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 1) 宅建合格塾 (重要項目の要点まとめ&穴埋め問題)

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2016年12月07日(水) 23時00分00秒

直近5年間の過去問を攻略せよ!(権利関係編)H24【問4】

テーマ:平成24年 宅建本試験解説
「50日でうかる宅建士」の“50日でうかる”とは,50日間での超短期学習
を推奨する…という意味ではなく,“最短50日で全体がマスターできる
という意味で名付けました。
これは,分厚い参考書を1~2回転こなすよりも,同じ期間で,薄くても
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(“永久使用”の意味については,下記のブログ記事をご参照ください。)

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《今日の目次》
1 事務所の模様替え
2 本日の過去問



1 事務所の模様替え

みなさん、こんばんは(^o^)。急に寒くなってきましたね。
というか…私的には、このくらいの気温のほうが快適ですが(笑)。

宅建試験の合格発表もあり、繁忙期を過ぎたので、
ここ1週間、空いている時間を使って、会社事務所の模様替え
を行っていました。重たい棚や機械を、動かしまくったので、
筋肉痛がすごいです(再笑)。

こまめに掃除をしてはいるのですが、それでも、
手が届かなかった箇所にものすごく埃がたまっていてビックリ。

こういう機会でもないと、
見えない箇所の埃には、なかなか気がつかないですよね。

これから、年末にかけて、少々忙しくなるので、ちょっと早い
大掃除となりましたが、何とか一段落ついてよかったです。。。



2 本日の過去問

□□□ 宅建過去問(平成24年【問4】)□□□
重要度☆☆☆

A所有の甲土地につき,Aから売却に関する代理権を与えら
れていないBが,Aの代理人として,Cとの間で売買契約を
締結した場合における次の記述のうち,民法の規定及び判例
によれば,誤っているものはどれか。なお,表見代理は成立
しないものとする。


(1)Bの無権代理行為をAが追認した場合には,AC間の
売買契約は有効となる。

(2)Aの死亡により,BがAの唯一の相続人として相続し
た場合,Bは,Aの追認拒絶権を相続するので,自らの無権
代理行為の追認を拒絶することができる。

(3)Bの死亡により,AがBの唯一の相続人として相続し
た場合,AがBの無権代理行為の追認を拒絶しても信義則に
は反せず,AC間の売買契約が当然に有効になるわけではな
い。

(4)Aの死亡により,BがDとともにAを相続した場合,
DがBの無権代理行為を追認しない限り,Bの相続分に相当
する部分においても,AC間の売買契約が当然に有効になる
わけではない。

(解説はこちら ^o^)
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓

●●●(かる~く確認したい人は…)あっさり解説 ●●●


(1)○
本人Aが“追認”すれば…⇒有効となる。

(2)×
BがAを“単独”で相続…⇒Bは,追認を拒絶できない。

(3)○
AがBを“単独”で相続…⇒当然に有効とはならない。

(4)○
B・DがAを“共同”で相続…⇒Dが追認しない限り,有効とならない。

正解(2)



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《本問の総評》

【問2】のところでも書いたが,
平成24年度は“代理”だけで2問の出題があり,
そのうちの1問が,今回取り上げる問題だ。
 ↓
さまざまな相続が絡んで,内容的には難しいが,
下記の解説を読んで,しっかりマスターしてほしい。
 ↓
まず,問題文に「A所有の甲土地につき,
Aから売却に関する代理権を与えられていないBが,
Aの代理人として,Cとの間で売買契約を締結した…」

と書かれているため…
 ↓
Aが本人Bが無権代理人(Bには,代理権がない!),
そして,Cが相手方であることがわかる。
 ↓
このように登場人物を整理することが大事!
 ↓
そのうえで… 
勝手に無権代理をしたのはBで,
Aは,勝手に代理されてしまった“被害者”である…
という視点で考えることがポイントである。


(1)正しい
Bの無権代理行為(AC間の売買契約)は“無効”であるが,
本人Aが“追認”した場合には,
はじめにさかのぼって“有効”な代理行為となる。
 ↓
よって,本肢は正しい。
《50日でうかる宅建士:上巻61ページ参照》

