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● 出版社の社長(兼 著者&編集者)と、大手予備校の講師をしています。

 また、宅建受験生向けの支援サイト“たっけん.com”を運営しています。


● 当ブログでは、宅建(宅建士)等の資格試験学習に役立つ情報を中心に、

 その他、私が興味があること(政治・経済、鉄道、スポーツetc.)なんかも、

 いろいろ記事にしていきたいと思っています。





   ♪♪♪ 今週のクラシック (毎週日曜日に更新しま~す *^▽^*)♪♪♪



  私は…  本の制作作業等をしているときは、1日中、BGMにクラシック音楽を流しています。

  そこで…  その時々における“マイブーム”のクラシック曲をご紹介するのが、この記事です。

  なお…  “楽譜音痴”ですので、専門用語を用いての説明はできません(あしからず… ^^;)。

  ちなみに…  19世紀末~20世紀に活躍した作曲家の作品を、よく好んで聴きます。

   (好きな作曲家:ブルックナー、マーラー、ラフマニノフ、バルトーク、ショスタコービッチなど)



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2016年06月27日(月) 11時00分00秒

宅建士合格塾(宅建業法その7…営業保証金)

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本日のブログ記事は、ここからです(^◇^)。
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みなさん、こんにちは(^o^)。

今日の宅建合格塾は、
「営業保証金」の“要点まとめ”です。

暗記量が多く、苦手な人は多いと思いますが、
ほぼ確実に1問出題される項目ですので、
この要点まとめで、しっかりと知識の整理を行いましょう。






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●●● 営業保証金 ●●●

今回は,
『営業保証金』のルールを,“Q&A形式”で確認する。

―――――――――――――――――――――――――――
【営業保証金の供託“Q&A”】

Q1)だれが”供託するのか?
  ↓
A1)営業保証金は,『宅建業者』が供託する。
  │
  │
  ↓

つまり… 
免許の取得後”に供託する…ということである。


Q2)いくら”供託するのか?
  ↓
A2)次の“合計額”を供託する。
● 「主たる事務所(本店)」が,『1,000万円』
● 「その他の事務所」が,“事務所1つ”につき『500万円』


Q3)金銭以外”でも供託できるのか?
  ↓
A3)一定の『有価証券』でも供託できる。
  │
  │
  ↓

ただし… 
次のように「有価証券」の種類によって“評価額”が異なる。
● 「国債」は ………………………… 額面金額の『100%』
● 「地方債」「政府保証債」は …… 額面金額の『90%』
● その他省令で定める証券は …… 額面金額の『80%』


Q4)どこに”供託するのか?
  ↓
A4)『主たる事務所』の“もより”の供託所に供託する。


Q5)営業保証金を“供託した後”は?
  ↓
A5)営業保証金を供託した旨の『届出』が必要となる。
  │
  │
  ↓

この「届出」がないと… 
宅建業者は,その“事業(営業)”を開始『できない』


Q6)営業保証金を供託した旨の“届出”がないときは?
  ↓
A6)免許をした日から『3ヵ月』以内に,宅建業者が,
   届出をしなかったときは,免許権者は,その宅建業者
   に対し,「届出せよ!」と『催告』しなければならない。
  ↓
ちなみに… 
この「催告」が到達した日から『1ヵ月』を過ぎても,
その宅建業者が,届出をしなかったときは…
 ⇒ 免許権者は,その宅建業者の免許を,
  『取り消す』ことができる。
―――――――――――――――――――――――――――
【営業保証金の還付“Q&A”】

Q1)だれが”還付を受けられるのか?
  ↓
A1)宅建業者と『宅建業』に関し取引をした者が…
   還付を受けられる。


Q2)どんな場合”に還付が受けられるのか?
  ↓
A2)宅建業の取引により生じた『債権』をもつ者が…
   還付を受けられる。


Q3)いくらまで”還付を受けられるのか?
  ↓
A3)宅建業者が供託している『営業保証金』の額が…
   還付を受けられる限度額である。


Q4)実際に”還付されたらどうなるのか?
  ↓
A4)『追加供託+届出』が必要となる。
  │
  │
  ↓

ちなみに… 
この“追加供託+届出”に関する手続の流れは,
以下のとおりである。
● 還付により営業保証金に“不足額”が生じると,
 「免許権者」から,宅建業者に対して『通知』が届く。
● 通知を受けた宅建業者は,その通知が届いた日から
 『2週間』以内に,“不足額”を供託しなければならない。
● 不足額の供託を行った宅建業者は,供託した日から
 『2週間』以内に,免許権者に“届出”をする必要がある。
―――――――――――――――――――――――――――
【営業保証金の保管替え等“Q&A”】

