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● 出版社の社長(兼 著者&編集者)と、大手予備校の講師をしています。

 また、宅建受験生向けの支援サイト“たっけん.com”を運営しています。


● 当ブログでは、宅建(宅建士)等の資格試験学習に役立つ情報を中心に、

 その他、私が興味があること(政治・経済、鉄道、スポーツetc.)なんかも、

 いろいろ記事にしていきたいと思っています。





   ♪♪♪ 今週のクラシック (毎週日曜日に更新しま~す *^▽^*)♪♪♪


     ※ 宅建本試験直前期のため、現在は、更新をお休みしています(^^♪


  私は…  本の制作作業等をしているときは、1日中、BGMにクラシック音楽を流しています。

  そこで…  その時々における“マイブーム”のクラシック曲をご紹介するのが、この記事です。

  なお…  “楽譜音痴”ですので、専門用語を用いての説明はできません(あしからず… ^^;)。

  ちなみに…  19世紀末~20世紀に活躍した作曲家の作品を、よく好んで聴きます。

   (好きな作曲家:ブルックナー、マーラー、ラフマニノフ、バルトーク、ショスタコービッチなど)



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2016年09月06日(火) 23時00分00秒

“直近3年間の過去問”を攻略せよ!(平成26年【問6】)

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みなさん、こんばんは(*^▽^*)。
今回は、“瑕疵”をテーマにした複合問題を解説します。




 《“直近3年間の過去問”を攻略せよ! バックナンバー (^◇^)》
 H25 【問 1】 民法(今回も出た! “明文規定はどれか?”)
 H25 【問 2】 民法(未成年者を題材にいろいろ訊いてきた…)
 H25 【問 3】 民法(相隣関係と地役権の取得時効に関する問題)
 H25 【問 4】 民法(留置権…常識と照らし合わせて解くべし!)
 H25 【問 5】 民法(近年では最も“無風”だった抵当権の問題)
 H25 【問 6】 民法(超難問なので解けなくても気にしない≧▽≦)
 H25 【問 7】 民法(もはやレギュラー??? 判決文問題)
 H25 【問 8】 民法(賃貸借?…つかみどころのない問題(笑))
 H25 【問 9】 民法(不法行為の王道問題…正解できたかな!?)
 H25 【問 10】 民法(相続の問題…素直な人が勝つ (ー_ー)!)
 H25 【問 11】 借地借家法(ムム? 賃料改定特約がまた出た!)
 H25 【問 12】 借地借家法(ゴ…ゴルフ場の問題を出すとは。。。)
 H25 【問 13】 区分所有法(肢1がわかれば,正解は出せる!)
 H25 【問 14】 不動産登記(もぅ~正解させる気…ないでしょ(怒))
 H25 【問 15】 都市計画法(えっ,これが正解?…て感じの問題)
 H25 【問 16】 都市計画法(開発許可の素直な問題…絶対正解!)
 H25 【問 17】 建築基準法(ん~、今年の受験生は無視・無視!?)
 H25 【問 18】 建築基準法(集団規定の王道のような問題だにゃ~)
 H25 【問 19】 宅造法(言葉足らずの肢もあるけど…答えは出る!)
 H25 【問 20】 区画整理法(ムズイ! できなくても気にすんなぁ)
 H25 【問 21】 農地法(賃貸借が出たぁ~…でも正解は別の肢 ^.^)
 H25 【問 22】 国土法その他(久々の複合問題…でも正解は出るョ)
 H25 【問 23】 印紙税(わかる人はわかる,そうでない人には…略)
 H25 【問 24】 固定資産税(こんな糞ムズ…解けるかぁゴラァ!)
 H25 【問 25】 地価公示法(肩がこりそうなほど凝った問題だにゃ)
 H25 【問 26】 宅建業法(欠格事由の基本知識があれば解けるョ)
 H25 【問 27】 宅建業法(営業保証金に信託会社を絡めるなんて…)
 H25 【問 28】 宅建業法(媒介契約は…今回も“個数問題”かぁ~)
 H25 【問 29】 宅建業法(いよいよ大本命の“35条”が登場だぁ~)
 H25 【問 30】 宅建業法(35条の問題に罰則を絡めるとはニクイ!)
 H25 【問 31】 宅建業法(37条を“組合せ問題でどうぞ”ってか!)
 H25 【問 32】 宅建業法(広告&契約時期の制限を召し上がれ ^O^)
 H25 【問 33】 宅建業法(これでもかって感じでまたまた35条だぁ)
 H25 【問 34】 宅建業法(なが~い解説となってしまいましたぁ~)
 H25 【問 35】 宅建業法(37条問題もここまできたかぁ…しみじみ)
 H25 【問 36】 宅建業法(また35条&37条かよォ~もう飽き…略)
 H25 【問 37】 宅建業法(現行の税率に修正した報酬の問題です!)
 H25 【問 38】 宅建業法(8種制限の複合問題まで個数問題???)
 H25 【問 39】 宅建業法(たいがいのことは協会がやってくれる?)
 H25 【問 40】 宅建業法(答えは出るけど…いかんせん肢4がねぇ)
 H25 【問 41】 宅建業法(帳簿に標識に宅建士証…まとめてドン!)
 H25 【問 42】 宅建業法(宅建士に対する監督処分だけで1問ドン)
 H25 【問 43】 宅建業法(免許換え&監督&欠格事由でドン!(笑))
 H25 【問 44】 宅建業法(H25のラストを飾る“個数問題”だべ~)
 H25 【問 45】 住宅瑕疵担保履行法(細かいけど正解は出せる!)