(2)誤り
本人Aが死亡して,
無権代理人B”が本人Aを“単独相続”した場合,
Bの無権代理行為は,当然に“有効”となる。
 ↓
したがって,
Bは,自らの無権代理行為の追認を拒絶“できない”。
 ↓
よって,本肢は誤り。
《過去問セレクト演習第2回【問5】参照》

(3)正しい
無権代理人Bが死亡して,
本人A”が無権代理人Bを“単独相続”した場合,
Aが追認を拒絶しても信義則(正義)に反するとはいえない。
 ↓
したがって,
Bの無権代理行為は,当然に有効とは“ならない”。
 ↓
よって,本肢は正しい。
《過去問セレクト演習第2回【問5】参照》

(4)正しい
本人Aが死亡して,無権代理人Bが
本人Aを“他の相続人D”と“共同相続”した場合,
BとD(共同相続人全員)が共同して追認しない限り,
Bの無権代理行為は,有効とならない。
 ↓
したがって,
「DがBの無権代理行為を追認しない…」限り,
Bの無権代理行為は,当然に有効とは“ならない”。
 ↓
よって,本肢は正しい。
《過去問セレクト演習第2回【問5】参照》

正解(2)





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2016年12月06日(火) 23時00分00秒

直近5年間の過去問を攻略せよ!(権利関係編)H24【問3】

テーマ:平成24年 宅建本試験解説
「50日でうかる宅建士」の“50日でうかる”とは,50日間での超短期学習
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《今日の目次》
1 元祖?
2 本日の過去問



1 元祖?

みなさん、こんばんは(^o^)。

民法の条文に規定されているかどうか
を問う宅建の問題。。。近年、定番になりつつありますが、
じつは、今回解説する過去問がその“元祖”となります。

まぁ~、毎年“1問”しか出ないし、
そのために民法の条文を一通り暗記する時間があれば、
宅建業法”をやった方が得点源になりますので、
今回のような問題のための特別な学習は不要である…
と考えます。
(あくまでも、合格のための効率的学習のみにこだわり、
捨てるべきものは、スパッと捨てましょう!)

というわけで… 
下記の過去問は、参考程度に確認してください f(^_^;)。



2 本日の過去問

□□□ 宅建過去問(平成24年【問3】)□□□
重要度☆

次の記述のうち,民法の条文に規定されているものはどれか。

(1)意思能力を欠く状態でなされた意思表示が無効である


(2)契約締結に当たって当事者が基礎とした事情に変更が
生じた場合に,当事者は契約の再交渉を求めることができる


(3)保証契約は,書面でしなければその効力を生じない旨

(4)物の瑕疵とは,目的物が備えるべき性質,品質を備え
ていないことである旨

(解説はこちら ^o^)
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓

●●●(かる~く確認したい人は…)あっさり解説 ●●●


(1)規定ナシ
本肢の内容は…⇒民法の条文に規定されていない。

(2)規定ナシ
本肢の内容は…⇒民法の条文に規定されていない。

(3)規定アリ
本肢の内容は…⇒民法の条文に規定されている。

(4)規定ナシ
本肢の内容は…⇒民法の条文に規定されていない。

正解(3)



●●●(ふか~く確認したい人は…)しっかり解説 ●●●

《本問の総評》

別に民法に明文規定があるかどうか…なんて,
宅建士の業務に関係ないような気がするけど(+_+)。
 ↓
上記でも述べたとおり,
このような問題のために対策をとる必要はない。
(時間がいくらあっても足りない。。。)
 ↓
まぁ… 文句を言っても,しゃぁ~ないか(笑)。
各肢を解説することにしましょ(*^。^*)。


(1)規定されていない
「意思能力を欠く状態」でなされた意思表示
(“意思無能力者”の意思表示)は,“無効”となる。
 ↓
ただし… 
これについては,民法の条文に規定されている
(民法に明文規定がある…)わけではない。
《50日でうかる宅建士:上巻30ページ参照》