Q1)営業保証金の“保管替え等”とは?
  ↓
A1)主たる事務所の移転+もよりの供託所の変更”が
   あった場合に必要な手続である。


Q2)金銭のみ”で供託しているときは?
  ↓
A2)営業保証金の『保管替え』を請求しなければならない。


Q3)金銭+有価証券”や“有価証券のみ”で
   供託しているときは?
  ↓
A3)移転後の主たる事務所のもよりの供託所”に,
   営業保証金を,『新たに供託』しなければならない。


Q4)上記の「保管替え」「新たな供託」があったときは?
  ↓
A4)免許権者に,その旨の『届出』を行う必要がある。
―――――――――――――――――――――――――――
【営業保証金の取戻し“Q&A”】

Q1)どんな場合”に取戻しができるのか?
  ↓
A1)次のいずれかの場合に,取り戻すことができる。
● 廃業届を出した,免許取消処分を受けた…等により免許
 が『失効』し,営業保証金の供託が不要となったとき
● 『一部の事務所』を“廃止”したとき
● 主たる事務所が移転+もよりの供託所が変更した…
 ことで,『新たに供託』したとき
● 『保証協会』の“社員”となったとき


Q2)取戻しは“直ちに”できるのか?
  ↓
A2)上記の「新たに供託」するケースか,
   「保証協会」の社員となったケース…であれば,
   直ちに取戻しが『できる』
  │
  │
  ↓

これに対して… 
免許が「失効」したケースや,
「一部の事務所」を廃止したケース…では,
次のいずれかの場合でなければ,取戻しができない。
● 「還付を受けることができる人は,名乗り出てほしい…」
 と『6ヵ月』を下らない一定期間内に申し出るよう「公告」
 し,その期間(6ヵ月)内に申出がなかったとき
● 営業保証金の“取戻し事由”が発生した時から『10年』
 を経過したとき
―――――――――――――――――――――――――――
今回の“要点まとめ”は…ここまで!






●●● 今回の穴埋め(『  』に入るのは?)●●●

1)宅地建物取引業者は,
営業保証金を『  』のもよりの供託所に
供託しなければならない。

2)宅地建物取引業者は,
営業保証金を供託した旨の『  』をした後でなければ,
その事業を開始してはならない。

3)宅地建物取引業者と『  』に関し
取引をした者は,その取引により生じた債権に関し,
宅地建物取引業者が供託した営業保証金について,
その債権の弁済を受ける権利を有する。

4)宅地建物取引業者は,その主たる事務所を移転したため
そのもよりの供託所が変更した場合において,
金銭のみをもって営業保証金を供託しているときは,
遅滞なく,営業保証金を供託している供託所に対し,
移転後の主たる事務所のもよりの供託所への
営業保証金の『  』を請求しなければならない。

5)営業保証金の取戻しは,
当該営業保証金につき還付を受ける権利を有する者に対し,
『  』月を下らない一定期間内に申し出るべき旨を公告し,
その期間内にその申出がなかつた場合でなければ,
これをすることができない。ただし,
営業保証金を取り戻すことができる事由が発生した時から
『  』年を経過したときは,この限りでない。

(正解はこちら ^o^)
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓


1)宅地建物取引業者は,
営業保証金を『主たる事務所』のもよりの供託所に
供託しなければならない。

2)宅地建物取引業者は,
営業保証金を供託した旨の『届出』をした後でなければ,
その事業を開始してはならない。

3)宅地建物取引業者と『宅地建物取引業』に関し
取引をした者は,その取引により生じた債権に関し,
宅地建物取引業者が供託した営業保証金について,
その債権の弁済を受ける権利を有する。

4)宅地建物取引業者は,その主たる事務所を移転したため
そのもよりの供託所が変更した場合において,
金銭のみをもって営業保証金を供託しているときは,
遅滞なく,営業保証金を供託している供託所に対し,
移転後の主たる事務所のもよりの供託所への
営業保証金の『保管替え』を請求しなければならない。

5)営業保証金の取戻しは,
当該営業保証金につき還付を受ける権利を有する者に対し,
『6』月を下らない一定期間内に申し出るべき旨を公告し,
その期間内にその申出がなかつた場合でなければ,
これをすることができない。ただし,
営業保証金を取り戻すことができる事由が発生した時から
『10』年を経過したときは,この限りでない。

(今回の穴埋め…オワリ!)






