一方で旧耐震の築30年超えとかで、近隣の新築の６割掛けとかの値段がつく自主管理のマンションもあって、大規模修繕が終わった”あと”にまだ何億も口座には残金があるぞとか勝ち誇っている。
最近の日経にでていたマンションの例では（あえて名前はかかないけど）地方のバス便マンションで、自分でバス会社と交渉して、５分に１回駅までのバスがくるように誘致した例があって、それに年8000万円つぎ込んでいる1000戸のマンションがあると。
このマンション成約実績を調べると、数年前まで坪単価10万円(㎡単価で1万円を切っている取引例まであった!)とかでただ同然だったのが、最近坪30万程度で成約してる。
１戸あたり500万円、1000戸で50億円の価値を創生したのは間違いなく管理組合理事会の力でしょう。えー年8000万？？とか思ったけど、結果から見れば安い投資だよなぁ。
でもこれはずーっとしっかりやっていると20年-30年とかでじんわりと差がでてくる世界。で、本の仮定の通り、
10年未満であれば、管理組合が腐っていてきちんと修繕されないリスクを避けるというのは、組合やっている側から見ると腹がたちますが、間違っているわけでもないなぁとも思うわけ。
マンションに一生住む人は今でも半数未満。いつかは売るか貸すかするわけで、PBR/PERを意識した、”出口戦略”も購入時には考慮にいれるべきであることは事実。
どこがPBR/PERがいいですよなんて書きっぷりは、沖さんの本も、例えば東京カンテイの中山さんもほとんど変わらないことを分析篇ではいってると思う。
（ただし、沖さんのほうがより初心者向け、中山さんのはその基本を抑えた人向けに、そこからずれた例外的な駅などの理由を探るってなものなので中級向け以上という差はある）
沖さんの主張は膨大なデータを相関解析した結果だし、その数的根拠は個別物件レベルで彼自身が主催している”住まいサーフィン”上でWebページで確認可能。800円の250ページの本でその基本が一通り頭に入ると思うと、彼の書きっぷりへの好悪とは別に、この本は買い推奨ではあろうと思うわけです。
＃ Twitter とかでなかなかよいとか呟いていたら、のらえもんさんが購入して、
まぁ同様に買いは推奨であるとのご意見をブログにしています。
http://hudousan.secret.jp/hudousan/?p=3698
ーー引用ーー
結局のところ、不動産は巨大なババ抜きで、大規模修繕が必要になる頃には自分の手札がババになる可能性が高いので、早いところ手放して次の手札を作りましょうというのが本書の根底に流れる考えです。
ーーーーーーーーーー さすがのらえもんさんうまいこというねぇ。。。
一方で、まるで資産価値保全を”目的”にしてしまうがごとき沖氏の書きっぷりでは、一部の人に拒否反応がでてしまうのも仕方がないかなぁ。
同条件で、広域立地が自由に選択できるならPBRが大きく、PERが小さい場所を最初から選んで住まないと、一生その土地に縛り付けられる”終身刑”になってしまうリスクはあるから、最低でも、常時 中古価格 ＞ ローン残高 程度にはならない物件だけは避けたほうはいいとは思うけど、中古価格 ＞ ローン残高＋今までのローン支払い を目指すのはちょっと無理があるんではないかな。
値段が下がらない物件ってのは要するに、坪単価が高い物件だから、無理して背伸びするか、かなり広さを絞らないと買えなかったりする。家庭ごとに必要な最低限の広さってあると思うから、たとえ１０年でもなんか住みにくいなぁって部屋に暮らすのも不幸であろう。
『絶対後悔しないように家を選ぶと後悔する』ってのは確か坂根さんの本にでてくるセリフで大笑いしたんだけど
実際やっちゃってる人は多いような気もする。
そのあたりは無視して、分析篇と同じざっくり口調で書ききっちゃうから、とっても物言いが上から目線な感じがして、そこに拒否反応がでるんだよなぁ・・・
よーくグラフや、表を読みまくれば、同じ結論にはなるけど、数字の山と、その大小中心に分析結果を述べる一方で、価値判断は強要はしてない、東京カンテイのカンテイアイとかが、ひっかかりなく読めるのとはそこが違うかな。
よかったら、ぽちってください。別にやばいことは何もおこらなくって
マンション管理の人気ブログリストです
↓ ↓ ↓ ↓