(2)規定されていない
契約締結に当たって,
「当事者が基礎とした事情に変更が生じた…」場合,
その当事者は,契約の再交渉を求めることができる。
(“事情変更の原則”と呼ばれる!)。
 ↓
ただし… 
これについては,民法に明文規定があるわけではない。
《50日でうかる宅建士 未掲載》

(3)規定されている
「保証契約」は,
書面(or 電磁的記録)”でしなければ,
その効力を生じない。
 ↓
そして… 
これについては,民法に明文規定がある(446条2項&3項)。
《50日でうかる宅建士:上巻146ページ参照》

(4)規定されていない
物の「瑕疵」とは,
目的物が備えるべき性質,品質を備えていない
(目的物に“キズ”や“不具合”がある…)ことを指す。
 ↓
ただし… 
これについては,民法に明文規定があるわけではない。
《50日でうかる宅建士:上巻161ページ参照》

正解(3)





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2016年12月05日(月) 23時00分00秒

直近5年間の過去問を攻略せよ!(権利関係編)H24【問2】

テーマ:平成24年 宅建本試験解説
「50日でうかる宅建士」の“50日でうかる”とは,50日間での超短期学習
を推奨する…という意味ではなく,“最短50日で全体がマスターできる
という意味で名付けました。
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《今日の目次》
1 102.8
2 本日の過去問



1 102.8

一時、107キロまで膨張(笑)した私の体重が、
102.8キロまで落ちました。
目指せ、100キロ切り!

そんだけぇ~、アハハ f(*^▽^*;)



2 本日の過去問

□□□ 宅建過去問(平成24年【問2】)□□□
重要度☆☆☆☆

代理に関する次の記述のうち,民法の規定及び判例によれば,
誤っているものはどれか。

(1)
未成年者が代理人となって締結した契約の効果は,当
該行為を行うにつき当該未成年者の法定代理人による同意が
なければ,有効に本人に帰属しない。

(2)法人について即時取得の成否が問題となる場合,当該
法人の代表機関が代理人によって取引を行ったのであれば,
即時取得の要件である善意・無過失の有無は,当該代理人を
基準にして判断される。

(3)不動産の売買契約に関して,同一人物が売主及び買主
の双方の代理人となった場合であっても,売主及び買主の双
方があらかじめ承諾をしているときには,当該売買契約の効
果は両当事者に有効に帰属する。

(4)法定代理人は,やむを得ない事由がなくとも,復代理
人を選任することができる。

(解説はこちら ^o^)
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓

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(1)×

代理人は未成年者でもなれるので…⇒有効に本人に帰属する。

(2)○
善意・無過失の有無は…⇒“代理人を基準”に判断する。

(3)○
双方代理のケースだが…⇒両当事者の承諾があれば…有効!

(4)○
法定代理人は…⇒“いつでも”,復代理人を選任できる。

正解(1)



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《本問の総評》

代理は,平成24年度は珍しく2問も出題されたが,
本問はそのうちの1問である。
 ↓
…で,この問題は,
(1)が誤りと判断できたかどうか…がすべて(^o^)
 ↓
とくに肢(2)をみて慌てないように!
 ↓
(2)は,宅建試験ではマイナーな,
法人の代表機関だの…即時取得だの…といった選択肢。。。
 ↓
この肢は,わからなくてもOKだ(^_^;)。
 ↓
まあ… 肢(2)は,「50日でうかる宅建士」の読者の方で,
代理行為については“代理人を基準”に判断される…とする
上巻56ページの記述から推測できた人は…スルドイ!