【制作・著作】
たっけんコム(http://www.takken.com/)代表 保坂つとむ

※ 記事の内容に関する質問は、受け付けておりません。
※ 記事を許可なく転載・複製することを禁じます。

















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2016年06月25日(土) 11時00分00秒

宅建士合格塾(宅建業法その6…宅建士③)

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みなさん、こんにちは(^o^)。

今日の宅建合格塾は、
「宅建士」の“要点まとめ(その3)”です。
登録と宅建士証の各種手続を学習します。






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●●● 宅建士③(登録・宅建士証の交付)●●●

宅建士になるためには…
 ↓
● 宅建士への道 (その1-試験合格)
 ↓
● 宅建士への道 (その2-登録)
 ↓
● 宅建士への道 (その3-宅建士証の交付)
 ↓
これら“3つのハードル”をクリアする必要があるが,
このうち,宅建試験でよく問われるのは,
「その2-登録」「その3-宅建士証の交付」の取扱いなので,
今回は,これらを確認する。

―――――――――――――――――――――――――――
【登録-1 (登録の申請)】

1)登録の申請先
● 宅建試験『合格地』の知事

2)登録が“拒否”される場合
● 宅建業に関する『実務経験(2年間以上)』がない…
 (実務経験がない者は… 『登録実務講習』を受講・終了すれば,
 “実務経験アリ”として扱われる!)
● 登録の『欠格事由』のいずれかに該当する…
● すでに他の知事の登録を受けている…


注)「登録実務講習」とは,
国土交通『大臣』の登録を受けた“実務”講習を指す。
―――――――――――――――――――――――――――
【登録-2 (変更の登録)】

● 3つの“個人”情報 … 『氏名』『住所』『本籍』
● 2つの“勤務先”情報 … 『業者名』『免許証番号』
 ↓
登録を受けている者は,上記のいずれかが変更した場合…
 ↓
登録先の知事に,『遅滞なく』
『変更の登録』を申請しなければならない。


注)「事務禁止処分」を受けている最中でも,
変更の登録『必要』である。
―――――――――――――――――――――――――――
【登録-3 (登録の移転)】

「登録の移転」は,登録先を“チェンジ”する手続のことで…
 ↓
登録先とは“別の都道府県”内の宅建業者の事務所に,
『従事(勤務)』することになった場合のみ,認められる。
勤務場所の変更に限るので… “住所”の変更は『NG』!)
 ↓
登録の移転をする・しないは,『任意(自由)』である。
 ↓
登録の移転は,『移転前(現在)』の知事を“経由”して,
移転後の知事に申請する(「移転先」に直接… は『NG』!)。


注)「事務禁止処分」を受けている最中は,
登録の移転はでき『ない』
―――――――――――――――――――――――――――
【登録-4 (死亡届 (正式名:死亡等の届出))】

登録を受けている者が,
次の1)4)のいずれかに該当することとなった場合…
 ↓
登録先の知事”に『届け出』なければならない。

1)“死亡”
● 届出義務者 … 『相続人』
● 届出期限 … 死亡を“知った日”から『30日以内』

2)“成年被後見人”となった
● 届出義務者 … 『保護者(成年後見人)』
● 届出期限 … 『30日以内』

3)“被保佐人”となった
● 届出義務者 … 『保護者(保佐人)』
● 届出期限 … 『30日以内』

4)他の“欠格事由”に該当した(例:破産した…)
● 届出義務者 … 『本人』
● 届出期限 … 『30日以内』


注)上記4)のとおり,破産した場合は,「本人」が届け出る。
業者の“廃業届”と違い… 「破産管財人」ではない!
―――――――――――――――――――――――――――
【宅建士証-1 (交付申請)】

1)新規の交付申請
『登録先』の知事に,“宅建士証”の交付を申請できるが…
 ↓
『法定講習』で,交付申請前『6ヵ月以内』のものを,
受講しなければならない。
ただし… “試験合格日”から『1年以内』であれば,
受講が『免除』される!)

2)有効期間の更新申請
宅建士証の有効期間は,“申請”により更新されるが…
 ↓
新規の交付申請と“同様”に,
『法定講習』で,交付申請前『6ヵ月以内』のものを,
受講しなければならない。


注)「法定講習」とは,
登録先”の『知事』が指定する講習を指す。

注)『登録の移転』の申請“とともに”宅建士証の交付を
申請する者は,「法定講習」を受講する必要は『ない』
―――――――――――――――――――――――――――
【宅建士証-2 (その他の諸手続)】

● 『氏名』が変更した…
● 『住所』が変更した…
 ↓
上記の場合,宅建士は,
宅建士証の『書換え交付』を申請しなければならない。
“住所”の変更だけなら… 『裏書き』でもOK!


● 亡失(例:どこかに亡くしてしまった…)
● 滅失(例:間違えて焼失させ,灰と化した…)
● 汚損(例:インクをこぼして真っ黒になった…)
● 破損(例:うっかり壊してしまった…)
 ↓
宅建士証が上記のいずれかに該当した場合,
宅建士は,宅建士証の『再交付』を申請“できる”。
再交付をする・しないは… 『任意(自由)』である!)


