物件が何か月も、ずぅ~っと掲載されている。
でも、こんなにイイ物件、すぐに埋まっちゃうだろォ~。。。
なんでだろぅ???…みたいなヤツです(^_^;)。

とりあえず、問い合わせフォームを利用して、
メールで問い合わせをしてみると、
見事に返答がありません(爆


本来、おとり広告は、これを見て問い合わせてきたお客に、
「ついさっき申込みが入ってしまったので、紹介できない。」
などと適当なウソをついて、別の物件をすすめる…
というのが典型的なパターンなのですが、
私の会社は“たっけんコム”といういかにも不動産っぽい
会社名のため(実際には、出版社なのですが。。。)、
こりゃ~下手に返事したらマズイとでも思ったんでしょう。

…で、この“問い合わせ無視業者(笑)”には、
バンバンCMを出しているような大手のチェーン店も入って
いたりします。

有名だから、大手だから真面目…とは限らないようです。

こういう業者・店舗は、
契約に至っても不誠実な対応をされることが多いため、
注意したほうがいいでしょう。
(ちなみに、私の会社が業務提携している宅建業者や、
親交のある宅建業者は、みんな真面目な業者さんです。
あしからず。。。)



2 本日の過去問

直近5年間の過去問を攻略せよ!(権利関係編)
□□□ 宅建過去問(平成26年【問14】)□□□

重要度☆☆

不動産の登記に関する次の記述のうち,誤っているものはど
れか。


(1)表示に関する登記を申請する場合には,申請人は,そ
の申請情報と併せて登記原因を証する情報を提供しなければ
ならない。

(2)新たに生じた土地又は表題登記がない土地の所有権を
取得した者は,その所有権の取得の日から1月以内に,表題
登記を申請しなければならない。

(3)信託の登記の申請は,当該信託に係る権利の保存,設
定,移転又は変更の登記の申請と同時にしなければならない。

(4)仮登記は,仮登記の登記義務者の承諾があるときは,
当該仮登記の登記権利者が単独で申請することができる。

(解説はこちら ^o^)
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓

●●●(かる~く確認したい人は…)あっさり解説 ●●●


(1)×
表示に関する登記は…⇒登記原因証明情報の提供は不要である。

(2)○
表示に関する登記なので…⇒1月以内に申請する義務がある。

(3)○
信託の登記は…⇒信託に係る権利の保存登記等と同時に行う。

(4)○
登記義務者の承諾があれば…⇒登記権利者だけで申請できる。

正解(1)



●●●(ふか~く確認したい人は…)しっかり解説 ●●●

《本問の総評》

本問は,
(2)(4)が“誤り”なのはすぐにわかると思うので,
正解は,残った(1)(3)のうちどちらかだろう…と,
2つまで絞ることができればOKだ。
 ↓
つまり,正解確率は“50%”???
 ↓
あとは,運を天に任せるのみ(笑)。
重要度は“☆☆”としよう。


(1)誤り
「登記原因」とは,
例えば“所有権が移転する場合”であれば,
文字通りその原因(売買贈与相続など)を指す。
 ↓
そして,
「登記原因を証する情報(登記原因証明情報)」とは,
まさしく,これについての情報(例:○年○月○日に,売買
契約を締結し,その所有権がAからBに移転した。)
であり,
権利に関する登記”については,一定の場合を除いて,
このような情報を提供せよ…との規定が存在する。
(不動産登記法61条)
 ↓
ところが,「表示に関する登記」を申請する場合には,
このような情報の提供に関する規定は存在しない。
 ↓
よって,本肢は誤り。
《50日でうかる宅建士:未掲載》

(2)正しい
ある不動産について,
1番最初に行われる表示に関する登記を「表題登記」と呼ぶ。
 ↓
例えば,
埋立てにより「新たに生じた土地」は,
できたてホヤホヤの土地だから,表示に関する登記がない
 ↓
また,
「表題登記がない土地」の所有権を手に入れた場合も,
表記のとおり“表題登記がない=表示に関する登記がない
土地を取得した…ということになる。
 ↓
でも,
表示に関する登記の申請は“義務”なので,
そのままの状態でいいョ…ってわけにはいかない(笑)。
 ↓
そこで,本肢に書かれているように,“表題登記の申請”を,
所有者に義務付けたわけである。
(表題登記は“表示に関する登記の1つ”だから,
申請期限は,当然“1ヵ月”以内となる!)

