■プロフィール（賃貸業経歴）

■朋田武洋

株式会社ＡＸＩＡ　代表　
実践アパート経営オーナー＆コンサルタント
朋田武洋と申します。

自ら、３棟５１戸を所有し、アパート・マンション経営を行いながら、
賃貸経営コンサル活動も推進中の実践アパート経営コンサルタント。

所有アパート・マンション
　【愛知県稲沢市】おしゃれなプロヴァンス風デザインアパート
　【岐阜県可児市】可児の人気エリアの今渡でひろびろ９帖のワンルーム
　【愛知県北名古屋市】ファミリータイプのＲＣマンション

【賃貸経営歴】

■大家さんになって１３年。でも、最初の頃は大変でした。

大家さんになったきっかけは、ありがたいことにと父親から古い借家（木造平屋２世帯）と土地を相続したことです。

しかし、借家といっても、推定築年６０年のオンボロ長屋でした。（＾＾；
恐らく、戦前の築だったと思われます。

実際に相続してからも、トイレの床が抜けたとか、壁がずり落ちたとか、入居者の方からのクレームが度々。

当時、サラリーマンでろくに貯金もなかったので、大規模修繕費など出せるわけもなく、
「この先、いったいどうなるうんだろう。」と不安の日々を過ごしていたことを思い出します。

そんな不安に満ちた大家業のスタートでした。

相続した当時、家賃は考えられないほど安く、ちょっとした修繕があろうものなら、すぐに赤字でした。

そこで、家賃の値上げ交渉に何度かチャレンジしたのですが、
「だったら、これから、壊れたところは全部直してくれるのかい！」とせまられ、タジタジ（＾＾；

月に１万、２万の値上げ分を積み立てたところで、
大規模修繕が１度必要になれば、ひとたまりもないことは容易に想像できました。

少し、ほとぼりも冷め、気が変わったかなという頃に
２、３年おきに交渉に通いましたが、全て玉砕。

だましだましで、悶々とした日々が続くのでした。

■あるとき転機が。

きっかけは２００６年の秋のことでした。

よし、今度こそはと、事前の勉強ということで、
借地借家法に関する本も何冊も読んだ上で挑みました。

そうしたところ、入居者の一方の方から、あるお願い事を受けたのです。

その方は、私から土地を借りており、
その土地の上に自前で木造２階建ての自宅を建てていました。

その家屋の耐震検査をしてもらったところ、
築も古く、耐震度が低いため、建て替えをしたいとのことでした。

通常、借地上の建物を建て替えるには、土地所有者の承諾が必要です。

すなわち、私の承諾が必要だということです。

これをきっかけに交渉の潮目が変わりました。

これは、慎重かつ確実な交渉が必要だということで、
「金持父さん」の教えに従い、まずは、馴染みのあった不動産屋さんに相談。

それから、借地借家法に詳しい弁護士の先生を紹介いただき、交渉に入りました。

■新築アパートオーナーへの急展開

その家族は、私の祖父の代から住んでいただいていた方たちなので、
基本は建替えに同意しようと考えていました。

ただし、彼らの住んでいた家屋は、ちょうど敷地の真ん中に位置しており、
一旦、建替えをしてしまえば、余剰スペースは中途半端な広さ・形状であり、
土地活用という意味では、将来にわたって、まったく生かせなくなることを意味しました。

そこで、将来的に余剰地で私も駐車場やアパート建築などで土地活用できるようにと、新しく建てる家屋は、敷地の隅のほうに移ってもらう提案をしました。

また、後になって、その位置関係や余剰スペースでは、
アパート建築できないなんてことにならないように
並行して、アパート建築業者にアパート建築プランを提案してもらうことにしました。

そうこうしているうちに、古い借家を新築アパートに建て直そうという気持ちが強くなってきました。

土地を有効活用したいという思いもありましたが、
古い借家はかなり老朽化してきており、
わたしの懐具合からも、耐震補強等の責任ある対応が困難だと思われたからです。

そして、ある日、遂にアパート経営をしよう！と決断したのです

「借家の老朽化対策」、「家屋を建替えしたい要望に応えること」、「土地活用」という
３つの課題を解決できると考えたからです。

■真剣な業者選定と入居さんとの丁寧な交渉

アパート建築というのは初めての経験でした。

業者さんから受け取った見積もりの建築費は、
普段目にしないような数千万円規模。

当然、銀行で借り入れをしますので、
住宅ローン以外では人生で初めての大きな借金です。

失敗は許されません。

ということで、最終的には１０社を超える建築業者さんから見積もり・提案をもらい、
営業担当者の方と面談・打合せを重ねながら、急速にアパート建築に関する知識を吸収していきました。

もちろん、建築業者さんという建てる立場の方達とだけ接するのは片手落ちです。

入居者さんという実際にアパートに住んでいただくお客様に一番接している
入居仲介店もエリアの店舗はすべてまわり、エリアの賃貸事情、お客様層、家賃相場などをヒアリングしました。