● 登録が“消除”された…
● 宅建士証が“失効”した…
● “亡失した宅建士証”を発見した…
 ↓
上記の場合,宅建士は,
『速やかに』,宅建士証を『返納』しなければならない。


● “事務禁止処分”を受けた…
 ↓
上記の場合,宅建士は,
『速やかに』,宅建士証を『提出』しなければならない。
 ↓
ちなみに…
「事務禁止処分」は,交付元の知事“以外”の知事から,
受けることがあるが,この場合も,宅建士証の“提出先”は,
『交付元』の知事である(“処分”をした知事…ではない!)。
―――――――――――――――――――――――――――
今回の“要点まとめ”は…ここまで!






●●● 今日の穴埋め(『  』に入るのは?)●●●

1)宅地建物取引士資格登録(以下「登録」という。)
を受けている者は,その氏名に変更があったときは,
『  』なく,変更の登録を申請しなければならない。

2)登録を受けている者は,
当該登録をしている都道府県知事の管轄する都道府県以外
の都道府県に所在する宅地建物取引業者の事務所の業務に
『  』し,又は『  』しようとするときは,
当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事に対し,
当該『  』をしている都道府県知事を経由して,
登録の移転の申請をすることができる。

3)登録を受けている者が死亡した場合,その『  』は,
その死亡の事実を知った日から『  』日以内に,その旨を
当該登録をしている都道府県知事に届け出なければならない。

4)宅地建物取引士証の交付を受けようとする者は,
登録をしている都道府県知事が国土交通省令の定めるところ
により指定する講習で交付の申請前『  』月以内に行われる
ものを受講しなければならないが,宅地建物取引士資格試験
に合格した日から『  』年以内に宅地建物取引士証の交付を
受けようとする者等は,この限りでない。

5)宅地建物取引士は,登録が消除されたとき,
又は宅地建物取引士証が効力を失ったときは,『  』に,
宅地建物取引士証をその交付を受けた都道府県知事に
『  』しなければならない。

(正解はこちら ^o^)
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓


1)宅地建物取引士資格登録(以下「登録」という。)
を受けている者は,その氏名に変更があったときは,
『遅滞』なく,変更の登録を申請しなければならない。

2)登録を受けている者は,
当該登録をしている都道府県知事の管轄する都道府県以外
の都道府県に所在する宅地建物取引業者の事務所の業務に
『従事』し,又は『従事』しようとするときは,
当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事に対し,
当該『登録』をしている都道府県知事を経由して,
登録の移転の申請をすることができる。

3)登録を受けている者が死亡した場合,その『相続人』は,
その死亡の事実を知った日から『30』日以内に,その旨を
当該登録をしている都道府県知事に届け出なければならない。

4)宅地建物取引士証の交付を受けようとする者は,
登録をしている都道府県知事が国土交通省令の定めるところ
により指定する講習で交付の申請前『6』月以内に行われる
ものを受講しなければならないが,宅地建物取引士資格試験
に合格した日から『1』年以内に宅地建物取引士証の交付を
受けようとする者等は,この限りでない。

5)宅地建物取引士は,登録が消除されたとき,
又は宅地建物取引士証が効力を失ったときは,『速やか』に,
宅地建物取引士証をその交付を受けた都道府県知事に
『返納』しなければならない。

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2016年06月24日(金) 11時00分00秒

宅建士合格塾(宅建業法その5…宅建士②)

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みなさん、こんにちは(^o^)。

今回の宅建合格塾は、
「宅建士」の“要点まとめ(その2)”として、
登録の欠格事由を取り上げます。

今日も、免許制度(免許の欠格事由)との“違い”を
しっかり把握するよう心掛けましょう(^o^)。






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●●● 宅建士①(登録の欠格事由)●●●

宅建士制度において“欠格事由の審査”は,
『登録』の際に実施されるが,この「登録の欠格事由」と,
以前学習した「免許の欠格事由」には,
同じ扱いのものが“いくつか”存在する。
 ↓
そこで… 
免許の欠格事由と“同じ扱い・違う扱い”に区分して,
説明を行う。
 ↓
なお… 
免許の欠格事由にあった“いわゆる「取り巻き審査」”は,
登録の欠格事由では,“一切存在しない
本人自身が“宅建士の事務”をこなせなければ意味がない
ので,とにかく“本人だけ”しか審査しないのだ!)

―――――――――――――――――――――――――――
【登録の欠格事由 (免許の場合と“同じ扱い”のもの)】

1)成年被後見人・被保佐人・破産者
次のいずれかの者は,
免許だけでなく,“登録”も受けることができない。
● 『成年被後見人』
● 『被保佐人』
● 『破産者』

2)一定の“前科”がある者
『禁錮刑』or『懲役刑』に処せられた者は,
その刑の執行を終わった日から『5年』が経過するまでは,
免許だけでなく,“登録”も受けることができない。
 ↓
また… 
次のいずれかで『罰金刑』に処せられた者も,
その刑の執行を終わった日から『5年』が経過するまでは,
登録”を受けることができない。
 ● 『宅建業法』に違反する…
 ● 刑法『傷害罪・現場助勢罪(傷害助勢罪)・暴行罪,
  凶器準備集合罪・凶器準備結集罪・脅迫罪・背任罪』

  のいずれかを犯す…
 ● いわゆる「暴力団新法」に違反する…
 ● 「暴力行為等処罰に関する法律」の罪を犯す…
 ↓
なお… 
上記の該当者であっても,「執行猶予付」の場合は,
執行猶予期間が満了すれば,『直ちに』登録が受けられる。
(猶予期間の満了後,“5年”の経過を待つ必要はない!