 ↓
よって,本肢は正しい。
《50日でうかる宅建士:上巻234,236ページ参照》

(3)正しい
例えば,ある不動産のオーナーが,
その不動産の運用を“○○信託銀行”に任せたとする。
 ↓
この場合,その不動産の所有権は,
運用しやすいように○○信託銀行に移転されたりするのだが,
あくまでの運用のための便宜上の所有権の移転であり,
○○信託銀行が,信託の契約に書かれていないのに,
勝手に不動産を売却する…といったことはできないわけだ。
 ↓
…ってことは,
○○信託銀行が元々所有している固有の財産と,
運用を任された信託財産とは,区別できなければマズイ。
 ↓
そこで,
これは“信託に基づく不動産”ですよォ…と示して,
無用なトラブルを回避する必要がある。
これが「信託の登記」だ。
 ↓
そして,
この「信託の登記」と,これに伴う所有権の移転などの登記は,
一緒に申請”しなければならない…とされている。
 ↓
よって,本肢は正しい。
《50日でうかる宅建士:未掲載》

(4)正しい
「仮登記」は,
仮登記の“登記義務者の承諾”があれば,
仮登記の“登記権利者が単独”で申請することができる。
 ↓
本来,権利に関する登記は,
登記権利者&登記義務者の共同申請とするのが原則だが,
仮登記は“仮の登記”なので,例外が認められているわけネ。
 ↓
よって,本肢は正しい。
《50日でうかる宅建士:上巻237ページ参照》

正解(1)





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2017年01月16日(月) 23時00分00秒

おとり広告②(宅建過去問:H26【問13】)

テーマ:平成26年 宅建本試験解説
「50日でうかる宅建士」の“50日でうかる”とは,50日間での超短期学習
を推奨する…という意味ではなく,“最短50日で全体がマスターできる
という意味で名付けました。
これは,分厚い参考書を1~2回転こなすよりも,同じ期間で,薄くても
重要事項がキチンと網羅された参考書を4~5回転こなしたほうが,
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《今日の目次》
1 おとり広告②
2 本日の過去問



1 おとり広告②

みなさん、こんばんは(*^▽^*)。昨日の続きです。

おとり広告で、とくに多いのが“インターネット広告”。。。
なんとなくわかりますよね。

とりわけ、いわゆる“ポータルサイト”と呼ばれる
一般消費者向けに多数の宅建業者が物件を掲載する
サイトに多い(サイト運営会社がよくCMしてますよネ)。

真面目な宅建業者にとっても甚だ迷惑なようで、
よく“当物件のポータルサイトへの広告掲載は不可
といった注意書きを、業界向け案内などで見かけます。

でも、比較的少ないとされている宅建業者自身のHP、
すなわち“自社ホームページ”に掲載の物件でも、
おとり広告”は、それなりにあるような気がします。

これは、私の会社での実体験から感じているのですが…
(続きは、また明日)



2 本日の過去問

直近5年間の過去問を攻略せよ!(権利関係編)
□□□ 宅建過去問(平成26年【問13】)□□□

重要度☆☆☆☆

建物の区分所有等に関する法律(以下この問において「法」と
いう。)に関する次の記述のうち,誤っているものはどれか。


(1)区分所有者の団体は,区分所有建物が存在すれば,区
分所有者を構成員として当然に成立する団体であるが,管理
組合法人になることができるものは,区分所有者の数が30人
以上のものに限られる。

(2)専有部分が数人の共有に属するときの集会の招集の通
知は,法第40条の規定に基づく議決権を行使すべき者にすれ
ばよく,共有者間で議決権を行使すべき者が定められていな
い場合は,共有者のいずれか一人にすればよい。

(3)建物の価格の2分の1以下に相当する部分が滅失した
場合,規約で別段の定めがない限り,各区分所有者は,滅失
した共用部分について,復旧の工事に着手するまでに復旧決
議,建替え決議又は一括建替え決議があったときは,復旧す
ることができない。