 H26 【問 1】 民法(これで3年連続…“明文規定があるか??”)
 H26 【問 2】 民法(ありゃりゃ…代理で個数問題とはビックリ!)
 H26 【問 3】 民法(時効だけでいいのに…即時取得も出てるョ)
 H26 【問 4】 民法(なにぃ~抵当権&根抵当権の複合問題だぁ?)
 H26 【問 5】 民法(判決文問題…ちゅうか“国語”の問題だわナ)






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□□□ 平成26年度宅建本試験解説【問6】□□□
重要度☆☆☆☆☆

Aは,Bに建物の建築を注文し,完成して引渡しを受けた建
物をCに対して売却した。本件建物に瑕疵があった場合に関
する次の記述のうち,民法の規定及び判例によれば,正しい
ものはどれか。


(1)Cは,売買契約の締結の当時,本件建物に瑕疵がある
ことを知っていた場合であっても,瑕疵の存在を知ってから
1年以内であれば,Aに対して売買契約に基づく瑕疵担保責
任を追及することができる。

(2)Bが建物としての基本的な安全性が欠けることがない
ように配慮すべき義務を怠ったために本件建物に基本的な安
全性を損なう瑕疵がある場合には,当該瑕疵によって損害を
被ったCは,特段の事情がない限り,Bに対して不法行為責
任に基づく損害賠償を請求できる。

(3)CがBに対して本件建物の瑕疵に関して不法行為責任
に基づく損害賠償を請求する場合,当該請求ができる期間は,
Cが瑕疵の存在に気付いてから1年以内である。

(4)本件建物に存在している瑕疵のために請負契約を締結
した目的を達成することができない場合,AはBとの契約を
一方的に解除することができる。

(解説はこちら ^o^)
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓

●●●(かる~く確認したい人は…)あっさり解説 ●●●


(1)×
買主が悪意の場合は…⇒売主に対して,瑕疵担保責任を追及できない。

(2)○
不法行為が成立するため…
 ⇒買主は,請負人に対し…直接に損害賠償を請求できる。

(3)×
瑕疵の存在に気付いた時から…⇒3年以内となる(1年以内ではない!)。

(4)×
完成した建物に瑕疵があっても…⇒請負契約の解除はできない。

正解(2)



●●●(ちゃんと確認したい人は…)しっかり解説 ●●●

《本問の総評》

本問は,“過去問”の内容をしっかり学習していれば,
すべての選択肢の正否を判断することができる
近年の民法の問題にしてはめずらしい“サービス問題”だ。
 ↓
正解肢である肢(2)についても,
建物としての“基本的な安全性を損なう”瑕疵であれば
不法行為が成立する… かつてH23【問9】で出た内容だ。
 ↓
というわけで…
正解すべき度は,ちょっと厳しめの“☆☆☆☆☆”としよう。
(間違えた人は,テキストを再チェック!)


(1)誤り
買主Cは“善意&無過失”でなければ,
売主Aに対して,瑕疵担保責任を追及することができない。
 ↓
だから,Cが「売買契約の締結の当時,
本件建物に瑕疵があることを知っていた…」のであれば,
「瑕疵の存在を知ってから1年以内」であっても,
瑕疵担保責任の追及は認められない。
 ↓
よって,本肢は誤り。
《50日でうかる宅建士:上巻161ページ参照》

(2)正しい
請負人(=工事施工者)Bが,
「建物としての基本的な安全性が欠けることがないように
配慮すべき義務を怠った…」ために,
その建物に“基本的な安全性を損なう”瑕疵がある場合は,
不法行為”が成立し,買主Cは,Bに対して,
直接に損害賠償請求ができる。
 ↓
よって,本肢は正しい。
《50日でうかる宅建士:上巻189ページ参照》

(3)誤り
「不法行為責任に基づく損害賠償を請求する場合」において,
その請求ができる期間は,次のまたはである。
 ① 被害者等が損害&加害者を知った時から3年
 ② 不法行為があった時から20年

 ↓
したがって,
本肢のように「瑕疵の存在に気付いてから
(=損害&加害者を知った時から)…」であれば,
3年以内となる(1年以内…ではない!)。
 ↓
よって,本肢は誤り。
《50日でうかる宅建士:上巻184ページ参照》

(4)誤り
AB間の請負契約は,
「建物」を目的物とする請負契約であるため,
完成した建物に,
「請負契約を締結した目的を達成することができない…」
くらいヒドイ瑕疵があっても,注文者Aは,
請負人Bとの契約を一方的に解除することが“できない”。
 ↓
よって,本肢は誤り。
《50日でうかる宅建士:上巻170ページ参照》

正解(2)





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みなさん、こんばんは(*^▽^*)。
今回は、定番の“判決文”問題を取り上げます。




