10/10に新大久保のほうで、マンションコミュニティという掲示板の匿名座談会に”探訪系”のブロガーとしてでてきました。今回はテーマを絞りましょうということで
- モデルルームあるある
- デべごとの特徴
の2本どり。 本当は”私のお気に入り”ってのもあったんだけど、これは話題の選択が失敗でしょう。全員が読者が誰もしらないようなマンションをあげてました。ま没。
そのうちやばい部分はとった上で掲載されるでしょうからお楽しみに。
ということでひさびさに探訪編 【管理編オンリーの方はここでさようならです】
＃マンションだのデベだのの悪口になりそうになるとのらえもんさんが、必死で止めてましたけど、使える部分が1時間くらいはあったんかなぁ。のらえもんさんは相手から見て”どの台詞が使えるか”を常に意識して話していたからプロ級、一方私含め好き勝手にやばいことも話してしまうのはアマチュアリズムってなとこかな。かなり"仕切り"に苦労してたな。ヤバい部分をとっちゃうと半分くらい自分の発言になるんでは？？とか心配してそう。
湾岸や、私のブログではよくでてくる武蔵小杉など人気地区では、現在かなり急に坪単価が上がってます。
上げ相場では
(1)専有面積が狭くなって
(2)仕様などを少し抑え気味にして
(3)ついでに駐車場の設置率が下がってきます。
いずれもマンションの坪単価の上昇に比例して購入者の収入が増えているわけではないって懐具合を反映したものです
千代田富士見のタワーの瞬間蒸発的完売が典型例でしょうけど、坪400オーバーとかだともう資産つけかえか士族限定な世界でカタギな普通のサラリーマンとかは夫婦2馬力でも手が届かないからまぁあんまりグロス価格は気にしないでほぼ億ションですとしてしまえばよい。
逆に湾岸がかつてそうだったように坪250万下なら、都内平均と変わらないから、同じ値段で買えるマンションは西や南のほうにいったらずっと遠くにいかないとないでしょ？で職住近接を売りに攻めればまぁなんとかなります。
思うに坪250万を超えて、1㎡100万円になる坪330万あたりまでが一番企画が難しいんではないかなぁ・・・
大規模タワーを1000戸とかで販売しようと思うと、まさか富裕層の資産のつけかえだけで全戸を捌くわけにはいかない。最上階の王様仕様住戸は相続税対策でキャッシュで買っていただくとしても、その下のほとんどは誰かにローンを組んで買ってもらうしかないわけで、特に湾岸がこの設定の難しいレンジに入ってきたかなと最近のモデルルームを見てて思う。
＃ 実は、管理組合とか見てても坪250万からちょっと上あたりが新築時坪単価であったマンションはちょっとその上ともその下とも違うなぁという漠然とした印象を私はもってます。これも後で管理編とからめて扱いましょう。
価格表をみてずらっと7000万円台が並んでいると、ローンを組んでかうアッパーミドルな人はうっお呼びじゃなかったのね...とか引いてしまいます。まぁタワーならなんとか中層・中住戸には6000万円台せめて半ばまでの値付けで済ませたい。
土地の入札時点で、工事費に利益率決めて全戸平均どの坪単価で値札をつけないと”困る”か(実際売れるかどうかではない）は決まってしまいますから、上がった坪単価は無駄な廊下を限界まで削るとか、収納を少な目にするとかなんとか頑張って面積を抑える押か、内装面を石張りはやーめたとかまぁいろいろそーっと分からない程度には落としてできあがりのグロス価格はなんとか無理やり7000万下に抑えるしかない。
これを私は 『7000万円の壁』と呼んでます。
最近転職のお知らせがきていた中山登志朗さんの東京カンテイ時代？のtweet が至言
中山さん
『この前某デベ役員と購入者層の話になりました。
価格で区分するそうです。
5,000万円までは一般給与所得者、
7,000万円までは年収1,000万円超＆贈与がある世帯、
8,000万円までは自営＆節税対策世帯、
1億円までは年収2,000万円超世帯、
1億円超は分類不能（笑）とのことです。
1億円以上はもう本当にバラバラだそうです。お金が余っている人
がいるそうですから（笑）やってられません 』
確か新築マンション住人だけがすんでいる有明の平均世帯年収が1200万程度と過去に雑誌にでてたから、世帯年収倍率5倍程度がめどだと思うといいかな。
ってことで、”7000万の壁”について考察し、上げ相場はどこまでいける？？を考えるには6000なら買えて、7000ならきついという層がどの程度いるか定量的に見てみなければなりません。
その2へ続く、 ただしいつその２を書くかは気分しだい。
＃実は明日から結構長期で外国出張なので、まぁぐだぐだ短めに書いていきます
ここでの仮説とおりなら、ザ・パークハウス西新宿タワー60は多分坪350は超えてくるでしょうから、逆に無理な企画をしなくてもあっさり売れ。。。ないといけないことになりますがさて。誰かMRいかないかな・・・というか買って私を高層階ラウンジに招待してくれないかな(自分じゃ買えないwww)
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