(4)管理者が,規約の保管を怠った場合や,利害関係人か
らの請求に対して正当な理由がないのに規約の閲覧を拒んだ
場合は,20万円以下の過料に処せられる。

(解説はこちら ^o^)
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓

●●●(かる~く確認したい人は…)あっさり解説 ●●●


(1)×
管理組合の法人化に…⇒区分所有者の数はとくに問われない。

(2)○
議決権行使者の定めがない場合…⇒だれか1人にすればよい。

(3)○
復旧決議等があった場合…⇒各自の単独復旧は認められない。

(4)○
本肢の場合,管理者は…⇒20万円以下の過料に処せられる。

正解(1)



●●●(ふか~く確認したい人は…)しっかり解説 ●●●

《本問の総評》

昔々,
管理組合法人は30人以上いないと設立できなかったとさ…
って,ゴラァ~こんなの出すなぁ(笑)と言いたいところだが,
要は「管理組合法人」に員数(人数)の制限はない…
ということさえ知っていれば,簡単に正解が出せる問題だ。
 ↓
(3)で,
「一括建替え決議」といった聞き慣れない文言が登場したり,
(4)で,
宅建試験ではマイナーな「過料」が問われたり…と,
いろいろな変化球が飛んでくる問題でもあるが,
重要度については,キビシメに“☆☆☆☆”としよう。


(1)誤り
上記の“総評”でも書いたとおり,「管理組合法人」は,
かつては“区分所有者が30人以上”いないと設立できない
とされていたが,改正により,
現在,この員数の制限は“撤廃”されている。
 ↓
よって,本肢は誤り。
 ↓
ちなみに… 本肢前半の
「区分所有者の団体は,区分所有建物が存在すれば,
区分所有者を構成員として当然に成立する団体である」
という記述は正しい。

《50日でうかる宅建士:上巻225,227ページ参照》

(2)正しい
専有部分が“数人の共有”である場合,
集会の招集通知は,“議決権行使者(決まっていないのなら,
共有者のだれか1人)”にのみ出せばよい。
 ↓
よって,本肢は正しい。
《50日でうかる宅建士:上巻231ページ参照》

(3)正しい
建物価格の“2分の1以下”に相当する部分が滅失した場合
(=小規模滅失があった場合),
各区分所有者は,“滅失した共用部分&自己の専有部分”を,
単独で復旧することができる。
 ↓
ただし,
本肢の決議(復旧決議・建替え決議・一括建替え決議)が
あった場合,“滅失した共用部分”については,
上記の単独復旧ができなくなる。
(みんなで復旧等をしようョ…と決めたので,
各自の勝手な復旧工事は認めないぞ…というわけだ!)

 ↓
よって,本肢は正しい。
 ↓
ところで…
本肢の「一括建替え決議」ってナンダ??? 無視 無視!

《50日でうかる宅建士:上巻233ページ参照》

(4)正しい
「管理者」は,規約を保管し,
利害関係人からの閲覧請求に応じる義務(正当な理由がある
場合を除く!)がある。
 ↓
そして,これらの義務に違反した管理者は,
20万円以下の過料」に処せられる。
 ↓
よって,本肢は正しい。
《50日でうかる宅建士:上巻232ページ参照》

正解(1)





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2017年01月15日(日) 23時00分00秒

おとり広告①(宅建過去問:H26【問12】)

テーマ:平成26年 宅建本試験解説
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を推奨する…という意味ではなく,“最短50日で全体がマスターできる
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《今日の目次》
1 おとり広告①
2 本日の過去問



1 おとり広告①

みなさん、こんばんは(*^▽^*)。

宅建業法では、いわゆる“おとり広告(架空の物件や
売却済みの物件を広告に出すこと!)”を、
著しく事実に相違する表示…として禁止しており、
監督処分や罰則の対象にもなっています。
(おとり広告も“誇大広告”に該当するということです。
宅建受験生のみなさんは、絶対暗記!)

