のらえもんさん、よくTwitter では坪単価予想とかしているけど、ブログにゃ書かないなと思っていたら、ずばり SKYZ の全戸坪単価予測を出している。
http://hudousan.secret.jp/hudousan/?p=3878
＃見直してみたら、割安・割高とかへの判定ではないよといろいろDisclaimer のセリフも追加されている。
いろいろと気をつかうようで大変だなぁ。。。
のらえもんさんの予測は、＠２５５
なかなか絶妙で、+-10万以上大きく外れているというんはありがちではないとは思えます。
ってんで、最近あんまりMR訪問もしてないしで、相場感も鈍くなってきているとこではありますが、私も参戦。
のらえもんさんとは、上か下にずれていないと面白くはなかろうで、
私は ＠２４５万円程度に予測しておきます。
まずは、立地面などから、坪単価の序列に落とし込んでいく部分はさすがはのらえもんさんで、私も有明よりはちょっと上、豊洲側（ただし再開発地区ではない）のPT豊洲ほどにはつけられんだろうとは思います。
まぁその可能な狭い価格レンジのなかでちょっとだけ弱気な坪単価をつると予想する理由は３つばかり。
[1] 湾岸地区の売上全般がかなり減速基調にある一方で、今後とも戸数はさばいていかないといけない地区であること
のらえもんさん自身も、PT東雲は＠２２２万円でも瞬間蒸発では売れてないことから、”今の市況”感をかなり弱めに感じているみたいです。
ここ凄い数の会社数でのJVであるというのが特徴なんですが、私は逆にさっさと早期に売れてくれないと、競合が自社物件との間に残ってしまって困る会社が多いんで、無理はできないんではないかなぁと考えました。ここに1100戸オーバー、すぐお隣に600戸近くともなれば、そこそこ現実的な値段つけでないと売りさばくのは容易ではないはず。
[2] 東京電力からのプロジェクト変更が、3/11の”後”であること
ここもともと 【豊洲3-2街区開発計画】ってことで、この街区には割と大きさのそろったTwin Tower での容積率消化が考えられていたように思ってます。
東京電力・新東京火力発電所跡地としての開発計画は、いったん311の”後”に発表されていましたけど、まぁ東電もそれどころではなくなってしまった。
「三井不動産レジデンシャル」を代表事業者として「東京建物、三菱地所レジデンス、東急不動産、住友不動産、野村不動産、東電不動産」というゴールデンコンビ（？）のJVにプロジェクトを移管するのあたっては、まぁそれなりには買い叩かれているんではないかなってんで、かつで、竹中平蔵氏にミサワホームがすっ飛ばされてしまったときに、虎の子で抱えていた土地が、The Tokto Towers になったみたいに案外安くで仕入れできているんじゃないかなとも。 この７社がJV組んでるとこに、まぁカタカナデベが１社で乗り込んでいくだけのリスクテイクするには、あまりに規模がデカすぎると思えるし。
[3] ティピカルタイプの間取りが割と広めに感じられること
PT東雲は、先行する野村に対抗するために、かなり部屋の専有面積を絞り目にして、4000万円台半ばの部屋を沢山つくって、もともと野村だとちょっとだけ手の届かなかった層に訴えることができた。
一方、ここはトライスター形状の採用で、専有面積の割に外向きのスパンを広く確保できることが特徴の工法です。内廊下のタワーは、廊下側に面した部屋を”居室”として確保することができないこともあって、外側に面した居室がスパンを奪い合ういけてない間取りになることが多い（特に大規模物件の場合）のですが、それを防ぐためには、スパンを確保するしかなく、必然的にちょっと面積は広めで確保しないと”それらしくない”。わざわざY型に作るのはコストアップでしょうしねぇ...
で今ホームページにでている、3LDKの部屋間取りを見てみると、こんな感じで、中住居は２タイプでていて狭いほうが 73.42㎡、
でもって広いほうが 78.44㎡。
トライスター形状をうまく生かしてワイドスパンにとれていていい間取りだと思います。スパンの確保できてない内廊下には、うなぎの寝床みたいな部屋が発生しやすくて、私はあんまりこれは評価しませんから。一方で、割と広めになっちゃってますよね。
ホームページにでている間取りは、全部主寝室が７畳を超えているというのも、この物件の特徴です。
明確にそのように間取り設計したという意思を感じますので、まぁ少し広めに刻んでいるという私の考えの
傍証にはなるのではないかな。
ティピカルタイプが75㎡平均くらいはありそうな感じとすると。。。
平均255だと、78.44㎡のが、6050万円 245 だと 5810万円
平均255だと、73.42㎡のが、5660万円 245 だと 5440万円。
ちょっとだけ広いほうのタイプで、真ん中より下からずらっと6000万円台が並んだとして、今の湾岸を訪問してくるお客さんの感覚からしたらちょっと目に優しくないとは思うんではないかなぁ...
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まぁ私、湾岸が普通に庶民の私でも買える程度の値段でいて欲しいってことで、当人の希望が入っているかな。
いずれにしてもこの物件はMRにはいくつもりです。
ここまで
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