 《“直近3年間の過去問”を攻略せよ! バックナンバー (^◇^)》
 H25 【問 1】 民法(今回も出た! “明文規定はどれか?”)
 H25 【問 2】 民法(未成年者を題材にいろいろ訊いてきた…)
 H25 【問 3】 民法(相隣関係と地役権の取得時効に関する問題)
 H25 【問 4】 民法(留置権…常識と照らし合わせて解くべし!)
 H25 【問 5】 民法(近年では最も“無風”だった抵当権の問題)
 H25 【問 6】 民法(超難問なので解けなくても気にしない≧▽≦)
 H25 【問 7】 民法(もはやレギュラー??? 判決文問題)
 H25 【問 8】 民法(賃貸借?…つかみどころのない問題(笑))
 H25 【問 9】 民法(不法行為の王道問題…正解できたかな!?)
 H25 【問 10】 民法(相続の問題…素直な人が勝つ (ー_ー)!)
 H25 【問 11】 借地借家法(ムム? 賃料改定特約がまた出た!)
 H25 【問 12】 借地借家法(ゴ…ゴルフ場の問題を出すとは。。。)
 H25 【問 13】 区分所有法(肢1がわかれば,正解は出せる!)
 H25 【問 14】 不動産登記(もぅ~正解させる気…ないでしょ(怒))
 H25 【問 15】 都市計画法(えっ,これが正解?…て感じの問題)
 H25 【問 16】 都市計画法(開発許可の素直な問題…絶対正解!)
 H25 【問 17】 建築基準法(ん~、今年の受験生は無視・無視!?)
 H25 【問 18】 建築基準法(集団規定の王道のような問題だにゃ~)
 H25 【問 19】 宅造法(言葉足らずの肢もあるけど…答えは出る!)
 H25 【問 20】 区画整理法(ムズイ! できなくても気にすんなぁ)
 H25 【問 21】 農地法(賃貸借が出たぁ~…でも正解は別の肢 ^.^)
 H25 【問 22】 国土法その他(久々の複合問題…でも正解は出るョ)
 H25 【問 23】 印紙税(わかる人はわかる,そうでない人には…略)
 H25 【問 24】 固定資産税(こんな糞ムズ…解けるかぁゴラァ!)
 H25 【問 25】 地価公示法(肩がこりそうなほど凝った問題だにゃ)
 H25 【問 26】 宅建業法(欠格事由の基本知識があれば解けるョ)
 H25 【問 27】 宅建業法(営業保証金に信託会社を絡めるなんて…)
 H25 【問 28】 宅建業法(媒介契約は…今回も“個数問題”かぁ~)
 H25 【問 29】 宅建業法(いよいよ大本命の“35条”が登場だぁ~)
 H25 【問 30】 宅建業法(35条の問題に罰則を絡めるとはニクイ!)
 H25 【問 31】 宅建業法(37条を“組合せ問題でどうぞ”ってか!)
 H25 【問 32】 宅建業法(広告&契約時期の制限を召し上がれ ^O^)
 H25 【問 33】 宅建業法(これでもかって感じでまたまた35条だぁ)
 H25 【問 34】 宅建業法(なが~い解説となってしまいましたぁ~)
 H25 【問 35】 宅建業法(37条問題もここまできたかぁ…しみじみ)
 H25 【問 36】 宅建業法(また35条&37条かよォ~もう飽き…略)
 H25 【問 37】 宅建業法(現行の税率に修正した報酬の問題です!)
 H25 【問 38】 宅建業法(8種制限の複合問題まで個数問題???)
 H25 【問 39】 宅建業法(たいがいのことは協会がやってくれる?)
 H25 【問 40】 宅建業法(答えは出るけど…いかんせん肢4がねぇ)
 H25 【問 41】 宅建業法(帳簿に標識に宅建士証…まとめてドン!)
 H25 【問 42】 宅建業法(宅建士に対する監督処分だけで1問ドン)
 H25 【問 43】 宅建業法(免許換え&監督&欠格事由でドン!(笑))
 H25 【問 44】 宅建業法(H25のラストを飾る“個数問題”だべ~)
 H25 【問 45】 住宅瑕疵担保履行法(細かいけど正解は出せる!)

 H26 【問 1】 民法(これで3年連続…“明文規定があるか??”)
 H26 【問 2】 民法(ありゃりゃ…代理で個数問題とはビックリ!)
 H26 【問 3】 民法(時効だけでいいのに…即時取得も出てるョ)
 H26 【問 4】 民法(なにぃ~抵当権&根抵当権の複合問題だぁ?)






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□□□ 平成26年度宅建本試験解説【問5】□□□
重要度☆☆☆☆

債権譲渡に関する次の1から4までの記述のうち,下記判決
文によれば,正しいものはどれか。

(判決文)
民法は,原則として債権の譲渡性を認め(民法第466条第1項),
当事者が反対の意思を表示した場合にはこれを認めない旨定
めている(同条第2項本文)ところ,債権の譲渡性を否定す
る意思を表示した譲渡禁止の特約は,債務者の利益を保護す
るために付されるものと解される。そうすると,譲渡禁止の
特約に反して債権を譲渡した債権者は,同特約の存在を理由
に譲渡の無効を主張する独自の利益を有しないのであって,
債務者に譲渡の無効を主張する意思があることが明らかであ
るなどの特段の事情がない限り,その無効を主張することは
許されないと解するのが相当である。

(1)
債権譲渡禁止特約が付されている債権が債権者から第
三者に対して譲渡された場合,債権者に譲渡の無効を主張す
る意思があることが明らかであるときに限り,債務者が当該
譲渡は無効である旨の主張をすることは許される。

(2)債権譲渡禁止特約が付されている債権が債権者から第
三者に対して譲渡された場合,債権者に譲渡の無効を主張す
る意思があることが明らかであれば,譲渡した債権者が当該
譲渡は無効である旨の主張をすることは許される。

(3)債権譲渡禁止特約が付されている債権が債権者から第
三者に対して譲渡された場合,債務者に譲渡の無効を主張す
る意思があることが明らかであれば,譲渡した債権者が当該
譲渡は無効である旨の主張をすることは許される。

(4)債権譲渡禁止特約が付されている債権が債権者から第
三者に対して譲渡された場合,債権譲渡禁止の特約は債務者
の利益を保護するために付されるものであるので,債権者は
いかなるときも当該譲渡が無効であることを主張することは
許されない。

(解説はこちら ^o^)
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓

●●●(かる~く確認したい人は…)あっさり解説 ●●●


(1)×
債務者の意思が問題であって…⇒債権者の意思は関係ない!