ところが、
この“おとり広告”が一部の宅建業者の間で横行しており、
社会問題にもなっています。
(本当に“一部”ではありますが・・・)

最近、マスコミでもようやく取り上げられるようになったため、
ご存じの方も多いんじゃないでしょうか。

明日&明後日は、この“おとり広告”に現状について、
お話ししたいと思います(;´∀`)。



2 本日の過去問

直近5年間の過去問を攻略せよ!(権利関係編)
□□□ 宅建過去問(平成26年【問12】)□□□

重要度☆☆☆☆

借地借家法第38条の定期建物賃貸借(以下この問において
「定期建物賃貸借」という。)に関する次の記述のうち,借地
借家法の規定及び判例によれば,誤っているものはどれか。


(1)定期建物賃貸借契約を締結するには,公正証書による
等書面によらなければならない。

(2)定期建物賃貸借契約を締結するときは,期間を1年未
満としても,期間の定めがない建物の賃貸借契約とはみなさ
れない。

(3)定期建物賃貸借契約を締結するには,当該契約に係る
賃貸借は契約の更新がなく,期間の満了によって終了するこ
とを,当該契約書と同じ書面内に記載して説明すれば足りる。

(4)定期建物賃貸借契約を締結しようとする場合,賃貸人
が,当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく,期間の満了
によって終了することを説明しなかったときは,契約の更新
がない旨の定めは無効となる。

(解説はこちら ^o^)
     ↓
     ↓
     ↓
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     ↓
     ↓
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     ↓

●●●(かる~く確認したい人は…)あっさり解説 ●●●


(1)○
定期建物賃貸借契約の締結は…⇒書面により行う必要がある。

(2)○
期間が1年未満であっても…⇒“期間の定めナシ”とはならない。

(3)×
本肢の説明(事前説明)は…⇒契約書と別個の書面を用いる必要がある。

(4)○
本肢の説明(事前説明)がなければ…⇒更新がない旨の定めは無効となる。

正解(3)



●●●(ふか~く確認したい人は…)しっかり解説 ●●●

《本問の総評》

定番の“定期建物賃貸借”に関する問題だ。
 ↓
正解肢である(3)の“契約書と別個の書面で説明すべし
との判例がちょっとムズイけど,
他の肢が簡単なので“消去法”で解答できると思う。
 ↓
だから,重要度は“☆☆☆☆”としよう。


(1)正しい
「定期建物賃貸借契約」を締結する場合は,
書面”によらなければならない…とされるが,
この書面は,必ずしも“公正証書”である必要はない
(本肢は,「公正証書による等書面」と書かれているので,
問題ナシ!)

 ↓
よって,本肢は正しい。
《50日でうかる宅建:上巻222ページ参照》

(2)正しい
「定期建物賃貸借契約」の期間は,
1年未満でも“OK”である。
 ↓
したがって,期間を1年未満としても,
期間の定めがない建物の賃貸借契約とはならない。
 ↓
よって,本肢は正しい。
《50日でうかる宅建:上巻222,219ページ参照》

(3)誤り
「定期建物賃貸借契約」を締結する場合は,
更新なし&期間満了で終了”と説明する必要がある…が,
この説明(事前説明)は,
契約書とは“別個の書面”で行わなければならない。
 ↓
したがって,
契約書と同じ書面内に記載して説明すれば足りる…
わけではない。
 ↓
よって,本肢は誤り。
《50日でうかる宅建:上巻222ページ参照》

(4)正しい
「定期建物賃貸借契約」を締結する場合は,
更新なし&期間満了で終了”と説明する必要があり,
この説明(事前説明)がなければ,
契約の“更新がない”旨の定めは無効となる。
(契約自体が無効になるわけではない!)
 ↓
よって,本肢は正しい。
《50日でうかる宅建:上巻222ページ参照》

正解(3)





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オバマケア(宅建過去問:H26【問11】)

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《今日の目次》
1 オバマケア
2 本日の過去問



1 オバマケア

こんばんは(*^▽^*)。

米下院で、医療保険制度改革法(オバマケア)の廃止が
決議されたそうです。

米国は現在、大統領も、議会も、“共和党”が与党ですから、
当然といえば当然ですが、あまりの早さにビックリ。

オバマ政権で決められた内容について、
これから“ちゃぶ台返し”が続くのかもしれませんね(笑)。


そう言えば、舛添前都知事が登場したときも、
せっかく猪瀬さんが副都知事&都知事時代に進めていた
すばらしい政策を、ことごとくひっくり返してしまっていた
のを思い出します。

現都知事の小池さんの政策は、
無電柱化も、満員電車の解消も、基本、賛成なのですが、
さらにぜひ進めてほしいのが、猪瀬さんが行おうとしていた
東京メトロと都営地下鉄の一本化”!