3)暴力団員等
次のいずれかの者は,
免許だけでなく,“登録”も受けることができない。
● 暴力団員
● 暴力団員でなくなった日から『5年』を経過しない者

4)かつて悪質行為で“免許取消処分”を受けた者
次のいずれかの理由(3つの悪質行為)で
「免許取消処分」を受け,その取消の日から『5年』
経過しない者(役員を含む!)は,
免許だけでなく,“登録”も受けることができない。
● 不正の手段により免許を受けた…
● 「業務停止処分」に該当する行為で“情状が特に”重い…
● 「業務停止処分」に“違反”した…
 ↓
また… 
3つの悪質行為”のいずれかを理由とする免許取消処分の
聴聞公示があった後
に,次に該当することになった者も,
登録”を受けることができない。
● 相当の理由なく“廃業届”をした者(役員を含む!)で,
 その届出の日から『5年』を経過しないもの
● 相当の理由なく“合併による消滅”を図った法人の役員
 で,その消滅の日から『5年』を経過しないもの


注)上記4)で登場する「役員」とは,
「免許取消処分」に係る“聴聞公示の日『前60日』以内”に,
その宅建業者(法人業者)の『役員』であった者を指す。
―――――――――――――――――――――――――――
【登録の欠格事由 (免許の場合と“違う扱い”のもの)】

1)かつて悪質行為で“登録消除処分”を受けた者等
次のいずれかの理由(“5つの悪質行為”と呼ぶ!)で
「登録消除処分」を受けた者は…
● 不正の手段により登録を受けた…
● 不正の手段により宅建士証の交付を受けた…
● 「事務禁止処分」に該当する行為で“情状が特に”重い…
● 「事務禁止処分」に“違反”した…
● 宅建士でない者(資格者)が,“宅建士の事務”を行い
  “情状が特に”重い…
 ↓
その処分の日から『5年』を経過するまで,
登録を受けることができない。
 ↓
さらに… 
5つの悪質行為”のいずれかの理由による登録消除処分の
「聴聞公示」の日以後
,あわてて“自ら登録の消除申請”を
しても,相当の理由がなければ,「登録消除処分」から逃れる
ために“わざと”申請した…と判断される。
 ↓
したがって,その“消除申請”をした者は…
 ↓
その消除された日から『5年』を経過するまで,
登録を受けることができない。

2)“事務禁止処分”の期間中に“自ら消除申請”をした者
「事務禁止処分」を受け,その禁止の期間中(処分中)に,
自ら”登録の消除申請を行ったことにより登録が消除され,
まだ,その期間(最長1年)が満了しない者は…
 ↓
その禁止の『期間中(最長1年)』は,
登録を受けることができない。
 ↓
なお… こちらの場合は,
上記1)とは異なり,「5年」の経過を待つ必要はない!

3)行為能力を“有しない”未成年者
営業に関し成年者と同一の行為能力『有しない』未成年者
は,登録を受けることができない。
(行為能力を有する or 婚姻した未成年者は…登録OK!
 ↓
なお… いわゆる「取り巻き審査」がないので,
法定代理人”は審査『しない』
 ↓
それでは… 「行為能力を有しない未成年者」のルールを,
いまいちど整理しよう!
● 「宅建業の免許」では…
 “行為能力を有しない未成年者”というだけで,
 欠格事由に該当することは『ない』
● 「宅建士の登録」では… 
 “行為能力を有しない未成年者”というだけで,
 欠格事由に該当『する』
―――――――――――――――――――――――――――
今回の“要点まとめ”は…ここまで!






●●● 今回の穴埋め(『  』に入るのは?)●●●

1)禁錮以上の刑に処せられ,
その刑の執行を終わった日から『  』年を経過しない者は,
宅地建物取引士(以下「取引士」という。)
資格登録(以下「登録」という。)を受けることができない。

2)取引士としての事務が禁止される処分を受けた者が,
その禁止の期間中に自ら登録の消除を申請したため,
登録が消除され,まだその禁止の期間が満了しない場合には,
その者は,登録を受けることができ『  』

3)宅地建物取引業に係る営業に関し
成年者と同一の行為能力を有しない未成年者は,
登録を受けることができ『  』

(正解はこちら ^o^)
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓


1)禁錮以上の刑に処せられ,
その刑の執行を終わった日から『5』年を経過しない者は,
宅地建物取引士(以下「取引士」という。)
資格登録(以下「登録」という。)を受けることができない。

2)取引士としての事務が禁止される処分を受けた者が,
その禁止の期間中に自ら登録の消除を申請したため,
登録が消除され,まだその禁止の期間が満了しない場合には,
その者は,登録を受けることができ『ない』

3)宅地建物取引業に係る営業に関し
成年者と同一の行為能力を有しない未成年者は,
登録を受けることができ『ない』

(今回の穴埋め…オワリ!)