(2)×
だ~か~ら⇒あくまでも債務者の意思が問題なんだってば!

(3)○
これが正解(^^)⇒債務者に無効の意思があれば許されるゾ!

(4)×
これは論外(笑)⇒“いかなるときも”なんて言ってないゾ!

正解(3)



●●●(ちゃんと確認したい人は…)しっかり解説 ●●●

《本問の総評》

もうすっかり定番となりつつある“判決文問題”,
例年同様,本問も判決文をしっかり読めば解ける。
 ↓
注意すべきは,債者と債者を読み間違えないこと。。。
 ↓
正解肢である(3)は“判決文そのまんま”だ。
(4)は論外!(笑)
 ↓
長文を読むのが苦手な人がいるかもしれないが,
ここで点数を取らなきゃ,権利関係はどこで取るのョ…
ってことで,重要度は“☆☆☆☆”でキマリだ!


(1)誤り
判決文で,「譲渡禁止の特約は,債務者の利益を保護
するために付される…」と書かれているとおり,
あくまでも“債務者”がどう思っているのか…が重要だ。
(“債権者”の意思など,どうでもよい…笑)
 ↓
ところが,本肢では
「“債権者”に譲渡の無効を主張する意思があることが
明らかであるとき…」に限って,
債務者”の無効の主張が許される…と書かれており,
判決文の内容とぜ~んぜん合致しない。
 ↓
よって,本肢は誤り。
《50日でうかる宅建士:上巻154ページ参照》

(2)誤り
もう一度言うョ( ̄д ̄;)。
 ↓
大事なのは“債務者”の意思であって,
債権者”の意思は,関係ないんだってばさ。。。
 ↓
なのに,本肢は
「“債権者”に譲渡の無効を主張する意思があることが
明らか…」なら,“譲渡した債権者”からの無効の主張が
許される…と書かれており,
判決文とは内容がまったく異なっている!
 ↓
よって,本肢は誤り。
《50日でうかる宅建士:上巻154ページ参照》

(3)正しい
本肢は,
「“債務者”に譲渡の無効を主張する意思があることが
明らか…」であれば,“譲渡した債権者”からも,
無効の主張が許される…と書かれており,
判決文そのまんまの内容だ。
 ↓
よって,本肢は正しい。
《50日でうかる宅建士:上巻154ページ参照》

(4)誤り
「債権譲渡禁止の特約は“債務者の利益を保護”するために
付されるものである…」という記述は問題ないんだけど,
後半の記述に問題が。。。
 ↓
判決文では,債権者は“いかなるときも”無効の主張
は許されない…なんて,ちっとも言っていないぞ!
 ↓
よって,本肢は誤り。
《50日でうかる宅建士:上巻154ページ参照》

正解(3)





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 H25 【問 2】 民法(未成年者を題材にいろいろ訊いてきた…)
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 H25 【問 8】 民法(賃貸借?…つかみどころのない問題(笑))
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 H25 【問 13】 区分所有法(肢1がわかれば,正解は出せる!)
 H25 【問 14】 不動産登記(もぅ~正解させる気…ないでしょ(怒))
 H25 【問 15】 都市計画法(えっ,これが正解?…て感じの問題)
 H25 【問 16】 都市計画法(開発許可の素直な問題…絶対正解!)
 H25 【問 17】 建築基準法(ん~、今年の受験生は無視・無視!?)
 H25 【問 18】 建築基準法(集団規定の王道のような問題だにゃ~)
 H25 【問 19】 宅造法(言葉足らずの肢もあるけど…答えは出る!)
 H25 【問 20】 区画整理法(ムズイ! できなくても気にすんなぁ)
 H25 【問 21】 農地法(賃貸借が出たぁ~…でも正解は別の肢 ^.^)
 H25 【問 22】 国土法その他(久々の複合問題…でも正解は出るョ)
 H25 【問 23】 印紙税(わかる人はわかる,そうでない人には…略)
 H25 【問 24】 固定資産税(こんな糞ムズ…解けるかぁゴラァ!)
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 H25 【問 28】 宅建業法(媒介契約は…今回も“個数問題”かぁ~)
 H25 【問 29】 宅建業法(いよいよ大本命の“35条”が登場だぁ~)
 H25 【問 30】 宅建業法(35条の問題に罰則を絡めるとはニクイ!)
 H25 【問 31】 宅建業法(37条を“組合せ問題でどうぞ”ってか!)
 H25 【問 32】 宅建業法(広告&契約時期の制限を召し上がれ ^O^)
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 H25 【問 34】 宅建業法(なが~い解説となってしまいましたぁ~)
 H25 【問 35】 宅建業法(37条問題もここまできたかぁ…しみじみ)
 H25 【問 36】 宅建業法(また35条&37条かよォ~もう飽き…略)
 H25 【問 37】 宅建業法(現行の税率に修正した報酬の問題です!)
 H25 【問 38】 宅建業法(8種制限の複合問題まで個数問題???)
 H25 【問 39】 宅建業法(たいがいのことは協会がやってくれる?)
 H25 【問 40】 宅建業法(答えは出るけど…いかんせん肢4がねぇ)
 H25 【問 41】 宅建業法(帳簿に標識に宅建士証…まとめてドン!)
 H25 【問 42】 宅建業法(宅建士に対する監督処分だけで1問ドン)
 H25 【問 43】 宅建業法(免許換え&監督&欠格事由でドン!(笑))
 H25 【問 44】 宅建業法(H25のラストを飾る“個数問題”だべ~)
 H25 【問 45】 住宅瑕疵担保履行法(細かいけど正解は出せる!)