大江戸線の開通で都営地下鉄の財務状況が大幅に改善し、
一本化の障壁が低くなった現在、
十分に実現可能な政策だと思うんだけどなぁ~。

一般の関心が低いのが残念ですが、この一本化により、
相互乗り換えでの“初乗り料金”が解消されたり、
不要な改札が撤廃される等のメリットは、
計り知れないと思います。
(そもそも、外国では、他の地下鉄線に乗り換えたからって、
初乗り運賃が加算されないのが一般的だし。。。)

まっ、小池都知事やそのブレーンのみなさんが、
私のブログを読んでいるわけがないので、
私が1人で勝手に吠えているだけなのですが(笑)。ワオー!



2 本日の過去問

直近5年間の過去問を攻略せよ!(権利関係編)
□□□ 宅建過去問(平成26年【問11】)□□□

重要度☆☆☆☆

甲土地の所有者が甲土地につき,建物の所有を目的として賃
貸する場合(以下「ケース①」という。)と,建物の所有を目
的とせずに資材置場として賃貸する場合(以下「ケース②」と
いう。)に関する次の記述のうち,民法及び借地借家法の規
定によれば,正しいものはどれか。


(1)賃貸借の存続期間を40年と定めた場合には,ケース①
では書面で契約を締結しなければ期間が30年となってしまう
のに対し,ケース②では口頭による合意であっても期間は40
年となる。

(2)ケース①では,賃借人は,甲土地の上に登記されてい
る建物を所有している場合には,甲土地が第三者に売却され
ても賃借人であることを当該第三者に対抗できるが,ケース
②では,甲土地が第三者に売却された場合に賃借人であるこ
とを当該第三者に対抗する方法はない。

(3)期間を定めない契約を締結した後に賃貸人が甲土地を
使用する事情が生じた場合において,ケース①では賃貸人が
解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しないのに
対し,ケース②では賃貸人が解約の申入れをすれば契約は申
入れの日から1年を経過することによって終了する。

(4)賃貸借の期間を定めた場合であって当事者が期間内に
解約する権利を留保していないとき,ケース①では賃借人側
は期間内であっても1年前に予告することによって中途解約
することができるのに対し,ケース②では賃貸人も賃借人も
いつでも一方的に中途解約することができる。

(解説はこちら ^o^)
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓

●●●(かる~く確認したい人は…)あっさり解説 ●●●


(1)×
①の期間は40年のままだか…⇒②の期間は20年に短縮される。

(2)×
土地賃借権の登記があれば…⇒②も第三者に対抗できる。

(3)○
①は合意がなきゃ終了しない…⇒②は申入れから1年で終了する。

(4)×
途中解約の特約がないので…⇒①②のどちらも解約できない。

正解(3)



●●●(ふか~く確認したい人は…)しっかり解説 ●●●

《本問の総評》

ケース①」が,
建物の所有を目的とする土地の賃貸借なので,
借地借家法上の借地権”であり,
ケース②」が,
資材置場(建物の所有を目的としていない!)として
利用するための土地の賃貸借なので,
民法上の賃借権”となる。
 ↓
これがわからなきゃ,お話しにならないのが本問だ。
 ↓
一見複雑に見える問題だが,
内容そのものはオーソドックスなことを訊いているので,
ぜひ正解を出したい。重要度は“☆☆☆☆”だ。



(1)誤り
【ケース①=借地借家法上の借地権】
期間を定める場合,
30年以上の期間であれば“OK”となるため,
「40年」と定めたのであれば,
書面で契約を締結したかどうかに関係なく,
存続期間は,“そのまま40年”となる。
(「30年」となってしまう…わけではない!)
 ↓
だから,ケース①の記述は誤り。
 ↓
【ケース②=民法上の賃借権】
最長20年までであり,これより長い存続期間を定めても,
20年に短縮”される。
(つまり,本肢のように「40年」のまま…ではない!)
 ↓
だから,ケース②の記述も誤り。
 ↓
よって,本肢は誤り。
《50日でうかる宅建士:上巻210,174ページ参照》


