とりとめもなく書いてきましたが私の結論としては
『管理組合は〇×をつけていって採点するような方法では格付け不可能』
かな。 今回は落穂ひろいです。
管理組合で一番難しいのは、人が入れ替わるなかでアクティブな状態を維持し続けることでしょう。殆どの理事長はずっと理事長でいてくれるわけではないから、超人的な一人の理事長で維持できている組合相手では、管理会社はその人は疲れていなくなるのを待っているようなところもあります。 1人で理事3-4人分頑張っちゃうより、自分は無理しないで20人全体を1.5倍活性化できる人物のほうが上ということになるわけですがこれがなかなか...
規約の大幅改正なんかは超人的な人間が1人でやるしかないとこもあります。
うちの管理士の選定のときにマンション管理士さんに4-5人あったんですが、もともと修繕計画の見直しがテーマだったのに委託経費を削減可能ですからコミッションはいくら,,,ってお金のお話が殆どだった会社は選ばず、
『理事長であるあなたの運営方法が下手だから理事会がうまくいかないのである。
理事会でのファシリテーションは得意だし、伝わる広報も得意ですよ！ 』
とはっきり言い切って初回の面談では一切お金の話をしなかった人を選んだんですが・・・
管理費削減とかは実は初級編なんですよね。個別にばらばらに値段を提示させて単価を計算するというパターン通りに攻めれば必ず達成できる方法論が確立してますから。
よく管理士さんがメシのタネでブログを書いていますが、理事会の運営方法とそのサポートをど本線の主題にしている人は少ない気がします。〇〇％削減！がやりたいのなら、自分でやったほうが早い気もします。
お金の支払いが削れるから...で採用されちゃうと、ひととおりのコストカットがすんでしまったら、もう自分自身がクビになるしかコストカットの方法がなくなります。管理費をこれ以上削れないなら用無しってのも変な気が私はするんですが。コストカットからはいりましょうという管理士さんはどうしても管理会社性悪説を説くしかなくなってきますしね。
管理士さんが無理なく雇えるのはやはりメガマンション中心なんですから、理事会のレベルアップを主テーマに活躍してほしいかな。 （とか、管理士さんの団体主催の講演会で１時間の枠を貰ったのでお話してくるつもり）
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理事会役員の就任条件関連では、私は賃貸回しでオーナーとして保有してるマンションでは絶対理事にはなれません。居住者の意思だけでなく、賃貸オーナーなどの意思も理事会運営には反映されるべきでしょう。
”理事であることは権利”であるようにするのなら、オーナーとして管理費を支払うなど義務を果たしているなら、理事会にちゃんと出席するなら、理事になれる権利はきちんと確保されないとおかしい。 なので理事就任条件の緩和は、”理事になれるのは権利である”という考え方を前面にだしているうちのマンションにおいても取り入れて、現行の標準管理規約への準拠をするつもりです12月の臨時総会へ上程予定です。一方で、新理事の選任時期に長期滞納のある部屋は理事が出せないという、義務を果たしていないと権利もないとの条文も既に5月の法人化での規約改定で追加してあります。
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＜定量的に資産状況が多くのマンションで公開されれば..＞
組合の状況をきちんと公開してもらって、誰でも見られるようにしましょうという取り組みは、マンション管理センター（管理士試験の元締め）が、”みらいネット”ってのを立ち上げたことがあります... というか実は今もある。
http://www.mirainet.org/
修繕履歴や、現在保有している修繕積立金の残高など、各マンションの管理状況を詳細に入力して公開するということで鳴り物入りでスタート。”駐車場収入をどう使っているか”とか割とポイントになるところが登録事項になっていて項目設定は非常に参考になります。もしもこれに例えば過半数とかのマンションが登録するなら、購入検討者がもれなくそのマンションの懐具合を調査できてよかったんですけどねぇ。大規模修繕工事が無理なくできそうかどうか程度は、定量的に評価可能でしょう。
残念ながら超高額のコンピューターシステムを導入したのに、ふたを開けてみたら、現在の加入マンションの割合は、国内のマンションの1%にも満たないという惨敗ぶりです。（今みてみたら東京のマンションだけで僅かに登録81箇所）
残念ながら登録料や更新料が高すぎる上に、登録作業があまりにも煩雑で、しかもお金をとられるのに”載せたらそのマンションにとって何がありがたいのか”が分からないってのがまぁ失敗の理由かな。 公開している全国の1%ほどのマンションでもいろいろわかるんで、せめて半分はいってほしかったかなぁ・・・残念。
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本ブログの内容は、著者の個人的見解であり、著者の所属するマンション管理組合、
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