 H26 【問 1】 民法(これで3年連続…“明文規定があるか??”)
 H26 【問 2】 民法(ありゃりゃ…代理で個数問題とはビックリ!)
 H26 【問 3】 民法(時効だけでいいのに…即時取得も出てるョ)






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□□□ 平成26年度宅建本試験解説【問4】□□□
重要度☆

AがBとの間で,CのBに対する債務を担保するためにA所
有の甲土地に抵当権を設定する場合と根抵当権を設定する場
合における次の記述のうち,民法の規定によれば,正しいも
のはどれか。


(1)抵当権を設定する場合には,被担保債権を特定しなけ
ればならないが,根抵当権を設定する場合には,BC間のあ
らゆる範囲の不特定の債権を極度額の限度で被担保債権とす
ることができる。

(2)抵当権を設定した旨を第三者に対抗する場合には登記
が必要であるが,根抵当権を設定した旨を第三者に対抗する
場合には,登記に加えて,債務者Cの異議を留めない承諾が
必要である。

(3)Bが抵当権を実行する場合には,AはまずCに催告す
るように請求することができるが,Bが根抵当権を実行する
場合には,AはまずCに催告するように請求することはでき
ない。

(4)抵当権の場合には,BはCに対する他の債権者の利益
のために抵当権の順位を譲渡することができるが,元本の確
定前の根抵当権の場合には,Bは根抵当権の順位を譲渡する
ことができない。

(解説はこちら ^o^)
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓

●●●(かる~く確認したい人は…)あっさり解説 ●●●


(1)×
根抵当権は…⇒一定の範囲に属する不特定の債権が対象となる。

(2)×
根抵当権も登記が対抗要件…⇒本肢の承諾を加える必要はない。

(3)×
抵当権・根抵当権のどちらも…⇒催告の抗弁権は使えないぞ!

(4)○
順位の譲渡は…⇒抵当権はOK,元本確定前の根抵当権はNG。

正解(4)



●●●(ちゃんと確認したい人は…)しっかり解説 ●●●

《本問の総評》

ん~,
これは宅建受験生には難しすぎるかなぁ~(脂汗
 ↓
こんな問題に対応できるように学習する時間があるのなら,
宅建業法や法令上の制限をしっかりやった方が,
トータルの得点は延びるような気がする。。。
 ↓
というわけで…
今年の宅建受験生は,本問は参考程度にみておこう
重要度は,もちろん“”だ!


(1)誤り
「抵当権」を設定する場合には,
被担保債権を特定しなければならない。
 ↓
したがって,本肢“前半”の記述は正しい。
 ↓
これに対して,
「根抵当権」を設定する場合には,
一定の範囲に属する”不特定の債権を極度額の限度で
被担保債権とすることができる。
(つまり… 「BC間のあらゆる範囲」の不特定の債権を,
被担保債権とするわけではない!)
 ↓
したがって,本肢“後半”の記述は誤り。
 ↓
よって,本肢は誤り。
《50日でうかる宅建:未掲載》

(2)誤り
「抵当権」を設定した旨を第三者に対抗する場合には,
登記が必要である。
 ↓
したがって,本肢“前半”の記述は正しい。
 ↓
また,
「根抵当権」を設定した旨を第三者に対抗する場合にも,
登記が必要である。
(本肢のような…「債務者Cの異議を留めない承諾」は,
不要である!)
 ↓
したがって,本肢“後半”の記述は誤り。
 ↓
よって,本肢は誤り。
《50日でうかる宅建:上巻99ページ参照》

(3)誤り
Bが「抵当権」を実行する場合,物上保証人Aは,
まず主たる債務者Cに催告するように請求する…
なんてことは“できない”。
(物上保証人には,催告の抗弁権がないからである!)
 ↓
したがって,本肢“前半”の記述は誤り。
 ↓
また,
Bが「根抵当権」を実行する場合にも,物上保証人Aは,
まず主たる債務者Cに催告するように請求する…
ことは上記の抵当権と同じく“できない”。
(理由も… 上記の「抵当権」と同じだ!)
 ↓
したがって,本肢“後半”の記述は正しい。
 ↓
というわけで,
前半の記述が間違っている本肢は誤り。
《50日でうかる宅建:上巻149ページ参照》

(4)正しい
「抵当権」の場合には,Bは,
C(同一の債務者)に対する他の債権者の利益のために,
抵当権の順位を譲渡することが“できる”。
 ↓
したがって,本肢“前半”の記述は誤り。
 ↓
これに対して,
「元本の確定前の根抵当権」の場合には,
Bは,根抵当権の順位を譲渡することが“できない”。
 ↓
したがって,本肢“後半”の記述も正しい。
 ↓
よって,本肢は正しい。
《50日でうかる宅建:未掲載》

正解(4)





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2016年09月03日(土) 23時00分00秒

“直近3年間の過去問”を攻略せよ!(平成26年【問3】)

テーマ:平成26年宅建本試験解説
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みなさん、こんばんは(*^▽^*)。
今回は、平成26年度の宅建本試験のうち、
時効”を中心とした問題を解説します。