(2)誤り
【ケース①=借地借家法上の借地権】
借地権(土地賃借権)の登記がなくても,
登記のある建物”を所有していれば,第三者に対抗できる。
 ↓
だから,ケース①の記述は正しい。
 ↓
【ケース②=民法上の賃借権】
ケース①のように“登記のある建物”を所有することによる
対抗力は認められないが,
土地賃借権の登記”があれば,第三者に対抗できる。
(つまり,本肢のように「第三者に対抗する方法はない」…
というわけではない!)

 ↓
だから,ケース②の記述は誤り。
 ↓
よって,本肢は誤り。
《50日でうかる宅建士:上巻213,89ページ参照》


(3)正しい
【ケース①=借地借家法上の借地権】
期間を定めない契約の存続期間は“30年”となり,
また,“強行規定”があるため,
賃貸人からの一方的な解約の申入れは認められない。
(賃貸人は,賃借人に賃料未払いなどの契約違反がない限り,
存続期間の途中で,契約を解除することはできない!)

 ↓
したがって,
当事者の合意”がなければ契約は終了しない。
 ↓
だから,ケース①の記述は正しい。
 ↓
【ケース②=民法上の賃借権】
期間の定めがなければ,
当事者は,いつでも解約の申入れができるが,
この申入れがあった場合,実際に契約が終了するのは,
申入れの日から1年”後となる。
 ↓
だから,ケース②の記述も正しい。
 ↓
よって,本肢は正しい。
《50日でうかる宅建士:上巻209,210,174ページ参照》


(4)誤り
本肢の「期間内に解約する権利を留保していない」とは,
中途解約の特約がない”ことを意味する。
(仮に,中途解約の特約があれば,期間内に解約ができるが,
すぐに解約するわけではなく,解約できる権利を当面の間
留めておくことができる”という意味になるからだ!)

 ↓
このことを前提に,以下の解説を確認しよう(*^▽^*)。
 ↓
【ケース①=借地借家法上の借地権】
借地借家法は“賃借人保護”をモットーとした法律だが,
さすがに“中途解約の特約がない”ケースであっても,
自由に中途解約ができる…とまでは定めていない。
 ↓
したがって,「1年前に予告」しようがなんであろうが,
中途解約はできない
 ↓
だから,ケース①の記述は誤り。
 ↓
【ケース②=民法上の賃借権】
借地借家法でさえ,上記のようなルールなのだから,
民法上の賃借権であるケース②は,
もちろん一方的な中途解約を認めていない
(期間の定めのある賃貸借の場合,中途解約ができる旨の
特約がなければ,期間の途中での解約申入れはできない!)

 ↓
だから,ケース②の記述も誤り。
 ↓
よって,本肢は誤り。
《50日でうかる宅建士:上巻209,210,174ページ参照》


正解(3)





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2017年01月13日(金) 23時00分00秒

WBCってどうよ(宅建過去問:H26【問10】)

テーマ:平成26年 宅建本試験解説
「50日でうかる宅建士」の“50日でうかる”とは,50日間での超短期学習
を推奨する…という意味ではなく,“最短50日で全体がマスターできる
という意味で名付けました。
これは,分厚い参考書を1~2回転こなすよりも,同じ期間で,薄くても
重要事項がキチンと網羅された参考書を4~5回転こなしたほうが,
絶対に受かりやすい…という学習理論をわかりやすく表現したものです。
現に,40点以上の得点で受かった…といった読者からの感謝の声が,
毎年のように届いています。早くはじめれば,より回転数が多くなるため,
合格する可能性がグンと高くなります。アプリ版書籍版から選べます。