【制作・著作】
たっけんコム(http://www.takken.com/)代表 保坂つとむ

※ 記事の内容に関する質問は、受け付けておりません。
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2016年06月23日(木) 11時00分00秒

宅建士合格塾(宅建業法その4…宅建士①)

テーマ:宅建士合格塾(平成28年)
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みなさん、こんにちは(^o^)。

今日の宅建合格塾は、
「宅建士(正式名:宅地建物取引士)」に関する
要点まとめ”の第1弾です。

「宅建士(旧:宅地建物取引主任者)」は、
「宅建業者(免許制度)」と同様、
毎年必ず出題される超重要項目です。

暗記中心であるため苦手な人は多いですが、
しっかり学習して、本試験では確実に得点しましょう。

免許制度との“違い”をしっかり把握することが、
重要です(^o^)。






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宅建士合格塾では、次の2つの記事をお届けします。
 ● 主要3分野の要点まとめ (穴埋め問題付き!)
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 ● 上記の要点まとめに連動した“○×演習”(毎回5問!)
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●●● 宅建士①(宅建士への道)●●●

みなさんが“宅建試験に合格”しても,
じつは,すぐに“宅建士”になれるわけではない。
 ↓
なぜなら,法律(宅建業法)上,「宅建士」とは,
宅建士証”の交付を受けた者…だけを指すからだ。
 ↓
それでは… 
この宅建士証を手に入れるまでの“道のり”を確認しよう。

―――――――――――――――――――――――――――
【宅建士への道-その1 (試験合格)】

宅建士になるための“最初のハードル”は,
「宅建試験」の合格だ。
 ↓
それでは… 
宅建試験において,“不正受験”がバレたらどうなるか?
 ↓
この場合は… 『合格取消』となるのはもちろん,
最悪”の場合は,『3年間』の“受験禁止”となる。


注)合格の効力に“有効期間”は『ない』
合格が取り消されない限り… “一生有効”となる!)
―――――――――――――――――――――――――――
【宅建士への道-その2 (登録)】

宅建士になるための“第2のハードル”は,「登録」だ。
 ↓
ただし… 
この登録をするかどうかは,“自由(任意)”である。
 ↓
登録の“申請”は… 
『合格地』の知事に対して行う(合格地以外はNG!)。
 ↓
登録するには… 次の“2つの条件”がある。
● 『2年』以上の“実務経験”があること(実務経験が
 なければ…
 『登録実務講習』の受講等が必要!)
● 『欠格事由』に該当しないこと
 ↓
ちなみに… 
これらの条件を“見事クリア”すれば,登録が認められるが,
まだ“宅建士ではない(通常,「資格者」と呼ばれる!)。


注)登録の効力に“有効期間”は『ない』
登録が消除されない限り… “一生有効”となる!)
―――――――――――――――――――――――――――
【宅建士への道-その3 (宅建士証の交付)】

宅建士になるための“最後のハードル(ゴール)”は,
「宅建士証の交付」だ。
 ↓
ただし… 
この交付の申請をするかどうかは,“自由(任意)”である。
 ↓
宅建士証交付の“申請”は,
『登録地』の知事に対して行う(登録地以外はNG!)。
 ↓
宅建士証の交付には… 次の“条件”がある。
● 『法定講習』の受講
  (ただし… “合格日”から『1年』以内なら免除!)


注)合格・登録と違い,宅建士証には“有効期間”がある。
宅建士証の有効期間は… 『5年間』である!)
―――――――――――――――――――――――――――
今回の“要点まとめ”は…ここまで!






●●● 今日の穴埋め(『  』に入るのは?)●●●

1)都道府県知事は,不正の手段によって宅地建物取引士
資格試験(以下「試験」という。)を受けた者に対しては,
合格の決定を取り消すことができるが,さらに情状により,
『  』年以内の期間を定めて試験を受けることができない
ものとすることができる。

2)試験に合格した者で,宅地又は建物の取引に関し
『  』年以上の実務の経験を有するものは,当該『  』
を行った都道府県知事の登録を受けることができる。

3)宅地建物取引士証(登録の移転に伴い交付された
場合を除く。)の有効期間は,『  』年である。

(正解はこちら ^o^)
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓


1)都道府県知事は,不正の手段によって宅地建物取引士
資格試験(以下「試験」という。)を受けた者に対しては,
合格の決定を取り消すことができるが,さらに情状により,
『3』年以内の期間を定めて試験を受けることができない
ものとすることができる。

2)試験に合格した者で,宅地又は建物の取引に関し
『2』年以上の実務の経験を有するものは,当該『試験』
を行った都道府県知事の登録を受けることができる。

3)宅地建物取引士証(登録の移転に伴い交付された
場合を除く。)の有効期間は,『5』年である。

(今回の穴埋め…オワリ!)