 《“直近3年間の過去問”を攻略せよ! バックナンバー (^◇^)》
 H25 【問 1】 民法(今回も出た! “明文規定はどれか?”)
 H25 【問 2】 民法(未成年者を題材にいろいろ訊いてきた…)
 H25 【問 3】 民法(相隣関係と地役権の取得時効に関する問題)
 H25 【問 4】 民法(留置権…常識と照らし合わせて解くべし!)
 H25 【問 5】 民法(近年では最も“無風”だった抵当権の問題)
 H25 【問 6】 民法(超難問なので解けなくても気にしない≧▽≦)
 H25 【問 7】 民法(もはやレギュラー??? 判決文問題)
 H25 【問 8】 民法(賃貸借?…つかみどころのない問題(笑))
 H25 【問 9】 民法(不法行為の王道問題…正解できたかな!?)
 H25 【問 10】 民法(相続の問題…素直な人が勝つ (ー_ー)!)
 H25 【問 11】 借地借家法(ムム? 賃料改定特約がまた出た!)
 H25 【問 12】 借地借家法(ゴ…ゴルフ場の問題を出すとは。。。)
 H25 【問 13】 区分所有法(肢1がわかれば,正解は出せる!)
 H25 【問 14】 不動産登記(もぅ~正解させる気…ないでしょ(怒))
 H25 【問 15】 都市計画法(えっ,これが正解?…て感じの問題)
 H25 【問 16】 都市計画法(開発許可の素直な問題…絶対正解!)
 H25 【問 17】 建築基準法(ん~、今年の受験生は無視・無視!?)
 H25 【問 18】 建築基準法(集団規定の王道のような問題だにゃ~)
 H25 【問 19】 宅造法(言葉足らずの肢もあるけど…答えは出る!)
 H25 【問 20】 区画整理法(ムズイ! できなくても気にすんなぁ)
 H25 【問 21】 農地法(賃貸借が出たぁ~…でも正解は別の肢 ^.^)
 H25 【問 22】 国土法その他(久々の複合問題…でも正解は出るョ)
 H25 【問 23】 印紙税(わかる人はわかる,そうでない人には…略)
 H25 【問 24】 固定資産税(こんな糞ムズ…解けるかぁゴラァ!)
 H25 【問 25】 地価公示法(肩がこりそうなほど凝った問題だにゃ)
 H25 【問 26】 宅建業法(欠格事由の基本知識があれば解けるョ)
 H25 【問 27】 宅建業法(営業保証金に信託会社を絡めるなんて…)
 H25 【問 28】 宅建業法(媒介契約は…今回も“個数問題”かぁ~)
 H25 【問 29】 宅建業法(いよいよ大本命の“35条”が登場だぁ~)
 H25 【問 30】 宅建業法(35条の問題に罰則を絡めるとはニクイ!)
 H25 【問 31】 宅建業法(37条を“組合せ問題でどうぞ”ってか!)
 H25 【問 32】 宅建業法(広告&契約時期の制限を召し上がれ ^O^)
 H25 【問 33】 宅建業法(これでもかって感じでまたまた35条だぁ)
 H25 【問 34】 宅建業法(なが~い解説となってしまいましたぁ~)
 H25 【問 35】 宅建業法(37条問題もここまできたかぁ…しみじみ)
 H25 【問 36】 宅建業法(また35条&37条かよォ~もう飽き…略)
 H25 【問 37】 宅建業法(現行の税率に修正した報酬の問題です!)
 H25 【問 38】 宅建業法(8種制限の複合問題まで個数問題???)
 H25 【問 39】 宅建業法(たいがいのことは協会がやってくれる?)
 H25 【問 40】 宅建業法(答えは出るけど…いかんせん肢4がねぇ)
 H25 【問 41】 宅建業法(帳簿に標識に宅建士証…まとめてドン!)
 H25 【問 42】 宅建業法(宅建士に対する監督処分だけで1問ドン)
 H25 【問 43】 宅建業法(免許換え&監督&欠格事由でドン!(笑))
 H25 【問 44】 宅建業法(H25のラストを飾る“個数問題”だべ~)
 H25 【問 45】 住宅瑕疵担保履行法(細かいけど正解は出せる!)

 H26 【問 1】 民法(これで3年連続…“明文規定があるか??”)
 H26 【問 2】 民法(ありゃりゃ…代理で個数問題とはビックリ!)






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□□□ 平成26年度宅建本試験解説【問3】□□□
重要度☆☆☆

権利の取得や消滅に関する次の記述のうち,民法の規定及び
判例によれば,正しいものはどれか。


(1)売買契約に基づいて土地の引渡しを受け,平穏に,か
つ,公然と当該土地の占有を始めた買主は,当該土地が売主
の所有物でなくても,売主が無権利者であることにつき善意
で無過失であれば,即時に当該不動産の所有権を取得する。

(2)所有権は,権利を行使することができる時から20年間
行使しないときは消滅し,その目的物は国庫に帰属する。

(3)買主の売主に対する瑕疵担保による損害賠償請求権に
は消滅時効の規定の適用があり,この消滅時効は,買主が売
買の目的物の引渡しを受けた時から進行する。

(4)20年間,平穏に,かつ,公然と他人が所有する土地を
占有した者は,占有取得の原因たる事実のいかんにかかわら
ず,当該土地の所有権を取得する。

(解説はこちら ^o^)
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓

●●●(かる~く確認したい人は…)あっさり解説 ●●●


(1)×
本肢のルール(即時取得)は…⇒不動産では,適用されない。

(2)×
そもそも「所有権」は…⇒消滅時効が原因で消滅したりしない。

(3)○
消滅時効の適用があり…⇒この時効は引渡し時から進行する。

(4)×
20年経っても…⇒所有の意思がなきゃ所有権は取得できない。

正解(3)



●●●(ちゃんと確認したい人は…)しっかり解説 ●●●

《本問の総評》

本問は,選択肢によって,難易度が異なる。
 ↓
肢(1)は,わからなくてもOK!
肢(2)は,カンタン…わからなきゃダメ!
肢(3)は,よ~く考えればわかる!
肢(4)も,ちゃんと学習している人ならわかる!
 ↓
というわけで…
重要度は迷ったが“☆☆☆”が妥当であろう。。。


(1)誤り
売主が無権利者であっても,
その売主と売買契約を締結した買主が,
善意・無過失である(てっきり売主が本物だと信じていて,
それについて落ち度がない…)ときは,即時に,
その売買の目的物の所有権を取得することができる…
というルールがある。
(例:友達から借りた本を,その事情を知らない人に勝手に
売却してしまった場合,本来なら売主には売却権限はないが,
買主は,その本の所有権を手に入れることができる。)

 ↓
これを“即時取得”という。
 ↓
ただし,このルールは,“動産”には適用されるが,
不動産”には適用されない。
(動産には登記制度がなく,売主が本物のように見える場合,
買主を保護して,取引の安全を図る必要があるからだ!)