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《アプリ版》
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保坂つとむ制作の宅建学習用アプリです(無料の体験版もあります)。
【iPhone版・iPad版・android版のいずれも上巻・下巻各1,700円(税込)】
アプリ内で“テキスト・過去問・音声講義”のすべてが提供されるため,
スマホタブレットがあれば,通勤時などのスキマ時間を利用して,
いつでもどこでも学習を進めることができます。
また,当アプリは“永久使用”アプリであるため,いま購入しても,
順次“平成29年版”に無料でバージョンアップされます。
(“永久使用”の意味については,下記のブログ記事をご参照ください。)

http://ameblo.jp/hosaka-tsutomu-no-blog/entry-12146219212.html
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《書籍版》
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現在は,“平成28年版”を販売しています。
【上巻・下巻各2,700円+税】
今年度版の発売開始は,平成29年6~7月頃を予定しているため,
早めに学習を開始したい方は,上記の参考書の利用をご検討ください。
次年度フォローにより,平成29年の受験にもご利用いただけます。)

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
本日のブログ記事は、ここからです(^◇^)。

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《今日の目次》
1 WBCってどうよ
2 本日の過去問



1 WBCってどうよ

みなさん、こんばんは(*^▽^*)。

いよいよ開催が近づいてきた
WBC(ワールド・ベースボール・クラシック)ですが、
日本人メジャーリーガーの出場は、
青木選手1人のみ”となってしまいそうな雰囲気ですね。

そりゃ~、そうだよな(苦笑)。
なんで“3月開催”なんだろ・・・
(11月じゃダメなのかな??? あったかい地域にある
球場なら、GOOD だと思うんだけど。。。)

いろいろな大人の事情があるんでしょうけど、
大事なシーズン前の開催は、やっぱりマズイですよね。

本当に世界中のBESTメンバーが揃った大会を、
ぜひぜひ見てみたいものです(*´▽`*)。



2 本日の過去問

直近5年間の過去問を攻略せよ!(権利関係編)
□□□ 宅建過去問(平成26年【問10】)□□□

重要度☆☆☆☆☆

Aには,父のみを同じくする兄Bと,両親を同じくする弟C
及び弟Dがいたが,C及びDは,Aより先に死亡した。Aの
両親は既に死亡しており,Aには内縁の妻Eがいるが,子は
いない。Cには子F及び子Gが,Dには子Hがいる。Aが,
平成26年8月1日に遺言を残さずに死亡した場合の相続財産
の法定相続分として,民法の規定によれば,正しいものはど
れか。


(1)Eが2分の1,Bが6分の1,Fが9分の1,Gが9
分の1,Hが9分の1である。

(2)Bが3分の1,Fが9分の2,Gが9分の2,Hが9
分の2である。

(3)Bが5分の1,Fが5分の1,Gが5分の1,Hが5
分の2である。

(4)Bが5分の1,Fが15分の4,Gが15分の4,Hが15
分の4である。

(解説はこちら ^o^)
     ↓
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     ↓
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     ↓
     ↓

●●●(かる~く確認したい人は…)あっさり解説 ●●●


(1)×
そもそも“内縁”の妻Eに…⇒相続権はない。

(2)×
4人(B・F・G・H)の登場人物すべて…⇒相続分が違う。

(3)○
父のみが同じBの相続分は…⇒両親が同じC・Dの“半分”

(4)×
“F・G・H”3人の相続分が同じ???…⇒なわけがない。

正解(3)



●●●(ふか~く確認したい人は…)しっかり解説 ●●●

《本問の総評》

宅建試験において,
いわゆる“異母兄弟”の相続分について問われた
はじめての問題だが,ほかにも登場人物が沢山いるので,
その整理がキチンとできているのか…がポイントだ。
 ↓
【登場人物その1 (被相続人)】
● A