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2016年06月22日(水) 11時00分00秒

宅建士合格塾(宅建業法その3…宅建業者③)

テーマ:宅建士合格塾(平成28年)
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みなさん、こんにちは(^o^)。

今日の宅建合格塾は、
「免許の欠格事由」の“要点まとめ”です。

宅建業者(免許制度)の取扱いは、
前回までの内容でわかるように“丸暗記項目”が
中心ですが、この欠格事由だけは丸暗記が通用せず、
ある程度“理解”していないと、正解が出せない…
ちょっと厄介な項目となっています。

でも… 免許の欠格事由は、
宅建試験における“レギュラーメンバー”の1つなので、
完璧にマスターするしかありません。

今日の記事をしっかり読んで、
欠格事由で確実に得点できるようにしましょう(^o^)。






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●●● 宅建業者③(免許の欠格事由)●●●

宅建業の免許は,
『欠格事由』の“いずれか”に該当するときは,
受けることができない。
 ↓
ただし… この欠格事由の審査の対象者は,
免許申請者である個人・法人”だけではない。
(その免許申請者の“取り巻き達”についても,“一緒に
審査されるのだ。当ブログでは「取り巻き審査」と呼ぶ!)

それでは… 
欠格事由に該当するケースを,個別にみていこう。

―――――――――――――――――――――――――――
【成年被後見人・被保佐人・破産者】

『成年被後見人』『被保佐人』『破産者』は,
免許を受けることができない。
 ↓
ただし… 
● 成年被後見人・被保佐人は,
 後見開始の審判・保佐開始の審判が“取り消されれば”,
 『直ちに』免許が受けられる。
● 破産者は,
 “復権”を得れば,『直ちに』免許が受けられる。
―――――――――――――――――――――――――――
【一定の“前科”がある者】

1)“禁錮以上”の刑に処せられた者
どの法律に違反したか・どんな罪を犯したか…に関係なく,
『禁錮刑』or『懲役刑』に処せられた者は…
 ↓
その刑の執行を終わった日(刑期を終えた日)から
『5年』が経過するまでは,免許を受けることができない。

2)“罰金”の刑に処せられた者
次のいずれかで『罰金刑』に処せられた者は…
 ● 『宅建業法』に違反する…
 ● 刑法『傷害罪・現場助勢罪(傷害助勢罪)・暴行罪,
   凶器準備集合罪・凶器準備結集罪・脅迫罪・背任罪』

   のいずれかを犯す…
 ● いわゆる「暴力団新法」に違反する…
 ● 「暴力行為等処罰に関する法律」の罪を犯す…
 ↓
その刑の執行を終わった日(罰金を納めた日)から
『5年』が経過するまでは,免許を受けることができない。


注)上記に該当する者であっても,「執行猶予付」の場合は…
 ↓
執行猶予期間が満了すれば,『直ちに』免許が受けられる。
(猶予期間の満了後,“5年”の経過を待つ必要はない!
―――――――――――――――――――――――――――
【暴力団員等】

次のいずれかの者は,免許を受けることができない。
● 暴力団員
● 暴力団員でなくなった日から『5年』を経過しない者
―――――――――――――――――――――――――――
【かつて悪質行為で“免許取消処分”を受けた者】

次のいずれかを理由に(“3つの悪質行為”と呼ぶ!),
『免許取消処分』を受けた場合等が対象となる。
● 不正の手段により免許を受けた…
● 「業務停止処分」に該当する行為で“情状が特に”重い…
● 「業務停止処分」に“違反”した…

1)免許取消処分を“受けた”場合
3つの悪質行為”のいずれかが理由で免許取消処分を受け,
その取消の日から『5年』を経過しないときは…
 ↓
その「免許取消処分」を受けた『個人・法人』は,
免許を受けることができない。
 ↓
さらに… 
免許取消処分に係る“聴聞公示の日『前60日』以内”に,
その処分を受けた法人の『役員』であった者も,
免許を受けることができない。