 ↓
本肢は土地(不動産)の売買であり,買主が,
売主が無権利者であることにつき善意・無過失であっても,
即時にその不動産の所有権を取得することが“できない”。
 ↓
よって,本肢は誤り。
《50日でうかる宅建士:未掲載》

(2)誤り
「権利を行使することができる時から20年間行使しない」場合,
地上権,永小作権,地役権”などの権利は消滅するが,
所有権”は,消滅時効が原因で消滅しない。
 ↓
そして…
消滅しないのであれば,“無主物”にもならないので,
その目的物が,国庫に帰属することもない。
 ↓
よって,本肢は誤り。
《50日でうかる宅建士:上巻74,92ページ参照》

(3)正しい
「損害賠償請求権」は“債権”であるため,
権利を行使できる時”から10年間行使しないと,
消滅時効が完成する。
 ↓
それでは,
この“権利を行使できる時”とはいつなのか?
…が問題となるが,瑕疵担保責任の場合,
買主が目的物の“瑕疵を発見”することができるのは,
早くても“引渡しを受けた時”以降であると考えられるため,
消滅時効は,その時(引渡し時)から進行することになる。
 ↓
よって,本肢は正しい。
《50日でうかる宅建士:上巻74ページ参照》

(4)誤り
「所有権」の取得時効は,
所有の意思”をもって,平穏かつ公然に,
他人の物を占有し続けることにより,
以下の期間で完成する。
● 占有開始時に善意・無過失であれば … 10年間
● 占有開始時に善意・有過失であれば … 20年間
● 占有開始時に悪意であれば … 20年間

 ↓
いずれの期間であっても,
所有の意思”をもって占有することが
所有権の取得時効が完成する要件であるため,
本肢のように,
「占有取得の原因たる事実のいかんにかかわらず…」
土地の所有権を取得することができる…わけではない。
 ↓
よって,本肢は誤り。
《50日でうかる宅建士:上巻68~71ページ参照》

正解(3)





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2016年09月02日(金) 23時00分00秒

“直近3年間の過去問”を攻略せよ!(平成26年【問2】)

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みなさん、こんばんは(*^▽^*)。
今回は、平成26年度の宅建本試験のうち、
代理の個数問題”を解説します。




 《“直近3年間の過去問”を攻略せよ! バックナンバー (^◇^)》
 H25 【問 1】 民法(今回も出た! “明文規定はどれか?”)
 H25 【問 2】 民法(未成年者を題材にいろいろ訊いてきた…)
 H25 【問 3】 民法(相隣関係と地役権の取得時効に関する問題)
 H25 【問 4】 民法(留置権…常識と照らし合わせて解くべし!)
 H25 【問 5】 民法(近年では最も“無風”だった抵当権の問題)
 H25 【問 6】 民法(超難問なので解けなくても気にしない≧▽≦)
 H25 【問 7】 民法(もはやレギュラー??? 判決文問題)
 H25 【問 8】 民法(賃貸借?…つかみどころのない問題(笑))
 H25 【問 9】 民法(不法行為の王道問題…正解できたかな!?)
 H25 【問 10】 民法(相続の問題…素直な人が勝つ (ー_ー)!)
 H25 【問 11】 借地借家法(ムム? 賃料改定特約がまた出た!)
 H25 【問 12】 借地借家法(ゴ…ゴルフ場の問題を出すとは。。。)
 H25 【問 13】 区分所有法(肢1がわかれば,正解は出せる!)
 H25 【問 14】 不動産登記(もぅ~正解させる気…ないでしょ(怒))
 H25 【問 15】 都市計画法(えっ,これが正解?…て感じの問題)
 H25 【問 16】 都市計画法(開発許可の素直な問題…絶対正解!)
 H25 【問 17】 建築基準法(ん~、今年の受験生は無視・無視!?)
 H25 【問 18】 建築基準法(集団規定の王道のような問題だにゃ~)
 H25 【問 19】 宅造法(言葉足らずの肢もあるけど…答えは出る!)
 H25 【問 20】 区画整理法(ムズイ! できなくても気にすんなぁ)
 H25 【問 21】 農地法(賃貸借が出たぁ~…でも正解は別の肢 ^.^)
 H25 【問 22】 国土法その他(久々の複合問題…でも正解は出るョ)
 H25 【問 23】 印紙税(わかる人はわかる,そうでない人には…略)
 H25 【問 24】 固定資産税(こんな糞ムズ…解けるかぁゴラァ!)
 H25 【問 25】 地価公示法(肩がこりそうなほど凝った問題だにゃ)
 H25 【問 26】 宅建業法(欠格事由の基本知識があれば解けるョ)
 H25 【問 27】 宅建業法(営業保証金に信託会社を絡めるなんて…)
 H25 【問 28】 宅建業法(媒介契約は…今回も“個数問題”かぁ~)
 H25 【問 29】 宅建業法(いよいよ大本命の“35条”が登場だぁ~)
 H25 【問 30】 宅建業法(35条の問題に罰則を絡めるとはニクイ!)
 H25 【問 31】 宅建業法(37条を“組合せ問題でどうぞ”ってか!)
 H25 【問 32】 宅建業法(広告&契約時期の制限を召し上がれ ^O^)
 H25 【問 33】 宅建業法(これでもかって感じでまたまた35条だぁ)
 H25 【問 34】 宅建業法(なが~い解説となってしまいましたぁ~)
 H25 【問 35】 宅建業法(37条問題もここまできたかぁ…しみじみ)
 H25 【問 36】 宅建業法(また35条&37条かよォ~もう飽き…略)
 H25 【問 37】 宅建業法(現行の税率に修正した報酬の問題です!)
 H25 【問 38】 宅建業法(8種制限の複合問題まで個数問題???)
 H25 【問 39】 宅建業法(たいがいのことは協会がやってくれる?)
 H25 【問 40】 宅建業法(答えは出るけど…いかんせん肢4がねぇ)
 H25 【問 41】 宅建業法(帳簿に標識に宅建士証…まとめてドン!)
 H25 【問 42】 宅建業法(宅建士に対する監督処分だけで1問ドン)
 H25 【問 43】 宅建業法(免許換え&監督&欠格事由でドン!(笑))
 H25 【問 44】 宅建業法(H25のラストを飾る“個数問題”だべ~)
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 H26 【問 1】 民法(これで3年連続…“明文規定があるか??”)