(これは,とくにコメントなしでいいっしょ!)
 ↓
【登場人物その2 (相続人にならない人)】
● 父 … 既に死亡
● 母 … 既に死亡
● C … Aと両親を同じくする兄弟だが既に死亡
● D … こちらも,両親を同じくする兄弟だが既に死亡
● E … 内縁の妻(相続権ナシ
(配偶者も,第1順位の“”もいない。また,第2順位の
父母”も死亡しているため,相続人となるのは,第3順位
の“兄弟”となる。ただし,弟C・Dは死亡しているため,
相続人となるのは…以下参照)
 ↓
【登場人物その3 (相続人になる人)】
● B … Aと父のみを同じくする兄弟(いわゆる異母兄弟
● F … Aのおい(めい),Cの取り分の“半分”を代襲
● G … Aのおい(めい),Cの取り分の“半分”を代襲
● H … Aのおい(めい),Dの取り分の“すべて”を代襲
(相続人となるのは,すべて“第3順位”の面々だ!)
 ↓
よくもまあ,これだけ登場人物の多い問題を出したなぁ~
と感心するが(笑),じつは,これだけ整理ができてしまえば,
いちいち相続分を計算しなくても,正解が出せてしまう。
(だから,本問はとっても簡単な“サービス問題”だ!)
 ↓
どういうことか???…まっ,以下の解説で確認してほしい。
(重要度は“☆☆☆☆☆”)


(1)誤り
前述の総評に書かれているとおり,
そもそも“内縁”の妻Eには,相続権がない。
 ↓
だから,
Eが入っている時点で本肢は“誤り”だ。そんだけ!
《50日でうかる宅建士:上巻194ページ参照》

(2)誤り
被相続人Aの兄弟は,“B・C・D”であるが,
この3人が“全員生きている”と仮定するとしよう。
 ↓
だとすれば,各相続分は,次のとおりとなる。
● B … 1/5
● C … 2/5
● D … 2/5

 ↓
どうしてこうなるのか…というと,
Bは“異母兄弟”であるため,
C・Dの“1/2の相続分”しかないからだ。
計算方法 Bを「」,その2倍もらえるC・Dを「」とし,
これを全て足すと「」になる。これを分母にして,分子にB
の「」,C・Dの「」を当てはめれば,各相続分となる!)

 ↓
というわけで,Bの相続分は1/5であり,
「Bが3分の1」と書かれている本肢は“誤り”となる。
(Bが違うのだから,F・G・Hの相続分も,当然誤り!)
 ↓
ただし,総評でも触れているとおり,
いちいちこんな計算をしなくても,正解は出せる。
 ↓
(4)の解説を参照してちょ f(^o^;)。
《50日でうかる宅建士:上巻202ページ参照》

(3)正しい
(2)の解説で示した相続分は,
兄弟3人が“全員生きている”と仮定したものであるから,
最終的な相続分とは異なる。
 ↓
CとDは,すでに死亡しており,
その子(Aからみておい・めい)である“F・G・H”に
代襲相続”されるからだ。
 ↓
ここで気を付けなければならないのは,
Cの代襲者”は“F・G”の2人であるため,
Cの取り分を半分ずつ代襲する”という点。。。
 ↓
これに対して,
Dの代襲者”は“”1人しかいないため,Hは,
Dの取り分をまるまる代襲する”ことになる。
 ↓
したがって,最終的な相続分は,次のとおりとなる。
● B … 1/5 (これは肢(2)で説明した数字と同じ!)
● F … 1/5 (Cの取り分の半分!)
● G … 1/5 (こちらも,Cの取り分の半分!)
● H … 2/5 (こちらは,Dの取り分をまるまる!)

 ↓
というわけで,これとドンピシャの本肢は“正しい”わけだ。
《50日でうかる宅建士:上巻202ページ参照》

(4)誤り
さて,さ~んざん引っ張ったが(苦笑),
ようやく“計算いらず”の理由を説明しよう(*´▽`*)。
 ↓
まず,内縁の妻Eが入っている肢(1)は論外!
 ↓
ということは,
相続人となるのは誰なのか…については当たっている
(2)(4)のうち,どれかが正解ということになるが,
あり得ないのは,兄弟の代襲者である“F・G・H”の
相続分が同じ…という場合だ。
 ↓
なぜなら,
FとGは,2人で“Cの取り分を分けっこ”しており,
Hと同じ相続分となるわけがないからだ。
 ↓
だから,
本肢のように「Fが15分の4,Gが15分の4,Eが15分の4」
となることもあり得ない。当然,本肢は“誤り”となる。
 ↓
(2)も,まったく同じ理由で“誤り”だ。
もはや説明不要であろう(≧◇≦)。
 ↓
…てことは,消去法で正解は肢(3)しかないのだ。以上!
《50日でうかる宅建士:上巻202ページ参照》

正解(3)





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