2)あわてて“廃業届”をした場合
3つの悪質行為”のいずれかの理由による免許取消処分の
「聴聞公示」の日以後
,あわてて“廃業等の届出”をしても,
相当の理由がなければ,免許取消処分から逃れるために
わざと”届け出た…と判断される。
 ↓
したがって,その届出の日から『5年』を経過するまで…
 ↓
その“廃業等の届出”をした『個人・法人』は,
免許を受けることができない。
 ↓
さらに… 
免許取消処分に係る“聴聞公示の日『前60日』以内”に,
その“廃業等の届出”をした法人の『役員』であった者も,
免許を受けることができない。

3)あわてて“合併消滅”を図った場合(法人業者のみ)
3つの悪質行為”のいずれかの理由による免許取消処分の
「聴聞公示」の日以後
,あわてて“合併による消滅”を図って
も,相当の理由がなければ,免許取消処分から逃れるために
わざと”合併して消滅させた…と判断される。
 ↓
したがって,その消滅の日から『5年』を経過するまで…
 ↓
免許取消処分に係る“聴聞公示の日『前60日』以内”に,
その“合併で消滅した法人”の『役員』であった者は,
免許を受けることができない。


注)欠格事由における「役員」には,「取締役」のほか,
役員と同等以上の支配力をもつ「相談役」や「顧問」も含まれる。
―――――――――――――――――――――――――――
【不正行為等をした者・するおそれが明らかな者】

次のいずれかの者は,免許を受けることができない。
● 過去『5年』以内に,
 宅建業に関し不正 or 著しく不当な行為をした者
 (例:2~3年前に何回も無免許事業を行っていた…)
● 過去に宅建業に関する不正行為等をしていなくても,
 今後,不正 or 不誠実な行為をする『おそれが明らか』な者
 (例:かつて不動産詐欺の経歴がある…)
―――――――――――――――――――――――――――
【取り巻き審査-その1 (法定代理人)】

「未成年者」であっても,免許が受けられるのが原則だ。
(未成年者…というだけで,欠格事由になることはない!)
 ↓
しかし… 下記1)の未成年者については,
その『法定代理人』についても,一緒に審査される。

1)行為能力を“有しない”未成年者
その本人自身に問題がなくても…
 ↓
『法定代理人』が“欠格事由に該当”すると,
免許を受けられなくなる

2)行為能力を“有する”未成年者
その本人自身に問題がなければ…
 ↓
免許が受けられる「法定代理人」は,審査の対象外!)。

3)“婚姻”した未成年者
その本人自身に問題がなければ…
 ↓
免許が受けられる(宅建業法上“成年者扱い”となる!)。
―――――――――――――――――――――――――――
【取り巻き審査-その2 (役員・政令使用人)】

1)免許申請者が“法人”である場合
その法人自身に問題がなくても…
 ↓
『役員』『政令使用人(事務所の代表者)』が,
欠格事由のいずれかに該当”すると,
その免許申請者(法人)が,免許を受けられなくなる

2)免許申請者が“個人”である場合
その個人自身に問題がなくても…
 ↓
『政令使用人(事務所の代表者)』が,
欠格事由のいずれかに該当”すると,
その免許申請者(個人)が,免許を受けられなくなる
―――――――――――――――――――――――――――
今回の“要点まとめ”は…ここまで!






●●● 今回の穴埋め(『  』に入るのは?)●●●

1)破産者で復権を得ないものは,
宅地建物取引業の免許を受けることができ『  』

2)執行猶予付きの懲役刑に処せられた者は,
その執行猶予の期間が満了した場合,
宅地建物取引業の免許を受けることができ『  』

3)宅地建物取引業の免許の申請前『  』年以内に
宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をした者は,
当該免許を受けることができない。

4)宅地建物取引業の営業に関し成年者と同一の行為能力を
有する未成年者の法定代理人が,懲役刑に処せられた場合,
当該未成年者(自身は欠格事由に該当しないものとする。)
は,宅地建物取引業の免許を受けることができ『  』

5)株式会社A社の役員の1人が,宅地建物取引業に関し
不正な行為をするおそれが明らかな者に該当する場合,
A社は,宅地建物取引業の免許を受けることができ『  』

(正解はこちら ^o^)
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓


1)破産者で復権を得ないものは,
宅地建物取引業の免許を受けることができ『ない』

2)執行猶予付きの懲役刑に処せられた者は,
その執行猶予の期間が満了した場合,
宅地建物取引業の免許を受けることができ『る』

3)宅地建物取引業の免許の申請前『5』年以内に
宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をした者は,
当該免許を受けることができない。

4)宅地建物取引業の営業に関し成年者と同一の行為能力を
有する未成年者の法定代理人が,懲役刑に処せられた場合,
当該未成年者(自身は欠格事由に該当しないものとする。)
は,宅地建物取引業の免許を受けることができ『る』

5)株式会社A社の役員の1人が,宅地建物取引業に関し
不正な行為をするおそれが明らかな者に該当する場合,
A社は,宅地建物取引業の免許を受けることができ『ない』

(今回の穴埋め…オワリ!)






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