それから、借家・借地の借主の方たちとの交渉も並行して行いました。

借家には２世帯のご家族が住まわれていましたが、
今回のアパート建築プランでは、
残念ではありますが１方の世帯に退去いただく必要がありました。

祖父の時代から住んでいただいているご家族です。
丁寧な対応を心掛けました。

退去交渉は、弁護士の先生に事前相談をしていましたが、
弁護士や代理人に任せることなく、自分で行いました。

やはり、長い間住んでいただいているご家族に誠意を尽くすべきだと考えたからです。

応じていただなければ、あきらめる覚悟をしていました。

何度となく丁寧な交渉を行い、
当初はかなりの難色を示されていましたが、
最終的には、誠意ある条件を提示し、同意いただきました。

また、建て替えを希望されていたご家族とも借地代その他の条件交渉を行っていました。
以前は契約書すらどこかにいってしまい、ないも同然だったのが、
借地代は従来から値上げ、公正証書での定期借地契約にこぎつけることができました。

これで、アパート建築への下地が整いました。

■建築プランを進める中、立地に不安が・・・

実は、わたしの所有地には問題がありました。

それを決定的に知ることになったのは、
あるハウスメーカーの営業マンと打合せの場でした。

それは、街の中心地にあるホテルのしゃれたカフェでの出来事でした。

アパート経営をしようと決心し、２、３社の建築業者から提案をもらいはじめたころのことでした。

それまで、私はホテルのカフェなどは、あまり行ったことはなく、
また、ハウスメーカーの営業マンとも接したことがなかったので、若干、緊張した面持ちでの打合せとなりました。

それでも、足元を見られないようにと一生懸命、
緊張を隠そうとしていたことを思い出します。

その営業マンは、一旦、アパート建築の候補地を調査したうえで、提案を持ってきてくれることになっていました。

どんな提案だろうと少しワクワクしていたのですが、打合せの前半はコーヒーを飲みながら世間話をしていました。

ひとしきり世間話を終え、カチャと少し響く音を立ててコーヒーカップをソーサーに置いた後にその営業マンの口から出てきた言葉は、今でも忘れられません。

「現地を見てきましたが、道路付けがよくありません。道幅が狭すぎます。
残念ですが、車が通るのに不便なあの土地ではアパート経営は無理です。」

要は、営業マンから断られたのです。普通は逆です。

お客側から断ることはよくあっても、営業マンから断るというのは少ないと思います。

よく捉えれば、その営業マンは良心的であったとも言えるのですが。

確かに道路付けはよくありませんでした。

土地に面する道路は、車１台がやっと通れる幅だったのですから。

しかし、いろんな課題解決のためにアパートの新築を決心した私です。

そんなことではめげてはいられません。

更に建築業者へのコンタクトを続け、最終的には提案を受けた建築業者１０社になり、
アパートの建築に向けて検討を続けていきました。

それでも、あの営業マンから言われた言葉は、その時、しっかりと私の脳に刻み込まれました。

「確かに道路幅が狭いのは大きなデメリットだ。」

「何らかの解決方法を考えておかないと後々大変なことになるかもしれない・・・」

■やはり、「一括借上」や「家賃保証」に頼るしかないのか・・・

例の営業マンの言葉が頭の片隅に残りながらも、着々と建築業者の選定を進めていきました。

そして、「よしっ。この３社の中から決めよう！」という段階まで来ました。

しかし、その３社はいずれもハウスメーカー、ありきたりの変わり映えのしないアパートであり、頭の片隅に残っていた立地のデメリットを解消できるプランではありませんでした。

やはり、いわゆるハウスメーカーの「家賃保証」に頼らざるを得ないかと半ばあきらめの状態でした。

それでも、ハウスメーカーの「家賃保証」にこれからの１０年、２０年を頼ってよいものかとの不安は消えませんでした。

私の不安は、

・本当にどこで建てても同じに見える月並みなハウスメーカのアパートでよいのだろうか？

・年数が経ち、陳腐化してきたときに、道路付けがよくない私のアパートに入居者は入るのだろうか？

・そんな状態で「家賃保証」といっても、保証家賃自体が下がっていくのではないか？

・収益を上げるのはおろか、ローンの返済に困り、先祖から受け継いだ大切な土地を手放すことになりはしないか？

というようなものでした。

そのころ、建築業者の提案を鵜呑みにするのではなく、
入居仲介の不動産屋さんにも建築業者のプランを持っていき、
その間取りや設備で入居がつきそうなのか？とか、提案書の募集家賃は相場に合っているのか？とかのヒアリングに聞いて回っていました。