(1)誤り
未成年者(制限行為能力者)でも,代理人になれる。
 ↓
また,
未成年者が代理人になるに当たり,
「法定代理人の同意」も必要とされない。
 ↓
したがって,
未成年者が代理人となって締結した契約(代理行為)の効果
は,その未成年者の法定代理人による同意がなくても,
有効に本人に帰属”する(有効な代理行為となる!)。
 ↓
よって,本肢は誤り。
《50日でうかる宅建士:上巻60ページ参照》

(2)正しい
「法人の代表機関が代理人によって取引を行った…」場合,
即時取得”の要件である善意・無過失の有無は,
その“代理人を基準”にして判断される。
 ↓
よって,本肢は正しい。
 ↓
ちなみに…
例えば,売主が無権利者であっても,
その売主と売買契約を締結した買主が,
善意・無過失である(てっきり売主が本物だと信じていて,
それについて落ち度がない…)ときは,即時に,
その売買の目的物の所有権を取得することができる…
というルールがある。
(例:友達から借りた本を,その事情を知らない人に勝手に
売却してしまった場合,本来なら売主には売却権限はないが,
買主は,その本の所有権を手に入れることができる。)
 ↓
これが“即時取得”だ。
 ↓
ただし,このルールは,“動産”には適用されるが,
不動産”には適用されない。
 ↓
だから,
なんで宅建試験で出すの???…と言いたくなるのだが,
なぜだか,近年出ることがある。
 ↓
というわけで…
上記の内容程度は,かる~く押さえておこう。

《50日でうかる宅建士 未掲載》

(3)正しい
不動産の売買契約について,
「同一人物が売主及び買主の双方の代理人となった…」
のであれば,“双方代理”のケースとなる。
 ↓
この双方代理による代理行為は,“無権代理行為”として
扱われるため,“無効”となるのが原則だが,
本人(本肢では,売主と買主の2人)の“承諾”があれば,
例外として“有効”となる(したがって… 本肢では,
その効果は両当事者に“有効”に帰属する!)。
 ↓
よって,本肢は正しい。
《50日でうかる宅建士:上巻67ページ参照》

(4)正しい
「法定代理人」は,
いつでも”,復代理人を選任できる。
 ↓
したがって,
「やむを得ない事由」が“ない”場合でも,
復代理人を選任“できる”。
 ↓
よって,本肢は正しい。
《50日でうかる宅建士:上巻59ページ参照》

正解(1)





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2016年12月04日(日) 23時00分00秒

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《今日の目次》
1 連載開始のごあいさつ
2 本日の過去問



1 連載開始のごあいさつ

みなさん、こんばんは。今日から、
直近5年間の過去問を攻略せよ!(権利関係編)
の連載を開始します。

まずは、“平成24年度”の問題から(*^▽^*)。

毎回、重要度を“”で示しますので、宅建受験生は、
自分の学習レベルを考慮してマスターするかどうか
を判断しながら、確認するよう心掛けましょう。



2 本日の過去問

□□□ 宅建過去問(平成24年【問1】)□□□
重要度☆

民法第94条第2項は,相手方と通じてした虚偽の意思表示の
無効は「善意の第三者に対抗することができない。」と定めて
いる。次の記述のうち,民法の規定及び判例によれば,同項
の「第三者」に該当しないものはどれか。

(1)
Aが所有する甲土地につき,AとBが通謀の上で売買
契約を仮装し,AからBに所有権移転登記がなされた場合に,
B名義の甲土地を差し押さえたBの債権者C

(2)Aが所有する甲土地につき,AとBの間には債権債務
関係がないにもかかわらず,両者が通謀の上でBのために抵
当権を設定し,その旨の登記がなされた場合に,Bに対する
貸付債権を担保するためにBから転抵当権の設定を受けた債
権者C

(3)Aが所有する甲土地につき,AとBが通謀の上で売買
契約を仮装し,AからBに所有権移転登記がなされた場合に,
Bが甲土地の所有権を有しているものと信じてBに対して金
銭を貸し付けたC

(4)AとBが通謀の上で,Aを貸主,Bを借主とする金銭
消費貸借契約を仮装した場合に,当該仮装債権をAから譲り
受けたC

(解説はこちら ^o^)
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓

●●●(かる~く確認したい人は…)あっさり解説 ●●●


(1)該当する

虚偽表示の目的物の差押債権者は…⇒ 第三者に該当する!

(2)該当する
仮装の抵当権者からの転抵当権者は…⇒ 第三者に該当する!

(3)該当しない
仮装譲受人に対する一般債権者は…⇒ 第三者に該当しない!