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□□□ 平成26年度宅建本試験解説【問2】□□□
重要度☆☆☆

代理に関する次の記述のうち,民法の規定及び判例によれば,
誤っているものはいくつあるか。


(ア)代理権を有しない者がした契約を本人が追認する場合,
その契約の効力は,別段の意思表示がない限り,追認をした
時から将来に向かって生ずる。

(イ)不動産を担保に金員を借り入れる代理権を与えられた
代理人が,本人の名において当該不動産を売却した場合,相
手方において本人自身の行為であると信じたことについて正
当な理由があるときは,表見代理の規定を類推適用すること
ができる。

(ウ)代理人は,行為能力者であることを要しないが,代理
人が後見開始の審判を受けたときは,代理権が消滅する。

(エ)代理人の意思表示の効力が意思の不存在,詐欺,強迫
又はある事情を知っていたこと若しくは知らなかったことに
つき過失があったことによって影響を受けるべき場合には,
その事実の有無は,本人の選択に従い,本人又は代理人のい
ずれかについて決する。

(1)一つ
(2)二つ
(3)三つ
(4)四つ


(解説はこちら ^o^)
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓
     ↓

●●●(かる~く確認したい人は…)あっさり解説 ●●●


(ア)×
「将来に向かって」ではなく…⇒はじめにさかのぼって効力を生ずる。

(イ)○
相手方が善意無過失であれば…⇒表見代理のルールが用いられる。

(ウ)○
代理人が成年被後見人になったときは…⇒代理権は消滅する。

(エ)×
詐欺・強迫等の事実の有無は…⇒代理人を基準に判断される。

正解(2)



●●●(ちゃんと確認したい人は…)しっかり解説 ●●●

《本問の総評》

本問は,
設問(イ)の“類推適用”という文言について考えすぎずに,
素直に解けば,答えが出せたんじゃないか…と思う。
 ↓
受験生が苦手とする“個数問題”なので,
重要度については“☆☆☆”としておこう。


(ア)誤り
代理権を有しない者(無権代理人)がした契約は
無効”であるが,本人が“追認”すれば,
はじめにさかのぼって”有効な代理行為となる。
 ↓
したがって,本肢のように
「契約の効力は…追認をした時から将来に向かって生ずる」
わけではない。
 ↓
よって,この設問は誤り。
《50日でうかる宅建士:上巻61ページ参照》

(イ)正しい
元々「不動産を担保に金員を借り入れる代理権」
しか与えられていないのに,
勝手に「不動産を売却」してしまった代理人の行為は,
代理権の範囲を越える行為(無権代理行為)”であり,
64ページの“超えちゃった!(パターン②)”ケースなので,
相手方において本人自身の行為であると信じた(=善意)
ことについて正当な理由がある(=無過失)場合,
表見代理”のルールが用いられることになる。
 ↓
よって,この設問は正しい。
《50日でうかる宅建士:上巻64ページ参照》
 ↓
ちなみに… 
本肢の「類推適用」とは,ドンピシャの法規がないときに,
似ている法規を引っ張ってきて適用させることをいう。
 ↓
本肢の代理人は,“代理人として”としてではなく,
本人の名”で取引をしているため,
厳密に言えば,代理とは言い難い行為ではあるが,
相手方が善意・無過失であり,
表見代理のルールを引っ張ってきて適用したほうが,
相手方保護に繋がると考えて,
判例”で表見代理のルールを類推適用できるとの判断が
なされている。


(ウ)正しい
代理人は,
制限行為能力者でもなれる
(したがって… 行為能力者であることを要しない!)。
 ↓
また,
「代理人が後見開始の審判を受けた…」ときは,
代理権が消滅する。
 ↓
よって,この設問は正しい。
《50日でうかる宅建士:上巻60,58ページ参照》

(エ)誤り
代理人が相手方から詐欺や強迫を受けた場合,
その事実の有無は,“代理人を基準”に判断される
(本肢のように… 本人の選択に従い,本人又は代理人の
いずれかについて決する…わけではない!)。
 ↓
よって,この設問は誤り。
《50日でうかる宅建士:上巻56ページ参照》
 ↓
ちなみに… 本肢の「意思の不存在」とか「ある事情を知って
いたこと若しくは知らなかったことにつき過失があった」
といった記述は,無視しちゃってOKである。


正解(2)






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