不安を抱えながらも、これで、最後ということで、
まだ、ヒアリングしていなかった不動産屋さんに出掛けたときのことです。

■「これだっ！」偶然の出会い。これで立地のデメリットを解決できる！

他の不動産屋さんと同じようにひとしきり話を聞いた後で、そのお店の営業マンがポツリと言った言葉が運命を変えました。

営業マン「新築アパートをお考えなら、
　　　　　すごくいいアパートを作る業者さんがありますよ。
　　　　　社長さんもとても面白い方ですから、
　　　　　一度、お会いになってみてはどうでしょうか？」

私　　　「でも、もう、業者さんを最終候補の３社まで絞っているんですよ。
　　　　　後はその中から決めるだけなんです。
　　　　　う～ん、でも、話を聞くだけでよかったらよいですよ。」

営業マン「わかりました。話を聞くだけだとお伝えしておきます。」

それで、その業者の社長さんと会うことになりました。

その業者さんが建てたアパートを見せてもらい、打合せは、そのモデルルームで行いました。

そのアパートを見た私の印象は。

「これだ！まさに差別化することができる！」

そのアパートは、外観がとてもおしゃれで絶対に女性好みという感じのものでした。

外壁が塗り壁で南フランスのプロヴァンス風という感じなのです。

私のコンセプトは決まりました。

ターゲットは若い女性。

それであれば、車は必須ではない。

よし、そうなれば、この外観を使って、若い女性が住みたくてしょうがなくなるアパートを作ろう！

先の３社の建築業者さんには大変申し訳なかったのですが、お断りすることにしました。

もちろん、私から業者さんの事務所に出掛けていき、丁寧にお断りの話をさせていただきました。

これで、モヤモヤとした霧がはれました。

道路付けの不安が解消したのです。

そこから、先は水を得た魚のようにくだんの社長と打合せを重ねていきました。

“差別化コンセプト”として、徹底的に「女性仕様」にこだわることにしたのです。

・南フランスのプロヴァンス風の外観

・敷地内には、南フランスの街路灯を感じさせる照明

・室内の設備は、髪が洗えるシャンプードレッサー

・休日には料理が楽しめる広いシステムキッチン

・たっぷりな収納スペース

・お出掛け前に全身がチェックできる姿見ミラーを玄関に

・防犯対策として、玄関のダブルロックキー　などなど

■いまでは、満室らくちんの安定経営中

“差別化コンセプト”を念頭にアパートを作ったおかげで、
このアパートは完成前に満室となり、
その後３年間、退去があっても、次の入居付けに苦労することなく、
また、周りの平均家賃を上回る家賃を安定して継続することができています。

私の所有物件のエリアも他と同様、
リーマンショック後の景気の落ち込みで特に単身向けは入居付けに苦戦しています。

その中でも、「とても入居付けが楽な物件」ということで、不動産屋さんからも喜ばれています。

入居者が住みたいというアパートを作り、
不動産屋さんにも入居付けがとても楽と喜ばれ、自分も長きにわたって安定した家賃収入を得ることができる。

人に喜ばれながら、収入を得ることができる。

こんな幸せなことはありません。

そういった思いを他のオーナーさんに味わっていただこうと
賃貸経営コンサルタント活動を推進しています。

【現在までの略歴】

　１９９９年　４月　大家業開始
　
　２００６年１０月　老朽化した借家の対策として借地借家法の勉強を真剣に始める
　
　２００７年　５月　新築アパート契約
　
　２００８年　３月　新築アパート竣工（１Ｒ×１２戸）

　２００８年　４月　新築アパート　満室稼働開始
　
　２００９年　８月　株式会社ＡＸＩＡ設立（不動産賃貸・管理）
　
　２０１０年　７月　岐阜県可児市に中古アパート購入（１Ｒ×２０戸、２ＤＫ×４戸）

　２０１２年　６月　愛知県北名古屋市にファミリータイプのＲＣマンション購入（３ＤＫ×１５戸）
　
　
　★ＡＸＩＡ　社名の由来
　　ギリシア語で”価値”を意味します。
　　”価値ある住まい”を提供する会社であり続けるという想いを込めて名づけました。

■最後に

現在、先行き不透明で日本に元気がないと言われている時代です。

また、賃貸不動産を所有の方々も、国内の賃貸市場に不安を感じ、
海外投資に目を向ける方も多くいらっしゃいます。

しかし、わたくしは、あくまでも、日本の不動産賃貸業で頑張っていきたいと思っています。

人が生活する上で衣食住のひとつである「住まい」というのは必要不可欠であり、大事なものです。

「価値ある」「よりよい住まい」を提供することで、社会に貢献する。

そして、「入居者満足」と「賃貸オーナービジネスの確立」、
このふたつを両立させていきたいと考えています。

入居者の方に喜んでいただきながら、賃貸オーナーも繁栄し、
日本の元気に貢献していくことができたら最高です。

これからも元気に楽しくみなさんをサポートしていきたいと思います。

長くなりましたが、最後までお読み頂き本当にありがとうございました。

これからも何卒よろしくお願い致します。

朋田武洋（ともだたけひろ）
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