(4)該当する
仮装債権を譲り受けた者は…⇒ 第三者に該当する!

正解(3)



●●●(ふか~く確認したい人は…)しっかり解説 ●●●

《本問の総評》

連載一発目から“超難問???”の登場だ。
 ↓
虚偽表示の第三者に該当するかどうか…は,
司法書士等の資格試験では,重要論点となっている。
 ↓
しかし… 
宅建士にとって,業務上必要な知識なんだろうか?
というのが,私のホンネ。。。
 ↓
こんなの出すなよォ~と言いたくなるが,
そうも言ってられないので,気になる受験生は,
次の点だけでも覚えておいてほしい(上級者向け!)
 ↓
● 目的物の差押債権者…第三者に該当する!
● 譲受人に対する単なる債権者…第三者に該当しない!
 ↓
これだけわかれば,なんとか正解を出すことができる(^_^;)。


(1)該当する
虚偽表示の目的物(甲土地)を差し押さえたBの債権者Cは,
本問の第三者に該当する
《50日でうかる宅建士 未掲載》

(2)該当する
仮装(虚偽)の抵当権者Bから転抵当権の設定を受けたCは,
本問の第三者に該当する
《50日でうかる宅建士 未掲載》

(3)該当しない
仮装(虚偽)の土地売買における譲受人Bに対して,
金銭を貸し付けただけであるC(単なる債権者)は,
本問の第三者に該当しない
《50日でうかる宅建士 未掲載》

(4)該当する
仮装(虚偽)により成立した債権(仮装債権)を,
その貸主Aから債権譲渡により譲り受けたCは,
本問の第三者に該当する
《50日でうかる宅建士 未掲載》

正解(3)





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【制作・著作】
たっけんコム(http://www.takken.com/)代表 保坂つとむ

※ 記事の内容に関する質問は,受け付けておりません。
※ 記事を許可なく転載・複製することを禁じます。














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2016年12月03日(土) 23時00分00秒

変わります!(続きの続き)

テーマ:50日でうかる宅建士
こんばんは(*^▽^*)。


今日は、
フルモデルチェンジした私のメルマガのご紹介です。

いまでこそ、このブログに…書籍に…アプリに…と、
さまざまな“宅建コンテンツ”を制作している私ですが、
予備校の仕事以外で、はじめて制作したコンテンツが、
宅建メルマガ“保坂つとむの「宅建」合格塾”でした。

2008年9月に創刊したので、
かれこれ8年以上、配信を続けていることになります。


その間、何回かリニューアルを行いましたが、
ここ数年は、法改正等によるマイナーチェンジのみで、
大幅な改良は行ってきませんでした。


ただ、その間も、
もっともっと合格に役立つメルマガをつくれないか
を、ずうっ~と考えてきました。


そこで、私が出した以下の結論に基づき、
平成29年版(すでに配信を開始しています!)から
フルモデルチェンジを実施しています。

● 毎日コツコツ学習…が1番うかりやすいので、
 “日刊”にこだわる。

● 多すぎず少なすぎず…無理なく続けられる
 ボリュームを心掛ける。

● メルマガだけでもうかる…ことができる内容を
 意識して、重要項目の網羅性を高める。

● “インプット ⇒ 即アウトプット”の繰り返しで、
 効率的に学べる構成とする。

● パソコン・スマホ・タブレット・ガラケー…など、
 どの端末でも見易くシンプルな記事とする。



とりあえず…
読者登録をしたうえで、2週間続けてみてください。

毎日学習するのが習慣化するとともに、
無理なく続けられることを実感できると思います。


このメルマガは…
“無料”で読むことができます!


読者登録は、下記「まぐまぐ!」さんの専用ページで、
アドレスを入力するだけ…とっても簡単です。
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http://www.mag2.com/m/0000271958.html
 

もちろん、
「50日でうかる宅建士」の読者でなくても、大歓迎!

「50日でうかる宅建士」の読者については、
従来以上にメルマガとの連携を強化し、相乗効果が
出やすい内容にバージョンアップしています。
これについては、あらためてご案内する予定です。






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